Hausbau: Was beachten?

Paar am Boden sitzend bei der Planung des Hausbaus
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 27.03.2024

Auf den ersten Blick kann es überfordernd wirken, wie viel es bei einem Hausbau zu beachten gibt. Wir fassen daher zusammen, welche Aspekte bedacht werden müssen: von der Planung, über die Finanzierung, bis hin zur Qualitätskontrolle des fertigen Gebäudes.

Das Wichtigste im Überblick

  • Beim Hausbau gibt es viel zu beachten, von der detaillierten Planung, über die Finanzierung bis hin zur Koordination der einzelnen Aktivitäten der Baufirmen und Subgewerke.
  • Mit professioneller Unterstützung eines Architekten sind diese Aufgaben einfacher zu meistern. Auch die Beauftragung eines Generalunternehmers erleichtert das Leben eines Bauherren, sorgt jedoch auch für etwas höhere Kosten.
  • Nehmen Sie sich für den gesamten Hausbau ausreichend Zeit und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, sodass Sie alle Aufgaben in Ruhe meistern können.

1. Wie kann ich den Hausbau finanzieren?

Die Finanzierung des Hausbaus beruht auf mehreren Säulen: Ersparnissen, Förderungen und Krediten. Wichtig ist, die Kosten des Hausbaus vorab realistisch zu planen, um die Finanzierbarkeit zu prüfen.

Kostenkalkulation und Nebenkosten

Bei der Kalkulation der Kosten des Hausbaus gilt es einige Kostenpositionen zu beachten, die auf den ersten Blick übersehen werden könnten. Dazu zählen beispielsweise:

  • Errichtung der Bodenplatte inkl. der Anschlüsse: Diese Kosten sind bei beworbenen Hausbau-Preisen von Baufirmen häufig nicht inkludiert.
  • Erdarbeiten: Selbst bei ebenen Grundstücken fallen für Erdarbeiten beträchtliche Kosten an, da Zuleitungen verlegt werden müssen und für Bodenplatte bzw. Keller Aushub nötig ist. Bedenken Sie auch die Entsorgungskosten für den Aushub.
  • Aufschließungskosten: Bei noch nicht erschlossenen Grundstücken müssen Aufschließungskosten bezahlt werden, die abhängig von der Stadt oder Gemeinde meist zwischen 12.000 und 22.000 Euro liegen.
  • Unerwartete Kosten: Planen Sie auch Kapital für kleinere Zusatzleistungen ein, beispielsweise für die Einrichtung der Baustelle oder spezielle Ausstattungsmerkmale des Hauses wie etwa eine Starkstrom-Steckdose. Auch für die Außenanlagen ist eine finanzielle Planung notwendig. Viele dieser vermeintlichen Kleinigkeiten summieren sich zu tausenden Euro. Weitere Beispiele sind der Baustrom oder der Hausanschluss an das Glasfaser-Netz.

Abseits dieser Kostenblöcke sollten mindestens 10 - 15 Prozent der geplanten Baukosten als Puffer vorhanden sein. Überraschende Kosten lassen sich kaum vermeiden, kalkulieren Sie diesen Puffer-Betrag daher jedenfalls ein.

Förderungen

Die Wohnbauförderung stellt das zentrale Förderelement rund um den privaten Hausbau dar. Wer die Kriterien erfüllt (Gehalts-Obergrenzen, energetische Bauweise) kann Förderungen auf Bundesländerebene beantragen. Es handelt sich dabei meist um Kredite mit besonders günstigen Konditionen. Die Abwicklung des Förderkredits wird häufig durch ein beauftragtes Kreditinstitut durchgeführt. Diese Förderung muss zurückbezahlt werden, und es handelt sich nicht einfach um einen Zuschuss. Erhalten Sie hingegen eine Förderung in Form einer laufenden Unterstützung für ihr aufgenommenes Hypothekardarlehen, dann spricht man von einem Annuitätenzuschuss. Last but not least gewähren manche Bundesländer auch nicht rückzahlbare Zuschüsse für bestimmte Baumaßnahmen.

Darüber hinaus können Sie prüfen, ob es auf Gemeindeebene noch bestimmte Benefits gibt – etwa für die Errichtung einer PV-Anlage oder für eine Baumaßnahme zur Belebung des Ortskerns.

Finanzierung finden

Die optimale Finanzierung für Ihren Hausbau zu finden, ist extrem wichtig. Denn schon vermeintlich kleine Unterschiede bei den Kredit-Konditionen wirken sich, gerade bei einer langen Kreditlaufzeit, beträchtlich aus. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten prüfen unabhängig, welche Konditionen möglich sind, und unterstützen Sie dabei, das ideale Kreditangebot zu erhalten.

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2. Das passende Grundstück

Die Wahl des optimalen Grundstücks ist eine sehr persönliche Entscheidung, für die Sie sich ausreichend Zeit nehmen müssen. Schließlich legen Sie damit fest, wo Sie die nächsten Jahre, Jahrzehnte oder vielleicht sogar das gesamte Leben verbringen werden.

Hausbau: Was ist in puncto Grundstück zu beachten?

Für den Hausbau gilt es zu beachten, dass das Grundstück als Bauland gewidmet sein muss und welche Bebauung (offene Bauweise, Höhe des Gebäudes, etc.) zulässig ist. Informationen dazu erhalten Sie von Verkäufer, Makler und der Gemeinde. Ebenso wichtig ist, ob das Grundstück bereits aufgeschlossen wurde oder welche Aufschlussgebühren bezahlt werden müssen.

Ansonsten gilt: Lage, Lage, Lage. Prüfen Sie die Anbindungen zum Grundstück, die unmittelbare Umgebung (Lärm, Sonneneinstrahlung, etc.), aber auch die Infrastruktur in der Gemeinde. Achten Sie bei Grundstücken in Hanglage darauf, dass die Baukosten für ihr Haus dadurch höher sein werden.

Wie groß muss das Grundstück sein?

Die Grundstücksgröße ist eine persönliche und finanzielle Entscheidung. Denn je größer das Grundstück, desto höher ist der laufende Aufwand für die laufende Pflege und Instandhaltung. Andererseits bietet ein großes Grundstück vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Gerade in Ballungsräumen ist die Grundfläche jedoch teuer. Oft sind Grundstücke auch nicht in unterschiedlichsten Größen am Markt verfügbar, sodass eine gewisse Kompromissbereitschaft nötig ist. Mit guter Planung kann jedenfalls auch auf kleiner Fläche ein ansprechender Garten gestaltet werden.

Tipps, um ein Grundstück zu finden

Um ein passendes Grundstück zu finden, können Sie unterschiedliche Maßnahmen ergreifen:

  • Fragen Sie bei Gemeinden an, ob die Gemeinden selbst Grundstücke verkaufen oder verkaufswillige Personen bekannt sind.
  • Suchen Sie auf verschiedenen Immobilienportalen online und aktivieren Sie Benachrichtigungen, um rasch von neuen Inseraten zu erfahren.
  • Kontaktieren Sie regional tätige Immobilienmakler und informieren Sie diese über Ihren Suchwunsch.
  • Sprechen Sie mit Menschen vor Ort und erstellen Sie einen klassischen Aushang, um auch ältere Menschen, die vielleicht ein Grundstück verkaufen würden, zu erreichen.
  • Erweitern Sie Ihren Suchradius und schränken Sie sich nicht vorab zu sehr ein, beispielsweise auf bestimmte Orte oder Gemeinden.

3. Wie soll das Haus aussehen?

Um Ihr Wunschhaus zu finden, können Sie verschiedene Haustypen in Musterhausparks besichtigen. Auch Online finden Sie viel Inspiration. Bedenken Sie jedoch immer örtliche Bauvorgaben, die eventuell z.B. bestimmte Dachformen verbieten.

Architektur und Bauweise

Solange Sie sich an die örtlichen Bauvorschriften halten, sind der freien Gestaltung Ihres Eigenheims kaum Grenzen gesetzt. Eine grundsätzliche Entscheidung gilt es hinsichtlich der Bauweise zu treffen. Folgende Optionen stehen Ihnen hierzu offen:

  • Aufgemauertes Haus: Mit Ziegelsteinen, Ytong oder Ziegel-Fertigwänden wird das Haus „klassisch“ aufgemauert, wobei unterschiedliche Wand- und Dämmstärken wählbar sind.
  • Fertighaus: Achten Sie bei Fertighäusern auf einen hochwertigen Wandaufbau. Gerade bei Holzriegelbauten können Sie auf ökologische Dämmstoffe setzen. Hochwertige Fertighäuser erreichen Niedrigenergie-Standard, haben Top-Dämmwerte und kommen ohne Styropor für die Wärmedämmung (bei gemauerten Häusern noch immer zur Dämmung weit verbreitet) aus.
  • Holzhäuser / naturnahes Bauen: Besonders nachhaltig sind Häuser mit Vollholzwänden (CLT) bis hin zu Wandaufbauten, die völlig aus Holz hergestellt werden können, sogar ohne Schrauben.

Besichtigen Sie einen Musterhauspark und sammeln Sie erste Eindrücke. Sie können selbst Grundrisse zeichnen und diese auch mit Beratern in den Musterhausparks besprechen. Ebenso können Sie regionale Baufirmen oder Baumeister kontaktieren oder einen Architekten mit allen Leistungen, von der Ausarbeitung des Plans bis hin zur Vergabe der Gewerke und der Kontrolle der Ausführung (Bauaufsicht), beauftragen.

Hausbau: Was ist beim Grundriss zu beachten?

Wenn Sie selbst einen Grundriss zeichnen möchten, oder diesen mit Baufirmen ausarbeiten, ist es wichtig, auf jedes Detail zu achten. Überstürzen Sie nichts und prüfen Sie jeden geplanten Raum dahingehend, ob die gewünschte Nutzbarkeit gegeben ist und ob noch Quadratmeter eingespart werden können. Jede vorhandene Fläche soll eine konkrete Funktion haben. Eine Leerfläche, die nicht gut nutzbar ist, lässt einen Raum unstimmig wirken und verteuert das Projekt.

Bedenken Sie beispielsweise bei der Platzierung der Türen, dass Sie vielleicht Kästen oder Bücherregale an die Wand stellen möchten. Rücken Sie die Türen dementsprechend von der Wand ein, damit Möbel auf der gesamten Länge des Raums platziert werden können. Platzieren Sie Fenster so, dass viel Lichteinfall vorhanden ist und Querlüften möglich ist. Bei der Planung der Elektroinstallation und Positionierung von Steckdosen denken Sie umfassend und praktisch.

Bei der Planung sollten Sie auch bereits weiter vorausdenken. Ist das Haus weitgehend barrierefrei oder kann künftig einfach ein barrierefreier Umbau erfolgen? Kann das Erdgeschoss als selbstständige Wohneinheit verwendet werden, falls Treppen alters- oder krankheitsbedingt nicht mehr bewältigbar sind?

Hausbau: Was muss ich beachten, wenn ich die Räume plane?

Entscheidend ist, Flächen sinnvoll zu nutzen. Planen Sie durchdachte Räume, die klare Funktionen erfüllen und Ihren persönlichen Bedürfnissen entsprechen. Achten Sie darauf, wie Ihre Immobilie künftig barrierefrei nutzbar gemacht werden kann und definieren Sie am besten ein paar zentrale Bestandteile Ihres Eigenheims als Ausgangspunkte, um die herum die weitere Raumplanung erfolgt. Solche zentralen Punkte können beispielsweise eine großzügige Wohnküche oder ein offener Kamin sein.

Beachten Sie außerdem, dass möglichst wenig Fläche als Vorraum- oder Gangfläche verbraucht wird. Andererseits benötigen Sie aber auch ausreichend Stauraum. Viele Menschen tendieren dazu, besonders große Bäder zu planen. Damit das Badezimmer rasch und gut beheizt werden kann, sollte die Fläche nicht übertrieben werden. Bedenken Sie, dass es zwar verlockend sein mag, Räume besonders groß zu planen, aber diese Flächen dann auch etwas leer wirken können.


4. Rechtliches: Was muss ich beim Hausbau beachten?

Über den gesamten Hausbau-Prozess gilt es rechtliche Aspekte zu beachten. Lassen Sie sich davon nicht abschrecken, denn um die meisten Punkte müssen nicht Sie sich kümmern, sondern die jeweils beauftragten Unternehmen. Aus rechtlicher Sicht relevant sind u.a. folgende Punkte:

  • Kaufvertrag: Für den Grundstückskauf benötigen Sie einen notariell beglaubigten Kaufvertrag. Auch mit den Bau- oder Fertighausfirmen müssen Sie Verträge abschließen, bei denen es hilfreich sein kann, vorab juristischen Rat einzuholen. Überlegen Sie, ob Sie für die Zahlungsabwicklung einen Treuhänder einsetzen möchten.
  • Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan: Wie ist das Grundstück gewidmet? Welche Arten von Gebäude dürfen errichtet werden? Wie viele Wohneinheiten dürfen gebaut werden, wie hoch darf das Haus sein und wo am Grundstück darf es stehen?
  • Baugenehmigung: Kann der Einreichplan genehmigt werden und wenn ja, mit welchen Auflagen, die im Zuge der Bauarbeiten zu berücksichtigen sind?
  • Fertigstellungsmeldung und Förderungen: Für die Fertigstellungsmeldung der Immobilie benötigen Sie unterschiedlichste Dokumente. Welche genau das sind, ist im jeweiligen Baubescheid angeführt. Oft werden diese Unterlagen auch für die Abwicklung von Förderungen benötigt.

5. Bauunternehmen und Partner

Damit Ihr Haustraum bald zur Realität wird, ist ein zuverlässiges Bauunternehmen nötig, das sich um die Errichtung Ihres Hauses kümmert. Sehen Sie sich daher im Vorfeld auch die Geschichte und Referenzen der zur Wahl stehenden Bauunternehmen an.

Die passenden Baupartner wählen und beauftragen

Grundsätzlich gilt es die Entscheidung zu treffen, welches Unternehmen das Haus errichtet und in welcher Ausbaustufe das Haus gebaut wird. Im Zuge dessen wird geklärt, wer den Keller oder die Bodenplatte bauen soll. Manche Unternehmen erledigen das selbst, andere hingegen werden darauf verweisen, dass dafür ein darauf spezialisiertes Bauunternehmen zu beauftragen ist. Gleichzeitig muss ein Erdbau-Unternehmen gesucht werden, das sich um die Erdarbeiten und die Entsorgung des Aushubs kümmert.

Sind diese Aspekte geklärt, kann nach Baugenehmigung mit dem Bau begonnen werden. Wenn Sie festgelegt haben, welche Ausbaustufe das Bauunternehmen errichtet, können Sie bereits nach Handwerkern suchen, die jene Aufgaben erledigen, die nicht im Auftrag des Bauunternehmens inkludiert sind. Das können beispielsweise Bodenleger, Fliesenleger oder Maler sein.

Wenn Sie möglichst wenig Aufwand mit der Suche und Beauftragung der einzelnen Gewerke haben möchten, beauftragen Sie ein Hausbau-Unternehmen als Generalunternehmer oder lassen einen Architekten die Vergabe übernehmen.

Verträge und Absprachen

Wenn Sie Verträge mit Baufirmen schließen, lesen Sie diese vorab in Ruhe durch. Besonders bei Generalunternehmen ist es wichtig, absolut klar zu definieren, welche Leistung in welcher Qualität im Preis enthalten ist. Lassen Sie sich außerdem schriftlich geben, dass die angebotene Leistung bereits alle nötigen Leistungen umfasst, um das Bauwerk gemäß ÖNORM und aller Vorschriften und Auflagen laut Baubescheid zu errichten. So sichern Sie sich gegen überraschende Zusatzkosten ab.

Achten Sie auch besonders auf den Zahlungsplan und verhandeln Sie, dass Leistungen erst bezahlt werden, nachdem sie vollständig erbracht wurden. Bei manchen Baufirmen sind Anzahlungen unvermeidbar – dann sollte jedoch auch der Anzahlung bereits eine konkrete Leistung gegenüberstehen, z.B. der nachweisliche Produktionsbeginn der Wände bei einem Fertighaus. Legen Sie vertraglich fest, was passiert, wenn es zu Verzögerungen kommt. Denkbar ist z.B. eine Strafzahlung (Pönale), die entrichtet werden muss, wenn das Bauunternehmen den vereinbarten Baufortschritt (ausgenommen in Fällen höherer Gewalt, etc.) nicht einhält.


6. Material und Nachhaltigkeit

Beim Hausbau wird wertvolle Bodenfläche versiegelt. Umso wichtiger ist es, möglichst nachhaltig zu bauen. Dazu gibt es diverse Optionen.

Baumaterialien

Wenn Sie ökologisch bauen möchten, ist ein Holzhaus bzw. ein Fertighaus, das aus Holzelementen errichtet wird, die naheliegende Wahl. Achten Sie darauf, nachhaltige Dämmstoffe zu wählen und berücksichtigen Sie ökologische Aspekte z.B. auch bei der Innenfarbe des Gebäudes. Hinterfragen Sie auch, woher das Holz für die Wandkonstruktion kommt, denn manche Fertighaus-Anbieter arbeiten ausschließlich mit regionalen Hölzern.

Generell gilt, möglichst wenig Abstriche bei der Qualität zu machen. Denn je hochwertiger die Baumaterialien, desto langlebiger sind sie – und je länger Sie nicht sanieren müssen, desto budgetschonender ist der Hausbau auf lange Sicht.

Hausbau: Was ist in puncto Energieeffizienz zu beachten?

Für nachhaltiges Bauen sprechen viele Argumente, insbesondere die hohe Energieeffizienz. Damit möglichst wenig Energie verbraucht wird, können folgende Maßnahmen ergriffen werden:

  • Nutzung einer möglichst guten Außenwand-Struktur, die Wärme speichert und nur langsam abgibt, idealerweise kombiniert mit ökologischen Dämmstoffen.
  • Einbau von modernen, dreifach-verglasten Fenstern mit guten Dämmwerten.
  • Reduktion von Kältebrücken, indem keine übermäßig großen Fensterfronten errichtet werden.
  • Montage einer Photovoltaik-Anlage, idealerweise kombiniert mit einem Stromspeicher und einer Wärmepumpe, sodass die Wärmepumpe mit erzeugtem Strom betrieben wird.
  • Nutzung von Regenwasser, indem eine Zisterne verbaut wird.

7. Welche Versicherungen braucht man für den Hausbau?

Für das neue Haus benötigen Sie eine Gebäudeversicherung. Wer diese schon zu Baubeginn abschließt, erhält häufig eine Rohbauversicherung kostenlos dazu. So ist das halbfertige Gebäude während der Bauzeit ebenfalls bereits versichert. Die Gebäudeversicherung wird um eine Haushaltsversicherung ergänzt, sobald das Haus fertiggestellt ist. Die Haushaltsversicherung versichert bewegliche Dinge innerhalb des Hauses, z.B. für den Fall eines Wasserschadens.

Prüfen Sie, ob Ihre Versicherung eventuell Rabatte anbietet, wenn Sie eine Alarmanlage installieren, bestimmte Brandschutzmaßnahmen treffen oder einen Blitzschutz am Gebäude anbringen lassen. Achtung: Bei manchen Versicherungen müssen Pooltechnik, PV-Anlage oder auch Garage getrennt versichert werden.


8. Bauablauf und Kontrolle

Über den gesamten Bauablauf hinweg gibt es viel zu beachten. Daher ist eine regelmäßige Kontrolle der Arbeiten während des Hausbaus unerlässlich. Überlegen Sie frühzeitig, wie Sie die Aufgabe der Bauaufsicht bestmöglich bewältigen können.

Phasen des Bauprojekts

Der Ablauf Ihres Bauprojektes kann in groben Zügen folgendermaßen zusammengefasst werden:

  • Planungsphase: Bis zur Einreichung und Genehmigung der Pläne.
  • Vorbereitungen: Durchführung von Erdarbeiten, Verlegung von Zuleitungen, Errichtung von Keller oder Bodenplatte.
  • Hauserrichtung: Der Rohbau, inkl. Dachstuhl, wird aufgestellt. Fenster werden eingesetzt.
  • Innenausbau: Das Gebäude wird innen ausgebaut, bis zur letztendlichen Fertigstellung.

Qualitätsüberwachung

Auch wenn Sie kein Experte sind, sollten Sie möglichst häufig die Baustelle besuchen und mit den Handwerkern sprechen. Alleine die persönliche Präsenz kann bereits dazu beitragen, dass genauer gearbeitet wird und weniger Missverständnis aufkommen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie einen Architekten oder einen Sachverständigen Ihres Vertrauens, um den laufenden Fortschritt zu prüfen.

Bauabnahme

Bei der Abnahme wird das gesamte Gebäude nochmal in Ruhe durchgesehen. Vorhandene Mängel werden notiert und es muss eine Frist definiert werden, innerhalb der die Ausbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Dieses Protokoll wird unterschrieben, und, sofern alles in Ordnung ist, wird die letzte Rate für den Hausbau fällig. Haben Sie mit dem Bauunternehmen einen sogenannten Haftungsrücklass für die Gewährleistungsphase vereinbart, dann wird diese hier noch berücksichtigt. Wenn Sie in Bezug auf die Qualität der Ausführung auf Nummer sicher gehen möchten, können Sie einen Sachverständigen hinzuziehen.


Beim Hausbau ist vieles zu beachten – gute Planung lohnt sich

Die Liste der Dinge, die es beim Hausbau zu beachten gibt, ist lang. Doch wenn Sie sich ausreichend Zeit für den gesamten Prozess nehmen und mit professionellen Unternehmen arbeiten, werden Sie diese Herausforderung gut meistern. Wenn Ihnen die Zeit fehlt, beauftragen Sie einen Architekten oder einen Generalunternehmer, der die gesamte Abwicklung überblickt und verantwortet.


Weitere Fragen

 

Vorab muss geklärt werden, ob der Hausbau grundsätzlich auch finanzierbar ist. Währenddessen kann bereits mit der Suche nach einem passenden Grundstück begonnen werden. Allgemeines Informationsmaterial von Bau- und Fertighausfirmen, aber auch persönliche Gespräche oder einschlägige Messebesuche bietet erste Einblicke, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

 

 

Vielen Menschen hilft der Besuch von Musterhausparks als erste Inspiration. Schreiben Sie außerdem eine Liste an „Must-Haves“, die Ihr Zuhause unbedingt erfüllen muss. Vermeiden Sie unnötig große Flächen, sodass die Baukosten leistbar bleiben.

 

 

Die Kosten für den Hausbau können sehr unterschiedlich ausfallen. Sie hängen von Bauweise, Größe, Materialien und Ausbaustufe (belagsfertig, schlüsselfertig, etc.), aber auch davon ab, wo Sie bauen. Ein einfaches Einfamilienhaus mit einer Wohnnutzfläche von 125 m² kostet, zuzüglich Grundstück, Abgaben und Baunebenkosten, ab ca. 350.000 Euro. Errichten Sie einen Keller, so wird das Projekt entsprechend teurer.

 

 

Die Dauer des Hausbaus hängt von der Bauweise und davon ab, wie viel Eigenleistung erbracht wird. Ohne Eigenleistung sollten für ein aufgemauertes, schlüsselfertiges Haus 12 bis 18 Monate eingeplant werden. Bei einem Fertig- oder einem Holzriegelhaus ist im Optimalfall eine Bauzeit von ca. 6 Monaten möglich.

 

Bildquellen: alfa27 / Adobe Stock, ronstik / Adobe Stock, Marina Lohrbach / Adobe Stock
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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