Notarkosten beim Wohnungskauf: Wer zahlt was?

Die Kosten für den Notar sind beim Kauf einer Immobilie nicht zu unterschätzen: 2 - 3 Prozent des Kaufpreises können abhängig vom Leistungsumfang anfallen. In diesem Beitrag haben wir für Sie zusammengefasst, wer die Notarkosten beim Wohnungskauf trägt, ob diese steuerlich absetzbar sind, was die Unterschiede bei einem Hauskauf sind und vieles mehr. 

Erst wenn sowohl Ihre Unterschrift als auch die des Verkäufers auf dem Kaufvertrag durch den Notar beglaubigt wurden, kann die Immobilie in Ihr Eigentum übergehen. Sie haben dann nach erfolgter Grundbucheintragung das Wohnungseigentumsrecht (soweit die Wohnung auch bereits parifiziert ist). Wird diese sogenannte Verbücherung nicht notariell beglaubigt, so erfolgt kein Eintrag im Grundbuch. Das kann schwerwiegende Folgen haben.

Ein Beispiel: Sie bezahlen zwar den Kaufpreis, eines Tages erheben jedoch Verwandte des (womöglich verstorbenen) Verkäufers Anspruch auf die Wohnung. Da laut Grundbuch keine rechtskräftige Kaufvereinbarung besteht, sind Sie gezwungen, auszuziehen – ganz egal, wie lückenlos der Kaufvertrag zu sein scheint und was Sie bis dahin investiert haben. Die Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar und das formelle Gesuch im Grundbuch macht also den großen Unterschied.

Der Notar leistet beim Wohnungskauf für Käufer und Verkäufer gleichermaßen mehrere Dienste. Dazu zählt zum Beispiel die Überprüfung, ob der Verkäufer der Wohnung tatsächlich der Eigentümer ist, ob die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist und ob das Finanzamt über den Wohnungskauf informiert ist. Das ist wichtig, damit Sie als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid bekommen.

Wenn er dafür beauftragt wird, sorgt ein Notar als Treuhänder zudem dafür, dass der Kaufpreis vollständig und termingerecht an den Verkäufer - und zwar Zug um Zug mit Ihrer Eintragung um Grundbuch als neuer Eigentümer - gezahlt wird. Demnach gilt sowohl beim Haus- als auch Wohnungskauf: Ohne Notar geht es nicht, wenn Sie volle Sicherheit und einen reibungslosen Ablauf des Kaufprozesses wollen.

Eine Eigentumswohnung hat meist weniger Wohnfläche als ein Haus – könnte sich das nicht positiv auf die Notarkosten auswirken? Diese sehr grobe Rechnung geht leider nicht immer auf, denn sowohl bei einem Haus als auch bei einer Wohnung sind die Notarkosten abhängig vom Wert der Immobilie. Der Immobilienwert hängt zwar auch von der Größe ab, aber es spielen für den Wert der Liegenschaft auch weitere Faktoren wie die Lage der Immobilie eine wichtige Rolle.

Der Wohnungswert bestimmt also den Kostenpunkt für die notarielle Leistung, genau wie bei einem Hauskauf der Wert des Grundstücks und das bereits bestehende Gebäude als Wertreferenz gelten. Auch beim Wohnungskauf sollten Sie also rund 2 Prozent zzgl. USt. des Kaufpreises als Kosten für Notar und Verbücherung einkalkulieren. Klären Sie dabei, ob die treuhändische Abwicklung separat zu bezahlen ist.

Beim Wohnungskauf sind die Gebühren durch das Notariatstarifgesetz festgelegt. Die dort festgelegten Gebühren stellen Obergrenzen dar. Es gibt also genau wie beim Hauskauf einen eingeschränkten Verhandlungsspielraum.

Eine weitere Gemeinsamkeit liegt darin, dass die Umschreibung im Grundbuch erst dann vollständig abgeschlossen ist, wenn die Grunderwerbsteuer abgeführt ist, und der Notar dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitserklärung ausgestellt hat.

Um es kurz zu machen: Ja, in der Regel zahlen Sie als Käufer der Wohnung die Notargebühren. In der Regel, denn wer diese Kosten übernimmt, ist reine Verhandlungssache. Die „Löschung der Rechte Dritter“ ist zum Beispiel ein Teil, den oft der Wohnungsverkäufer übernimmt.

Ein Teil der Notarkosten kann übrigens auch dann noch anfallen, wenn eine Partei aus dem Kaufgeschäft zurücktreten will. In diesem Fall sitzen beide Seiten in einem Boot, denn wenn der Käufer nicht zahlt, muss der Verkäufer das Honorar begleichen.

Wer zahlt, bestimmt – das gilt jedenfalls häufig auch beim Thema Notar. Sie als Käufer und Träger der Gebühren können dementsprechend den Notar aussuchen. Wenn Sie also zum Beispiel auf der Suche nach einem Notar sind, mit dem Sie ein Pauschalhonorar vereinbaren können, steht Ihnen diese Entscheidung absolut zu.

Bei jedem Immobilienkauf werden 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbucheintragungsgebühr fällig. Als weitere Nebenkosten kommen die Notargebühren für die Beglaubigung und die Eingabe von Gesuchen hinzu. Die ernüchternde Nachricht: Wenn Sie eine Eigentumswohnung zu privaten Zwecken kaufen, sind die Notarkosten nicht steuerlich absetzbar. Die notarielle Leistung ist nur dann als Werbungskosten absetzbar, wenn es sich um eine steuerliche Beratung zu Gebühren und Grunderwerbsteuer handelt. Dieser Teil des Notarhonorars ist dann als Steuerberatungskosten absetzbar, und daher sollte die Rechnung des Notars diese Positionen explizit ausweisen.

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