Rangordnung im Grundbuch einfach erklärt

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Recht
Datum: 08.02.2022

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst: Dieses Sprichwort bringt die Wirkungsweise der Rangordnung im Grundbuch auf den Punkt. Wer den höheren Rang hat, besitzt das erste Recht – z. B. auf den Kauf oder das Pfandrecht bei einer Immobilie. Wenn Sie einen Immobilienkauf planen, sollten Sie auf jeden Fall Ihren Rang im Grundbuch anmerken lassen. So lässt sich verhindern, dass Ihnen ein anderer Käufer zuvorkommt. Wie die Rangordnung im Grundbuch funktioniert, das erfahren Sie in diesem Artikel.

Rangordnung im Grundbuch: Das Wichtigste im Überblick

  • Der Eigentümer kann für die beabsichtigte Verpfändung oder Veräußerung der Liegenschaft eine Rangordnung im Grundbuch eintragen lassen.
  • Die Rangordnung ist im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs zu finden.
  • Die Anmerkung der Rangordnung erfolgt in Form eines Rangordnungsbeschlusses des Grundbuchgerichts (Bezirksgericht), der ein Jahr gültig ist und gegen Vorlage dann die Veräußerung oder Verpfändung auslöst.
  • Die Anmerkung ist ein Standardprozedere und ermöglicht mehr Rechtssicherheit für Gläubiger oder Immobilienkäufer.

Auf einen Blick: Was ist die Rangordnung im Grundbuch?

Wenn der Eigentümer einer Immobilie diese veräußern oder verpfänden möchte, kann er dafür einen Rang im Grundbuch eintragen lassen. Es wird ein Rangordnungsbeschluss ausgestellt und dem Käufer oder Gläubiger zugestellt. Die tatsächliche Veräußerung oder Verpfändung kann dann nur unter Vorlage dieses Beschlusses geschehen.

Ohne die separate Anmerkung der Rangordnung werden die Ränge immer nach dem Zeitpunkt des Grundbuchgesuchs verteilt – also nach dem Prinzip: First come, first serve. Dies gilt auch bei Verpfändung der Liegenschaft an verschiedene Gläubiger für die Eintragung des Pfandrechts. Das Unterschriftendatum etwaiger damit korrespondierender möglicher Verträge ist also nicht ausschlaggebend.

Die Ränge beim Pfandrecht geben dann die Reihenfolge an, in der die Kreditforderungen der Gläubiger befriedigt werden, falls es zum Kreditausfall und zur Versteigerung der Immobilie kommt.

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Rangordnung im Grundbuch: Beispiel

Sie möchten ein Haus bauen und einen entsprechenden Kredit aufnehmen. Hierfür belasten Sie ihre künftige Immobilie mit einem Pfandrecht für verschiedene Banken. Für den Grundstückskauf benötigen Sie nur 70.000 Euro Kredit, die Sie von der ersten Bank bekommen. Der Schätzwert des Grundes liegt bei 120.000 Euro. Für die Errichtung des Gebäudes gehen Sie zu einer weiteren Bank, die Ihnen 90 % der Baukosten von 200.000 Euro finanziert (Kreditsumme = 180.000 Euro).

Die erste Bank trägt 84.000 Euro als Pfandrecht ein, das sind 70.000 Euro plus 20 % Nebengebührensicherstellung. Sie hat den ersten Rang auf das Pfandrecht. Die zweite Bank trägt analog dazu 216.000 Euro als Pfandrecht ein, aber im zweiten Rang. Nach Errichtung des Gebäudes steht ein Liegenschaftswert von 320.000 Euro den Pfandrechten von 300.000 Euro gegenüber.

Dann kommt es aufgrund einer langanhaltenden Arbeitslosigkeit zu einer Zwangsversteigerung, da Sie die Kreditrate nicht mehr zahlen können. Der Nettoversteigerungserlös liegt dann nur bei 270.000 Euro. Die Bank im ersten Rang bekommt ihre 70.000 Euro. Jene im zweiten Rang aus dem Erlös nur noch 200.000 Euro, statt 216.000 Euro.

Anmerkungen: Die Gläubiger erhalten maximal die Höhe Ihrer aktuellen Kreditrestforderungen zzgl. Gebühren/ entstandener Kosten sowie möglichen Verzugszinsen. Die 16.000 Euro Restschuld aus dem zweiten Rang bleiben ohne Sicherheit bestehen, es sei denn die Bank verzichtet auf Ihre Forderung.


Wofür kann man eine Rangordnung anmerken?

Als Liegenschaftseigentümer haben Sie die Möglichkeit der vorläufigen Sicherung eines Ranges, z. B. wenn Sie beabsichtigen, in absehbarer Zeit Ihre Liegenschaft zu veräußern oder zu belasten. Hier sind weitere Beispiele, für welche Rechtsgeschäfte Sie die Rangordnung anmerken können:

Rangordnung für beabsichtigte

  • Veräußerung
  • Verpfändung
  • Einräumung von Wohnungseigentum
  • Abtretung oder Löschung einer Forderung.

Wo steht die Rangordnung im Grundbuch?

Die Rangordnung ist im C-Blatt des Grundbuches zu finden, auch Lastenblatt genannt. Sie richtet sich in der Regel nach dem zeitlichen Einlangen des Grundbuchgesuchs bei Gericht. Eine Ausnahme ist es, wenn ein Rang durch die Anmerkung des Eigentümers im Vorhinein gesichert wird. Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss über die aktuelle Rangordnung und eventuelle Anmerkungen.


Rangordnung bei Eintragung des Pfandrechts

Im Falle einer Pfandrechtseintragung ist eine beglaubigte und unterfertigte Pfandbestellungsurkunde plus Grundbuchgesuch erforderlich. Dabei muss die Unterschrift in der Pfandbestellungsurkunde von einem Notar beglaubigt sein. Es besteht dabei aber auch die Möglichkeit einer virtuellen Beglaubigung mit notarieller Begleitung. Das Grundbuchgesuch wird entweder von der Bank oder dem für die Eintragung zuständigen Treuhänder gestellt. Dieses Ansuchen richtet sich ans Grundbuchgericht (Bezirksgericht). Dort folgt die Eintragung von Pfandrecht und Rangordnung im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs. Es kann hier auch der Vorrang nach notarieller Beglaubigung eingetragen werden.


Immobilienkauf: Rangordnung im Grundbuch für die Veräußerung

Wenn Sie demnächst einen Immobilienkauf in Österreich planen, können Sie Ihren Rang im Grundbuch sichern lassen. Dazu dient die Anmerkung der Rangordnung, die der derzeitige Eigentümer der Liegenschaft veranlassen muss.

Er kann dies selbst durch einen beglaubigten unterfertigten Antrag erwirken oder seine Zustimmung für die Anmerkung des Ranges in einer gesonderten vor dem Notar unterfertigten Urkunde (Rangordnungserklärung) erklären. Weitere Details dazu nachfolgend:

Warum sollte ich eine Rangordnung für die Veräußerung anmerken lassen?

Der Eigentümer kann für die beabsichtigte Veräußerung des Grundstücks die Rangordnung anmerken lassen. Dies ist ein Standardprozedere z. B. bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie, um Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu erwirken. Als Käufer gewinnen Sie damit die Sicherheit, dass der geplante Verkauf an Sie auch wirklich stattfindet und die Liegenschaft nicht zwischenzeitlich an jemand anderen geht.

Sie als Käufer bzw. Ihr Notar erhalten vom Gericht einen Rangordnungsbeschluss. Ab Anmerkung der Rangordnung ist das Grundbuch ein Jahr lang für die Eintragung weiterer Veräußerungen und Belastungen blockiert. Möchten Sie den geplanten Kauf durchführen, müssen Sie dem Grundbuchsgericht den besagten Rangordnungsbeschluss vorlegen.

Vormerkung und Anmerkung: Was ist der Unterschied?

Was ist der Unterschied zwischen der „Vormerkung einer Eigentumseinverleibung“ und der „Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung“? 

Vormerkungen sind bedingte Einverleibungen des Eigentums. Das heißt, damit die Übertragung des Eigentums (d. h. die Einverleibung des Eigentumsrechts) gültig wird, bedarf es der nachträglichen Rechtfertigung des endgültigen Rechtserwerbs, etwa durch Vorweis bestimmter Urkunden. Das Gesuch um Eigentumseinverleibung ist hierbei schon bei Gericht eingelangt und der Rang im Grundbuch dementsprechend vergeben, aber es fehlen z. B. noch gewisse Urkunden, damit die Einverleibung rechtswirksam wird. Die Vormerkung dient deshalb zur Wahrung des Ranges. Sobald die fehlenden Urkunden einlangen, erfolgt die Umwandlung der Vormerkung in eine tatsächliche Einverleibung.

Bei der Anmerkung geht es um Sicherung des Ranges. Dabei ist das Grundbuchsgesuch für die Einverleibung noch gar nicht bei Gericht eingegangen. Der Eigentümer kann die Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person (z. B. Treuhänder oder Käufer) anmerken lassen. Das Grundbuchsgericht stellt den Rangordnungsbeschluss aus und übersendet ihn an die begünstigte Person. Mit diesem Beschluss sichert sich die begünstigte Person den Rang – und kann dann innerhalb eines Jahres mit diesem Rang eine Eigentumseinverleibung beantragen, wenn sie die entsprechenden Dokumente (z. B. Kaufvertrag für die Immobilie) vorlegt.

Wie und wo wird die Rangordnung eingetragen?

Nehmen wir an, Sie möchten ein Haus kaufen, dann können Sie vom derzeitigen Eigentümer bei Einigung über den Immobilienerwerb fordern, dies bereits im Vorfeld eintragen zu lassen. Die Eintragung erfolgt im C-Blatt des Grundbuchs in der Grundbuchseinlage der entsprechenden Liegenschaft zugunsten einer bestimmten Person (z. B. Ihnen als Käufer oder Ihrem Notar). Diese Person erhält dann einen „Rangordnungsbeschluss“, dessen Vorlage die konkrete Umsetzung des Vorhabens (z. B. Kauf) innerhalb der Frist von einem Jahr ermöglicht.

Rangordnung im Grundbuch: Kosten

Rund um die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch können einige Kosten anfallen. Einige Beispiele:

  • Eingabegebühren für den Antrag im Elektronischen Rechtsverkehr: 47 Euro (Anmerkung: 66 Euro, wenn die Antragsstellung nicht elektronisch erfolgt)
  • Für die Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts zudem: 1,1 % vom Wert des Rechts, sprich vom Kaufpreis
  • Pfandrechtseintragungsgebühr: 1,2 % der Eintragungshöhe des Pfandrechts
  • Für die Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung zusätzlich: 0,6 % vom Wert des Pfandrechts
  • Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften: abhängig von Kaufpreis und Höhe des Pfandrechts und durch jeweilige Kammertarife geregelt.

Rangordnung im Grundbuch: Absicherung beim Immobilienkauf

Mit der Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch können sich Immobilienkäufer und Gläubiger absichern. Denn nur gegen Vorlage des Rangordnungsbeschlusses kommt es zur Verpfändung oder zum Verkauf der Liegenschaft. Die Rangfolge bei den Gläubigerbanken oder Bausparkassen in Österreich erfolgt nach zeitlicher Reihenfolge der Eintragung der Rangfolge ins Grundbuch.

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen und der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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