Baumängel: Vorgehensweise, Fristen und Gewährleistung in Österreich

Baumängel und Gewährleistung
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 10.12.2020

Baumängel sind in Österreich keine Seltenheit und die Behebungen kosten enorme Summen. Mängel können offensichtlich, aber auch versteckt oder gar verheimlicht sein. Bauprojekte sollten daher vorbeugend von Vertrauenspersonen überwacht werden. Problematisch ist dabei der Einsatz vieler verschiedener einzelner Handwerker, die mitunter auch Pleite gehen können. Dann sind Ansprüche auf Fertigstellung oder Mängelbehebung in vielen Fällen nicht mehr durchsetzbar.

Baumängel: Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Baumangel ist eine negative Abweichung vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand.
  • Es gibt offenkundige (auffällige) aber auch versteckte Baumängel. Sie können behebbar oder nicht behebbar sein.
  • Für alle Baumängel nach Übergabe gibt es bei B2C-Geschäften* eine dreijährige Gewährleistung durch den Bauträger oder die Baufirma.
  • Bei Geschäften von Privat zu Privat kann die Gewährleistung hingegen ausgeschlossen werden.
  • Schadenersatzansprüche verjähren spätestens nach 30 Jahren.
  • Mängel müssen gut dokumentiert werden. Bezüglich einer Mängelrüge am Bau gibt es diverse Musterschreiben.

* Business-to-Consumer, d. h. ein Gewerbetreibender macht Geschäft mit einer Privatperson


Was ist ein Baumangel?

In der allgemeinen Definition ist ein Baumangel die „Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand“. Baumängel sind laut Verwaltungsgericht „unzureichende Zustände technischer Natur und nicht bewilligungswidrige Bauführungen".

Von einem Mangel spricht man immer dann, wenn die bedungenen (vertraglich vereinbarten) oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften der Sache bzw. Leistung nicht vorliegen. Mangel bedeutet also immer eine Abweichung von der vertraglichen Vereinbarung.

Baumängel erfordern viel Detailarbeit bei der Dokumentation und sind ein häufiger Grund für gerichtliche Auseinandersetzungen.


Welche Arten von Baumängeln gibt es aus rechtlicher Sicht?

Die konkrete Vorgehensweise hängt von der Art des Mangels ab, die darüber entscheidet, ob ein Anrecht auf Gewährleistung besteht oder nicht. Mängel können sichtbar sein oder gar nicht auffallen. In diesen Zusammenhang stellt sich auch folgende Frage: Was ist ein versteckter Baumangel?

Unerhebliche Mängel: Diese haben keinerlei Auswirkungen auf die Nutzung des Gebäudes. Es sind beispielsweise kleinere Kratzer, für die maximal ein geringer Kostennachlass geltend gemacht werden kann.

Versteckte Baumängel: Hier handelt es sich um einen Mangel, der nicht ohne weiteres erkennbar ist. Dieser ist aufgrund seiner Natur bei der Übergabe des Hauses oder der Wohnung nicht direkt feststellbar. Sie tauchen binnen sechs Monaten ab Übernahme auf, aber es wird angenommen, dass sie schon von Anfang an vorhanden waren. Somit trifft die Beweispflicht, dass diese bei Übergabe noch nicht existierten, den Verkäufer. Sind aber zwischen Kauf und Entdeckung der Mängel bereits sechs Monate vergangen, trifft den Käufer die Beweislast.

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übergabe zu laufen und beträgt bei unbeweglichen Sachen inklusive mit Gebäude verbundene Sachen wie Heizung, Fenster und Elektroinstallationen, drei Jahre.

Offenkundige Baumängel: Auch augenfälliger Mangel genannt liegt dieser dann vor, wenn der Käufer bei Vertragsabschluss eine negative Eigenschaft des Vertragsgegenstandes ohne weiteres erkennen konnte, wie beispielsweise eingeschlagene Fensterscheiben. Bei diesen Mängeln besteht kein Gewährleistungsanspruch was gesetzlich im §928 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) wie folgt geregelt ist:

„Fallen die Mängel einer Sache in die Augen oder sind die auf der Sache haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, so findet außer dem Falle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei, keine Gewährleistung statt (§443 ABGB). Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften, müssen stets vertreten werden.“

Behebbare vs. unbehebare Mängel: Behebbare Mängel können von Handwerkern behoben werden, während bei Unbehebbarkeit zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden werden muss. Am schwierigsten sind dabei die unbehebbaren wesentlichen Mängel, da sie den ordentlichen Gebrauch entweder vermindern oder unmöglich machen (beispielsweise die Statik des gebauten Kellergeschosses ist fehlerhaft).

Tipp:

Mit der Einschaltung eines Bausachverständigen können Sie einen qualifizierten Expertenrat einholen. Dieser kann Sie bei der Übergabe einer Neubauwohnung genauso unterstützen,  wie bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie, um spätere unliebsame Überraschungen im Falle des Kaufes bestmöglich zu vermeiden.


5 Beispiele für häufige Baumängel

Es gibt zahlreiche individuelle Mängel, denn bei Bauprojekten steckt der Teufel im Detail. Die hier beschriebenen Baumängel treten in der Praxis immer wieder auf.

1) Schimmel an Decken und Wänden: Schimmel ist ein sehr unangenehmer Baumangel und kann dort auftreten, wo feuchte Ecken sind, ein Bau nicht ausgetrocknet ist, Wasser eindringt und/ oder wenig gelüftet wird. Im schlimmsten Fall macht Schimmel Räume unbewohnbar.

2) Feuchtigkeit im Keller, in der Fassade oder im Dachbereich: Löcher im Dach oder Feuchtigkeit im Keller oder bis in die Fassade sind in aller Regel behebbar aber teuer. Weitere Informationen zum Thema Sanierung  haben wir in einem eigenen Ratgeber zusammengefasst.

3) Mangelhafte Isolierung und Schalldämmung: Isolierungen von Elektro- und Wasserleitungen können Risse haben und auch die Schalldämmung ist ein häufiger Schwachpunkt. Während mangelnde Schalldämmung anfänglich direkt „hörbar“ wäre, könnte ersteres erst später ans Tageslicht kommen.

4) Mauerwerk oder Putz haben Risse: Mörtel und Putz müssen sachgemäß eingesetzt werden. Zudem werden häufig auch falsche Baustoffe kombiniert. Die Folge: Risse.

5) Fensterleibungen sind durchfeuchtet: Dies kann passieren, wenn Anschlußdetails zwischen Putz und Fenster nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden. Dann können Regen und Wind eindringen, mit der Folge späterer Wasserschäden an der Fensterleibung.


Wer haftet für Baumängel?

Entsteht während der Errichtung oder Sanierung einer Immobilie ein Schaden an dieser, spricht man von einem Bauschaden oder Baumangel. Der Bauschaden verschlechtert die Sicherheit und den Zustand der Immobilie, woraus der Bauherr Anspruch auf Schadenersatz oder Gewährleistung hat. Für Baumängel haftet grundsätzlich der Verursacher. Laut ABGB ist jeder schadenersatzberechtigt, wenn ihm dieser rechtswidrig und schuldhaft zugefügt wurde.

Aber bei Schäden durch außergewöhnliche Verkettung von Umständen entfällt die Haftung.

Gemäß dem Vertrag ist der Auftragnehmer, zum Beispiel ein Bauträger oder Handwerker, dazu verpflichtet, dem Auftraggeber (Käufer einer Wohnung) ein einwandfreies Bauobjekt oder Handwerkerleistung zu übergeben. Im Falle von Mängeln kann der Käufer den Bauträger verklagen und seine Schadenersatzansprüche geltend machen.

Als Maßstab für die Schadensevaluierung dient der Bauvertrag, denn Abweichungen von vertraglichen Vereinbarungen können eingefordert werden. In Österreich haftet der Auftragnehmer für Bauschäden im Baustellenbereich, die während oder durch seine Tätigkeit aufgetreten sind. Es besteht die Möglichkeit für den Auftraggeber bei Baumängeln Geld einzubehalten. Weitere Informationen zu diesem Thema inklusive Berechnungsbeispiele finden Sie in unserem Ratgeber Haftrücklass in Österreich.


Baumängel: Gewährleistung vs. Schadensersatz

Wann gilt jeweils die Gewährleistung und wann der Schadensersatz? Was ist der Unterschied:

Alle Baumängel, die nach der Übergabe auftauchen, fallen unter die Gewährleistung. Diese kann bei Geschäften zwischen Firmen und Verbrauchern vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Bei Geschäften zwischen Privatpersonen hingegen ist ein Gewährleistungsausschluss durchaus üblich. Mit Übergabe der Immobilie durch den Bauträger oder die Baufirma beginnt eine gesetzliche dreijährige Gewährleistungsfrist.

Laut einem OGH-Urteil beginnt im Falle eines versteckten Mangels bei zugesicherten Eigenschaften die Gewährleistungsfrist unter Umständen erst mit Erkennbarkeit des Mangels. Unter folgenden Bedingungen entfällt jedoch die Haftung für Bauschäden:

  • Schaden entstand durch anderes Unternehmen bei Vorarbeiten.
  • Leistung entspricht trotzdem den Anforderungen nach der vorliegenden Vereinbarung.
  • Schaden entstand durch vom Bauherrn bereitgestellte Komponenten.

Alternativ gibt es bei Baumängel noch die Möglichkeit von Schadenersatz, da es im österreichischen Recht eine Konkurrenz zwischen Gewährleistung und Schadenersatz gibt. Gemäß §933a Abs. 1 ABGB kann der Übernehmer einer mangelhaften Sache auch Schadenersatz fordern, wenn der Übergeber den Baumangel verursacht hat. Ist beispielsweise die Gewährleistungsfrist schon abgelaufen, so haben Sie noch immer die Möglichkeit, Schadenersatz zu fordern.


Fristen: Wann verjährt ein Baumangel?

Es gibt unterschiedliche Verjährungsfristen beim Schadenersatz und der Gewährleistung:

Gewährleistungsfrist bei Baumangel:

  • 3 Jahre ab Übernahme des Objektes.
  • Grundsätzlich muss der Erwerber beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden war.
  • Ausnahme laut §924 ABGB: Bei Mängeln innerhalb der ersten 6 Monte gilt eine Beweislastumkehr (wenn Verkäufer ein Unternehmen und der Käufer Verbraucher ist). Dies bedeutet, es wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass der betreffende Baumangel bereits zum Übergabezeitpunkt bestand. Der Verkäufer muss das Gegenteil beweisen.

Fristen bei Schadenersatz:

  • Schadenersatzansprüche verjähren 3 Jahre nach Kenntnis von Schaden und Schädiger, maximal aber nach 30 Jahren. Wird beispielsweise nach 12 Jahren ein Schaden erkennbar, beginnt die diesbezügliche Frist erst nach 12 Jahren zu laufen.
  • Besonderheit: Wie bei der Gewährleistung gibt es hier auch eine Regelung zugunsten von Konsumenten. In den ersten 10 Jahren ab Übergabe wird das Verschulden des Übergebers vermutet.

Checkliste: Das sollten Sie tun, wenn Sie Baumängel bemerken

Auf maßgebliche Baumängel sollten Sie besonnen und strukturiert reagieren. Vermieden werden sollten direkte Diskussionen mit Handwerkern vor Ort.

Folgende Vorgangsweise ist erfolgsversprechender:

  1. Dokumentieren Sie schriftlich (per Einschreiben) und mit Fotos sämtliche entdeckten Baumängel.
  2. Übermitteln Sie dieses Schadensprotokoll bzw. die Mängelrüge direkt an das Büro des Firmenchefs oder zuständigen Sachbearbeiters.
  3. Kontaktieren Sie zusätzlich den Firmenchef oder Polier und weisen Sie sachlich auf die Mängel hin.
  4. Bezüglich Mängelrüge gibt es hilfreiche Musterschreiben.

Vorbeugung: Wie kann ich Baumängel vermeiden?

So können Sie Baumängel entgegenwirken:

  • Beauftragung professioneller Firmen statt Schwarzarbeit.
  • Längere zeitliche Puffer einplanen um Stress und Engpasssituationen zu vermeiden.
  • Leistungsverzeichnis bei Angebotsausschreibung sollte lückenlos aufgesetzt sein. Neben der Leistungsbeschreibung sollten darin auch Vorschriften und Normen verzeichnet sein.
  • Alle Projektbeteiligten sollten stets mit aktuellen Planständen und Informationen arbeiten. Fragen Sie den Bauträger ober er diesbezüglich schon mit digitalen Baustellen-Apps arbeitet.
  • Ein Bauplaner bzw. Bauleiter sollte immer vor Ort sein, um alle Montageabläufe zu kontrollieren
  • Fremdüberwachung durch einen Bausachverständigen bietet noch zusätzliche Sicherheit

Immobilienkauf von Privatpersonen: Darauf sollten Sie achten

Da bei Immobilientransaktionen von Privat an Privat in der Regel Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden, insbesondere bei älteren Einfamilienhäusern am Land, ist eine eigene Absicherung von Vorteil. Beispielsweise können Sie vor dem finalen Kauf noch zur Begutachtung einen Bausachverständigungen mitnehmen, der sich den Zustand der Immobilie genau ansieht und nach Mängeln Ausschau hält. Auch könnten Sie Sonderhaftungen als Klauseln für potenzielle gröbere verschwiegene Mängel verlangen.


Baumängel verhindern durch sorgfältige Dokumentation

Im Falle entdeckter Mängel ist eine sorgfältige Dokumentation für die Mängelrüge erforderlich, die sich an betreffende Führungskräfte des Bauträgers oder der Baufirma richten sollte. Zudem werden Sie weniger Probleme haben, wenn Sie offizielle Firmen mit ausgebildeten Handwerkern einsetzen und realistische Zeitspannen für das Vorhaben inklusive Sicherheitspuffer ansetzen.

Im Falle eines Kaufes von Privat sollten zur Absicherung des Käufers Schadenersatzklauseln für extreme Fälle vereinbart werden. Zusätzlich empfiehlt sich die Begutachtung der Immobilie durch einen Bausachverständigen, der für beide Parteien eine saubere Dokumentationslage schafft.

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Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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