Grundsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung, Befreiung

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Finanzierung
Datum: 02.07.2021

Als Eigentümer von Grundstücken bzw. Wohneigentum müssen Sie jährlich Grundsteuer bezahlen. Aber wie hoch ist diese – und wie wird sie berechnet? In diesem Beitrag finden Sie wichtige Informationen rund um die Grundsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung, Befreiung und vieles mehr.

Grundsteuer in Österreich: das Wichtigste im Überblick

  • Mit der Grundsteuer wird das Eigentum an Liegenschaften besteuert.
  • Um diese Steuer zu berechnen, wird der Einheitswert herangezogen, der weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
  • Je nach Gemeinde kann die Grundsteuer mit einem Hebesatz von bis zu 500 % auf den Grundsteuermessbetrag erhöht werden.
  • Grundstücke, die einem öffentlichen Zweck dienen und fließende Gewässer, können von der Grundsteuer dauerhaft befreit werden.
  • Unter gewissen Umständen gilt auch für Neu-, Um- und Zubauten eine Befreiung von der Grundsteuer.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum von Grundstücken im Inland. Das bedeutet: Wer in Österreich eine Liegenschaft besitzt, muss diese Steuer abführen. Zwar ist die Grundsteuer auf Bundesebene geregelt – eingehoben wird sie aber von der jeweils zuständigen Gemeinde.


Gut zu wissen: Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer

Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer. Letztere muss nur dann bezahlt werden, wenn eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt – zum Beispiel, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, verschenken oder im Falle einer Erbschaft. Die Grundsteuer fällt hingegen regelmäßig an, solange das Grundeigentum besteht.


Worauf wird die Grundsteuer erhoben?

Grundsätzlich muss für jede Art des Grundbesitzes im Inland die Grundsteuer bezahlt werden. Je nach Art des Grundstückes unterscheidet man aber in:

  • Grundsteuer A: für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz
  • Grundsteuer B: für sonstigen Grundbesitz (z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Betriebsimmobilien, unbebaute Grundstücke)

Wohnimmobilien fallen also im Regelfall unter die Grundsteuer B (sofern sie nicht auf landwirtschaftlichem Grund stehen).


Gut zu wissen: Grundbesitz im Ausland

Wenn Sie Immobilien im Ausland besitzen, dann sind diese nicht von der österreichischen Grundsteuer betroffen – auch wenn sich Ihr Wohnsitz in Österreich befindet. Ein Beispiel: Sie haben ein Haus in Deutschland geerbt, wohnen aber selbst in Österreich zur Miete. Dann müssen Sie in Österreich keine Grundsteuer abführen.


Wann und wie bezahlt man die Grundsteuer in Österreich?

Die Grundsteuer wird von der Gemeinde eingehoben. Bis zu einem Betrag von 75 Euro pro Jahr wird sie einmal jährlich eingehoben, und zwar am 15. Mai.

Bei einem Jahresbetrag von mehr als 75 Euro ist sie in vier Teilbeträgen zu entrichten: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Bei Eigentumswohnungen wird die Steuer meist im Rahmen der Abrechnung der Betriebskosten an alle Miteigentümer des Mehrfamilienhauses verrechnet.


Situation als Mieter

Prinzipiell müssen Sie als Mieter keine Grundsteuer zahlen, denn Sie besitzen keine eigene Immobilie. Jedoch darf der Vermieter die Steuer anteilig auf den Mieter übertragen. Das heißt, Sie zahlen dann jenen Betrag an Grundsteuer, der Ihrem gemieteten Anteil an Quadratmetern entspricht.


Grundsteuer berechnen

Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen, sind mehrere Schritte vonnöten. Als Basis der Steuerbemessung dient der sogenannte Einheitswert des Grundstückes. Dieser wird dann mit dem jeweils zutreffenden Steuersatz (auch „Steuermesszahl“ genannt) und dem Hebesatz multipliziert:

Einheitswert x Steuersatz x Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer

Im Folgenden wird die Berechnung der Grundsteuer Schritt für Schritt erklärt.

Schritt 1: Festlegung des Einheitswertes

Als Ausgangswert für die Berechnung dient der Einheitswert. Dieser wird vom Finanzamt in einem komplexen Verfahren ermittelt, wobei z. B. Lage, Bauweise und Wohnfläche eine Rolle spielen. Wird der Einheitswert neu festgelegt, dann sendet Ihnen die Finanzbehörde das Ergebnis mit einem Bescheid zu. In Österreich ist alle neun Jahre eine neue Hauptfeststellung des Einheitswertes vorgesehen.

Wichtig ist: Der Einheitswert liegt in der Regel weit unter dem tatsächlichen Wert der Liegenschaft, dem Verkehrswert der Immobilie. Denn um den Einheitswert zu ermitteln, werden Vergleichspreise aus dem Jahr 1973 herangezogen. Dementsprechend niedrig ist der errechnete Wert.

Schritt 2: Steuersatz anwenden

Auf den Einheitswert wird nun im nächsten Schritt der Steuersatz (die sogenannte „Steuermesszahl“) angewendet. Je nach Art der Immobilie gelten andere Steuersätze:

Art der Immobilie

Steuersatz/Steuermesszahl 2021

Einfamilienhäuser

  • Die ersten 3.650 Euro: 0,5 Promille
  • Die nächsten 7.300 Euro: 1 Promille
  • Darüber: 2 Promille

Mietwohngrundstücke bzw. gemischt genutzte Grundstücke

  • Die ersten 3.650 Euro: 1 Promille
  • Die nächsten 3.650 Euro: 1,5 Promille
  • Darüber: 2 Promille

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe

  • Die ersten 3.650 Euro: 1,6 Promille
  • Darüber: 2 Promille

Alle übrigen Grundstücke (z. B. betrieblich genutzte Immobilien)

  • Die ersten 3.650 Euro: 1 Promille
  • Darüber: 2 Promille

Eigentumswohnungen fallen hierbei unter die Kategorie „Mietwohngrundstücke bzw. gemischt genutzt Grundstücke“. Dies bedeutet, dass bei der Grundsteuer für die Eigentumswohnung ein geringfügig höherer Steuersatz angewendet wird als bei der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus.

Der geltende Steuersatz wird nun mit dem Einheitswert multipliziert – um daraus den sogenannten „Steuermessbetrag“ zu ermitteln. Um diese Berechnung zu verdeutlichen, nachfolgend zwei Beispiele:

Beispiel 1: Ein Immobilienbesitzer besitzt ein Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 50.000 Euro. Der Steuermessbetrag beträgt:

3.650 € x 0,0005 + 7.300 € x 0,001 + 39.050 € x 0,002 = 87,23 €

Beispiel 2: Ein Unternehmen in Österreich verfügt über Betriebsimmobilien mit einem Einheitswert von 100.000 Euro. Der Steuermessbetrag beträgt:

3.650 € x 0,001 + 96.350 € x 0,002 = 196,35 €

Der Steuermessbetrag ist aber noch nicht die endgültig zu zahlende Steuersumme. Um diese zu ermitteln, muss der Steuermessbetrag noch mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert werden.

Schritt 3: Mit Hebesatz multiplizieren

Die Gemeinden dürfen bei der Steuererhebung einen Hebesatz (von maximal 500 Prozent) auf den Grundsteuermessbetrag anwenden. Das bedeutet: Jede Gemeinde kann festlegen, dass der oben genannte Steuermessbetrag noch einmal mit einem bestimmten Faktor (maximal 5) multipliziert wird.

Daraus ergibt sich dann die gesamte jährliche Grundsteuer, welche für eine Liegenschaft zu zahlen ist.

Beispiel 1: Der Immobilieneigentümer besitzt ein Einfamilienhaus mit dem Einheitswert von 50.000 Euro. Der Steuermessbetrag beträgt 87,23 Euro (siehe obige Rechnung). In ihrer Wohngemeinde Wien gilt ein Hebesatz von 500 Prozent. Es ergibt sich also folgende jährliche Steuersumme:

87,23 € x 5 = 436,15 €

Beispiel 2: Das Unternehmen in Österreich verfügt über Betriebsimmobilien mit einem Einheitswert von 100.000 Euro. Der Steuermessbetrag beträgt 196,35 Euro (siehe obige Rechnung). In seiner Wohngemeinde gilt ein Hebesatz von 400 Prozent. Es ergibt sich also folgende jährliche Steuersumme:

196,35 € x 4 = 785,40 €


Wann gilt eine Grundsteuerbefreiung?

In bestimmten Fällen ist eine Befreiung von der Grundsteuer in Österreich möglich. Dabei ist zu unterscheiden zwischen einer dauerhaften und zeitlichen Befreiung.

Dauernde Befreiung

Gewisse Einrichtungen und Organisationen sind gemäß § 2 des österreichischen Grundsteuergesetzes dauerhaft von der Grundsteuer befreit. Dazu zählen beispielsweise:

  • Öffentlich genutzte Grundstücke
  • Grundbesitz, welcher gemeinnützigen Zwecken dient
  • Grundbesitz von gesetzlich anerkannten Religionsgemeinschaften
  • Grundbesitz von Sportvereinen

Zeitliche Befreiung

Für Privatpersonen interessanter ist allerdings die zeitliche Befreiung. Denn unter bestimmten Voraussetzungen können auch privat genutzte Wohnimmobilien – vorübergehend – von der Steuer befreit werden.

Dies betrifft beispielsweise Neubauten, Zubauten und Umbauten von staatlich geförderten Immobilien. In einigen Bundesländern sind sogar grundsätzlich alle Neu-, Zu- und Umbauten für eine gewisse Zeit von der Grundsteuer befreit.

Die zeitliche Befreiung von der Grundsteuer ist nämlich auf Länderebene geregelt. Die Voraussetzungen können sich daher von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Tipp: Wenn Sie genau wissen möchten, ob und wie lange Sie von der Grundsteuer befreit sind – dann suchen Sie am besten nach der speziellen Regelung für Ihr Bundesland oder fragen Sie bei Ihrem Gemeindeamt nach.

Um die Grundsteuerbefreiung zu erwirken, müssen Sie bei der zuständigen Gemeinde einen Antrag stellen. Achten Sie darauf, sich rechtzeitig zu informieren, denn je nach Bundesland gelten unterschiedliche Fristen.

Die Befreiung hält mehrere Jahre an. In Salzburg sind es etwa maximal 12 Jahre, in der Steiermark maximal 20 Jahre.


Lässt sich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, können Sie die Grundsteuer in Österreich leider nicht von der Steuer absetzen.

Anders sieht die Sache aus, wenn Sie Vermieter sind: In diesem Fall können Sie die Grundsteuer beim Punkt „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ als „Werbungskosten“ steuerlich geltend machen.

Sollten Sie die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen, dann können Sie natürlich nichts von der Steuer absetzen – da Ihnen ja in diesem Fall keine Kosten entstehen.


Nachzahlung

In einigen Fällen kann die Gemeinde eine Nachzahlung der Grundsteuer einfordern – allerdings maximal fünf Jahre lang. Das bedeutet beispielsweise: Wenn die Gemeinde den Einheitswert rückwirkend erhöht (zum Beispiel für das Vorjahr), dann kann sie Steuer nachfordern.

Der Anspruch auf der Grundsteuer verjährt jedoch fünf Jahre nach dem Entstehen der Steuerschuld. Soll heißen: Wenn das Jahr, in dem die Steuerschuld entstanden ist, verstrichen ist plus fünf weitere Jahre ins Land gezogen sind, dann ist der Anspruch verjährt. Bei Steuerhinterziehung dauert die Verjährungsfrist zehn Jahre.


Grundsteuer in Österreich: beruht auf dem Einheitswert

Für die Grundsteuer in Österreich fallen derzeit vergleichsweise geringe Kosten an. Denn: Zur Berechnung wird der Einheitswert verwendet, der weit unter dem tatsächlichen Grundstückswert liegt. Ob sich dies – wie bei der Grunderwerbsteuer – zukünftig ändern wird, bleibt offen und ist letztendlich eine politische Entscheidung. So oder so: Für Neu-, Zu- oder Umbauten gilt oftmals eine Befreiung der Grundsteuer.

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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