Finanzierungskosten für die Baufinanzierung

Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 02.04.2021

Sie wollen Wohneigentum schaffen oder Anlageimmobilien finanzieren, dann sollten Sie genau auf die Zinsen, oder besser gesagt die gesamten Finanzierungskosten einer Baufinanzierung, achten. Denn diese begleiten Sie bis zum Ende der Kreditlaufzeit. Dabei sollten Sie wissen, dass neben Zinsen noch andere Kosten anfallen, was auch bei Umschuldungen in günstigere Kredite zu berücksichtigen ist. Wissenswertes zu Finanzierungskosten Baufinanzierung erfahren Sie in diesem Beitrag.

Finanzierungskosten der Baufinanzierung: Das Wichtigste im Überblick

  • Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, dann setzten sich die Finanzierungskosten aus Nominalzinsen, also den reinen Zinskosten und Nebenkosten im Zusammenhang mit Abschluss, Abwicklung und Kontoführung zusammen.
  • Die auf die Laufzeit gerechneten gesamten Finanzierungskosten pro Jahr werden auch als effektive Zinsen bezeichnet.
  • Durch einen Kreditvergleich und Verbesserung Ihrer Bonität infolge eines guten Verhaltensratings können Sie Finanzierungskosten senken.
  • Steuerlich sind die Zinsen nur noch bei Anlegerwohnungen absetzbar.
  • Neben den Finanzierungskosten sollten Sie noch die Nebenkosten von einem Liegenschaftserwerb beachten.

Definition: Was sind Finanzierungskosten?

Alle Aufwendungen, welche im Zusammenhang mit einer Kreditaufnahme entstehen, werden als Finanzierungskosten bezeichnet. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, so müssen Sie hierfür entsprechende Aufwendungen tragen. Diese können beispielsweise die Kosten für eine Eintragung einer Grundschuld oder Bankbearbeitungsgebühren sein.


Welche Finanzierungskosten fallen bei der Baufinanzierung an?

Die Sollzinsen sind zwar der Hauptkostenfaktor und deshalb stehen sie auch im Vordergrund. Allerdings gibt es noch eine Reihe von Nebenkosten, die bei einer Baufinanzierung anfallen. Nachfolgend sind die Finanzierungskosten einer Baufinanzierung im Überblick dargestellt:

Sollzinsen

Dies sind die Zinsen, die auf den offenen Kreditbetrag zu entrichten sind. Ein anderer Begriff dafür sind die Nominalzinsen. Nicht verwechseln sollte man die Sollzinsen mit den effektiven Zinsen, welche zudem noch die Nebenkosten enthalten.

Bereitstellungszinsen

Diese sind primär in Deutschland für die „Reservierung“ eines Kredits üblich. In Österreich gibt es diesen Begriff nur im Zusammenhang mit der Vorfinanzierung eines Bauspardarlehens während der Zuteilungsfrist.

Grundbucheintragung des Pfandrechts

Die Höhe der Grundbuchseintragungsgebühr hängt von der Höhe des ins Grundbuch einzutragende Pfandrecht für das Kreditinstitut ab. In Österreich sind dies 1,20 % von der Höhe des Pfandrechts sowie eine Eintragungsgebühr in Höhe von 62 Euro (bei elektronischer Antragsstellung 44 Euro) am Beginn der Laufzeit.

Bearbeitungsgebühren

Diese können je nach Beratungsleistung bei Banken und Bausparkassen zwischen 0 und 3 % des Kreditbetrags liegen. Manche Kreditinstitute berechnen auch einen fixen Betrag.

Schätzungsgebühren

Im Zuge einer Finanzierung verlangt die Bank in der Regel ein Schätzungsgutachten für die Immobilie bzw. nimmt dieses selbst vor. Dafür fällt dann eine Kostenpauschale an.

Kontoführungsgebühren

Kontoführungsgebühren liegen in der Regel unter 150 Euro im Jahr. In manchen Fällen fallen sie sogar kaum ins Gewicht.


Beispiel: Finanzierungskosten für die Baufinanzierung eines Wohnungskaufs

Mit diesen Konditionen müssen Sie bei einem Kreditbetrag von 100.000 Euro in etwa rechnen. Bei der Grundbuchseintragungsgebühr müssen mit einem Betrag von 120.000 Euro ansetzen. Ein Aufschlag von 20 % ist üblich, um die Nebengebühren im Fall einer erforderlichen Verwertung der Immobilien abzudecken. Für die Schätzung bezahlen Sie beispielsweise eine Pauschale von 220 Euro. Manche Nebenkosten sind zuschlägig und erhöhen den Kreditbetrag. Andere wiederum gelten als abschlägig und verringern den Auszahlungsbetrag.

Gesamtkreditbetrag103.330 EUR
Sollzinsen p.a.1,5 % p.a.
Grundbucheintragungsgebühr (20% NGS)1.440 EUR abschlägig
Bearbeitungsgebühr3 % bzw. 3.000 EUR zuschlägig
Schätzgebühr220 EUR zuschlägig
Sonstige Kosten110 EUR zuschlägig
  
Realer Auszahlungsbetrag98.560 EUR

Bei einem Nominalzins von 1,50 % (z. B. Fixzins auf 15 oder 20 Jahre) bei Laufzeit von 25 Jahren zahlen Sie gemäß den genannten Parametern effektiv 1,92 %. Der reale Auszahlungsbetrag sind 100.000 Euro minus abschlägige Kosten in Höhe von 1.440 Euro. Der Gesamtkreditbetrag hingegen ist 100.000 Euro plus zuschlägige Kosten, die mitfinanziert werden. Der Betrag in Höhe von 103.330 Euro muss insofern zurückbezahlt werden.

Tipp: Sie wollen wissen, wieviel Geld Sie für die Finanzierung Ihres Wohntraumes zahlen müssen. Nutzen Sie den nachstehenden Kreditrechner, um dies zu erkunden.

Wieviel Wohnkredit kann ich mir leisten?

Monatlich verfügbarer Betrag:

Soviel Kredit können Sie sich leisten: -


Wie kann die Bank Nebenkosten bei der Finanzierung geltend machen?

Die Bank kann Nebenkosten sofort einbehalten oder auf den Kreditbetrag zur Rückzahlung aufschlagen. Im Falle des Aufschlags erhält sie dafür anteilig Jahr für Jahr auch eine Verzinsung. Behält die Bank gleich die Nebenkosten ein, verringert sie den Kreditauszahlungsbetrag.


Finanzierungskosten bei der Baufinanzierung einsparen

Sie wollen Finanzierungskosten bei einer Baufinanzierung einsparen? Dann sollten Sie nachfolgende Punkte beachten:

Der richtige Konditionenvergleich:

Abhängig davon, ob Sonderzahlungen in der Haushaltsrechnung zum Einkommen gezählt werden, wie hoch Mieteinnahmen angesetzt sind und welche monatlichen Ausgaben die Haushaltsrechenprogramme annehmen – sieht Sie jedes Kreditinstitut anders. Um den richtigen Platz für Sie zu finden, wo Sie günstig finanziert werden können, ist ein entsprechender Marktüberblick erforderlich.

Die Wohnbau-Finanz-Experten haben diesen und beraten Sie zu den Finanzierungkosten der Baufinanzierung direkt vor Ort, auch ganz in Ihrer Nähe.

Gute Bonität selbst mitgestalten:

Überlegen Sie, vor Aufnahme des Immobilienkredits möglicherweise noch Leasingverträge zu kündigen und zahlen Sie kleinere Privatkredite zurück. Ob dies sinnvoll ist, kann Ihnen ein Finanz-Experte sagen. Dies verbessert Ihre Bonität genauso wie ein über Jahre aufgebautes gutes Verhaltensrating. Dafür sollten Sie immer ausreichend Cash Reserven auf dem Girokonto haben. Ein Minus darauf ist im Zusammenhang mit der Kreditbeantragung ein Tabu. Auch erhöhen vorzeitige Kreditrückzahlungen Ihre Pluspunkte.

Forderungseinlösung gemäß § 1422 ABGB
Manche Banken ermöglichen es Ihnen, sich im Zuge einer Umschuldung die Grundbuchseintragungsgebühr zu ersparen. Technisch läuft dies über eine Forderungseinlösung.

Was ist der Effektivzins?

Der Effektivzins ist der über die gesamte Laufzeit gerechnete Nominalzins plus sämtlicher Nebenkosten im Zusammenhang mit der Abwicklung und laufenden Gebühren. Die wichtigsten Nebenkostenfaktoren sie die Bearbeitungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Hinzukommen können weitere Kosten wie beispielsweise Risikolebensversicherungen zur Absicherung des Gläubigers und laufende Kontoführungsgebühren kommen. Darüber hinaus verlangen Banken auch eine Pauschale für die Schätzung der Liegenschaft.


Kann man die Finanzierungskosten für die Baufinanzierung von der Steuer absetzen?

Bei vermieteten Anlegerwohnungen können Sie sämtliche Zinskosten von der Steuer absetzen, da Sie schließlich auch Mieteinnahmen erzielen. Bei Eigennutzung der Immobilie ist dies nur bei Kreditverträgen möglich, die vor 2016 abgeschlossen wurden. In diesem Fall gab es die Möglichkeit bis maximal 2.920 Euro an Zinsaufwand davon ein Viertel von der Einkommenssteuer (als Sonderausgabe) abzusetzen. Allerdings war die volle Höhe nur bis zu einem Jahreseinkommen von 36.400 Euro möglich. Dies gehört aber bei den heutigen Abschlüssen der Vergangenheit an.


Weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf

Auch beim Hauskauf oder Wohnungskauf fallen eine Reihe von Nebenkosten an. Diese können in Summe gesehen etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Manche sind dabei verhandelbar, andere fix. Im Wesentlichen sind das die Nebenkosten beim Immobilienkauf:

  • Nebenkostenpunkt 1: Maklerprovision 
    Hierfür fallen in der Regel 3,00 % plus 20,00 % Umsatzsteuer, also insgesamt 3,60 % des Kaufpreises an. In
    besonderen Fällen gibt es auch ein Entgegenkommen des Maklers.
  • Nebenkostenpunkt 2: Grunderwerbssteuer
    Diese macht 3,50 % des Kaufpreises aus.  
  • Nebenkostenpunkt 3: Grundbuchsgebühr
    Die Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch kostet 1,10 % des Kaufpreises. Darüber können Sie leider nicht verhandeln und im Falle einer Hypothek wird es noch teurer: Dann fallen nochmals 1,20 % vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an. Erfolgt die Antragstellung nicht elektronisch dann sind 62 Euro fällig, ansonsten 44 Euro.
  • Nebenkostenpunkt 4: Anwalts- oder Notarkosten
    In der Regel errichtet entweder ein Notar oder Rechtsanwalt den Kaufvertrag. Dieser stellt auch den Antrag auf Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch. Die Höhe der Rechtsanwalts- und Notariatskosten liegt bei ca. 1,00 bis 3,00 % des Kaufpreises und ist durch Kammertarife geregelt. Allerdings haben Sie die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.
  • Nebenkostenpunkt 5: Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften
    Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag bzw. der Pfandbestellungsurkunde beim Hypothekarkredit gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Die Höhe der Kosten richtet sich nach Kaufpreis bzw. Höhe des Pfandrechts und ist durch Kammertarife geregelt.
  • Nebenkostenprunkt 6: Schätzungsgutachten
    Die Ermittlung des Liegenschaftswertes durch gerichtlich beeidete Sachverständige kostete meist zwischen 500 und 1.000 Euro.

Wenn Sie weitere Details zu den Nebenkosten der Baufinanzierung interessieren, dann lesen Sie hierzu unseren Beitrag Nebenkosten beim Immobilienkauf.


Die Nebenkosten beim Hausbau

Für den Erwerb des Grundstücks fallen die gleichen Nebenkosten wie zuvor erläutert an. Der Unterschied liegt aber bei Hausbauprojekten in Nebenkosten der herkömmlichen Baukosten. Das sind Erschließungskosten für das Grundstück, die häufig zwischen 15.000 und 30.000 Euro ausmachen und die Kosten für den Architekten. Diese machen in etwa 5 % der Baukosten aus.


Weitere Informationen rund um die Baufinanzierung

Infina bietet eine ständig aktualisierte Beitragsreihe rund um die Baufinanzierung an. Nachfolgend finden Sie weitere wichtige Themenkreise, deren Lektüre Ihnen bare Vorteile bringen können:

Annuitätendarlehen:

Das Annuitätendarlehen ist in Österreich üblich. Es ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten monatlichen Rückzahlungsraten.

Zinsen berechnen:

Es gibt viele Kreditrechner im Internet. Infina bietet hierbei nicht nur eine Vielzahl von Rechnern, um Ihre Bedürfnisse abzudecken.

Effektivverzinsung:

Die Effektivverzinsung ist der reine nominale Kreditzins plus Nebenkosten gerechnet über die gesamte Kreditlaufzeit. Je länger die Laufzeit ist, desto weniger fallen Nebenkosten ins Gewicht.

Hausfinanzierung:

Wollen Sie wissen, wieviel Haus Sie sich wirklich leisten können, dann finden Sie die richtigen Informationen hierzu im verlinkten Beitrag.
Fixzinsen oder variable Zinsen:Die aktuelle Niedrigzinsphase ermöglicht Ihnen teils schon variabel verzinste Kredite ab 0,25 % p.a. Doch langfristig können die Zinsen wieder stark ansteigen. Eine fixe Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre kann Sie davor schützen, ist allerdings etwas teuer.

Finanzierungskosten der Baufinanzierung: Nicht nur auf die Sollzinsen achten.

Die Finanzierungskosten einer Baufinanzierung sind bei weitem nicht nur die Sollzinsen alleine. Die Organisation und Abwicklung der Finanzierung sowie die laufende Kontoführung kosten ebenfalls Geld, das Ihnen in Form von Nebenkosten entweder am Anfang der Kreditlaufzeit oder über die Laufzeit verteilt über die monatlichen Kreditraten verrechnet wird. Finanzierungskosten bei Anlegerwohnungen können Sie von der Steuer absetzen. Bei neu finanziertem eigengenutztem Wohneigentum geht das nicht mehr.

Brauchen Sie Unterstützung? Infina vergleicht und findet für Sie den besten Wohnkredit bei der richtigen Bank – unabhängig, transparent und flexibel.

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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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