Pfandrecht in Österreich: Grundbuch-Eintragung und -Löschung

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Recht
Datum: 25.10.2022

Immobilien können nicht transportiert und in ein Lager gebracht werden. Trotzdem sind sie die Lieblingssicherheit der Banken, die dann bereit sind, zu Zinsen von derzeit bis zu weit unter einem Prozent p.a. zu finanzieren. Denn schließlich steht die Bank mit einem Pfandrecht im Grundbuch. Dadurch kann sie – sollten Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen – die betreffende Liegenschaft veräußern. In diesem Beitrag finden Sie Informationen rund ums Pfandrecht: Wie läuft die Eintragung im Grundbuch ab und welche Kosten fallen dabei an? Wann kommt es zur Löschung des Pfandrechts?

Pfandrecht: Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Pfandrecht dient dem Gläubiger für einen Kreditvertrag zur Besicherung.
  • Pfandrechte werden durch Titel und Modus begründet, wobei Titel der Pfandbestellungsvertrag und Modus die Eintragung eines Pfandrechts ins Grundbuch ist.
  • Die Eintragungsgebühr des Pfandrechts kostet 1,2 % der Höhe der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung.
  • Die Löschung des Pfandrechts erfordert ein formell korrektes Gesuch beim Grundbuchsgericht sowie eine von der Bank ausgestellte Löschungsquittung.

Definition: Was ist ein Pfandrecht?

Als Pfandrecht versteht man ein dingliches Recht des Pfandgläubigers an einer bestimmten Sache, das in der Regel zur Sicherung einer Kreditforderung dient. Dieses „dingliche Recht“ besagt, dass der Gläubiger bei Zahlungsausfall des Schuldners seine Forderung durch Veräußerung des verpfändeten Gegenstands decken kann.

Der Schuldner der Forderung und der Verpfänder können unterschiedliche Personen sein (z.B. Eltern besichern Wohnkredite ihrer Kinder mit lastenfreien Liegenschaften). Hingegen sind Pfandgläubiger und Gläubiger der Forderung identisch.

Wichtige Grundprinzipien des Pfandrechts in Österreich:

  • Akzessorietät: Das Pfandrecht erlischt mit der vollständigen Rückzahlung der besicherten Forderung.
  • Spezialität: Pfandrechte beziehen sich immer auf bestimmte Vermögensgegenstände (Sachen), aber nie auf das Vermögen einer Person als solches.
  • Ungeteilte Pfandhaftung: Das Pfand haftet für gesamte Forderung.
  • Titel und Modus: Dingliche Rechte werden durch Titel und Modus begründet, wobei der Titel der Pfandbestellungsvertrag ist und beim Modus zwischen beweglichen Sachen (Faustpfandprinzip) und unbeweglichen Sachen (Eintragung eines Pfandrechts im Grundbruch) unterschieden wird.

Wie erwirbt man das Pfandrecht?

Ein Pfandrecht an unbeweglichen Sachen – also z. B. Immobilien – bedarf eines Titels: Das ist der Rechtsgrund für das Pfandrecht. Im Falle von Immobilien ist das eine sogenannte Pfandbestellungsurkunde, auch als Pfandbestellungsübereinkunft bezeichnet.

Auf deren Basis wird dann das Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen: Das ist der Modus, also die konkrete „Übergabe“ des Pfands. Damit ist eine öffentlich ersichtliche Hypothek entstanden.

Für bewegliche Sachen (z. B. Gold, Gemälde, etc.) gilt dagegen das Faustpfandprinzip. Durch Verwahrung der Sache durch den Pfandgläubiger wird das Pfandrecht aufrechterhalten.


Die Hypothek: Pfandrecht an einem Grundstück

Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache, also einer Liegenschaft. Konkret wird sie durch Eintragung ins Lastenblatt C des Grundbuchs begründet. Die Hypothek dient zur Besicherung einer Forderung. Sie kommt bei Immobilienkrediten bzw. Wohnbaufinanzierungen zum Einsatz und ist in den meisten Fällen die Grundvoraussetzung für die niedrigen Zinsen.

Eine Hypothek kann eine der folgenden beiden Formen annehmen:

  • Festbetragshypothek (auch: Darlehenshypothek): Hier ist das Pfandrecht an einen bestimmten Kredit gebunden und auf diesen Kreditbetrag (plus Nebengebührensicherstellung) begrenzt. Nach der Tilgung dieses Kredits kann das Pfandrecht nicht für weitere Kredite genutzt werden.
  • Höchstbetragshypothek: Hier gilt das Pfandrecht für einen bestimmten Höchstbetrag, ist aber nicht für immer an einen bestimmten Kredit gebunden. Ist beispielsweise der ursprüngliche Kredit, für den das Pfandrecht galt, getilgt, so kann die Hypothek für einen weiteren Kredit genutzt werden.

Tipp: Ausführlichere Informationen zu dieser Thematik finden Sie in unserem Ratgeber „Hypothek“.


Pfandrecht im Grundbuch: Beispiel

Angenommen Sie verfügen über 50.000 Euro an Eigenmitteln und finanzieren die restlichen 200.000 Euro des Kaufpreises einer Wohnung mittels eines Kredits, dann lässt die Bank eine Festbetragshypothek von 240.000 Euro ins Grundbuch eintragen. Diese setzt sich aus der Forderung der Bank über 200.000 Euro und 20 % an Nebengebührensicherstellung zusammen. Letztere deckt im Falle des Kreditausfalles und der folgenden (Zwangs-)Versteigerung von Immobilien die Gerichtskosten, Gebühren und anfallenden Zinsen ab.


Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch: Kosten

Die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch ist dann erforderlich, wenn die Liegenschaft zu einem Teil fremdfinanziert ist und die Banken bzw. Bausparkassen in Österreich die betreffenden Finanzierungen grundbücherlich besichern. Also kurz gesagt: wenn Sie einen Kredit aufnehmen und die Bank Ihre Immobilie zur Besicherung von Krediten verwendet.

Dazu ist eine Pfandrechtseintragung erforderlich, die in der Regel beim zuständigen Bezirksgericht durchgeführt wird. Für die Pfandrechtseintragung benötigen Sie eine beglaubigte und unterfertigte Schuld-bzw. Pfandbestellungsurkunde plus das Grundbuchsgesuch.

Die Kosten für die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch:

  • Eingabegebühr für Grundbuchsgesuch: 47 Euro (zu vergebühren durch Einzahlung auf das Gerichtskonto)
  • Eintragungsgebühr für das Pfandrecht: 1,2 % der Höhe der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung.

Zuvor muss noch zusätzlich, unter Vorlage eines beglaubigten und unterschriebenen Kaufvertrags für die Immobilie, für die Eintragung des Eigentums (die „Einverleibung“) eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises entrichtet werden. Hinzukommt eine Eintragungsgebühr, die im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben wird und sich Falle einer Abbuchung oder Einziehung auf 22 Euro beläuft.

Tipp: Mehr zum Thema „Grundbuchgebühren“ finden Sie in unserem Ratgeber „Kaufnebenkosten für Immobilien“.


Löschung des Pfandrechts aus dem Grundbuch

Solange die Schuld besteht, hat die Bank als Gläubiger die Hand auf Ihrer Liegenschaft. Ist die Schuld abbezahlt, erlischt auch das Pfandrecht.

Für die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch sind folgende Schritte erforderlich:

1.) Löschungsquittung (auch Freilassungserklärung bezeichnet) anfordern:

Hier geht es um ein schriftliches Einverständnis der Bank, die Hypothek zu löschen. Sie haben ein Recht auf Ausstellung dieser Urkunde, sofern Sie Ihre Kreditverpflichtungen vollständig zurückbezahlt haben.

2.) Verfassung des Grundbuchgesuches:

Hier sind bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen einzuhalten, welche juristischen Laien nicht bekannt sind. Deshalb ist es üblich, die Löschung über einen Notar abwickeln zu lassen. Der Kostenpunkt liegt bei 47 Euro bei Antragstellung im elektronischen Rechtsverkehr plus zusätzliche Notariatskosten.

In Österreich ist die Löschung des Pfandrechts aus dem Grundbuch klar strukturiert vorgegeben. Sie haben also absolute Rechtssicherheit, wenn Sie ein Pfandrecht löschen lassen.


Pfandrecht im Grundbuch: dient zur Besicherung des Immobilienkredits

Das Pfandrecht im Grundbuch kostet Sie in der Regel zwar mindestens 1,2 % des zu sichernden Kreditbetrags (Hypothek meist inkl. NGS) ist aber das entscheidende Element eines günstigen Hypothekarkredits im Vergleich zu einem Konsumkredit.

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FAQs zum Pfandrecht

 

Banken können bei entsprechender Besicherung günstigere Kredite vergeben und müssen nach regulatorischer Vorgabe auch weniger Eigenmittel selbst dafür unterlegen. Für die Bank bedeutet die Eintragung ins Grundbuch mehr Sicherheit, Sie als Kreditkunde erhalten im Gegenzug günstigere Konditionen.

 

 

Für die Bank besonders hochwertige Hypothekarkredite (Loan-to Value von unter 60 %) können zur Besicherung von Pfandbriefen in einen Deckungsstock wandern. Das Kautionsband dient dabei als eine Art „Markierung“ auf Ihrem Hypothekarkredit. Es soll offenlegen, dass Sie eine bestimmte Liegenschaft der betreffenden Bank gegenüber verpfändet haben und sich dieses Pfandrecht nun im Deckungsstock befindet. Sie werden als Eigentümer vom Grundbuchgericht darüber verständigt, in der Praxis ändert sich aber außer im Insolvenzfall des Kreditinstituts nichts für Sie.

 

 

Genauso wie die Hypothek dient die Grundschuld der Kreditbesicherung und sie ist auch im Grundbuch eingetragen. Während die Hypothek dem Prinzip der Akzessorietät unterliegt und automatisch erlischt, wenn die Restschuld vollkommen getilgt ist, wird eine Grundschuld unabhängig vom Darlehen eingetragen. Somit bleibt sie über die gesamte Laufzeit konstant. Sie muss dann mittels Antrag und Zustimmung der Bank aus dem Grundbuch gelöscht werden, sobald die Restschuld vollständig getilgt ist.

 

 

Für die Löschung des Pfandrechts müssen Sie zuerst die Löschungsquittung von der Bank einholen und dann (am besten über einen Notar) einen Grundbuchsantrag (Grundbuchsgesuch) beim zuständigen Bezirksgericht stellen.

 

 

Das Perklusionsrecht (Sperrrecht) nach § 1101 Abs. 2 ABGB des Vermieters ermöglicht es, die eingebrachten Sachen (z. B. Fernseher, Playstation, Gemälde ...) des Mieters zur Sicherung der Mietzinsforderung fortzuschaffen, ohne zuvor das Gericht anrufen zu müssen. Allerdings muss der Vermieter binnen drei Tagen nach dem Vollzug sein Recht bei Gericht anmelden. Machbar ist dies bei langen Mietausfällen, Insolvenz des Mieters oder dann, wenn dieser in Zahlungsverzug nicht mehr auffindbar ist.

 

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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