Die Energiekosten bilden einen wesentlichen Anteil Ihrer monatlichen Betriebsausgaben. Vor dem Erwerb einer Immobilie ist es daher entscheidend, sich über die potenziellen Energiekosten zu informieren, da diese für die Immobilienfinanzierung wichtig sind; hohe Energiekosten können die Gesamtkosten des Eigentums erheblich beeinflussen. Der österreichische Energieausweis bietet umfassende Einblicke in diese Kosten. In diesem Artikel erläutern wir den Inhalt des Ausweises, die gesetzlichen Anforderungen für dessen Vorlage in Österreich und die damit verbundenen Kosten.
Im Energieausweis werden Gebäude in folgende Klassen nach ihrem Heizwärmebedarf pro m²-Brutto-Grundfläche eingeteilt (Energieausweisklassen): Wie man dies schon von Kühlschrank-, Reifen- und anderen EU-Labels kennt, wird auch hier nach den Kategorien A bis G unterschieden.
Der Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie kann darüber entscheiden, ob er einen Energieausweis für das gesamte Gebäude oder die konkrete Wohnung vorlegt.
Inhalte – was steht im Energieausweis?
Den Energieausweis gibt es in drei verschiedenen Varianten, für Wohngebäude, für Nicht-Wohngebäude und für sonstige Gebäude. Je nach Ausführung listet er verschiedene Kennzahlen, welche für die Ermittlung des Energiebedarfs eine Rolle spielen, auf. Nachfolgend finden Sie eine Aufstellung und Beschreibung der wichtigsten Werte.
Heizwärmebedarf (HWB Ref.)
Der Heizwärmebedarf (HWB) gibt jene Wärmemenge an, die den Räumen rechnerisch zur Beheizung hinzugefügt werden muss. Der Ausweis beinhaltet eine Darstellung des „Heizwärmebedarfs“ (HWB) einerseits am Standort des Gebäudes (gekennzeichnet mit Standortklima sk) im Vergleich zu einem Referenzstandort (gekennzeichnet mit Referenz Ref) für ganz Österreich und andererseits spezifisch bezogen auf die Brutto-Grundfläche (die Summe aller Flächen inklusive Wände). Altbauten haben meist einen HWB von 100-200 kWh/m².a; Neubauten meist einen HWB unter 50 kWh/m².a.
Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)
Dieser Wert definiert die Effizienz des Gebäudes inklusive der haustechnischen Anlagen. Die Immobilie in ihrer Gesamtheit wird verglichen mit einem Referenzneubauobjekt aus dem Jahr 2007. Dadurch sieht man, ob das vorliegende Gebäude energetisch besser (fGEE < 1) oder energetisch schlechter (fGEE > 1) als das Vergleichsobjekt ist.
Primärenergiebedarf (PEB)
Der Primärenergiebedarf beinhaltet die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäude, inklusive des Aufwandes für die Energieaufbringung (Herstellung und Transport).
Kohlendioxidemissionen (CO2)
Dieser Wert umfasst die Kohlendioxidemissionen, welche dem gesamten Energiebedarf hinzugerechnet werden. Darin sind auch die Werte für den Transport und die Erzeugung, sowie die Energieverluste enthalten.
Warmwasser-Wärmebedarf (WWWB)
Der Warmwasser-Wärmebedarf gibt an, wie viel Energiebedarf für die Warmwasserbereitstellung benötigt wird (inklusive des Energieverlusts der Heizungsanlage). Er bezieht sich auf einen vorgegebenen Wert, nämlich 1 Liter Wasser je Quadratmeter Brutto-Gesamtfläche, welcher um ca. 30 Grad erwärmt wird.
Heizenergiebedarf (HEBSK)
Der Heizenergiebedarf berücksichtigt zusätzlich zum Nutzenergiebedarf die Verluste der Haustechnik im Gebäude, z. B. die Verluste des Heizkessels und der Energiebedarf von Umwälzpumpen.
Endenergiebedarf (EEB)
Zum Endenergiebedarf wird neben dem Heizenergiebedarf noch der Haushaltsstrombedarf berücksichtigt. Dies entspricht jener Energiemenge, die hinzugekauft werden muss.
Die Höhe der Kosten für einen Energieausweis ist nicht per Gesetz definiert und somit mit dem Ersteller direkt zu verhandeln. Der früher öfter genannte Richtwert von 1 Euro pro Quadratmeter ist heute eher unrealistisch. Die tatsächlichen Kosten schwanken je nach Art der Immobilie. Bei vielen gleichartigen Wohnungen in einem Haus wird der alte Richtwert noch erreichbar sein. Einfamilienhäuser lassen sich jedoch schwieriger bewerten. In der Praxis müssen Sie mit etwa 2 € oder mehr pro qm² kalkulieren. Besonders bei Altbauten mit vielen Bauteilen und schlechten Plänen können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Außerdem sind die Preise eines Energieausweises in der Regel auch von der Lage der Immobilie abhängig. Generell kann man für ein Einfamilienhaus mit ca. 500 Euro, bei einem Mehrparteienhaus mit ca. 1.000 Euro rechnen. Es ist empfehlenswert, die Preise mehrerer Anbieter zu vergleichen.
Wenn für den Verkauf eines Gebäudes ein Ausweis benötigt wird, dann beauftragt der Verkäufer die Erstellung bei einem qualifizierten Sachverständigen. Die Kosten hierfür muss der Verkäufer tragen. Im Rahmen des später abzuschließenden Kaufvertrages für die Immobilie steht es den Vertragsparteien frei, eine Regelung zur Kostenaufteilung /-erstattung zu vereinbaren. Bei Mietverträgen muss der Vermieter die Kosten übernehmen (siehe hierzu Rechte und Pflichten von Vermietern in Österreich). Diese Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind dabei als Erhaltungsaufwand klassifiziert und keine Betriebskosten.
Die entstandenen Kosten kann der Vermieter jedoch als Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung einfließen lassen. Wenn er dies tut, muss er den Hauptmietern Einsicht in den Ausweis gewähren, sofern diese dies einfordern. Zudem haben die Mieter dann das Recht, eine Kopie zu bekommen (gegen Erstattung der Kopierkosten).
Energieausweis: Wer bezahlt diesen?
Bei der Erstellung eines Energieausweises stellt sich oft die Frage, wer für die Kosten aufkommt. Grundsätzlich ist der Eigentümer der Immobilie für die Erstellung und damit auch für die Bezahlung des Energieausweises verantwortlich. Dies gilt insbesondere, wenn der Ausweis für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie benötigt wird. In manchen Fällen kann der Eigentümer die Kosten jedoch auf den Mieter oder Käufer übertragen, besonders wenn dies im Miet- oder Kaufvertrag vereinbart wurde. Es ist wichtig zu beachten, dass der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben ist und seine Kosten ein notwendiger Bestandteil der Immobilientransaktion sind. Die genauen Regelungen können je nach Land und Region variieren, daher sollte man sich im Vorfeld genau informieren, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
Welche Folgen hat es, keinen Energieausweis vorzulegen?
Bei fehlenden Angaben zur Energieeffizienz in Inseraten, egal ob elektronisch Medien oder in Druckwerken, oder bei nicht rechtzeitiger Vorlage bzw. Aushändigung drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 Euro.
Achtung
Als Verkäufer oder Vermieter sollten Sie wissen, dass Sie für die gemachten Angaben zur Energieeffizienz haften. Falsche Angaben zu Energiekennwerten in Inseraten, Verträgen, usw. können zu Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen führen. Mögliche Folgen können hier von einer Preisminderung bei Verkäufen bzw. Mietpreisminderung bei Vermietungen bis sogar zur Aufhebung des Vertrags sein.
Wer kann den Energieausweis ausstellen?
Mehrere Erlasse sind ergangen, die festlegen, welche Unternehmer zur Ausstellung von Energieausweisen befugt sind. Folgende Gruppen von Gewerbetreibenden bzw. Selbstständigen sind beispielsweise befugt, Energieausweise auszustellen:
Ziviltechniker
Berechtigt sind Ziviltechniker mit einschlägiger Befugnis, wie insbesondere:
- Architekten
- Zivilingenieure und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen, Wirtschaftsingenieurwesen – Bauwesen, Technische Physik, Verfahrenstechnik, Maschinenbau und Gebäudetechnik
Einige Gewerbetreibende stellen einen Ausweis auf Basis von vorliegenden Unterlagen online aus. Ein Ausweis, welcher nach einer Begutachtung vor Ort erstellt wird, ist jedoch genauer. Dieser kostet aber in der Regel auch deutlich mehr. Da der Energieausweis nach dem vereinfachten Verfahren rechtlich ausreichend ist, genügt dieser, wenn er nicht als präzise Grundlage für Berechnungen zur Amortisierung von spezifischen Investitionen dienen soll.
Ausnahmen: In diesen Fällen braucht es keinen Energieausweis
Folgende Immobilien sind von der Pflicht eines Energieausweises ausgenommen:
- Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden (eigentlich gar keine Heizung, beispielsweise für ein Superädifikat)
- Abbruchobjekte, wenn im Kaufvertrag ausgeführt wird, dass der Käufer innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss das Gebäude abreißt
- Gebäude, die überwiegend für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzt werden
- Provisorisch errichtete Gebäude (Auslegung der Nutzungsdauer auf maximal zwei Jahre)
- Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, deren "Beheizung" überwiegend durch im Gebäude entstehende Abwärme vorgenommen wird
- "Ferienwohnungen", wenn der voraussichtliche Energiebedarf unter einem Viertel im Vergleich zur ganzjährigen Benützung liegt
- Frei stehende Gebäude bei einer Gesamtnutzfläche von kleiner als 50 m²
Energieausweis – bietet wertvolle Informationen beim Hauskauf
Der Energieausweis ist in Österreich nunmehr seit mehreren Jahren Pflicht und bietet jedem Mieter und Käufer wertvolle Informationen über den Energiebedarf eines Immobilienobjekts. Somit können Sie Rückschlüsse über die monatlichen Energiekosten anstellen und abwägen, ob Sie sich den laufenden Unterhalt des Objektes leisten wollen und ob eine Altbausanierung vielleicht doch sinnvoller wäre. Die Energiekosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Betriebskosten eines Hauses. In diesem Fall können Sie zudem meist Förderungen erhalten.
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