Liegenschaftsbewertung in Österreich

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Finanzierung
Datum: 15.09.2021

Angenommen im Zuge einer Erbschaft erhalten einzelne Erben Liegenschaften, die anderen berechtigten Erben müssen dann entsprechend ihrem Erbanteil in Cash für die anfallenden Differenzen kompensiert werden. In diesem Falle ist ein Schätzungsgutachten zur Liegenschaftsbewertung notwendig. Auch bei geplanten Immobilienverkäufen, Firmengründungen und geplanten kreditfinanzierten Wohneigentumskäufen ist dies meist erforderlich. Dieser Beitrag zeigt Ihnen die Hintergründe und Vorgänge der Liegenschaftsbewertung.

Liegenschaftsbewertung: Das Wichtigste im Überblick

  • Im Zuge einer Liegenschaftsbewertung wird der potenzielle Transaktionswert der Immobilie im Falle eines Kaufs/ Verkaufs ermittelt.
  • Bei Scheidungen, Erbschaften und beabsichtigen Immobilienverkäufen werden zudem häufig Liegenschaftsbewertungen durchgeführt.
  • Zur Liegenschaftsbewertung stehen das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren zur Verfügung.
  • Online-Tools zur Immobilienbewertung gibt es viele. Doch die zuverlässigste Liegenschaftsbewertung führt noch immer ein gerichtlich beeideter Sachverständiger durch.

Was ist eine Liegenschaftsbewertung?

Die Liegenschaftsbewertung in Österreich ist die Ermittlung des Wertes einer Immobilie durch unabhängige Experten, wie gerichtlich beeidete Sachverständige, Bankmitarbeiter mithilfe standardisierter Programme oder Immobilienmakler beim geplanten Verkauf. Häufig wird auch von der Immobilienbewertung gesprochen.


Wer führt die Liegenschaftsbewertung durch?

Online-Tools zur Liegenschaftsbewertung 

Mithilfe von Online-Tools kann eine eigene Berechnung durchgeführt werden, wobei die Qualität in Bezug auf die erforderlichen Eingabedaten variiert. Hochwertigere Rechner hingegen haben ihren Preis und arbeiten häufig auf Basis der Kaufpreissammlung österreichischer Gutachter, um einen Vergleich von Transaktionen ähnlicher Objekte zu ermöglichen.

Liegenschaftsbewertung durch Banken und Bausparkassen

Diese setzen ebenfalls standardisierte Tools ein und stellen in der Regel für die Schätzung des Immobilienwerts eine Kostenpauschale in Rechnung. Zum Einsatz kommen eigene Tools, die von Bankengruppen oder externen Anbietern, welche sich auf die Immobilienbewertung spezialisiert haben.

Liegenschaftsbewertung durch Makler

Oft ist diese Nebenleistung der Bewertung beim Verkauf der Immobilie in den 3,6 % (inkl. UST) Maklergebühren enthalten.

Liegenschaftsbewertung durch gerichtlich beeidete Sachverständige

Für eine möglichst ausführliche und qualifizierte Bewertung eignet sich die Beauftragung eines Sachverständigen. Allerdings sind die Kosten für diesen in der Regel auch am höchsten.


Wie finde ich einen geeigneten Sachverständigen?

Wer auf Nummer sicher gehen will, sucht in seiner Stadt einen gerichtlich beeideten Immobiliensachverständigen, z. B. über folgenden Link des Hauptverbands der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs:

https://suche.gerichts-sv.at/

Ansonsten gilt für die richtige Wahl:

Im Falle von Immobilienmaklern: Sind diese ebenfalls gleichzeitig gerichtlich beeidete Sachverständige oder machen Sie nur eine Schnellbewertung auf Basis irgendeines Tools?

Im Falle von Banken und Bausparkassen in Österreich: Hier geht es primär um Ihre Immobilie als Sicherheit. Die Bank ist hier in der Betrachtungsweise eher das Gegenteil vom Finanzamt. Während letzteres Ihr Haus wie eine Villa betrachtet, ist es für die Bank eher eine Holzhütte – so eine gängige Karikatur zu unterschiedlichen Sichtweisen.

Fazit: Gerichtlich beeidete Sachverständige scheinen in offiziellen Verzeichnissen auf und haben eine hohe Qualifikation. Sonst hätten Sie diese Zertifizierung nicht erhalten. Die konkrete Auswahl kann dabei am besten noch anhand lokaler Weiterempfehlungen vorgenommen werden.


Kosten einer Liegenschaftsbewertung

Je besser die Qualität eines bzw. ausführlicher ein Schätzungsgutachten sein soll, desto höher sind die Kosten einer Liegenschaftsbewertung. Wie viel kostet beispielsweise ein Gutachten für ein Haus in Österreich? Bei einem qualifizierten Sachverständigen müssen Sie da schon mit 700 bis über 1000 Euro rechnen. Dafür wissen Sie dann wirklich Bescheid, wie es um die betreffende Immobilie bestellt ist.

Die Nebenleistung eines Maklers, bei gleichzeitiger Tätigkeit eines gerichtlich beeideten Sachverständigen, als Teil des gesamten Leistungspakets für 3 % plus 20 % UST Vermittlungsprovision (bezogen auf Transaktionspreis) wäre hier das Vorteilsangebot.

Hingegen die Ergebnisse der verschiedenen Gratis-Tools für den persönlichen Rechenspaß sollten Sie mit Vorsicht genießen. In einigen Fällen geht es hier um die frühzeitige Gewinnung von Adressen von Immobilien, welche zum Verkauf gestellt werden sollen.


Einflussfaktoren auf den Wert einer Liegenschaft

Externe Faktoren:

Zinsen: Mietrendite vs. Zinsrendite – beide Maße sind Renditen bzw. eine Ertragsrentabilität für das eingesetzte Kapital. Immobilien konkurrieren mit Anleihen um die Gunst der Anleger. Steigen die Renditen für risikolose Staatsanleihen (Bonität Rating AAA), so werden diese attraktiver, für den Fall gleichbleibender Mietrenditen. Stark steigende Zinsen sind somit schlecht für die Immobilienpreise.

Stadtentwicklung: Überlegen Sie sich gut, wo Sie Ihre Eigentums- oder Anlegerwohnung kaufen, denn diese haben Sie voraussichtlich die nächsten 15 bis 30 Jahre – eine Zeitspanne, in welcher viel passieren kann. Daher: Ist der Stadtteil aufstrebend oder eher sterbend (viele Geschäftsschließungen, massenhaft Graffiti an den Wänden, viele Polizeieinsätze wegen steigender Kriminalität)? Aufstrebende Stadtgebiete zeichnen sich durch neue Restaurants, Geschäfte und Büros, aufwertende Revitalisierungen von Gebäuden und Zuzug kaufkräftiger Bewohner aus. 

Spezifische Faktoren:

Lage: Nähe zu Bahn-, U-Bahn- und Bushaltestellen, Naherholungsgebieten und Einkaufsmöglichkeiten wären genauso Pluspunkte wie Universitätsnähe oder Nähe zu einem beliebten Arbeitgeber der Region.

Alter und Zustand des Gebäudes: Je näher die anstehenden Renovierungsarbeiten rücken und je weniger Instandhaltungsrücklagen vorhanden sind, desto größer ist der Wertabschlag.

Ausstattung: Parkplätze, Stellplätze, Kellerabteil, Lift etc.

Wollen Sie weitergehende Informationen über Immobilienpreise?

Dann informieren Sie sich in unserem Ratgeber Immobilienpreise in Österreich hierzu.


Ablauf der Liegenschaftsbewertung

1. Schritt: Erste Informationsaufbereitung:
Die telefonische Vorbesprechung der Aufgabenstellung ist der erste Schritt. Als Kunde übermitteln Sie vorhandene Unterlagen wie Baupläne und wichtige Eckdaten. Dann fordert der Gutachter Unterlagen bei Grundbuch, Hausverwaltung und Behörden an und nimmt Einsicht in den Bauakt. Je nach Umfang werden auch Recherchen gemacht, ob Bodenrisiken bestehen oder die Liegenschaft in einer sonstigen Gefahrenzone (Hochwasser, Lawinengebiet...) liegt.

2. Schritt: Besichtigung vor Ort
Bei diesem Termin werden Ausstattung, Bau, Erhaltungszustand und eventuelle Schäden durch den Gutachter erhoben.

3. Schritt: Erstellung und Präsentation des Gutachtens
Es gibt unterschiedliche Verfahren, welche bei der Liegenschaftsbewertung  zum Einsatz gelangen, wobei das Ertragswertverfahren bei Anlageimmobilien eine wichtige Rolle spielt. Die Ergebnisse des Bewertungsverfahrens werden dann mit den Auftraggebern besprochen. Daran können sie sich beispielsweise bei der Festsetzung des Preises orientieren. 


Verfahren bei der Liegenschaftsbewertung

Es gibt drei geläufige Verfahren zur Immobilienbewertung in Österreich, nämlich:

Ertragswertverfahren:
Handelt es sich um ein Rendite-Objekt, also eine vermietete Liegenschaft, dann ist dieses Verfahren naheliegend. Dabei wird der Ertragswert in einen Grundstückswert, also Bodenwert und Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen aufgeteilt, wobei letzterer schlichtweg ein aus abdiskontierten Erträgen errechneter Wert ist. Hier werden zukünftige Erträge abgezinst. Je höher dabei der gewählte Zinssatz ist, desto niedriger ist der Ertragswert des Gebäudes.

Sachwertverfahren:
Bei reinen Eigentumswohnungen oder Eigenheimen die der Eigennutzung dienen, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Hier geht es um die Einschätzung der Kosten zur Wiederherstellung des Gebäudes.

Vergleichswertverfahren:
Der Nachbar hat eine ähnliche Wohnung oder sogar eine, die mit Ihrer identisch ist. Er verkauft diese um 350.000 Euro und Sie wissen damit, wieviel dann Ihre Wohnung wert ist. Das Vergleichswertverfahren sucht den Vergleich mit den Transaktionspreisen möglichst gleicher Objekte. Der Nachteil: Hierfür werden viele Transaktionsdaten benötigt.


Immobilie schätzen lassen – darauf müssen Sie achten!

Wollen Sie eine Immobilie wirklich seriös im Preis einschätzen, dann sollten Sie:

  • auf rudimentäre Gratis-Tools verzichten
  • eine Bankenschätzung falls gegeben kritisch hinterfragen, denn deren Interesse gilt primär der Kreditdeckung durch das Pfand und weniger möglicher Marktpotenziale.
  • einen gerichtlich beeideten Sachverständigen beauftragen. Dies kostet zwar, liefert aber das zuverlässigste Ergebnis.
  • hinter die Kulissen des Bewertungsverfahrens blicken. Was macht konkret den Wert Ihrer Liegenschaft aus und wo liegen die Schwachstellen?
  • ausrechnen, was Schäden und sonstige Schwachpunkte an Abschlägen zur Folge haben und dann versuchen, mit weniger Aufwand diese Schwachpunkte möglichst auszugleichen (z. B. durch Beauftragung günstiger Handwerker).

Liegenschaftsbewertung: professionelle Ermittlung des Immobilienwerts

Bei der Liegenschaftsbewertung sind Sie vom Input und der Einschätzung der Experten abhängig. Die Adressen von beeideten Sachverständigen stehen in einem öffentlichen Register. Achten Sie darauf, dass diese wenn möglich gleichzeitig auch als Immobilienmakler agieren. Dann ist es durchaus möglich, dass die Schätzung als Teil eines Gesamtpakets in der Maklerprovision von 3,6 % des Transaktionspreises bereits enthalten ist.

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung in Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen, die den österreichischen Kreditmarkt in Österreich betreffen sowie der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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