Eigentümerpartnerschaft: Rechte, Pflichten und mögliche Auflösung

Gemeinsames Immobilieneigentum hat einen großen Vorteil: Mit dem gemeinsamen Einkommen und Ersparten kann die Immobilie einfacher finanziert werden. Wenn zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben, dann wird dabei automatisch eine Eigentümerpartnerschaft begründet. Beide Personen werden jeweils zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft. Dieser Beitrag klärt Sie über die Rechte und Pflichten einer Eigentümerpartnerschaft auf und gibt an, was bei einer Auflösung zu beachten ist.

Grundsätzlich kann in Österreich nur eine Person Eigentümer einer Immobilie im Wohnungseigentum sein. Von diesem Grundsatz gibt es seit 2002 eine wichtige Ausnahme: die Eigentümerpartnerschaft. Sie ermöglicht es zwei natürlichen Personen gemeinsam Wohnungseigentum zu kaufen. Nachträglich, d.h. nach dem Erwerb einer Wohnung durch nur eine Person, kann diese durch ein entsprechendes Rechtsgeschäft auch noch errichtet werden.

Für die Gründung einer Eigentümerpartnerschaft ist kein eigener Vertrag oder Formalakt notwendig. Jeder Partner wird automatisch als Eigentümer eines halben Mindestanteils im Grundbuch vermerkt. Dabei ist es irrelevant, wie viel jeder der Partner zum Kaufpreis beiträgt. Denn die Anteile der Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch können nur im Verhältnis 50:50 eingetragen werden. Die beiden halben Mindestanteile dürfen dabei nicht unterschiedlich belastet sein.

Eine Eigentümerpartnerschaft kann nicht von mehr als zwei natürlichen Personen begründet werden. Die beiden Partner der Eigentümerpartnerschaft müssen in keinem besonderen Verhältnis zueinanderstehen, d.h. sie müssen nicht verwandt oder verheiratet sein und müssen auch nicht zusammen wohnen.

Die Ausführungen in diesem Beitrag beziehen sich auf die Eigentümerpartnerschaft beim Erwerb einer Wohnung. Beim Grundstückskauf oder Hauskauf sowie im Falle einer Erbschaft können abweichende Regelungen bzw. spezifische Vorschriften gelten.

Die beiden Eigentümer in einer Eigentümerpartnerschaft haften und handeln immer gemeinsam. Sie haben bei der Eigentümerversammlung nur ein Stimmrecht und können daher keine unterschiedlichen Meinungen vertreten. Ein Partner kann dem anderen jedoch eine Vollmacht erteilen, für ihn zu sprechen und eine Stimme abzugeben.

Beide Partner haften „zur ungeteilten Hand“ für Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum. Jeder haftet also gegenüber der Eigentümergemeinschaft für die Betriebskosten und die anderen laufenden Kosten im vollen Ausmaß. Sie können zwar mit einem Vertrag vereinbaren, wer welchen Anteil an den Kosten zahlt, das hat aber keine rechtliche Wirkung gegenüber Dritten. Eine Hausverwaltung kann somit von jedem der beiden Partner den Gesamtbetrag einfordern.

Die beiden Partner können über das gemeinsame Wohnungseigentum auch nur gemeinsam verfügen, es also nur einvernehmlich belasten oder verkaufen. Ein Partner allein kann seinen Anteil für einen Kredit bei der Bank nicht belasten – dies ist nur gemeinsam möglich. 

Wenn ein Eigentümer seinen Anteil veräußern will, benötigt er auch die Zustimmung des anderen Partners. So soll verhindert werden, dass ein Partner plötzlich mit einem fremden, möglicherweise ungeliebten, Wohnungseigentümerpartner konfrontiert ist. 

Beispiel

Herr Wagner ist zu 100/2210 Anteilen Miteigentümer einer Liegenschaft, mit seinem Miteigentumsanteil ist Wohnungseigentum an der Wohnung Top 5 verbunden. Er möchte gerne die Wohnung an seine Tochter und dessen Lebensgefährten verschenken. Die Tochter und deren Lebensgefährte erhalten jeweils 50/2210 Anteile (jeweils die Hälfte der Anteile von Herrn Wagner) und werden damit gemeinsam als Eigentümerpartnerschaft Wohnungseigentümer von Top 5. Es ist rechtlich nicht möglich, dass Herr Wagner seiner Tochter 80 % der Wohnung (80/2210 Anteile der Liegenschaft) und deren Lebensgefährten nur 20 % der Wohnung (20/2210 Anteile der Liegenschaft) schenkt. Die Tochter und auch ihr Lebensgefährte werden jeweils mit 50/2210 Miteigentumsanteilen (jeweils damit verbunden Wohnungseigentum an Top 5) in das Grundbuch eingetragen; bei beiden Anteilen wird im Grundbuch angemerkt, dass sie im Wege einer Eigentümerpartnerschaft verbunden sind.

Bei der Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft muss differenziert werden, ob sich die beiden Parteien über die Aufteilung einigen oder nicht. Im letzterem Fall kann die Auflösung über eine Teilungsklage, welche an gewisse Bedingungen geknüpft ist, durchgesetzt werden. Zudem kann die Eigentümerpartnerschaft noch durch einen Todesfall aufgelöst werden.

Was passiert bei einer Trennung oder Scheidung?

Wenn sich die Partner einer Eigentümerpartnerschaft bei einer Trennung einig sind, dann ist die einvernehmliche Auflösung einfach. Die beiden Partner können vereinbaren, dass einer die Hälfte des anderen kauft oder einer seine Hälfte an eine andere Person überträgt oder beide gemeinsam ihre Hälften an eine oder zwei Personen übertragen.

Teilungsklage: Die Eigentümer sind sich nicht einig

Für den Fall, dass die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft sich aber über die weitere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts uneinig sind, kann einer der beiden Partner die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft bei Gericht begehren. Dies erfolgt mit einer so genannten Teilungsklage (§ 830 ABGB).  

Die gesetzliche Regelung schreibt allerdings vor, dass die Teilungsklage nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen eingebracht werden darf. 

Im Regelfall erfolgt nach einer Teilungsklage eine sogenannte Natural- oder Realteilung. Bei der Teilung wird das Objekt in zwei möglichst gleichwertige Hälften aufgesplittet. Bei einem Haus kann das funktionieren, bei einer Eigentumswohnung ist dies jedoch in den meisten Fällen unmöglich. Daher kommt es zu einer Versteigerung der Immobilie und der Erlös zu jeweils 50 Prozent, wie im Grundbuch eingetragen, auf die beiden Partner aufgeteilt, falls im Vorhinein keine andere Vereinbarung getroffen wurde. 

In drei Fällen ist eine Teilungsklage unzulässig:  

• Wenn die Partner Ehegatten sind und die gemeinschaftliche Eigentumswohnung zumindest einem von ihnen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses dient, dann darf der andere die Teilungsklage während aufrechter Ehe nicht einbringen. 
• Wenn ein minderjähriger Partner die Eigentumswohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses nutzt, darf bis zur Volljährigkeit keine Teilungsklage geführt werden.
• Vertraglich kann jedoch vereinbart werden, dass eine Teilungsklage ausgeschlossen wird. Hier hat der Gesetzgeber aber eine Begrenzung auf maximal drei Jahre ab Eintragung der Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch entschieden. Nach Ablauf dieser Frist kann man trotz eines vereinbarten Ausschlusses der Teilungsklage eine Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft  einklagen.

Beispiel

Maria und Jakob leben in einer Partnerschaft ohne Trauschein und entscheiden sich, gemeinsam eine Eigentumswohnung zu erwerben. Maria beteiligt sich am Kaufpreis mit nur 10 %, während Jakob 90 % des Kaufpreises bezahlt. Jeder der beiden Partner wird entsprechend der gesetzlichen Vorschriften aber zur Hälfte an dem Wohnungseigentumsobjekt ins Grundbuch eingetragen. Trennen sich die beiden Partner und wird – mangels einer Einigung – die Teilungsklage eingebracht und das Eigentumsobjekt versteigert, erhält jeder 50 % des Versteigerungserlöses entsprechend der grundbücherlichen Anteile. Jakob, der den Kaufpreis überwiegend finanziert hat, müsste dann seinen die Hälfte des Versteigerungserlöses übersteigenden Anspruch gegen die Ex-Partnerin im Zuge einer Klage einfordern.

Eigentümerpartnerschaft und Erbe: Auflösung bei Todesfall

Bei Tod einer der beiden Eigentümerpartner geht der halbe Anteil des Verstorbenen kraft Gesetzes unmittelbar in das Eigentum des überlebenden Partners über. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn

• der überlebende Partner auf den Anteil des Verstorbenen verzichtet,
• der überlebende Partner mit den Erben eine Vereinbarung schließt, wonach der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt,
• aufgrund einer Vereinbarung zwischen den beiden Eigentümerpartnern der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt.

Geht der Hälfteanteil des Verstorbenen auf den überlebenden Partner kraft Gesetzes über, muss der überlebende Partner der Verlassenschaft die Hälfte des Verkehrswertes der Eigentumswohnung als Übernahmspreis zahlen. Es kann jedoch ein anderer Betrag vereinbart werden, wenn kein Inventar errichtet werden muss und wenn dadurch nicht in Rechte von Gläubigern und Pflichtteilsberechtigten eingegriffen wird.

Der überlebende Partner muss keinen Übernahmspreis für die Hälfte der Wohnung und eines Kfz-Abstellplatzes zahlen, wenn

• der überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter ist und die Wohnung einem dringenden Wohnbedürfnis des überlebenden Partners dient,
• es keine anderen Pflichtteilsberechtigten gibt (sofern doch, muss jedenfalls ein Viertel des Verkehrwertes des Objektes an die Verlassenschaft gezahlt werden) und der Nachlass ohne Zahlung des Übernahmspreises nicht überschuldet ist,
• der verstorbene Partner in einem Testament oder einer Schenkung auf den Todesfall dem überlebenden Partner diese etwaigen Zahlungspflichten erlassen hat.

Wenn der Nachlass überschuldet ist und keine weiteren Pflichtteilsberechtigten vorhanden sind, hat der überlebende Partner so viel an die Verlassenschaft zu bezahlen, als zur Deckung der Nachlassverbindlichkeiten erforderlich ist (maximal jedoch 25 % des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit). Sind weitere Pflichtteilsberechtigte vorhanden, beträgt die Zahlungspflicht stets 25 % des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit. Der überlebende pflichtteilsberechtigte Eigentümerpartner kann in der Abhandlung bei Gericht um Stundung der Zahlungspflicht (maximal fünf Jahre) oder um Ratenzahlung (innerhalb derselben Frist) ansuchen. 

Es ist empfehlenswert, dass Sie bereits beim gemeinsamen Erwerb für den Fall der Auflösung der Eigentümerpartnerschaft vorsorgliche Regelungen treffen. Eine schriftliche Vereinbarung sollte zumindest drei Punkte enthalten: Welcher der Partner hat welchen Anteil des Kaufpreises finanziert?  Wie sollen die laufenden Kosten untereinander aufgeteilt werden? Was soll konkret im Fall einer Auflösung der Eigentümerpartnerschaft passieren?

Zusätzlich können noch weitere Rechte vertraglich vereinbart werden. Es kann z.B. ein gegenseitiges Vorkaufsrecht festgelegt werden. Diese Rechte stehen dann im Grundbuch und dienen als Absicherung für den Fall, dass einer der Partner seinen halben Mindestanteil verkaufen möchte. Weiters kann für den Fall, dass einer der Partner stirbt, eine Regelung getroffen werden.

Beispiel

Die Lebensgefährten Felix und Friederike kaufen gemeinsam eine Eigentumswohnung. Friederike bringt 70 % des Kaufpreises auf, Felix aber nur 30 %. Beide werden je zur Hälfte ins Grundbuch eingetragen. In einem Partnerschaftsvertrag wird festgehalten, wer wieviel vom Kaufpreis aufgewendet hat und dass, im Falle einer Trennung und Auflösung der Eigentümerpartnerschaft, die Wohnung verkauft wird und der Erlös gemäß den Anteilen am Kaufpreis auf die beiden aufgeteilt wird. Außerdem wird noch definiert, dass Felix die laufenden Kosten (Betriebskosten und Strom) begleicht, da Friederike sich um den gemeinsamen Haushalt kümmert. Dieser Partnerschaftsvertrag wird von Felix und Friederike schriftlich aufgesetzt.

Eine Eigentümerpartnerschaft ist per Gesetz der vordefinierte Weg, wenn zwei natürliche Personen gemeinsames Wohnungseigentum erwerben. Wichtig ist zu bedenken, dass die Eigentümer jeweils zu gleichen Teilen im Grundbuch stehen und jeder auch für die gesamten Verbindlichkeiten haftet. Um diese Gegebenheiten, speziell im Falle einer Trennung, zu regeln, ist es ratsam, zusätzlich einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen.

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