Energieausweis in Österreich: Kosten, Inhalte und Ausstellung

Energieausweis in Österreich
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 06.11.2020

Die Energiekosten stellen einen beträchtlichen Teil Ihrer monatlichen Betriebskosten dar. Gerade deshalb ist es wichtig, dass Sie sich vor dem Immobilienerwerb bewusst machen, wie hoch die Energiekosten zukünftig dann sein werden. Der Energieausweis der Immobilie vermittelt Ihnen weitgehende Informationen darüber. In diesem Beitrag lesen Sie, was der Energieausweis alles umfasst und wann Sie diesen benötigen.

Energieausweis: Das Wichtigste im Überblick

  • Der Energieausweis ist ein Ausweis, mit welchem die Gesamtenergieeffizienz einer Immobilie angegeben wird.
  • Er muss bei der Vermietung, Verpachtung und beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) vorgelegt und ausgehändigt werden.
  • Die Pflicht zur Vorlage hat der Verkäufer bzw. Vermieter oder Verpächter.
  • Zur Ausstellung eines Energieausweises sind nur gewisse Gewerbetreibende berechtigt und die Vorschriften können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.
  • Die Ausweisvorlage bzw. die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen.  
  • Achtung: Der Energieausweis liefert nur Rückschlüsse über den energietechnischen Zustand des Gebäudes, nicht aber über einen bestimmten Energieverbrauch. Hierbei spielt das Nutzungsverhalten eine wichtige Rolle.

Kurz erklärt: Was ist der Energieausweis für das Haus?

Der Energieausweis für das Haus gibt die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes an. Er ist nach den jeweiligen technischen Bauvorschriften des Bundeslandes zu erstellen. Der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie muss potenziellen Interessenten einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen. Dieser muss von einer befugten und qualifizierten Person erstellt werden. Der wichtigste Kennwert in jedem Energieausweis ist die Energiekennzahl für Ihr Haus (= der spezifische Heizwärmebedarf).

Im Energieausweis werden Gebäude in folgende Klassen nach ihrem Heizwärmebedarf pro m²-Brutto-Grundfläche eingeteilt (Energieausweisklassen): Wie man dies schon von Kühlschrank-, Reifen- und anderen EU-Labels kennt, wird auch hier nach den Kategorien A++ bis G unterschieden.

A++ – max. 10 kWh/m².a = Passivhäuser

A+ – max. 15 kWh/m².a  = Passivhäuser

A – max. 25 kWh/m².a = Niedrigenergiehaus mit Komfortlüftung

B – max. 50 kWh/m².a = Energiesparhaus

C – max. 100 kWh/m².a = Niedrig Energiehäuser

D – max. 150 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude

E – max. 200 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude

F – max. 250 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude

G – über 250 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude

Der Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie kann darüber entscheiden, ob er einen Energieausweis für das gesamte Gebäude oder die konkrete Wohnung vorlegt.


Inhalte – was steht im Energieausweis?

Den Energieausweis gibt es in drei verschiedenen Varianten, für Wohngebäude, für Nicht-Wohngebäude und für sonstige Gebäude. Je nach Ausführung listet er verschiedene Kennzahlen, welche für die Ermittlung des Energiebedarfs eine Rolle spielen, auf. Nachfolgend finden Sie eine Aufstellung und Beschreibung der wichtigsten Werte.

Heizwärmebedarf (HWB Ref.)

Der Heizwärmebedarf (HWB) gibt jene Wärmemenge an, die den Räumen rechnerisch zur Beheizung hinzugefügt werden muss. Der Energieausweis beinhaltet eine Darstellung des „Heizwärmebedarfs“ (HWB) einerseits am Standort des Gebäudes (gekennzeichnet mit Standortklima sk) im Vergleich zu einem Referenzstandort (gekennzeichnet mit Referenz Ref) für ganz Österreich und andererseits spezifisch bezogen auf die Brutto-Grundfläche (die Summe aller Flächen inklusive Wände). Altbauten haben meist einen HWB von 100-200 kWh/m².a; Neubauten meist einen HWB unter 50 kWh/m².a. 

Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)

Dieser Wert definiert die Effizienz des Gebäudes inklusive der haustechnischen Anlagen. Die Immobilie in ihrer Gesamtheit wird verglichen mit einem Referenzneubauobjekt aus dem Jahr 2007. Dadurch sieht man, ob das vorliegende Gebäude energetisch besser (fGEE < 1) oder energetisch schlechter (fGEE > 1) als das Vergleichsobjekt ist.

Primärenergiebedarf (PEB)

Der Primärenergiebedarf beinhaltet die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäude, inklusive des Aufwandes für die Energieaufbringung (Herstellung und Transport).

Kohlendioxidemissionen (CO2)

Dieser Wert umfasst die Kohlendioxidemissionen, welche dem gesamten Energiebedarf hinzugerechnet werden. Darin sind auch die Werte für den Transport und die Erzeugung, sowie die Energieverluste enthalten.

Warmwasser-Wärmebedarf (WWWB)

Der Warmwasser-Wärmebedarf gibt an, wie viel Energiebedarf für die Warmwasserbereitstellung benötigt wird (inklusive des Energieverlusts der Heizungsanlage). Er bezieht sich auf einen vorgegebenen Wert, nämlich 1 Liter Wasser je Quadratmeter Brutto-Gesamtfläche, welcher um ca. 30 Grad erwärmt wird.

Heizenergiebedarf (HEBSK)

Der Heizenergiebedarf berücksichtigt zusätzlich zum Nutzenergiebedarf die Verluste der Haustechnik im Gebäude, z. B. die Verluste des Heizkessels und der Energiebedarf von Umwälzpumpen.

Endenergiebedarf (EEB)

Zum Endenergiebedarf wird neben dem Heizenergiebedarf noch der Haushaltsstrombedarf berücksichtigt. Dies entspricht jener Energiemenge, die hinzugekauft werden muss.


Energieausweis: Kosten

Die Höhe der Kosten für einen Energieausweis ist nicht per Gesetz definiert und somit mit dem Ersteller direkt zu verhandeln. Der früher öfter genannte Richtwert von 1 Euro pro Quadratmeter ist heute eher unrealistisch. Die tatsächlichen Kosten schwanken je nach Art der Immobilie. Bei vielen gleichartigen Wohnungen in einem Haus wird der alte Richtwert noch erreichbar sein. Einfamilienhäuser lassen sich jedoch weniger einfach bewerten. Hier muss man aber eher mit dem Doppelten rechnen. Besonders bei Altbauten mit vielen Bauteilen und schlechten Plänen können die Kosten deutlich höher ausfallen.

Außerdem sind die Preise eines Energieausweises in der Regel auch von der Lage der Immobilie abhängig. Generell kann man für ein Einfamilienhaus mit ca. 500 Euro, bei einem Mehrparteienhaus mit ca. 1.000 Euro rechnen. Es empfiehlt sich die Preise mehrere Anbieter zu vergleichen.

Wenn für den Verkauf eines Gebäudes ein Energieausweis benötigt wird, dann beauftragt der Verkäufer die Erstellung bei einem qualifizierten Sachverständigen. Die Kosten hierfür muss der Verkäufer tragen. Im Rahmen des später abzuschließenden Kaufvertrages steht es den Vertragsparteien frei, eine Regelung zur Kostenaufteilung /-erstattung zu vereinbaren. Bei Mietverträgen muss der Vermieter die Kosten übernehmen. Diese Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind dabei als Erhaltungsaufwand klassifiziert und keine Betriebskosten.

Die entstandenen Kosten kann der Vermieter jedoch als Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung einfließen lassen. Wenn er dies tut, muss er den Hauptmietern Einsicht in den Energieausweis gewähren, sofern diese dies einfordern. Zudem haben die Mieter dann das Recht, eine Kopie zu bekommen (gegen Erstattung der Kopierkosten). 


Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Es ist für den Vermieter oder Verpächter Pflicht, in Österreich bei 

  • der Vermietung,
  • der Verpachtung oder 
  • beim Verkauf

von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) ein Energieausweis auszuhändigen.

Wann wird der Energieausweis sonst noch benötigt? Sofern Sie eine Baubewilligung für einen Neubau oder entsprechend umfangreiche Veränderungen an einem Altbau vornehmen wollen. Bei Förderungsanträgen für einen Neubau oder eine Sanierung muss ebenfalls ein Energieausweis vorgelegt werden, da bei Ansuchen um Förderungen eine bestimmte Energiekennzahl erreicht werden muss. 


Verkaufsinserat: Diese Energiekennzahlen müssen drinstehen

Mit Inkrafttreten des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) am 1. Dezember 2012 müssen bestimmte energiespezifische Faktoren des jeweiligen Wohnobjekts bereits im Inserat veröffentlicht werden. Dieses Gesetz bezieht sich sowohl auf Anzeigen in Druckwerken als auch auf Inserate in elektronischen Medien. Die Aushändigung eines Energieausweises an den Mieter oder Käufer bei Vertragsabschluss bleibt nichtsdestotrotz weiterhin aufrecht.

In Inseraten müssen lediglich zwei Indikatoren aus einem vorliegenden Energieausweis angeführt werden. Dies sind der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (FGEE). Beide wurden in diesem Beitrag bereits erläutert. In beiden Fällen gilt, je niedriger der Wert, desto besser.

Auf die im Energieausweis verwendeten Ampelskala „Grün-Gelb-Rot“ kann in Inseraten verzichtet werden.


Welche Folgen hat es, keinen Ausweis vorzulegen?

Bei fehlenden Angaben zur Energieeffizienz in Inseraten, egal ob elektronisch Medien oder in Druckwerken, oder bei nicht rechtzeitiger Vorlage bzw. Aushändigung drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 Euro. 

Achtung

Als Verkäufer oder  Vermieter sollten Sie wissen, dass Sie für die gemachten Angaben zur Energieeffizienz haften. Falsche Angaben zu Energiekennwerten in Inseraten, Verträgen, usw. können zu Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen führen. Mögliche Folgen können hier von einer Preisminderung bei Verkäufen bzw. Mietpreisminderung bei Vermietungen bis sogar zur Aufhebung des Vertrags sein.


Wer kann den Energieausweis ausstellen?

Mehrere Erlasse sind ergangen, die festlegen, welche Unternehmer zur Ausstellung von Energieausweisen befugt sind. Folgende Gruppen von Gewerbetreibenden bzw. Selbstständigen sind beispielsweise befugt, Energieausweise auszustellen:

Gewerbetreibende

  • Baumeister
  • Elektrotechnik
  • Gas- und Sanitärtechnik
  • Heizungstechnik
  • Kälte- und Klimatechnik
  • Lüftungstechnik
  • Holzbau-Meister
  • Ingenieurbüros (beratende Ingenieure) insbesondere aus den Fachgebieten Bauphysik, Elektrotechnik, Gebäudetechnik (Installation, Heizungs- und Klimatechnik), Innenarchitektur, Maschinenbau, Technische Physik, Umwelttechnik und Verfahrenstechnik)

Ziviltechniker 

Berechtigt sind Ziviltechniker mit einschlägiger Befugnis, wie insbesondere:

  • Architekten
  • Zivilingenieure und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen, Wirtschaftsingenieurwesen – Bauwesen, Technische Physik, Verfahrenstechnik, Maschinenbau und Gebäudetechnik

Einige Gewerbetreibende stellen einen Energieausweis auf Basis von vorliegenden Unterlagen online aus. Ein Energieausweis, welcher nach einer Begutachtung vor Ort erstellt wird, ist jedoch genauer. Dieser kostet aber in der Regel auch deutlich mehr. Da der Energieausweis nach dem vereinfachten Verfahren rechtlich ausreichend ist, genügt dieser, wenn er nicht als präzise Grundlage für Berechnungen zur Amortisierung von spezifischen Investitionen dienen soll.


Ausnahmen: In diesen Fällen braucht es keinen Energieausweis

Folgende Immobilien sind von der Pflicht eines Energieausweises ausgenommen:

  • Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden (eigentlich gar keine Heizung)
  • Abbruchobjekte, wenn im Kaufvertrag ausgeführt wird, dass der Käufer innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss das Gebäude abreißt
  • Gebäude, die überwiegend für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzt werden
  • Provisorisch errichtete Gebäude (Auslegung der Nutzungsdauer auf maximal zwei Jahre)
  • Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, deren "Beheizung" überwiegend durch im Gebäude entstehende Abwärme vorgenommen wird
  • "Ferienwohnungen", wenn der voraussichtliche Energiebedarf unter einem Viertel im Vergleich zur ganzjährigen Benützung liegt
  • Frei stehende Gebäude bei einer Gesamtnutzfläche von kleiner als 50 m²

Energieausweis – bietet wertvolle Informationen beim Hauskauf

Der Energieausweis ist in Österreich seit mehreren Jahren Pflicht und bietet jedem Mieter und Käufer wertvolle Informationen über den Energiebedarf eines Immobilienobjekts. Somit können Sie Rückschlüsse über die monatlichen Energiekosten anstellen und abwägen, ob Sie sich den laufenden Unterhalt des Objektes leisten wollen und ob eine Sanierung vielleicht doch sinnvoller wäre.

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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