Pfandrecht in Österreich: Grundbuch-Eintragung und -Löschung

Immobilien können nicht transportiert und in ein Lager gebracht werden. Trotzdem sind sie die Lieblingssicherheit der Banken, die dann bereit sind, zu Zinsen von derzeit bis zu weit unter einem Prozent p.a. zu finanzieren. Denn schließlich steht die Bank mit einem Pfandrecht im Grundbuch. Dadurch kann sie – sollten Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen – die betreffende Liegenschaft veräußern. In diesem Beitrag finden Sie Informationen rund ums Pfandrecht: Wie läuft die Eintragung im Grundbuch ab und welche Kosten fallen dabei an? Wann kommt es zur Löschung des Pfandrechts?

Als Pfandrecht versteht man ein dingliches Recht des Pfandgläubigers an einer bestimmten Sache, das in der Regel zur Sicherung einer Kreditforderung dient. Dieses „dingliche Recht“ besagt, dass der Gläubiger bei Zahlungsausfall des Schuldners seine Forderung durch Veräußerung des verpfändeten Gegenstands decken kann.

Der Schuldner der Forderung und der Verpfänder können unterschiedliche Personen sein (z.B. Eltern besichern Wohnkredite ihrer Kinder mit lastenfreien Liegenschaften). Hingegen sind Pfandgläubiger und Gläubiger der Forderung identisch.

Wichtige Grundprinzipien des Pfandrechts in Österreich:

• Akzessorietät: Das Pfandrecht erlischt mit der vollständigen Rückzahlung der besicherten Forderung.
• Spezialität: Pfandrechte beziehen sich immer auf bestimmte Vermögensgegenstände (Sachen), aber nie auf das Vermögen einer Person als solches.
• Ungeteilte Pfandhaftung: Das Pfand haftet für gesamte Forderung.
• Titel und Modus: Dingliche Rechte werden durch Titel und Modus begründet, wobei der Titel der Pfandbestellungsvertrag ist und beim Modus zwischen beweglichen Sachen (Faustpfandprinzip) und unbeweglichen Sachen (Eintragung eines Pfandrechts im Grundbruch) unterschieden wird.

Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache, also einer Liegenschaft. Konkret wird sie durch Eintragung ins Lastenblatt C des Grundbuchs begründet. Die Hypothek dient zur Besicherung einer Forderung. Sie kommt bei Immobilienkrediten bzw. Wohnbaufinanzierungen zum Einsatz und ist in den meisten Fällen die Grundvoraussetzung für die niedrigen Zinsen.

Eine Hypothek kann eine der folgenden beiden Formen annehmen:

• Festbetragshypothek (auch: Darlehenshypothek): Hier ist das Pfandrecht an einen bestimmten Kredit gebunden und auf diesen Kreditbetrag (plus Nebengebührensicherstellung) begrenzt. Nach der Tilgung dieses Kredits kann das Pfandrecht nicht für weitere Kredite genutzt werden.
• Höchstbetragshypothek: Hier gilt das Pfandrecht für einen bestimmten Höchstbetrag, ist aber nicht für immer an einen bestimmten Kredit gebunden. Ist beispielsweise der ursprüngliche Kredit, für den das Pfandrecht galt, getilgt, so kann die Hypothek für einen weiteren Kredit genutzt werden.

Tipp: Ausführlichere Informationen zu dieser Thematik finden Sie in unserem Ratgeber „Hypothek“.

Die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch ist dann erforderlich, wenn die Liegenschaft zu einem Teil fremdfinanziert ist und die Banken bzw. Bausparkassen in Österreich die betreffenden Finanzierungen grundbücherlich besichern. Also kurz gesagt: wenn Sie einen Kredit aufnehmen und die Bank Ihre Immobilie zur Besicherung von Krediten verwendet.

Dazu ist eine Pfandrechtseintragung erforderlich, die in der Regel beim zuständigen Bezirksgericht durchgeführt wird. Für die Pfandrechtseintragung benötigen Sie eine beglaubigte und unterfertigte Schuld-bzw. Pfandbestellungsurkunde plus das Grundbuchsgesuch.

Die Kosten für die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch:

• Eingabegebühr für Grundbuchsgesuch: 47 Euro (zu vergebühren durch Einzahlung auf das Gerichtskonto)
• Eintragungsgebühr für das Pfandrecht: 1,2 % der Höhe der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung.

Zuvor muss noch zusätzlich, unter Vorlage eines beglaubigten und unterschriebenen Kaufvertrags für die Immobilie, für die Eintragung des Eigentums (die „Einverleibung“) eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises entrichtet werden. Hinzukommt eine Eintragungsgebühr, die im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben wird und sich Falle einer Abbuchung oder Einziehung auf 22 Euro beläuft.

Tipp: Mehr zum Thema „Grundbuchgebühren“ finden Sie in unserem Ratgeber „Kaufnebenkosten für Immobilien“.

Hier sind bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen einzuhalten, welche juristischen Laien nicht bekannt sind. Deshalb ist es üblich, die Löschung über einen Notar abwickeln zu lassen. Der Kostenpunkt liegt bei 47 Euro bei Antragstellung im elektronischen Rechtsverkehr plus zusätzliche Notariatskosten.

In Österreich ist die Löschung des Pfandrechts aus dem Grundbuch klar strukturiert vorgegeben. Sie haben also absolute Rechtssicherheit, wenn Sie ein Pfandrecht löschen lassen.

Das Pfandrecht im Grundbuch kostet Sie in der Regel zwar mindestens 1,2 % des zu sichernden Kreditbetrags (Hypothek meist inkl. NGS) ist aber das entscheidende Element eines günstigen Hypothekarkredits im Vergleich zu einem Konsumkredit.

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