Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Zinsen Datum: 24.03.2023
Wie werden sich die Zinsen 2023 und den Folgejahren entwickeln? Seit Anfang 2022 sind die Zinssätze für neue Fixzinskredite beispielsweise deutlich angestiegen. Werden weitere gesetzliche Änderungen Einfluss auf aktuelle und zukünftige Wohnbaukredite haben? Grundsätzlich können Zinsen über kurz oder lang sehr stark schwanken, vor allem in den nächsten 2-3 Jahren sind unterschiedlichste Szenarien denkbar. Unsere Experten liefern Ihnen regelmäßig Informationen zur Entwicklung der Zinsmärkte sowie eine interessante Prognose zur weiteren möglichen Zinsentwicklung.
Zinsen werden von Banken bei Bereitstellung eines Kredites/Darlehens als Entgelt verlangt. Gut zu wissen: Verbraucher sind bei Zinsanpassungen durch den Kreditgeber besser geschützt als Unternehmer.
Mittlerweile gibt es zahlreiche Arten von Zinsen und alle haben ihre eigene Berechnungsgrundlage. Einige sind so simpel, dass ein Taschenrechner ausreicht, andere hingegen sind viel komplexer. Für diese Fälle gibt es zum Beispiel diverse Zinsrechner im Internet. Man kann zwischen Kredit-, Bausparvertrag- und Sparbuchzinsen unterscheiden:
Informieren Sie sich in unserem Ratgeber, wie Sie Ihre individuelle Situation berechnen können:
Wenn Sie einen Kredit in Österreich aufnehmen, müssen Sie eine Gegenleistung bringen. Diese wird im Kreditvertrag meist in Form eines Kreditzinses vereinbart. Kreditzinsen zahlen Sie somit als Gegenleistung für das geborgte Geld, das Sie vom Kreditgeber erhalten.
Bausparvertragszinsen
Im Gegenzug zu den Kreditzinsen erhalten Sie bei Abschluss eines Bausparvertrages die sogenannten Bausparvertragszinsen. Dabei leihen Sie einer der Bausparkassen in Österreich Geld und bekommen im Gegenzug Guthabenzinsen retour.
Sparbuchzinsen
Ähnlich wie bei den Bausparzinsen erhalten Sie bei Eröffnung eines Sparbuches Zinsen von der Bank. Hier leihen Sie der Bank Geld und bekommen dafür Zinsen.
Der EURIBOR-Zinssatz und seine Zinsentwicklung
Im Kreditbereich spricht man häufig von EURIBOR-Zinssätzen. Der EURIBOR ist ein sogenannter Indikator, zu dem sich die Geldhäuser refinanzieren und in weiterer Folge Kreditmittel an den Endkunden oder Firmenkunden vergeben.
Unter Refinanzierung versteht man die Geldbeschaffung der Banken in Österreich, damit sie Kredite vergeben können. Es gibt unterschiedliche Quellen, bei denen sich Banken refinanzieren können. Häufig leihen sich Banken Geld von den Notenbanken wie der Europäischen Zentralbank. Kreditinstitute können sich aber auch über andere Geschäftsbanken oder Sparer refinanzieren.
Bausparkassen refinanzieren sich häufig durch Kundeneinlagen in Form von Bausparverträgen. Aber ganz gleich, woher die Refinanzierung kommt, die Kreditinstitute zahlen dafür ebenso einen Zins und haben somit dementsprechende Zinskosten. Bei der weiteren Kreditvergabe an Kunden verrechnen die Banken dann zusätzlich zu den Zinskosten einen Aufschlag (Marge). Dieser Aufschlag verbleibt bei der Bank und ist die sogenannte Zinsspanne.
Die Zinsentwicklung in Österreich 2023
Die Zinssituation war viele Jahre durch niedrige Zinsen gekennzeichnet. Lange Zeit wogen sich Kreditnehmer und Immobilienbesitzer durch Null- und Negativzinsen in Europa, Japan und den USA in Sicherheit. Seit dem Jahr 2015 gab es sogar Zinsanomalien in Form von sogenannten Negativzinsen, die seit 2019 sogar die sehr langfristigen Zinsen am Markt für Zinstauschgeschäfte (EUR-Swapsätze) erreicht hatten, ehe es 2022 damit vorbei war. Noch im März 2021 lag die Inflation im Euroraum bei 1,3 % ehe diese bis Februar 2023 auf 10,9 % stieg. In den USA beschleunigte sich von März 2021 auf Februar 2023 die Teuerung von 2,6 % auf 6,0 % (mit einem zwischenzeitlichen Höchststand im Juni 2022 von 9,1 %, dem höchsten Stand seit Dezember 1981). Explodierende Öl- und Erdgaspreise sowie steigende Nahrungsmittelpreise waren dafür verantwortlich. Lieferkettenunterbrechungen setzten sich durch den Krieg in der Ukraine weiter fort.
In der Folge wurde die Geldpolitik der westlichen Notenbanken restriktiver. Von Mitte März 2022 bis 01. Februar 2023 erhöhte die Fed in mehreren Schritten ihre Leitzinsen von 0,00 bis 0,25 % auf 4,75 bis 5,00 % (Stand 23.03.2023). Im Euroraum beendete die EZB ihr letztes Asset-Ankaufprogramm und erhöhte zum 27. Juli 2022 alle drei Leitzinsen um je 0,50 Prozentpunkte, am 08.09.2022 und 27.10.2022 um weitere je 0,75 % sowie zuletzt am 15.12.2022, 02.02.2023 sowie 22.03.2033 um weitere jeweils 0,50 %. Entsprechend stieg der 3-Monats-Euribor von minus 0,57 % Anfang Jänner 2022 bis auf plus 2,91 % am 21. März 2023, also um 348 Basispunkte.
Neben den Zinssätzen spielt die aktuelle Situation der einzelnen Bank noch eine Rolle. Müssen Banken sich aufgrund von Bonitätsverschlechterungen teurer refinanzieren, dann werden Sie versuchen, die höheren Kosten auf die Konditionen beim Neuabschluss abzuwälzen. Auch könnten Banken zwischen Kreditnehmern mit besseren und schlechteren Bonitäten unterscheiden und den schlechteren bei Neuabschluss deutlich höhere Zinsen verrechnen.
In Österreich herrschen zudem seit 1. August 2022 folgende Restriktionen in der Vergabe von Immobilienkrediten an Endverbraucher:
Monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen.
Maximale Laufzeit von 35 Jahren.
Insgesamt dürfen bei einem Kreditinstitut maximal 20 % aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
Die ersten Folgen: Ein Anpassungsprozess innerhalb der Banken, der teilweise mit höheren Ablehnungsquoten verbunden ist. Finanzierungsfälle, die vor dem 1. August 2022 noch genehmigt worden wären, werden heute mitunter abgelehnt.
Lesen Sie mehr in unserem Ratgeber zum Thema aktueller Zinssätze
Die Zinserwartungen in Richtung Jahresende 2023 divergieren derzeit deutlich. Während verschiedene Experten weitere Turbulenzen im Bankensektor sehen und sinkende Zinsen prognostizieren, erwarten andere Experten einen strikt unveränderten Kurs weiterer Leitzinserhöhungen durch die Notenbanken, um die Inflation endlich in den Griff zu bekommen. Letztere sehen daher weiter steigende Zinsen im Jahr 2023.
Für sinkende Zinsen spricht der Rückgang der erwarteten zukünftigen Zinsen auf Basis des 3-Monats-Euribor. Während dieser Anfang März 2023 noch auf einem Niveau von 4,1 % für Dezember 2023 erwartet wurde, liegt dieser Wert per 21. März 2023 um rund 1,0 % niedriger bei 3,1 %. Die Zinserwartung für den 3-Monats-Euribor für den Dezember 2023 ist damit innerhalb von nur 3 Wochen um ein ganzes Prozent gesunken. Dies ist historisch gesehen eine extrem starke Veränderung und eine gute Nachricht für alle Kreditnehmer mit einem variabel verzinsten Kredit, sofern dieses Szenario eintritt.
Letztendlich bietet in einer so dynamischen Zinslandschaft nur eine Fixzinsbindung im Bereich Wohnbaufinanzierung Sicherheit.
Zinsentwicklung bei der Immobilienfinanzierung
Bei Immobilienfinanzierungen muss man zwischen kurzfristigen und langfristigen Zinsen unterscheiden: Bei einem langfristigen Zinssatz handelt es sich um einen Zinssatz, der über einen längeren Zeitraum (5-30 Jahre) angewendet wird. Kurzfristige Zinssätze beziehen sich meist auf eine Laufzeit von bis zu 12 Monaten. Damit verbundene Finanzierungen gelten daher als variable Kredite und werden laufend angepasst.
Im Einklang mit stark steigenden Zinsen am langen Ende und einer ersten Leitzinsanhebung der EZB drehten die Geldmarktzinssätze reihenweise ins Plus. Dies war auch zu erwarten. Während die Euriborsätze von der EZB relativ gut gesteuert werden können, sofern es keinerlei Verwerfungen am Interbanken-Geldmarkt gibt, ist das Pricing am langen Ende ein wesentlich komplexerer Prozess:
Faktoren sind hier Zins- und Inflationserwartungen, Entwicklung der Bonität von Banken und Staaten (wie agieren die Rating-Agenturen?), aktuelle Inflationsdaten und Konjunkturdaten sowie die Ausgänge von Staatsanleihen-Auktionen. Diese Faktoren trieben zuletzt am langen Ende in den USA und Europa die Kapitalmarktzinsen nach oben. Diese Entwicklungen eilten Leitzinsanhebungen voraus. Seit Mitte März 2022 hat zum Beispiel die Fed bereits achtmal ihren Leitzins nach oben geschraubt. Die EZB ließ sich hingegen mit einem ersten Schritt (+0,5 %) bis zum 27. Juli 2022 Zeit. Die Märkte haben dies jedoch schon im Vorfeld eingepreist. Das bedeutet, die Geldmarktsätze stiegen bereits im Vorfeld an und nahmen das Ereignis vorweg. Der zweite bis sechste Zinsschritt (zunächst zweimal jeweils +0,75 %, danach dreimal + 0,5 %) folgten am 08.09.2022, 27.10.2022, 15.12.2022, 02.02.2023 sowie 16.03.2023.
Waren lange Zeit die Fixzinskredite „eine klare Sache“ für Immobilienfinanzierungskunden, so sah der Markt nach einer Verteuerung um mehr als zwei Prozentpunkte zunächst anders aus. Variablen Zinsen waren wieder attraktiv, doch es blieben hier weiterhin Zinsrisiken. Aktuell ist die Differenz zwischen Fixzinsen und variablen Zinsen moderat, sodass eine Absicherung mit einem Fixzinssatz günstig zu haben ist (Stand 21.03.2023).
Info
Variable Finanzierungen an Verbrauchern müssen an einen Indikator gebunden sein, der von der Bank anzugeben ist. Die getroffene Zinsvereinbarung kann bis zum Ablauf der Finanzierung vom Kreditgeber nicht einseitig geändert werden. Gegen negative Marktentwicklungen z. B. einen kräftigen Zinsanstieg, kann sich ein Kreditnehmer jedoch nur durch Abschluss einer Zinsabsicherung schützen, wie zum Beispiel mit einer Fixzinsvereinbarung. Der Kreditzins wird dann auf eine Laufzeit von 5-30 Jahren fixiert.
Weitere Zinsentwicklung und Prognosen sind für die richtige Wohnbaufinanzierung wichtig.
Zinsen berechnen: Das sollten Sie wissen
Möchten Sie Ihre Zinsen selbst berechnen, kann dies unter Umständen ein schwieriges Verfahren werden: Viele Daten, die für die Berechnung nötig sind, stehen Privatpersonen vor dem ersten Gespräch mit der Bank nämlich gar nicht zur Verfügung.
Gut, dass es unseren Infina Zinsrechner gibt. Berechnen Sie kostenlos Ihre Zinsen und ersparen Sie sich damit unnötiges Kopfzerbrechen:
Die Zinsentwicklung in Europa
Die Corona-Krise führte zu Lieferkettenunterbrechungen, die durch die Lockdown-Maßnahmen in China auch noch 2022 ein Thema waren, ehe auf Druck von landesweiten Protesten die Regierung in Peking alle Corona-Maßnahmen einstellte. Chinas Wirtschaft ist 2022 nur um 3 % gewachsen (im Vergleich zum Regierungsziel von 5,5 %). Durch Lockdowns sanken Angebot und Nachfrage. Als wichtigster Produktionsstandort der Welt bezog China weniger Öl und Rohstoffe aus der restlichen Welt und die Energie- und Rohstoffpreise begannen wieder zu sinken. In den USA erreichte somit die Headline-Inflation im Juni 2022 bereits ihren Peak (damals höchster Stand seit November 1981). Bis Dezember war diese dann sechs Monate in Folge rückläufig, zuletzt von 7,1 % auf 6,5 %. Auch die Kerninflation ex Energie und Lebensmittel hat bereits einen Scheitel gebildet.
Im Euroraum hielten hohe Erdgaspreise in den Sommermonaten und eine späte Reaktion der EZB auf höhere Inflationsraten die Teuerung noch länger auf hohem Niveau.Dann folgten ab 21. Juli 2022 bis 16. März 2023 sechs Leitzinsanhebungen von 0 % auf 3,5 % (im Hauptrefinanzierungssatz). Vermögensaufkaufprogramm und das Pandemie Anleihenkaufprograumm sind beendet und in den kommenden Jahren ist eine Bilanzsummenreduktion zu erwarten. Auch im Euroraum hat die Inflation (zumindest vorläufig) ihren Höhepunkt bereits überschritten. Von 10,6 % im Oktober 2022 fiel die am HVPI gemessene Inflationsrate bis Februar 2023 auf 8,5 %. Die Kerninflation ist jedoch im Februar 2023 von 5,3 auf 5,6 % gestiegen, weshalb weitere Leitzinsanhebungen zu erwarten sind, was die Neukonditionen für Kredite erneut verteuern würde.
Langfristige Zinsprognose: Was kann passieren?
Prognose der Zinsentwicklung bis 2024
Es erwacht die Konjunktur, nachdem die Pandemie offiziell vorbei ist. Die aktuelle Inflation ist nach wie vor hoch und, vor allem in lohnintensiven Bereichen, ein kritisches Thema aufgrund der Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale.
In den USA herrscht zeitweise die niedrigste Arbeitslosenquote seit 1969 und auch Europa leidet unter akutem Arbeitskräftemangel. Löhne und Gehälter steigen stärker und Service-Preise ziehen an. Gleichzeitig haben sich durch das Ende der rigiden Corona-Politik in China und die Öffnung chinesischer Häfen die Lieferkettenproblematiken entspannt. Chinas Konjunktur springt wieder an, was diverse umfrage-basierende Frühindikatoren der Verfassung von Industrie und Dienstleistung mit einer Drehung in den Expansionsbereich bestätigten und auch in den USA und Europa stehen die Zeichen in der Wirtschaft grundsätzlich auf Stabilisierung, wäre es nicht zu der von kleineren Bankenpleiten begleiteten Schieflage der Silicon Valley Bank (SVB) gekommen, deren Betrieb von der staatlichen Einlagensicherungsbehörde geschlossen wurde.
Es handelt sich hierbei um eine der Top 20 Banken der USA mit einer Bilanzsumme über 200 Mrd. USD. Das Institut war auf Start-ups in Kalifornien spezialisiert, die aufgrund der schlechten Rahmenbedingungen für Technologieaktien zur Liquiditätsbeschaffung verstärkt Einlagen bei der SVB abzogen. Diese beschaffte sich die erforderliche Liquidität durch den Verkauf länger laufender Anleihen, die infolge gestiegener Zinsen massiv im Minus notierten und somit regulatorisch erforderliches Kapital vernichteten. Der Versuch der Beschaffung von 1,75 Mrd. USD an Eigenmitteln ist dann nicht mehr gelungen und ein regelrechter Run auf die Einlagen setzte ein. Zwar waren die Probleme der SVB individuell gelagert, doch hohe Buchverluste bei Anleihen sind derzeit in den USA und Europa allen Banken und Versicherungen gemein.
Noch kritischer als in den USA war die Situation in Europa, wo die angeschlagene Credit Suisse in einer Notaktion von der UBS übernommen wurde. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) unterstützt die Übernahme mit einer Liquiditätshilfe von 100 Mrd. Franken an beide Banken. Dazu kommen noch Verlustgarantien von bis zu 9 Mrd. Franken für die UBS von der Schweizer Regierung. In den USA stellte die Fed eine faktisch unbegrenzte Liquiditätsversorgung für Banken im Krisenfall zur Verfügung.
Diese Situation hielt weder die EZB davon ab, am 16. März ihre Leitzinssätze um 0,5 Prozentpunkte anzuheben noch am 22. März die Fed davor, die Fed Fund Rate ein neuntes Mal in Folge, und zwar im Ausmaß von 0,25 Prozentpunkte auf 4,75 bis 5,00 Prozentpunkte hochzuschrauben. Sowohl der Fed als auch EZB gemeinsam ist eine Trennung von Interventionen in Bankenkrisen und Zinsanhebungen und Bilanzsummenschrumpfung zur Inflationsbekämpfung. Auch hat sowohl für die EZB als auch Fed ein Inflationsziel von 2 % Priorität. Entsprechend deuten die Logik, aber auch die Betrachtung historischer Hochinflationsphasen auf weitere Leitzinsanhebungen hin.
Hingegen die in der Forward-Kurve des 3-Monats-Euribors verankerten Erwartungen des Zinsgefüges machten im März 2023 binnen 10 Tagen eine Kehrtwendung, was auf sinkende Zinsen hindeutet. Vereinfacht ausgedrückt ging der Markt noch am 10. März im 3-Monats-Euribor (geläufiger Indikatorzins für variable Kredite) bis Dezember 2023 von einem Anstieg auf über 4 % aus. Am 21.03.2023 dann, an dem der 3-Monats-Euribor bei 2,91 % lag, erwarteten sich die Marktteilnehmer bis Jahresende nur noch 3,1 %.
Und wie sieht es in den USA mit zukünftigen Zinserwartungen aus? Das CME FedWatch Tool, das Leitzinswahrscheinlichkeiten aus den Fed Fund Futures-Preisen ableitet, deutet auf eine 55:45-Chance hin, dass die Leitzinsen bei der Entscheidung am 03.05.2023 unverändert bleiben (Stand 23.03.2023). Danach werden Leitzinsanhebungen zunehmend unwahrscheinlicher und für die Fed-Sitzung am 20.09.2023 liegt die Wahrscheinlichkeit einer Zinssenkung bereits bei über 90 %. Offensichtlich wird eine Rücknahme auf 4,25 bis 4,50 %, also um 0,5 %, eingepreist. Geht man davon aus, dass der Leitzinsabstand Dollar zu Euro konstant bei aktuellen 1,375 Prozentpunkten bleibt, dann müssten bis in den Herbst hinein unter diesen Bedingungen auch die EZB-Leitzinsen um 0,5 % auf wieder 3,0 % (Hauptrefinanzierungssatz) sinken, was sich auch mit der Forward-Kurve im 3-Monats-Euribor decken würde. Was passieren muss, damit es so weit kommt und ob es heuer so kommt, bleibt abzuwarten, Fakt ist, dass im Euroraum unverändert eine hartnäckige Kerninflation (ohne Energie und Nahrungsmittel) besteht und die EZB-Volkswirte für 2023 aktuell im Schnitt von 4,6 % (über den Prognosen vom Dezember 2022) ausgehen. Erst 2024 sollte diese auf 2,5 % zurückgehen und die Headline-Inflation sollte heuer bei durchschnittlich 5,3 % und 2024 bei 2,9 % liegen. Sollte dies eintreten, dann sollten spätestens 2024 tatsächlich rückläufige Leitzinsen ein Thema sein. Doch wie stark diese zuvor noch angehoben werden, hängt von zahlreichen Faktoren ab.
EZB-Prognose zur Zinsentwicklung
Die Europäische Zentralbank (EZB) muss im Euroraum auf Stabilität setzen, um den Wunsch nach einer kontrollierten Inflation umsetzen zu können. Bei nachhaltiger Überschreitung des gewünschten mittelfristigen Inflationsziels von 2 % können die Leitzinsen angehoben werden. Unter diesem Aspekt erfolgten bereits sechs Leitzinsanhebungen durch die EZB. Die tatsächlichen wunden Punkte liegen im Bankensystem hoch verschuldeter Peripherieländer der Eurozone wie zum Beispiel Griechenland, Italien, Zypern, Spanien und Portugal. Obwohl alle Zeichen auf Inflationsbekämpfung stehen sollten, könnte dieses „Politikum“ der wichtigsten Aufgabe der EZB zuwiderlaufen. Aber bei entsprechendem Druck, auch seitens der Vertreter des ehemaligen Hartwährungsblocks der EU (Niederlande, Deutschland, Österreich, Luxemburg und Belgien) und diverser Banken- und Versicherungsverbände, wäre das zuvor beschriebene Szenario von Leitzinsen über vier Prozent bis Sommer 2024 durchaus vorstellbar, sofern nicht eine schwere Rezession dazwischenkommt.
Die Europäische Zentralbank ist für die langfristige Zinsentwicklung im EU-Raum verantwortlich.
Konkrete Zinsprognosen der EZB existieren nicht. Prognosen zur weiteren Leitzinsentwicklung werden nur von Dritten, also von der EZB unabhängigen Analysten, erstellt. Was es allerdings gibt und intuitiv auch ein mögliches Zinsszenario vermittelt, sind regelmäßige Inflations- und Wachstumsprognosen, die in diesem Ratgeber auch verarbeitet wurden.
Die Zinsentwicklung in den nächsten 20 Jahren
Es können keine Prognosen über Zinsentwicklungen der nächsten 10 bis 20 Jahre aufgestellt werden. Die Kapitalmärkte sind viel zu beweglich. Schon kleinere Krisen können Prognosen über Nacht komplett widerlegen. In den letzten 50 Jahren hat es im Schnitt alle 7-8 Jahre eine merkliche Krisensituation an den Weltfinanzmärkten gegeben. Die letzte Wirtschaftskrise war 2008, also schon vor 14 Jahren. Nun befinden wir uns in einer neuen Krise, in der die Karten letztendlich wieder neu gemischt werden.
Baufinanzierung: Mögliche Zinsprognosen
Derzeit sind zwei Szenarien möglich. Kommt es zu keiner Rezession, werden in den USA und insbesondere im Euroraum die Leitzinsen weiter kräftig ansteigen, sofern sich die Inflation nicht wieder deutlich abschwächt. Hingegen im Falle einer schweren Rezession sind Zinsanhebungspausen bis hin zu neuerlichen Leitzinssenkungen und einer Rückkehr der Anleihenkäufe sowie vielerlei expansive geldpolitische Maßnahmen in den USA und auch Europa denkbar. Hingegen die Bank of Japan bleibt ihrer expansiven Geldpolitik treu. Sie hat bei zehnjährigen Staatsanleihen eine Rendite-Obergrenze von 0,25 % festgesetzt.
Auf der Bankenseite wären zunehmend höhere Risikoaufschläge und Liquiditätskosten ein Gefahrenpotenzial für steigende Zinssätze im Bereich Wohnbaufinanzierung. Vor allem die Zinsspreads zwischen schlechten und guten Bonitäten könnten sich bald ausweiten. Derzeit ändern sich die Finanzierungskonditionen fast täglich, im Einklang mit volatilen Zinssätzen am Markt. Das macht derzeit den Kreditmarkt komplexer und Prognosen schwieriger. Die Wohnbau-Finanz-Experten der Infina informieren Sie aber gerne im Detail hierzu.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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