Hausverwaltung: Aufgaben und Pflichten in Österreich

Hausverwaltung – Aufgaben und Pflichten
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 09.12.2020

Wenn Sie in einer Mietwohnung wohnen oder eine Eigentumswohnung in einem Haus mit mehreren Parteien besitzen, fallen zahlreiche Verwaltungsaufgaben an. Auf diese Dienstleistungen sind professionelle Hausverwaltungen spezialisiert.

Doch was genau sind die Aufgaben und Pflichten einer Gebäudeverwaltung? Wie unterscheiden diese sich bei Eigentums- und Mietwohnungen? Was ist zu tun bei Streitfällen und Nichteinhaltung der Pflichten? Wie setzen sich hierbei die Kosten zusammen? Diese und weitere Fragen werden in diesem Beitrag beantwortet.

Aufgaben der Hausverwaltung: Das Wichtigste im Überblick

Bei Eigentumswohnungen:

  • Instandhaltung und Sanierung des Gebäudes und der Außenanlagen
  • Kalkulation und Abrechnung von Betriebs- und Energiekosten
  • Informationspflicht und Einsehbarkeit über Maßnahmen und deren Kosten
  • Organisation von Eigentümerversammlungen

Bei Mietwohnungen:

  • Mietvertragliche und kaufmännische Aufgaben
  • Korrespondenz mit Eigentümer/n des Gebäudes
  • Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten wie bei Eigentumswohnungen

Wenn Bewohner unzufrieden sind:

  • Können Eigentümergemeinschaften das Geschäftsverhältnis kündigen und eine neue Verwaltung beauftragen
  • Können Mieter unter Umständen eine Mietpreisminderung erwirken

Die Kosten für diese Dienstleistungen liegen in Österreich in etwa zwischen 3,00 und 3,60 Euro pro m²m pro Jahr.

Ein Immobilienverwalter übernimmt neben den Aufgaben einer Hausverwaltung auch die Pflichten eines Immobilienmaklers und eines Bauträgers.


Hausverwaltung: Aufgaben und Pflichten bei Eigentum

Der Tätigkeitsbereich einer Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen wird in Österreich gesetzlich festgelegt. Hier wird das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angewandt, demzufolge die Verwaltung eines Gebäudes die Interessen der Eigentümer gegenüber Dritten zu vertreten hat. Dabei hat sie wirtschaftlich und zweckmäßig vorzugehen.

Sie hat dabei folgende Aufgaben und Pflichten:

Instandhaltung und Sanierung

  • Zeitgerechte Durchführung von Sanierungsmaßnahmen, z. B. Austausch von Fenstern, Behebung eines Wasserschadens
  • Beaufsichtigung und Pflege des Hauses und der Außenanlagen
  • Beauftragung von Reparaturarbeiten, z. B. an Elektro-, Wasser- und Gasleitungen oder Aufzügen

Kostenrechnung und Rücklagen

  • Abrechnung der Betriebskosten
  • Kalkulation von Heiz- und Warmwasserkosten
  • Aufbau von Rücklagen
  • Einmahnung von Rückständen, sollten Zahlungen von Eigentümern ausstehen

Informationspflicht und Einsehbarkeit

  • Auskunftspflicht gegenüber allen Wohnungseigentümern zur Auskunft zu den Verwaltungsvertragsinhalten
  • Einsehbares Konto für jeden Eigentümer über Ein- und Auszahlungen
  • Jährliche Vorausschau über anfallende Sanierungsmaßnahmen
  • Transparente Angabe über die Kostenkalkulation und die benötigten Rücklagen
  • Die Betriebskostenabrechnung ist spätestens 6 Monate nach Ablauf des letzten Kalendermonats schriftlich an die Eigentümer zu übermitteln

Eigentümerversammlungen

  • Mindestens alle zwei Jahre Einberufung einer Eigentümerversammlung
  • Information über Hauszustand, Kostenänderungen und zukünftige Investitionen
  • Diskussionsplattform für Beschwerden und Probleme, wobei die Hausverwaltung als Problemlöser fungiert

Hausverwaltung: Aufgaben und Pflichten bei Mietwohnungen

Für die Verwaltung von Mietobjekten gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Der Tätigkeitsbereich der Hausverwaltung ergibt sich einzig aus der vertraglichen Vereinbarung mit einem oder mehreren Objekteigentümern. Folglich hat sie die Interessen dieser Objekteigentümer gegenüber den Mietern zu vertreten. Grundsätzlich hat sie dieselben Aufgaben und Pflichten wie bei Eigentumswohnungen, jedoch mit folgenden Abweichungen:

Keine Übertragung der Betriebskosten auf Mieter

Es dürfen keine Betriebskosten sowie Kosten für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen auf die Mieter übertragen werden. Diese Kosten sind durch die Einnahmen aus den Mieten abzudecken.

Keine Streitschlichtung unter den Mietparteien

Die Vermittlung bei Streitigkeiten unter den Mietparteien gehört nicht zu den Aufgaben der Gebäudeverwaltung. Erst wenn das Bewohnen nicht mehr möglich sein sollte, ist ggf. ein Einschreiten nötig.

Darüber kann hat die Verwaltung bei Mietobjekten folgende Aufgaben und Pflichten übertragen bekommen:

Korrespondenz mit Eigentümer/n des MiethausesMietvertragliche und kaufmännische Verpflichtungen
Erstellung und Abschluss von MietverträgenRegelmäßige Abrechnung gegenüber dem oder den Objekteigentümern
Nebenkostenabrechnung für die MieterErstellung von objektbezogenen Berichten und Auswertungen
Baugenehmigungen für gewünschte Änderungen seitens MieterRücksprache mit Eigentümern über durchzuführende Modernisierungen
Einziehung der Mieten 
Verwaltung des Mietzinses 
Wohnungsabnahmen und Neuvermietung 
Sonstige buchhalterische Aufgaben 

Reparaturen in Mietwohnungen: Wofür ist die Hausverwaltung zuständig?

In Mietwohnungen fallen immer wieder Reparaturen an. Dabei ist oft die Frage, wer diese übernimmt und die Kosten dafür trägt. Leider ist die rechtliche Lage zu diesem Thema nicht immer eindeutig.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter oder die beauftragte Verwaltung haben erhebliche Schäden zu beseitigen, die die Gesundheit der Bewohner gefährdet. Mängel, die der Mieter hingegen selbst verursacht hat, hat er auch selber zu beheben.

Folgende Beispiele können klar zwischen Mieter und Vermieter bzw. Verwaltung abgegrenzt werden:

Reparaturen seitens MieterReparaturen seitens Vermietung/ Hausverwaltung
Silikonfugen ausbessernWasserrohrbruch reparieren
Sanitäranlagen wartenUndichte Leitungen beheben
Defekte Steckdosen austauschenSchimmel beseitigen
Defekte Hausgeräte reparieren oder austauschenUndichte Fenster und Türen austauschen
Spezialfall Therme:

Seit 2015 ist gesetzlich geregelt (Wohnrechtsnovelle 2015), dass der Mieter verpflichtet ist, die Heizung zu warten. Darunter fällt Funktionsüberprüfung, Reinigung, Entlüftung, Austausch von Verschleißteilen, Heizeinstellung und Abgasmessung. Der Vermieter ist hingegen für die Erhaltung der Therme zuständig, d. h. für den kompletten Austausch des Heizgerätes im Falle eines großen Defekts.


Wenn die Hausverwaltung ihren Aufgaben und Pflichten nicht nachkommt

Manchmal werden dringende Arbeiten auch nach mehrmaliger Aufforderung sehr lange hinausgezögert oder gar nicht erledigt. Was kann man tun, wenn die Verwaltung nicht reagiert oder ihre Aufgaben und Pflichten nicht erfüllt?

Eigentümer können die Hausverwaltung kündigen und wechselnMieter können eine Mietpreisminderung erwirken

Ist man als Eigentümer mit der Leistung der Verwaltung unzufrieden, kann das Vertragsverhältnis zum Ende einer Abrechnungsperiode fristgerecht gekündigt werden. Ist das Gebäude im Besitz mehrerer Eigentümer, so muss die Mehrheit der Kündigung zustimmen. Am besten erfolgt die Kündigung per Einschreiben oder im Rahmen einer Hauptversammlung mit genügend Zeugen.

Als Mieter können Sie die Gebäudeverwaltung nicht kündigen, da Sie sich mit Unterzeichnung des Mietvertrags mit dieser einverstanden erklärt haben. Aber Sie können diese mehrmalig per Einschreiben auf dringende Arbeiten hinweisen, um eine Mietpreisminderung zu erreichen.

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Bei einer groben Pflichtverletzung des Hausverwalters endet der Vertrag in dem Moment, in welchem das Gericht einem solchen Antrag auf Vertragsauflösung stattgibt.Eine vorherige Rechtberatung ist äußerst ratsam, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Andernfalls besteht die Möglichkeit einer Klage durch die Hausverwaltung. 

    Wer bestellt die Hausverwaltung?

    Die Hausverwaltung wird durch den Eigentümer des Gebäudes bzw. die Gesamtheit der Wohnungseigentümer beauftragt. Dies geschieht entweder per Vollmacht oder direkt in den Kaufverträgen der Wohnungen. Wird der Verwaltung nur Teilbereiche der gesetzlich vorgeschriebenen Aufgaben und Pflichten übertragen, so müssen die Eigentümer die restlichen Tätigkeiten selbst übernehmen.


    Kosten einer Hausverwaltung

    Kosten bei Eigentums-wohnungen

    Wie hoch die Kosten für Eigentümer ausfallen hängt stark von folgenden Faktoren ab:

    • Anzahl der zu betreuenden Wohnungen
    • Gesamtgröße der Immobilie
    • Umfang der Gemeinschaftsflächen, wie z. B. Waschküche und Garten
    • Lage der Immobilie, da in Städten und Ballungsräumen um Wien, Salzburg und Innsbruck die Preise meist deutlich höher sind
    Grundsätzlich gibt es keine fixen Sätze oder gesetzlichen Vorgaben für das Honorar einer Hausverwaltung. Österreichweit kann mit einem Preis von in etwa zwischen 3,00 und 3,60 Euro je m² pro Jahr kalkuliert werden.
    Kosten bei Mietwohnungen

    Wie viel Verwaltungskosten auf Mieter umgelegt werden darf, ist hingegen gesetzlich geregelt (§6 Entgeltrichtlinienverordnung):

    Mietwohnungen die dem Mietrechtsgesetz unterliegen jährlich 3,60 Euro pro m² (Stand: 03.12.2020)

    Kosten bei Wohnungen
    von gemeinnützigen
    Bauvereinigungen

    Mietwohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen unterliegen jährlich einer Höchstgrenze von 238,20 Euro (Wert von 01.04.2020 bis 31.03.2021)

    Eigentumswohnungen von gemeinnützigen Bauträgern unterliegen jährlich maximal 293,16 Euro (Wert von 01.04.2020 bis 31.03.2021)   

     


    Streitfälle: Was tun als Mieter bzw. Eigentümer?

    Rechte von Eigentümern bei Streit-fragen

    Grundsätzlich ist die Verwaltung berechtigt, Instandhaltungskosten unter allen Eigentümern zu verteilen.

    Ist ein Eigentümer mit einer Maßnahme und deren Kosten nicht einverstanden, so ist eine Vereinbarung bei der Eigentümerversammlung einstimmig von allen Eigentümern zu beschließen. Wird ein Antrag dann aber abgelehnt, dass jeder für seinen Teil selbst aufkommen muss, hat sich diese Partei dem Beschluss fügen. Klären Sie also vorab, ob andere Eigentümer auch Ihre Meinung teilen, damit eine zielführende Abstimmung erfolgen kann.

    Rechte von Mietern bei Streitfragen

    Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass bei Mietwohnungen Instandhaltungsmaßnahmen nicht auf Mieter übertragen werden dürfen.

    Zudem sollten Sie vor einer Klageerhebung oder Mietpreisminderungsich mit anderen Mietern im Vorfeld absprechen, wenn Sie mit dem Zustand der Wohnung unzufrieden sind und ein das persönliche Gespräch mit der Verwaltung zu keinem Ergebnis geführt hat.


    Hausverwaltung vs. Immobilientreuhänder: Was ist der Unterschied?

    Häufig wird ein Hausverwalter mit einem Immobilientreuhänder verwechselt. Doch was ist der Unterschied zwischen den zwei Begriffen?

    Ein Immobilientreuhänder deckt folgende Tätigkeitsbereiche ab:

    • Immobilienmakler: Vermittlung von Kauf- oder Mietverträgen zwischen Eigentümer und Interessenten
    • Bauträger: Erstellung der Immobilie samt Grundstück zum Verkauf  
    • Immobilienverwalter: Die Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung

    Somit bietet ein Immobilientreuhänder nicht nur die Arbeiten einer Hausverwaltung, sondern alle Gebäude betreffende Dienstleistungen aus einer Hand an. Dies macht eine Kündigung seitens der Wohneigentümergemeinschaft durchaus sehr schwierig.


    Hausverwaltung: Aufgaben und Pflichten gegenüber Bewohnern

    Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Hausverwaltung die Interessen der Eigentümer bestmöglich zu vertreten hat. Eine gute Gebäudeverwaltung nimmt ihre Rolle ernst und kümmert sich zuverlässig um Instandhaltung, Kostenkalkulation und Vermittlung zwischen den Parteien. Dabei führt sie ihre Aufgaben professionell aus und steht sowohl Eigentümern als auch Mietern informativ und offen zur Seite.

    Nur wenn zwischen Verwaltung und Bewohnern ein vertrauensvolles Verhältnis herrscht, profitieren beide Seiten von einer langfristigen Zusammenarbeit.

     

    Bildquellen:  © Kartinkin77/ Shutterstock.com, © Andrey_Popov/ Shutterstock.com, © fizkes/ Shutterstock.com, © VGstockstudio/ Shutterstock.com
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    Über den Autor: Mag. Harald Draxl
    Position: Geschäftsführer

    Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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