Energetische Sanierung: Gibt es eine Pflicht?

Bauhelm und Gerichtshammer
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 22.01.2024

Bis zum Jahr 2040 soll Österreich klimaneutral sein – auf dieses Ziel hat sich die aktuelle Bundesregierung geeinigt. Dazu müssen auch die Treibhausgas-Emissionen im Wohnbereich stark sinken. Die energetische Sanierung bestehender Gebäude ist dabei ein wichtiger Baustein. Aber: Ist eine solche energetische Sanierung eigentlich Pflicht? Und was ist hinsichtlich einer Sanierungspflicht für die Zukunft zu erwarten?

Das Wichtigste im Überblick

  • Aktuell besteht keine Pflicht, bei bestehenden Wohngebäuden einen bestimmten Energiestandard zu erreichen.
  • Anreiz durch Förderungen ist derzeit vorherrschend.
  • Pflicht zum Heizungstausch ab 2025, aber nur für besonders alte Öl- und Kohle-Heizungen (Erneuerbare-Wärme-Gesetz).
  • Ehrgeizige Ziele auf EU- und nationaler Ebene für den Energiestandard von Gebäuden.
  • Dynamische Entwicklungen in diesem Bereich – es kann sich in Zukunft schnell vieles ändern.

Derzeit (2024) keine Pflicht zur Wärmedämmung

Zu den Maßnahmen der energetischen Sanierung gehören:

  • Dämmung der Fassade
  • Dämmung des Dachs oder der obersten Geschoßdecke
  • Dämmung der Kellerdecke
  • Austausch der Fenster
  • Austausch oder Sanierung der Heizung.

Sie umfasst also einerseits die thermische Verbesserung der Gebäudehülle („Wärmedämmung“) und andererseits das Heizsystem.

In Bezug auf die Gebäudehülle gibt es derzeit kein Gesetz, das Hausbesitzern eine Sanierung vorschreibt. Im Gegensatz zum Neubau – hier gibt es sehr wohl Vorschriften – wird die Einhaltung bestimmter Energiestandards bei bestehenden Wohngebäuden derzeit noch nicht gesetzlich eingefordert. Die energetische Sanierung von Dach, Fassade, Fenster und Kellerdecke beruht somit auf freiwilliger Basis.

EU-Kommission: Gesetzesentwurf von 2021 wurde abgemildert
Die Möglichkeit einer Sanierungspflicht stand allerdings schon im Raum. Ein Gesetzentwurf der EU vom Dezember 2021 forderte, dass Wohngebäude mit besonders schlechter Energiebilanz bis 2030 saniert werden sollten. Betreffen sollte das jene 15 % der Gebäude mit der schlechtesten Bilanz. Dieses Gesetz zur energetischen Sanierung wurde aber letztendlich abgeschwächt. Nun gibt es aktuell nur mehr eine energietechnische Vorgabe für den Durchschnitt aller Wohngebäude eines EU-Mitgliedsstaates, aber nicht mehr für einzelne Wohngebäude.


Heizungstausch: In bestimmten Fällen verpflichtend ab 2025

Was die Heizung betrifft, so wird es – in vereinzelten Fällen – eine Pflicht zum Austausch geben. Allerdings greift diese frühestens ab 2025. Zu finden ist diese Regelung im Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG). Ab 2025 soll der „verbindliche Tausch“ von besonders alten Kohle- und Ölheizungen starten, beginnend bei Öl-Heizungen, die älter als Baujahr 1980 sind. Angekündigt wurden dazu umfangreiche finanzielle Förderungen.

Bis 2035 müssen dann alle Kohle- und Ölheizungen durch ein modernes und erneuerbares Heizsystem ersetzt werden.

Alle Förderungen auf einen Blick
Erfahren Sie in unserem Ratgeber „Förderungen für die energetische Sanierung“, welche finanziellen Hilfen es in Österreich gibt.


Sanierungspflicht bei Hauskauf?

Sie denken über einen Hauskauf nach und möchten wissen, ob Sie – rein rechtlich gesehen – energetisch sanieren müssen? Hier gibt es eine klare Antwort: Nein, in Österreich gibt es derzeit keine Pflicht zur energetischen Sanierung beim Hauskauf.

Verpflichtend ist hierzulande nur die Vorlage des Energieausweises. Die Verantwortung dafür trägt der Verkäufer – potenzielle Käufer haben hingegen das Recht darauf, den Energieausweis zu sehen. Im Energieausweis wird der Heizwärmebedarf der Immobilie pro m² der Brutto-Grundfläche aufgeführt. Darauf basierend wird das Gebäude in eine der Klassen A (Passivhaus) bis G (altes, unsaniertes Haus) eingeteilt.

Gut zu wissen: In Deutschland gibt es sehr wohl eine Sanierungspflicht beim Hauskauf. Wenn ein Wohngebäude verkauft oder vererbt wird, dann muss der neue Besitzer z. B. das Dach oder die oberste Geschoßdecke dämmen. Zudem sind alte Heizkessel zu erneuern, wenn eine Öl- oder Gasheizung älter als 30 Jahre ist und es sich um keine Niedertemperatur- und Brennwerttechnik handelt.


Wenn Sanierung geplant: Hier gelten Mindeststandards

Zwar gibt es in Österreich bisher kaum Vorschriften, die besagen, dass eine energetische Sanierung von Wohngebäuden durchgeführt werden muss. Allerdings gelten gesetzliche Regeln dahingehend, wie eine energetische Sanierung ausgeführt werden muss. Wer eine sogenannte „größere Renovierung“ plant, muss nämlich diverse Mindeststandards erfüllen.

Was ist eine größere Renovierung?

Als größere Renovierung gilt laut OIB (Österreichisches Institut für Bautechnik) eine Renovierung, „bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden, es sei denn, die Gesamtkosten der Renovierung der Gebäudehülle und der gebäudetechnischen Systeme betragen weniger als 25 % des Gebäudewertes, wobei der Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde, nicht mitgerechnet wird.“

Wer also z. B. die energetische Sanierung der Fassade plant, muss sich mit den gesetzlichen Anforderungen auseinandersetzen – denn damit sind in der Regel die Kriterien für eine „größere Renovierung“ erfüllt.

Welche Mindeststandards gelten?

Grundsätzlich werden die Bauvorschriften – und damit auch die Richtlinien zur energetischen Sanierung – nicht von der Bundesregierung geregelt. Denn die Bauvorschriften sind in Österreich Ländersache, das heißt, die geltenden Mindeststandards können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Als Orientierung dienen aber für ganz Österreich die Richtlinien des OIB. Alle Standards des OIB bezüglich Energieeinsparung und Wärmeschutz finden sich in der OIB-Richtlinie 6.

Relevant für die energetische Sanierung sind hier vor allem die Punkte 4.3 und 4.5.:

  • Punkt 4.3 betrifft „Neubau und größere Renovierungen“ und gibt bestimmte Energiekennzahlen (Heizwärmebedarf und Endenergiebedarf) vor, die in diesen Fällen eingehalten werden müssen. Die Werte bei der „größeren Renovierung“ sind dabei nicht ganz so streng wie beim Neubau.
  • Punkt 4.5 betrifft Einzelmaßnahmen am Gebäude (also z. B. nur Fenstertausch) und gibt Anforderungen für die wärmeübertragenden Bauteile vor. So dürfen neue Fenster beispielsweise einen bestimmten U-Wert nicht überschreiten.

Sie planen eine energetische Sanierung?

Egal, ob es sich nur um Einzelmaßnahmen oder eine größere Renovierung handelt: Eine energetische Sanierung ist eine finanzielle Investition und die Kosten sind meist beträchtlich. Welche Möglichkeiten es zur Finanzierung der energetischen Sanierung gibt, erfahren Sie in unserem Ratgeber.


Wird in Zukunft eine Sanierungspflicht kommen?

Prinzipiell lässt sich also festhalten: Derzeit gibt es in Österreich keine energetische Sanierungspflicht im Wohnbau. Ab 2025 soll laut Erneuerbare-Wärme-Gesetz der verbindliche Tausch bestimmter Heizungen starten. Dies betrifft aber zunächst nur wenige und gilt für besonders alte Öl- und Kohleheizungen. Insgesamt setzt die Regierung auf Anreize (z. B. durch Förderungen) statt auf Zwang.

Richtlinien können sich schnell ändern

Soweit der aktuelle Stand. Fakt ist aber auch, dass im Bereich Energieeffizienz vieles in Bewegung ist und sich Richtlinien immer wieder ändern. Wie bereits erwähnt, gab es 2021 einen Gesetzesentwurf der EU, der eine Sanierungspflicht von besonders schlecht gedämmten Gebäuden bis 2030 vorsah – dieser wurde dann aber wieder abgeändert. Und: In Deutschland sind Vorschriften zur energetischen Sanierung beim Hauskauf bereits Realität.

Es ist nicht ausgeschlossen, dass mittel- bis langfristig doch eine Pflicht kommen könnte – insbesondere für Gebäude mit besonders niedrigem Energiestandard. Das gilt vor allem dann, wenn man sich die Klimaschutz-Ziele der EU und der Bundesregierung ansieht.

Ziele der EU-Mitgliedsstaaten: Energiebedarf muss drastisch sinken

Nach dem Europäischen Klimagesetz sollen die Netto-Treibhausgasemissionen der EU bis 2030 um 55 % sinken. Bis 2050 möchte die EU komplett klimaneutral sein. Die österreichische Bundesregierung hat sich das Ziel der Klimaneutralität bis 2040 gesetzt.

Daraus folgt, dass der Energiebedarf in allen Bereichen stark sinken muss – auch im Bereich Wohnen. Laut Erhebungen der Europäischen Kommission entfallen 40 Prozent des Energiebedarfs in Europa auf Gebäude. Die energetische Sanierung bestehender Wohngebäude ist deshalb unerlässlich, wenn Österreich und die EU ihre Klimaschutzziele erreichen wollen.

Das bedeutet: Der Druck zur energetischen Sanierung wird auf jeden Fall wachsen – sei dies nun durch:

  • steigende Energiepreise
  • Koppelung von Förderungen an bestimmte Energiestandards oder
  • Koppelung der Vergabe von Wohnbau-Krediten an bestimmte Nachhaltigkeitskriterien.

Ob es letztendlich zu einer gesetzlich verankerten Sanierungspflicht kommen wird, ist noch offen und hängt vermutlich auch davon ab, ob andere Maßnahmen vorher greifen oder nicht. Das EU-Parlament hat sich im März 2023 für eine Sanierungspflicht ausgesprochen. Wohngebäude sollen demnach ab einem bestimmten Jahr jeweils mindestens eine bestimmte Energieklasse erreichen.

Nachhaltiges Bauen und Kreditvergabe

Nachhaltigkeit im Bereich Wohnen wird sich in Zukunft auch auf die Kreditvergabe auswirken. Eine zunehmend wichtige Rolle spielen die sogenannten ESG-Kriterien. Was Sie dazu wissen müssen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „ESG und Immobilienkredit“.


Energetische Sanierung: Auch ohne Pflicht sinnvoll

So oder so: Auch ohne Pflicht spricht vieles für die energetische Sanierung. Ein saniertes Gebäude spart Energie, schützt die Umwelt und trägt zu einer lebenswerten Zukunft für alle bei. Und auch in finanzieller Hinsicht kann sich die Sanierung lohnen: Dank des geringeren Heizbedarfs lassen sich die Kosten der energetischen Sanierung häufig innerhalb weniger Jahre wieder einsparen.

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Häufige Fragen

 

Eine bestimmte grundsätzlich gesetzlich festgelegte Frist gibt es derzeit nicht. Ob die Sanierung Ihres Hauses sinnvoll ist, kann am besten in der individuellen Beratung mit einem Energieexperten festgestellt werden. Als Faustregel gilt: Wenn das Gebäude in den letzten 20 Jahren nicht saniert wurde, empfiehlt es sich, über das Thema „energetische Sanierung“ nachzudenken.

 

 

Die Kosten der energetischen Sanierung können sehr unterschiedlich sein – je nachdem, um welche Maßnahmen es sich handelt. Der Fenstertausch kostet z. B. ca. 400-1000 Euro pro Fenster, die Dämmung der Fassade ca. 50-250 Euro pro Quadratmeter. Die Gesamtkosten der energetischen Sanierung können daher zwischen 5.000 (nur Fenstertausch, günstige Variante) und 100.000 Euro oder sogar mehr liegen (Fassaden-, Dach- und Kellerdeckendämmung, Heizungstausch, Fenstertausch).

 

 

Wenn mehr als 25 % der Gebäudehülle renoviert werden, dann handelt es sich laut österreichischem Institut für Bautechnik (OIB) um eine sogenannte größere Renovierung. Als Ausnahme gilt, wenn die Gesamtkosten der Renovierung weniger als 25 % des Gebäudewerts ausmachen – dann handelt es sich trotz Renovierung von mehr als 25 % der Gebäudehülle nicht um eine „größere Renovierung“.

 

 

Die tatsächlichen Vorschriften sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Einen Orientierungswert für ganz Österreich bietet jedoch das österreichische Institut für Bautechnik (OIB) in der Richtlinie 6 im Punkt 4.3. Wenn man die Einhaltung der Anforderungen über den Endenergiebedarf nachweist, dann gilt als Höchstwert folgender Heizwärmebedarf: HWBRef,RK,zul = 19 × (1 + 2,7 / ℓc) kWh/m²a

 

Bildquellen:  zolnierek / Adobe Stock, hkama / Adobe Stock, bernardbodo / Adobe Stock
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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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