Bauspardarlehen: Zinsen, Rückzahlung und Laufzeit in Österreich

Ein Bauspardarlehen ist eine beliebte Art der Finanzierung in Österreich. Wenn Sie zudem einen Bausparvertrag in Österreich abgeschlossen haben, können Sie unter Umständen eine etwas günstigere Bausparfinanzierung, vorbehaltlich einer entsprechenden Bonität, erhalten. Aber welche Zinsen sind hierfür zu bezahlen? Welche Höchstbeträge gelten für Bauspardarlehen und lohnt sich ein solches Darlehen? Hier finden Sie die wichtigsten Informationen rund um das Bauspardarlehen, zur letzten Anhebung der Höchstbeträge für Barspardarlehen, sowie zu den aktuellen Fördersätzen im Jahr 2024.

Ein Bauspardarlehen ist eine Möglichkeit der Finanzierung in Österreich, welche häufig als Alternative zum klassischen Immobilienkredit einer Bank gewählt wird.

Einen Bausparvertrag oder ein Bauspardarlehen können Sie in Österreich aktuell bei einer der vier Bausparkassen abschließen:

• Raiffeisen Bausparkasse
• s Bausparkasse
• start:bausparkasse
• Wüstenrot Bausparkasse

Ein Bauspardarlehen können Sie – anders als der Name es suggeriert – nicht nur für ein Bauprojekt einsetzen. Es lassen sich damit eine Reihe von Vorhaben finanzieren, zum Beispiel:

• Aus- und Weiterbildungen
• medizinische Behandlungen oder Pflege
• Umbau und Sanierungen
• Grundstückskauf
• Umschuldung von anderen Krediten
• Forderungen nach Erbteilen auszahlen

Grundsätzlich hängen die Bedingungen des Darlehens von der jeweiligen Bausparkasse ab. Außerdem bietet jedes einzelne Institut mehrere Verträge mit unterschiedlichen Konditionen an. Es lohnt sich also in jedem Fall, die Angebote zu vergleichen. Idealerweise lassen Sie sich dabei von einem erfahrenen Experten beraten, um die Bausparfinanzierung zu wählen, die Ihren Bedürfnissen entspricht. 

Einige Gemeinsamkeiten bei den Bedingungen gibt es aber doch. Bei einem Bauspardarlehen in Österreich gelten folgende Rahmenbedingungen:

Höhe des Darlehens

Vor allem stellt sich die Frage: Wie hoch ist nun das Bauspardarlehen? Die maximale Höhe des Darlehens ist gesetzlich vorgegeben und beträgt 260.000 Euro pro Person bzw. 520.000 für ein Paar. Dies gilt allerdings nur, wenn das Darlehen besichert ist (zum Beispiel mit einem Grundstück). Ohne Sicherheiten ist das Darlehen pro Person auf 40.000 Euro begrenzt.

Zinsen

Während der Niedrigzinsphase bis Anfang 2022 waren Bauspardarlehen für viele Kreditsuchende nicht ganz so attraktiv. Die stark steigenden Zinsen in 2022 führten bei den Bausparkassen in Österreich zu einer erheblichen Steigerung bei der Vergabe von Bausparkrediten. Einerseits durch attraktive Konditionengestaltung (gute Möglichkeit der Refinanzierung für die Bausparkassen durch die günstigen Bauspareinlagen) und andererseits durch die gesetzliche Zinsobergrenze von 6 % für Bauspardarlehen in Österreich bei Vereinbarung eines variablen Zinssatzes. Damit ist eine maximale monatliche Belastung trotz eines variablen Zinssatzes gesichert. 

In der Regel können Sie zwischen einem fixen Zinssatz und variablen Zinsen wählen. Sehr häufig sind auch Kombi-Modelle: Auf eine kürzere Zeit mit einem sehr niedrigen fixen Zinssatz folgt dann für den Rest der Laufzeit eine variable Verzinsung.

Tipp

Lassen Sie sich hier nicht übermäßig vom niedrigen Fixzinssatz locken. Oft wird mit diesem sehr stark geworben, obwohl er nur für einen kleinen Teil der Laufzeit gilt (z. B. für nur 6 von insgesamt 35 Jahren).

Zur konkreten Höhe der Zinsen lässt sich keine allgemeine Aussage machen – das hängt vom Angebot der jeweiligen Bausparkasse ab. Für die variablen Zinsen gibt es meistens eine Unter- und Obergrenze im Bereich von ungefähr 2,25 % und 6 %. Das bedeutet, dass Sie im besten Fall nur 2,25 % Zinsen zahlen, im schlechtesten 6 %. 

Bei variablen Zinsen ist der Referenzzinssatz in der Regel der 3-Monats-EURIBOR oder der 12-Monats-EURIBOR. Hinzu kommt die Marge seitens der Bausparkasse, welche bestimmt, ob ein Angebot günstig oder teuer ist. Bei Fixzinsen hingegen gilt der EUR-Swap-Satz als Referenzzinssatz (Fixzinskomponente im Tauschgeschäft fixe gegen variable Zinsen). Er wird einmal für die vereinbarte Zinsbindungsperiode festgelegt.

Die Untergrenze bedeutet damit eine gewisse Einschränkung: Falls der Referenzzins noch weiter fällt als die Untergrenze, zahlen Sie mehr Zinsen als bei einer variablen anderen Finanzierung. Die Obergrenze dagegen bietet Ihnen Schutz: Dadurch haben Sie die Garantie, dass Sie keinesfalls mehr als die 6 % Zinsen zahlen müssen. Insgesamt bietet Ihnen ein solches Modell also mehr Planbarkeit und Stabilität.

Die Laufzeit

Bauspardarlehen werden mit einer vergleichsweise langen Kreditlaufzeit angeboten: Bis zu 35 Jahre können Sie sich Zeit lassen, um die Darlehenssumme zu tilgen. Selbstverständlich ist auch eine kürzere Laufzeit möglich. Es kommt wie immer darauf an, mit welcher der Bausparkassen in Österreich Sie eine individuelle Vereinbarung treffen.

Rückzahlung bzw. Tilgung

In der Regel zahlen Sie das Darlehen in gleichbleibenden Annuitäten zurück. Das heißt, dass Sie am Anfang mehr Zinsen und weniger Tilgungsbetrag zahlen, später dafür weniger Zinsen und mehr Tilgungsbeitrag. Die gesamte zu zahlende Rate bleibt aber immer gleich. Informieren Sie sich hier aber ganz genau, damit Sie keine Anpassungsklausel im Darlehensvertrag übersehen.

Allerdings gibt es wieder keine festen Vorgaben. Manche Banken bieten zum Beispiel die Rückzahlung in dynamischen Raten an, die mit der Zeit ansteigen. Unter Umständen möchten Sie wiederum bei etwaigen Schwierigkeiten ein paar Monate mit den Zahlungen pausieren: Auch diese Option ist bei vielen Verträgen möglich.

Besicherung

Im Allgemeinen benötigen Sie für ein Darlehen von der Bausparkasse bestimmte Sicherheiten. Üblicherweise ist das eine Hypothek – das bedeutet: Eine Liegenschaft dient der Bank als Sicherheit, falls der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. Die Bausparkasse wird ins Grundbuch in Österreich eingetragen, deshalb heißt diese Form auch „grundbücherliche Besicherung“. Ohne eine solche Sicherheit erhält man nur kleinere Darlehen bis zu einer Höhe von 40.000 Euro pro Kreditnehmer.

Zur besseren Veranschaulichung ein verkürztes Beispiel, wie so ein Bauspardarlehen bei einer österreichischen Bausparkasse aussehen könnte:

Manchmal kommt es im Leben zu angenehmen Überraschungen und man steht auf einmal finanziell besser da als erwartet. In einem solchen Fall möchte man ein aufgenommenes Darlehen vielleicht schon früher zurückzahlen als geplant. 

Das Bauspardarlehen vorzeitig zurückzuzahlen ist möglich, allerdings müssen Sie unter Umständen Entschädigungen an die Bank zahlen. Entscheidend ist hierbei, ob Sie sich in der Fixzinsperiode oder der Phase mit variablen Zinsen befinden:

• Fixzinsperiode: Bei fixen Zinsen ist die vorzeitige Rückzahlung etwas schwieriger. Häufig verlangen die Bausparkassen in Österreich in diesem Fall eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“. Das heißt, dass Sie für die entgangenen Zinsen entschädigt werden wollen. Diese darf jedoch maximal 1 Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Summe betragen. Wenn Sie geringere Summen vorzeitig zurückzahlen (unter 10.000 pro Jahr), müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• Variable Zinsen: Darlehen mit variablen Zinsen können in der Regel ohne Zusatzkosten vorzeitig getilgt werden. Unter Umständen besteht jedoch eine Kündigungsfrist, die Sie einhalten müssen.

Die vier Bausparkassen in Österreich haben jeweils ihre individuellen Bauspardarlehensangebote, jedoch unterliegen sie aufgrund des Bausparkassengesetzes klaren Vorgaben in der Produktgestaltung. So haben alle Angebote beispielsweise eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren und eine einheitliche Obergrenze von 260.000 Euro pro Person. Nachfolgend finden Sie eine Indikation zu aktuellen Produktangeboten für Bauspardarlehen (Stand: 08.02.2024). Diese kann aber nur als Orientierungshilfe dienen. Die tatsächlichen Konditionen der jeweiligen Finanzierung werden in Abhängigkeit der Bonität und Sicherstellung gestellt.

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Seit die Niedrigzinsphase beendet ist, sind Bauspardarlehen wieder attraktive Finanzierungsalternativen zur Immobilienfinanzierung einer Bank.

Im Folgenden haben wir Vor- und Nachteile der beiden Finanzierungsformen zusammengefasst:

Bauspardarlehen

Bankkredit

Allerdings muss es nicht unbedingt ein Entweder/Oder sein: Häufig macht es Sinn, auf eine Kombinationsfinanzierung aus Bank und Bausparkasse zurückzugreifen. Es lohnt sich jedenfalls, kompetente Beratung in Anspruch zu nehmen, um die passende Finanzierungsform zu finden.

Insbesondere, wenn sich Ihre Lebenssituation verändert hat und die bestehende Finanzierung nicht mehr passend ist, kann die Umschuldung eines Bausparkredits sinnvoll sein. Sei es, dass die aktuelle Kreditrate zu hoch ist oder Sie eine weitere Finanzierung für einen Ausbau oder eine thermische Sanierung benötigen.

Dann sollten Sie über einen Umschuldungskredit nachdenken. Ob bzw. wie sehr sich die Ablösung des Bauspardarlehens lohnt, hängt u. a. ab…

… von der Restlaufzeit.

... von der offenen Kreditsumme.

… vom Unterschied zwischen den beiden Zinssätzen.

Allerdings kommen durch die Umschuldung auch Kosten auf Sie zu: Unter Umständen müssen Sie wegen vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung an die Bausparkasse zahlen (Pönale). Bearbeitungsgebühren sowie die Änderung des Grundbucheintrags können ebenfalls zusätzliche Kosten verursachen. Konkrete Schritte wollen also gut überlegt sein. 

Eine genaue Kalkulation bringt Klarheit: Erkundigen Sie sich nach Vorfälligkeitsentschädigung bei der bisherigen Bausparkasse bzw. Gebühren der neuen Bank. Berechnen Sie danach die Rate vor und nach einer Umschuldung (etwa mit einem entsprechenden Online-Kreditrechner). Somit haben Sie eine gute Grundlage für Ihre Entscheidung.

Die zum 01.08.2022 in Kraft getretene KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) hat neben den verschärften Anforderungen an das erforderliche Eigenkapital beim Immobilienerwerb auch zu einigen praktischen Problemen im Bereich der Vorfinanzierung von Bauspardarlehen und Förderkrediten geführt. Mit Wirkung zum 01.04.2023 wurde hier daher nochmals eine Änderung der KIM-V vorgenommen:

Die Vorfinanzierung von Bausparfinanzierungen wird in der KIM-V-Novelle bei der Berechnung der Schuldendienstquote zusammen mit dem Bauspardarlehen/ geförderten Wohnkredit als eine einzige Finanzierung behandelt. Damit kann die vorfinanzierende Bank die komplette Laufzeit der Bausparfinanzierung und der Vorfinanzierung für die Berechnung der Schuldendienstquote heranziehen. Die Voraussetzungen wurden vom Gesetzgeber analog zur Zwischenfinanzierung festgelegt: maximale Laufzeit von zwei Jahren für die Vorfinanzierung und verbindliche Zusage der Bausparkasse oder des Förderkredits.

Weiterhin wurden in der Novelle die Regelungen zur Zwischenfinanzierung und die kreditnehmerbezogene Geringfügigkeitsgrenze angepasst. Die relevanten Änderungen finden Sie in unserem Beitrag Zwischenfinanzierung.

Neben den „klassischen Formen“ des Bauspardarlehens gibt es bestimmte Varianten, die vielleicht weniger bekannt sind: beispielsweise das Darlehen ohne grundbücherliche Besicherung oder ein Darlehen mit sofortiger Auszahlung.

Ohne Eintrag ins Grundbuch

Einige Bausparkassen bieten Darlehen an, bei denen die übliche Besicherung durch ein Grundstück wegfällt – also Bauspardarlehen ohne Eintrag ins Grundbuch. Jedoch muss man sich hier mit viel geringeren Darlehenssummen begnügen: 

Ohne Sparperiode – mit Sofortauszahlung

Die Bausparkassen bieten eine "Sofortfinanzierung", die sich aus einer Zwischenfinanzierung und der folgenden Bausparfinanzierung zusammensetzt. Eine Kreditabwicklung mit zwei Finanzierungsphasen. Die "systembedingten Eigenmittel" für eine Bausparfinanzierung werden von den Bausparkassen ohne Probleme vorfinanziert.

Vorteil für Kunden, die selbst angespart haben und über einen "zuteilungsreifen" Bausparvertrag verfügen: Sie erhalten in der Regel kleine Gebührenvorteile im Wege einer "Stammkundenkondition".

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