Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Immobilie Datum: 03.06.2024
Sie haben bereits eine Wohnung oder ein Haus gemietet oder überlegen, ein Mietverhältnis einzugehen? Dann gehören Sie zu einer großen Bevölkerungsgruppe in Österreich. Denn Österreich ist ein Land der Mieter. Die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis ist in der Regel ein schriftlich abgeschlossener Mietvertrag. Dieser Ratgeber beantwortet eine Reihe von Fragen rund um dieses wichtige Thema.
Ein Mietvertrag kommt in Österreich zustande, sobald sich Vermieter und Mieter über den Mietgegenstand, wie beispielsweise eine Wohnung, und den Mietzins einig geworden sind.
Mieten Sie das Objekt unmittelbar vom Eigentümer, so handelt es sich um einen Hauptmietvertrag; anderenfalls um einen Untermietvertrag.
Während ein befristeter Mietvertrag auf eine bestimmte zeitliche Periode abgeschlossen wird, verfügt der unbefristete Mietvertrag über kein Ablaufdatum.
Die rechtliche Basis für den Mietvertrag findet man insbesondere im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), im Mietrechtsgesetz (MRG) sowie im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).
Beim Mietvertrag handelt es sich um ein längerfristiges Vertragsverhältnis. Da das Thema viele Ausnahmen und Sonderregelungen umfasst, ist besonders für Konsumenten eine professionelle Unterstützung durch unabhängige Experten anzuraten.
Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag kommt in Österreich zustande, sobald sich der Vermieter und der Mieter bzw. die Vertragsparteien über den Mietgegenstand, wie z.B. eine bestimmte Wohnung, und den Mietzins einig geworden sind. Der Mietvertrag kann schriftlich oder auch durch eine schlüssige Handlung abgeschlossen werden. Im Wesentlichem wird zwischen dem Hauptmietvertrag und einem Untermietvertrag unterschieden.
Hauptmietvertrag
Den Hauptmietvertrag schließen Sie mit dem Eigentümer der Liegenschaft oder dem Wohnungseigentümer, respektive den Fruchtnießern oder Generalpächtern von ganzen Häusern oder aber den Wohnungseigentumsbewerbern. Beim Abschluss des Mietvertrags kann der Vermieter auch durch Dritte, wie beispielsweise eine Hausverwaltung, vertreten werden, sofern eine ausreichende Vollmacht vorliegt.
Immer wenn Sie einen Mietvertrag mit den genannten Parteien eingehen, liegt ein Hauptmietvertrag vor. Dabei spielt es keine Rolle, ob der schriftlich vorliegende Mietvertrag auch als solcher bezeichnet wird.
Untermietvertrag
Ein Hauptmieter darf die gemietete Wohnung untervermieten, wenn dies mit dem Eigentümer vertraglich vereinbart wurde. Falls es nicht vertraglich vereinbart, aber auch nicht explizit untersagt wurde, ist eine Untervermietung im Sinne des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) möglich. Einschränkend wirkt allerdings das Mietrechtsgesetz (MRG).
In der Praxis kommt ein Untermietvertrag häufig dort vor, wo der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt und die Wohnung nur teilweise untervermietet. Ein gängiger Anwendungsfall sind Wohngemeinschaften. Dabei gibt es einen in der Wohnung lebenden Hauptmieter, der dann beispielsweise einzelne Zimmer untervermietet.
Arten von Mietverträgen
Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen. Die wichtigste Unterscheidung ist, ob es sich um einen unbefristeten oder einen befristeten Mietvertrag handelt. Dabei ist bedeutend, unter welche Rechtsgrundlage der Mietvertrag fällt.
Befristeter Mietvertrag
Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag abschließen, endet dieser automatisch nach Ablauf der vereinbarten Vertragszeit. Eine gesonderte Kündigung zum Ablauf ist somit nicht erforderlich. Soweit das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist, ist in bestimmten Fällen, jedoch frühestens nach einem Jahr, eine vorzeitige Kündigung auch bei befristeten Mietverträgen durch den Mieter möglich.
Soweit eine angemietete Wohnung unter den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes oder unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) fällt, beträgt die Mindestvertragsdauer drei Jahre, kann aber auch länger sein. Die Vertragsdauer muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Verlängerung des Mietvertrags ist zulässig. Unterschreitet der Mietvertrag die Mindestdauer von drei Jahren, so wird der Vertrag zu einem unbefristeten Mietvertrag.
Fällt das gemietete Objekt, beispielsweise ein Einfamilienhaus, nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, ist keine Mindestvertragsdauer einzuhalten. Prinzipiell ist dann auch eine mündlich vereinbarte Vertragsdauer gültig, wenn aus rechtlichen Gründen auch nicht unbedingt empfehlenswert.
Unbefristeter Mietvertrag
Wird ein Mietvertrag zeitlich nicht befristet, so handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der kein vertragliches Ablaufdatum aufweist. Soweit ein Mietobjekt nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, kann das Vertragsverhältnis sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unter Einhaltung der im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden.
Fällt der Mietvertrag unter den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, kann ein unbefristeter Mietvertrag durch den Vermieter nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden. Der genaue Kündigungsgrund muss in der Kündigung, die gerichtlich erfolgen muss, angeführt und unverzüglich geltend gemacht werden.
Sonderformen von Mietverträgen
Mietverträge in Österreich enthalten häufig eine Wertsicherungsklausel. Dabei soll der Mietzins an die Inflation angepasst werden und wird in der Regel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) geknüpft. Die vertraglich vereinbarten Klauseln müssen klar und transparent formuliert werden, da sie anderenfalls dem Konsumentenschutz widersprechen und aufgehoben werden könnten. Konkret ist darüber hinaus darauf zu achten, ob der Mietvertrag in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt.
Grundsätzlich sind in Österreich auch Staffelmietverträge erlaubt. Zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt erhöht sich der Mietzins automatisch. Die vereinbarte Mieterhöhung muss in absoluten Beträgen festgelegt werden und jeweils für mindestens ein Jahr gelten.
Rechtliche Grundlagen des Mietvertrags
Die rechtliche Grundlage für Mietverträge ist grundsätzlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das alle Bestandsverträge wie Miet- und Pachtverträge regelt. Die Regelungen im ABGB sind jedoch nicht zwingend. Die Bestimmungen des ABGB können im Mietvertrag abgeändert werden.
Im Jahr 1981 trat das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) in Kraft, und wurde seither mehrmals novelliert und angepasst. Das MRG ist ein speziell auf Mietverhältnisse ausgerichtetes Gesetz. Es präzisiert die Regelungen des ABGB und umfasst zusätzlich weitere Bereiche, die im ABGB nicht geregelt sind. Für Mieter ergibt sich durch das MRG der Vorteil, dass die Regelungen für Vermieter zwingend sind. Allerdings fällt nicht jeder Mietvertrag unter das MRG. Bei Mietverträgen ist daher zu prüfen, ob das MRG ganz, teilweise oder gar nicht zur Anwendung gelangt.
Die Grundlage für Mietverträge ist grundsätzlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB).
Gesetzliche Pflichten des Vermieters
Der Vermieter hat dem Mieter den Vermietungsgegenstand in einem ortsüblichen und nutzbaren Zustand zu übergeben. Weiter hat er eine Instandhaltungsverpflichtung für das Vermietungsobjekt. Fällt der Mietvertrag unter das Mietrechtsgesetz, so ist der Vermieter auch für mitvermietete Bestandteile des Objekts instandhaltungspflichtig, insbesondere wenn es sich bei dem Mieter um einen Konsumenten handelt.
Gesetzliche Rechte des Mieters
Ihre Rechte als Mieter werden durch das ABGB sowie das MRG festgelegt. Andererseits haben Vermieter gesetzliche Pflichten, aus denen sich wiederum gesetzliche Rechte für einen Mieter ableiten lassen.
Das wichtigste Recht ist die Übergabe der Wohnung im vereinbarten Zustand. Ist zum Übergabezustand nichts weiter geregelt, gilt, dass die Wohnung sofort bewohnbar sein muss. Man spricht dann von einer mittleren Brauchbarkeit. Wird die Wohnung als top-renoviert vermietet und entspricht dies nicht den Tatsachen, dann kann der Mieter Besserung verlangen. Das Verlangen erfolgt bis auf Ausnahmen grundsätzlich gerichtlich.
Als Mieter haben Sie das Anrecht, ungestört zu wohnen. Innerhalb eines Gebäudes mit vielen Wohnungen kommt es ganz automatisch zu unterschiedlichen Lärmentwicklungen oder anderen Störungen. Der übliche Lärm, wie zum Beispiel das Spielen von Kindern, ist dabei zumutbar. Unübliche Lärm- oder Geruchsbelästigungen hingegen nicht. In diesen Fällen können Sie den Vermieter zur Beseitigung der Störung auffordern.
Haben Sie die Wohnung bezogen, dann hat der Vermieter dem Grunde nach auch die Erhaltungspflicht für das vermietete Objekt. Der Grad der Erhaltungspflicht hängt dabei auch davon ab, welche gesetzlichen Regelungen auf das Mietverhältnis anwendbar sind. Fällt das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG, dann sind die Erhaltungspflichten des Vermieters umfassender.
Der Mietzins
Die Höhe des Mietzinses richtet sich nach dem Wohnungstyp sowie den sogenannten Ausstattungskategorien. Auch das Alter des Mietvertrags hat Einfluss. Mit dem Mietzins sind durch den Mieter auch die laufenden Betriebskosten zu bezahlen. Je nach vertraglicher Konstellation kann dann, direkt oder indirekt über einen höheren Mietzins, auch Umsatzsteuer anfallen.
Freie oder tlw. unter das MRG fallende Mietverhältnisse
Freie oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallende Mietverhältnisse umfassen beispielsweise Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen oder Neubauten, die ohne Wohnbauförderung errichtet wurden. Bei diesen Objekten gibt es keine wesentlichen rechtlichen Regelungen, die unmittelbar Einfluss auf die Höhe des Mietzinses nehmen. Allerdings darf die verlangte Miete im Sinne des ABGB nicht unter das Wucherverbot fallen, bzw. der ortsübliche Zins um mehr als das Doppelte überschritten werden.
Vollständig unter das MRG fallende Mietverhältnisse
Insbesondere Wohnungen im Altbau sowie geförderte Neubauwohnungen fallen unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz. Da das MRG mehrmals novelliert und verändert wurde, sind auch die zu beachtenden Regelungen in Bezug auf den maximal verrechenbaren Mietzins komplex. Bei der Mietzinsberechnung für Mietverträge nach dem 1. März 1994 gelangt dabei der „angemessene Hauptzins“ bzw. besonders der „Richtwertzins“ zur Anwendung. Auch förderungsrechtliche Bestimmungen können Einfluss auf die Mietzinsberechnung haben. Bei befristeten Mietverhältnissen wird dann, mit dem Ziel derartige Mietverhältnisse einzuschränken, beispielsweise in Wien noch ein Abschlag von 25 % vorgenommen.
Das MRG greift an dieser Stelle tief in die Möglichkeit einer freien Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Mieter ein. Andererseits bietet das MRG dadurch einen rechtlichen Rahmen, um leistbares Wohneninsbesondere im urbanen Raum besser zu ermöglichen.
Kündigung des Mietverhältnisses
Ein Mietverhältnis kann auf unterschiedliche Art und Weise enden. Eine Möglichkeit ist die Kündigung, wobei auf eine angemessene Kündigungsfrist zu achten ist. Mietverträge können jedoch auch automatisch enden oder verlängert werden. Eine einvernehmliche Auflösung ist selbstverständlich auch denkbar. Im Folgenden werden die verschiedenen Möglichkeiten näher erläutert.
Kündigung durch den Mieter
Bei unbefristeten Mietverträgen erklärt der Mieter einseitig und zu einem bestimmten Termin die Kündigung der Wohnung. Wichtig ist, dass für die Kündigung die Schriftform gewählt wird, da andere Formen (wie z.B. eine E-Mail) unzulässig sind. Der Kündigungstermin muss auch außerhalb einer gegebenenfalls vereinbarten Kündigungsverzichtsperiode gelegen sein.
Bei befristeten Mietverträgen gibt es unterschiedliche Regelungen, abhängig davon, ob das Mietverhältnis unter das MRG fällt oder nicht. Ist dies der Fall, hat der Mieter das Recht die Wohnung frühestens nach einem Jahr unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Die Mindestbindungsfrist beträgt daher jedenfalls 16 Monate. Fällt der Mietvertrag hingegen nicht unter das MRG, so muss eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit im Mietvertrag geregelt sein.
Kündigung durch den Vermieter
Die Kündigung einer Wohnung im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ist für Vermieter nicht ohne Weiteres möglich. Kündigungsschutz für Mieter bedeutet dabei, dass eine Kündigung durch den Vermieter nur gerichtlich und bei einem wichtigen Grund zulässig ist. Wichtige Gründe wären unter anderem, wenn die Miete trotz Mahnung nicht bezahlt oder die Wohnung nicht benutzt bzw. vernachlässigt wird. Der Vermieter darf auch Eigenbedarf anmelden. Allerdings wird dabei genau geprüft, ob tatsächlich eine Notsituation des Vermieters oder seiner Familie vorliegt.
Mietvertrag verlängern
Ein Mietvertrag muss nicht automatisch bei Zeitablauf oder Kündigung enden. Die Vertragsparteien können auch eine Verlängerung vereinbaren.
Automatische Verlängerung
Verbleibt der Mieter bei befristeten Mietverträgen, die dem MRG unterliegen, nach Ablauf des Mietvertrags in der Wohnung und wird vom Vermieter dagegen nicht interveniert, so kommt ein neuer befristeter Mietvertrag über drei Jahre zustande. Nach diesen drei weiteren Vertragsjahren würde bei einem weiteren Verbleib des Mieters sogar ein unbefristeter Mietvertrag resultieren.
Vermieter und Mieter können eine Verlängerung des Mietvertrags schriftlich vereinbaren.
Bei Mietverträgen, die nicht in den Bereich von MRG oder WGG fallen, verlängern sich befristete Mietverträge bei Bezahlung der vereinbarten Mietzinszahlung auf Monatsbasis. Insofern ist eine derartige automatische Verlängerung unbedenklich.
Verlängerung nach Absprache
Vermieter und Mieter können nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags vereinbaren, dass der Mietvertrag fortgeführt wird. Dabei ist darauf zu achten, dass es zu einer schriftlichen Vereinbarung oder zu einem Vertragszusatz kommt. Diese ist bei Mietverhältnissen, die unter das MRG fallen, unumgänglich.
Liegt nämlich keine Schriftlichkeit vor, so wäre eine vereinbarte Befristung nicht wirksam, und der Mietvertrag gilt als unbegrenzt abgeschlossen. Anders ist es bei Mietverträgen, die nicht unter das MRG fallen. In diesen Fällen ist auch eine mündliche Vereinbarung zulässig.
Wichtige Punkte rund um Ihren Mietvertrag
Mit Abschluss eines Mietvertrags wird zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein langfristiges Vertragsverhältnis eingegangen. Der Themenkreis Mietvertrag ist vielschichtig und durch umfassende Rechtsgrundlagen wie das Mietrechtsgesetz komplex. Besonders für Mieter, die Mietverträge nur selten eingehen, ist es daher wichtig, sich bereits im Vorfeld mit wichtigen Fragestellungen und einhergehenden Rechten und Pflichten genau auseinanderzusetzen. Die Unterstützung durch unabhängige Experten ist dabei anzuraten.
Für Mieter ausschlaggebend ist, ob der Mietvertrag unter den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) fällt und ob der Mietvertrag unbefristet oder befristet ist. Fällt der Mietvertrag unter das MRG, so ist bei einem unbefristeten Mietvertrag eine Kündigung schriftlich zu einem festen Zeitpunkt auszusprechen. Ansonsten gilt die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist.
Fällt der befristete Mietvertrag nicht unter das MRG, so ist die Kündigungsfrist im Sinne des Mietvertrags einzuhalten. Bei befristeten Mietverträgen, die unter das MRG fallen, ist der frühestmögliche Kündigungszeitpunkt nach 12 Monaten zum nächsten Monatsersten, und darüber hinaus ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.
Bei befristeten Verträgen kann der Mieter nach Absprache mit dem Vermieter den Mietvertrag verlängern. Verbleibt der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags, der dem Mietrechtgesetz unterliegt, ohne weitere Vereinbarung im Wohnobjekt und wird dies durch den Vermieter nicht weiter bekämpft, so kommt dadurch ein neuer befristeter Mietvertrag über drei Jahre zustande.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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