Rangordnung im Grundbuch einfach erklärt

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst: Dieses Sprichwort bringt die Wirkungsweise der Rangordnung im Grundbuch auf den Punkt. Wer den höheren Rang hat, besitzt das erste Recht – z. B. auf den Kauf oder das Pfandrecht bei einer Immobilie. Wenn Sie einen Immobilienkauf planen, sollten Sie auf jeden Fall Ihren Rang im Grundbuch anmerken lassen. So lässt sich verhindern, dass Ihnen ein anderer Käufer zuvorkommt. Wie die Rangordnung im Grundbuch funktioniert, das erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Ränge beim Pfandrecht geben dann die Reihenfolge an, in der die Kreditforderungen der Gläubiger befriedigt werden, falls es zum Kreditausfall und zur Versteigerung der Immobilie kommt.

Als Liegenschaftseigentümer haben Sie die Möglichkeit der vorläufigen Sicherung eines Ranges, z. B. wenn Sie beabsichtigen, in absehbarer Zeit Ihre Liegenschaft zu veräußern oder zu belasten. Hier sind weitere Beispiele, für welche Rechtsgeschäfte Sie die Rangordnung anmerken können:

Rangordnung für beabsichtigte

• Veräußerung
• Verpfändung
• Einräumung von Wohnungseigentum
• Abtretung oder Löschung einer Forderung.

Die Rangordnung ist im C-Blatt des Grundbuches zu finden, auch Lastenblatt genannt. Sie richtet sich in der Regel nach dem zeitlichen Einlangen des Grundbuchgesuchs bei Gericht. Eine Ausnahme ist es, wenn ein Rang durch die Anmerkung des Eigentümers im Vorhinein gesichert wird. Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss über die aktuelle Rangordnung und eventuelle Anmerkungen.

Im Falle einer Pfandrechtseintragung ist eine beglaubigte und unterfertigte Pfandbestellungsurkunde plus Grundbuchgesuch erforderlich. Dabei muss die Unterschrift in der Pfandbestellungsurkunde von einem Notar beglaubigt sein. Es besteht dabei aber auch die Möglichkeit einer virtuellen Beglaubigung mit notarieller Begleitung. Das Grundbuchgesuch wird entweder von der Bank oder dem für die Eintragung zuständigen Treuhänder gestellt. Dieses Ansuchen richtet sich ans Grundbuchgericht (Bezirksgericht). Dort folgt die Eintragung von Pfandrecht und Rangordnung im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs. Es kann hier auch der Vorrang nach notarieller Beglaubigung eingetragen werden.

Warum sollte ich eine Rangordnung für die Veräußerung anmerken lassen?

Der Eigentümer kann für die beabsichtigte Veräußerung des Grundstücks die Rangordnung anmerken lassen. Dies ist ein Standardprozedere z. B. bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie, um Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu erwirken. Als Käufer gewinnen Sie damit die Sicherheit, dass der geplante Verkauf an Sie auch wirklich stattfindet und die Liegenschaft nicht zwischenzeitlich an jemand anderen geht.

Sie als Käufer bzw. Ihr Notar erhalten vom Gericht einen Rangordnungsbeschluss. Ab Anmerkung der Rangordnung ist das Grundbuch ein Jahr lang für die Eintragung weiterer Veräußerungen und Belastungen blockiert. Möchten Sie den geplanten Kauf durchführen, müssen Sie dem Grundbuchsgericht den besagten Rangordnungsbeschluss vorlegen. Die Rangordnung für die Veräußerung ist bis auf die Beglaubigungskosten kostenfrei.

Wie und wo wird die Rangordnung eingetragen?

Nehmen wir an, Sie möchten ein Haus kaufen, dann können Sie vom derzeitigen Eigentümer bei Einigung über den Immobilienerwerb fordern, dies bereits im Vorfeld eintragen zu lassen. Die Eintragung erfolgt im C-Blatt des Grundbuchs in der Grundbuchseinlage der entsprechenden Liegenschaft zugunsten einer bestimmten Person (z. B. Ihnen als Käufer oder Ihrem Notar). Diese Person erhält dann einen „Rangordnungsbeschluss“, dessen Vorlage die konkrete Umsetzung des Vorhabens (z. B. Kauf) innerhalb der Frist von einem Jahr ermöglicht.

Rangordnung im Grundbuch: Kosten

Rund um die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch können einige Kosten anfallen. Einige Beispiele:

• Eingabegebühren für den Antrag im Elektronischen Rechtsverkehr: 47 Euro (Anmerkung: 66 Euro, wenn die Antragsstellung nicht elektronisch erfolgt)
• Für die Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts zudem: 1,1 % vom Wert des Rechts, sprich vom Kaufpreis
• Pfandrechtseintragungsgebühr: 1,2 % der Hypothek inkl. NGS
• Für die Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung zusätzlich: 0,6 % vom Wert des Pfandrechts
• Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften: abhängig von Kaufpreis und Höhe des Pfandrechts und durch jeweilige Kammertarife geregelt.

Mit der Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch können sich Immobilienkäufer und Gläubiger absichern. Denn nur gegen Vorlage des Rangordnungsbeschlusses kommt es zur Verpfändung oder zum Verkauf der Liegenschaft. Die Rangfolge bei den Gläubigerbanken oder Bausparkassen in Österreich erfolgt nach zeitlicher Reihenfolge der Eintragung der Rangfolge ins Grundbuch.

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