Bauspardarlehen: Zinsen, Rückzahlung und Laufzeit in Österreich

Datum: 03.06.2020 | Autor: Redaktion

Bauspardarlehen

Nach einer Zeit des Ansparens hat man beim Bausparvertrag meist Anspruch auf ein Darlehen – das Bauspardarlehen. Aber welche Summe kann man erhalten? Welche Zinsen sind zu bezahlen? Und lohnt sich ein solches Darlehen in Zeiten der Nullzinsen überhaupt noch? Hier lesen Sie die wichtigsten Informationen rund um das Bauspardarlehen.

 


Was ist ein Bauspardarlehen?

Ein Bauspardarlehen ist ein staatlich gefördertes Darlehen zu günstigen Konditionen. Zuvor muss man aber eine gewissen Zeit lang Geld ansparen. Anschließend wird das gesparte Geld plus die zusätzliche Darlehenssumme ausgezahlt. 

Der Bausparvertrag regelt, wie lange man sparen muss und welche Summe man anschließend ausgezahlt bekommt. Einen solchen Bausparvertrag können Sie in Österreich aktuell bei einer der vier Bausparkassen abschließen:

Ein Bauspardarlehen können Sie – anders als der Name es suggeriert – nicht nur für ein Bauprojekt einsetzen. Es lassen sich damit eine Reihe von Vorhaben finanzieren, zum Beispiel:

  • Aus- und Weiterbildungen
  • medizinische Behandlungen oder Pflege
  • Umbau und Sanierungen
  • Grundstückkauf
  • Umschuldung von anderen Krediten
  • Forderungen nach Erbteilen auszahlen

Das Wichtigste im Überblick

  • Das Bauspardarlehen wird im Rahmen eines Bausparvertrags ausgezahlt. Man erhält es im Anschluss an eine mehrjährige (meist 6-jährige) Sparphase.
  • Die maximale Höhe des Darlehens beträgt 220.000 Euro pro Person.
  • Die Zinsen für die Rückzahlungsperiode können fix oder variabel sein. Die variablen Zinsen sind dabei nach oben und unten begrenzt. Dadurch ergibt sich besonders hohe Planbarkeit und Sicherheit.
  • Die Laufzeit eines Bauspardarlehens wird individuell mit der Bank vereinbart und kann bis zu 35 Jahre dauern.
  • Bei variablen Zinsen kann ein Bauspardarlehen meist ohne Probleme vorzeitig zurückgezahlt werden. Bei fixen Zinsen müssen Sie eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
  • Ein Bauspardarlehen ohne vorherige Sparperiode ist möglich – dabei stellt die Bank eine Zwischenfinanzierung bereit, bis das tatsächliche Darlehen ausgezahlt wird.

Wie erhält man ein Bauspardarlehen?

Um ein Bauspardarlehen zu erhalten, müssen Sie zunächst einen Bausparvertrag abschließen. Dieser Vertrag sieht meist folgende Phasen vor:

  1. Bausparphase: Sie zahlen über einen Zeitraum von ca. 6-10 Jahren regelmäßig eine bestimmte Summe auf Ihr Bausparkonto ein. Alternativ können Sie auch gleich am Anfang eine größere Geldsumme einzahlen. Am Ende jedes Jahres erhalten Sie eine staatliche Prämie (2020 liegt diese bei 1,5 % des eingezahlten Betrags, maximal sind es 18 Euro).

  2. Auszahlung des Sparguthabens und optional des Darlehens: Sie können sich nun das eingezahlte Guthaben inklusive der Zinsen und Prämien auszahlen lassen. Optional haben Sie die Wahl, zusätzlich das Bauspardarlehen aufzunehmen und die Summe somit aufzustocken.

  3. Tilgungsperiode: Wenn Sie ein Darlehen gewählt haben, dann folgt jetzt die Phase, in der Sie dieses zurückzahlen.

Die Konditionen eines Bauspardarlehens in Österreich

Grundsätzlich hängen die Bedingungen des Darlehens von der jeweiligen Bausparkasse ab. Außerdem bietet jede einzelne Bank mehrere Verträge mit unterschiedlichen Konditionen an. Es lohnt sich also in jedem Fall, die Angebote zu vergleichen! Idealerweise lassen Sie sich dabei von einem erfahrenen Experten beraten, um den Bausparvertrag zu wählen, der Ihren Bedürfnissen entspricht. 

Einige Gemeinsamkeiten bei den Konditionen gibt es aber doch. Bei einem Bauspardarlehen in Österreich können Sie mit den folgenden Rahmenbedingungen rechnen:

Höhe des Darlehens

Vor allem stellt sich die Frage: Wie hoch ist nun das Bauspardarlehen? Die maximale Höhe des Darlehens ist gesetzlich vorgegeben und beträgt 220.000 Euro pro Person bzw. 440.000 für ein Paar. Dies gilt allerdings nur, wenn das Darlehen besichert ist (zum Beispiel ein Grundstück). Ohne Sicherheit ist das Darlehen auf 30.000 Euro begrenzt.

Zinsen

Bis vor einigen Jahren lag der Zinssatz bei Bauspardarlehen in einem Bereich zwischen 3 % und 6 %. Durch die andauernde Niedrigzinsphase wurden diese Vorgaben aber gelockert. Mittlerweile ist die Untergrenze für die Zinsen deutlich niedriger. 

Generell gesprochen kann man zwischen einem fixen Zinssatz und variablen Zinsen wählen. Sehr häufig sind auch Kombi-Modelle: Auf eine kürzere Zeit mit einem sehr niedrigen fixen Zinssatz folgt dann für den Rest der Laufzeit eine variable Verzinsung.

Tipp: Lassen Sie sich hier nicht übermäßig vom niedrigen Fixzinssatz locken. Oft wird mit diesem sehr stark geworben, obwohl er nur für einen kleinen Teil der Laufzeit gilt (z. B. 6 von insgesamt 35 Jahren).

Zur konkreten Höhe der Zinsen lässt sich keine allgemeine Aussage machen – das hängt vom Angebot der jeweiligen Bausparkasse ab. Für die variablen Zinsen gibt es meistens eine Unter- und Obergrenze im Bereich von ungefähr 1,25 % und 6 %. Das bedeutet, dass Sie im besten Fall nur 1,25 % Zinsen zahlen, im schlechtesten 6 %. 

Die Untergrenze bedeutet damit eine gewisse Einschränkung: Falls der Referenzzins noch weiter fällt als die Untergrenze, zahlen Sie mehr Zinsen als woanders. Die Obergrenze dagegen bietet Ihnen Schutz: Dadurch haben Sie die Garantie, dass Sie keinesfalls mehr als die 6 % Zinsen zahlen müssen. Insgesamt bietet Ihnen ein solche Modell also mehr Planbarkeit und Stabilität.

Die Laufzeit

Bauspardarlehen werden mit vergleichsweise langen Laufzeiten angeboten: Bis zu 35 Jahre können Sie sich Zeit lassen, um die Darlehenssumme zu tilgen. Selbstverständlich ist auch eine kürzere Laufzeit möglich – es kommt wie immer auf die individuelle Vereinbarung mit der Bausparkasse an.

Rückzahlung bzw. Tilgung

In der Regel zahlen Sie das Darlehen in gleichbleibenden Annuitäten zurück. Das heißt, dass Sie am Anfang mehr Zinsen und weniger Tilgungsbetrag zahlen, später dafür weniger Zinsen und mehr Tilgungsbeitrag. Die gesamte zu zahlende Rate bleibt aber immer gleich

Allerdings gibt es wieder keine festen Vorgaben. Manche Banken bieten zum Beispiel die Rückzahlung in dynamischen Raten an, die mit der Zeit ansteigen. Unter Umständen möchten Sie wiederum bei etwaigen Schwierigkeiten ein paar Monate mit den Zahlungen pausieren: Auch diese Option ist bei vielen Verträgen möglich.

Besicherung

Im Allgemeinen benötigt man für ein Darlehen von der Bausparkasse immer bestimmte Sicherheiten. Üblicherweise ist das eine Hypothek – das bedeutet: Ein Grundstück dient der Bank als Sicherheit, falls der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. Die Bausparkasse wird ins Grundbuch eingetragen, deshalb heißt diese Form auch „grundbücherliche Besicherung“. Ohne eine solche Sicherheit erhält man nur kleinere Darlehen bis zu einer Höhe von 30.000 Euro.


Beispiel

Zur besseren Veranschaulichung ein kurzes Beispiel, wie so ein Bauspardarlehen bei einer österreichischen Bausparkasse aussehen könnte:

Darlehenssumme: 100.000 Euro
Laufzeit: 25 Jahre
Besicherung: ja, mit Eintrag in das Grundbuch
Fixer Sollzinssatz für die ersten 12 Monate: 1,00 % p.a.
Variabler Sollzinssatz danach: minimal 1,6 % und maximal 6 % p.a. (12-Monats-EURIBOR plus 1,6 Prozentpunkte)
zuzüglich Gebühren: insgesamt 4755,16 Euro
Annahme: variabler Zinssatz liegt konstant bei der Untergrenze von 1,6 %

Dann beträgt die monatliche Rate 424,36 Euro.

 


Das Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlen – geht das?

Manchmal kommt es im Leben zu angenehmen Überraschungen und man steht auf einmal finanziell besser da als erwartet. In einem solchen Fall möchte man ein aufgenommenes Darlehen vielleicht schon früher zurückzahlen als geplant

Das Bauspardarlehen vorzeitig zurückzuzahlen ist möglich, allerdings müssen Sie unter Umständen Entschädigungen an die Bank zahlen. Entscheidend ist hierbei, ob Sie sich in der Fixzinsperiode oder der Phase mit variablen Zinsen befinden:

  • Fixzinsperiode: Bei fixen Zinsen ist die vorzeitige Rückzahlung etwas schwieriger. Die meisten Banken werden in diesem Fall eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangen. Das heißt, dass Sie für die entgangenen Zinsen entschädigt werden wollen. Diese darf jedoch maximal 1 Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Summe betragen. Wenn Sie geringere Summen vorzeitig zurückzahlen (unter 10.000 pro Jahr), müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
  • Variable Zinsen: Darlehen mit variablen Zinsen können in der Regel ohne Zusatzkosten vorzeitig getilgt werden. Unter Umständen besteht jedoch eine Kündigungsfrist, die Sie einhalten müssen.

Bauspardarlehen oder „normaler“ Kredit: der Vergleich

In Zeiten vor der Finanzkrise galten Bauspardarlehen als besonders attraktiv, da sie mit 3-6 % Zinsen vergleichsweise gute Konditionen boten. In der aktuellen Nullzinsphase sind aber auch bei üblichen Bankkrediten sehr geringe Zinsen zu bezahlen. Zum Teil sind diese sogar noch niedriger als bei Bauspardarlehen, da bei Letzteren häufig eine Zinsuntergrenze eingezogen wird. 

Trotzdem bietet das Bauspardarlehen immer noch einige Vorteile. Im Folgenden haben wir Vor- und Nachteile der beiden Finanzierungsformen zusammengefasst:

Bauspardarlehen

Vorteile Nachteile 
Sicherheit und Planbarkeit: Zinsen können niemals über die Obergrenze von 6 % steigen. Zinsen möglicherweise höher als bei anderen Krediten, da es eine Untergrenze gibt. Niedriger als diese Untergrenze können die Zinsen nicht werden.
Bei Zinssteigerungen in der Zukunft die günstigere Option. Die Darlehenssumme kann höchstens 220.000 betragen. 
Für Personen mit geringer Bonität besser: Falls die Besicherung mit einem Grundstück möglich ist, spielt die dynamische Bonitätseinstufung keine so große Rolle. Vor der Ausgabe des Darlehens muss man im Regelfall einige Jahre in den Bausparer einzahlen. (Manche Bausparkassen bieten allerdings Sofortauszahlung mit Zwischenfinanzierung.)
Finanzierung im Alter: Einige Bausparkassen geben Darlehen ohne Endalter aus. Das heißt, dass Sie auch mit 60 Jahren noch ein Darlehen mit einer 30-jährigen Laufzeit erhalten können.  


Bankkredit

Vorteile Nachteile 
Große Flexibilität bei den Rahmenbedingungen: Laufzeit, Zinsen und Kreditsumme lassen sich individuell vereinbaren. Es gibt keine Zinsobergrenze: Damit sind die zukünftigen Zinszahlungen nicht wirklich planbar.
Kreditbetrag kann auch höher sein als 220.000 Euro. Die Zinsen könnten den nächsten 10-20 Jahren auch deutlich über 6 % steigen. Dann wird ein Bankkredit über Zinsobergrenze viel teurer als das Bauspardarlehen.
Bei guter Bonität und Verhandlungsgeschick lassen sich möglicherweise vorteilhafte Konditionen aushandeln. Häufig kürzere Laufzeiten als bei den Bauspardarlehen, vor allem für ältere Personen.
In der aktuellen Niedrig- bis Nullzinsphase sind die Zinsen sehr niedrig und können sogar bis zu einem Sollzins von 0,00 % sinken.  

Allerdings muss es nicht unbedingt ein Entweder/Oder sein:  Häufig macht es Sinn, auf eine Kombinationsfinanzierung aus Bank und Bausparkasse zurückzugreifen. Es lohnt sich jedenfalls, kompetente Beratung in Anspruch zu nehmen, um die passende Finanzierungsform zu finden.


Das Bauspardarlehen umschulden: Wann lohnt sich das?

Ein Bankaval schont also Ihre liquiden Geldmittel und ist oft günstiger als ein normaler Kredit. Trotzdem hat er auch Nachteile. Im Folgenden haben wir eine Übersicht aller Vor- und Nachteile zusammengestellt:

Vor der aktuellen Niedrigzinsphase, also in den 90er und frühen 2000er-Jahren, galt für Bauspardarlehen in der Regel eine Zinsuntergrenze von 3 %. Mittlerweile sind Baukredite mit Sollzinsen von 1 % keine Seltenheit mehr. Wer damals ein solches Darlehen aufgenommen hat, zahlt womöglich immer noch zurück – und das zu deutlich höheren Zinsen als heute üblich

Hier sollten Sie durchaus über eine Umschuldung nachdenken. Ob bzw. wie sehr sich das lohnt, hängt ab…

… von Ihrer Restlaufzeit.

... von der offenen Kreditsumme.

… vom Unterschied zwischen den beiden Zinssätzen.

Allerdings kommen durch die Umschuldung auch Kosten auf Sie zu: Unter Umständen müssen Sie wegen vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung an Ihre alte Bank zahlen (Vorfälligkeitsentschädigung). Bearbeitungsgebühren sowie die Änderung des Grundbucheintrags können ebenfalls erhebliche Kosten verursachen. 

Außerdem ist zu beachten, dass sich mehrere Umschuldungen negativ auf Ihr Bonitäts-Rating auswirken können. Konkrete Schritte wollen also gut überlegt sein. 

Eine genaue Kalkulation bringt Klarheit: Erkundigen Sie sich nach Vorfälligkeitsentschädigung der alten Bank bzw. Gebühren der neuen Bank. Berechnen Sie danach die Rate vor und nach einer Umschuldung (etwa mit einem entsprechenden Online-Kreditrechner). Somit haben Sie eine gute Grundlage für Ihr Entscheidung.

Eine erste Faustregel: Laut dem Verein für Konsumenteninformation lohnt sich der Umstieg auf einen Hypothekarkredit ab 15 Jahren Restlaufzeit und 75.000 Euro Restschuld.


Sonderformen des Bauspardarlehens

Neben den „klassischen Formen“ des Bauspardarlehens gibt es bestimmte Varianten, die vielleicht weniger bekannt sind: beispielsweise das Darlehen ohne grundbücherliche Besicherung oder ein Darlehen mit sofortiger Auszahlung.

Ohne Eintrag ins Grundbuch

Einige Bausparkassen bieten Darlehen an, bei denen die übliche Besicherung durch ein Grundstück wegfällt – also Bauspardarlehen ohne Eintrag ins Grundbuch. Jedoch muss man sich hier mit viel geringeren Darlehenssummen begnügen: Maximal 30.000 Euro kann man sich bei dieser Variante von der Bausparkasse ausleihen. Diese Obergrenze ist sogar gesetzlich verankert.

Ohne Sparperiode – mit Sofortauszahlung

Sie benötigen das Darlehen von der Bausparkasse sofort und möchten auf die mehrjährige Sparphase verzichten? Das ist durchaus möglich: Die Bausparkassen bieten eine "Sofortfinanzierung", die sich aus einer Zwischenfinanzierung und der folgenden Bausparfinanzierung zusammensetzt. Eine Kreditabwicklung mit zwei Finanzierungsphasen. Die "systembedingten Eigenmittel" für eine Bausparfinanzierung werden von den Bausparkassen ohne Probleme vorfinanziert.

Vorteil für Kunden die selbst angespart haben und über einen "zuteilungsreifen" Bausparvertrag verfügen: Sie erhalten in der Regel kleine Gebührenvorteile im Wege einer "Stammkundenkondition".


Bauspardarlehen: punktet durch gute Planbarkeit

Mit einem Bauspardarlehen profitiert man zwar nicht maximal von den niedrigen Zinsen, erhält dafür aber viel Sicherheit: Egal was in den nächsten 10, 20 Jahren passiert – der Zinssatz kann nicht über die Obergrenze von 6 % steigen. Für all jene, die sich langfristige Planbarkeit wünschen, kann es also eine sinnvolle Option sein. Wer einen etwas flexibleren Kreditvertrag benötigt und bei Zinsen oder Darlehenssumme mehr Spielraum möchte, ist vermutlich mit einem Hypothekarkredit bei der Bank besser beraten.

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