Was ist ein Servitut?

Was ist ein Servitut?
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 31.03.2021

Wer ein Grundstück erwirbt, hat noch keine Garantie es exklusiv nur für sich nutzen zu können. Dem Ganzen kann noch ein sogenanntes Servitut entgegenstehen. Es können Dritte noch Nutzungsansprüche an dem Grundstück haben. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks sowie dessen Nutzung haben. Insofern sollten Sie wissen, was dies konkret bedeuten kann und wie lange diese gelten. Dieser Beitrag zeigt die wichtigsten Arten des Servituts auf, nennt Beispiele und erläutert wie ein Servitut überhaupt entsteht.

Servitut: Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Servitut kann eine Grunddienstbarkeit oder persönliche Dienstbarkeit sein. Auch gibt es Servitute aus Offensichtlichkeit (gleich ersichtlich).
  • Die persönlichen Dienstbarkeiten stehen ganz bestimmten Personen zu, die dadurch einen Vorteil generieren. Dieses Recht endet spätestens eigentlich mit dem Tod, kann aber auch vererbt werden.
  • Bei der Grunddienstbarkeit hingegen räumt der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen Grundstücks im Voraus festgelegte Rechte ein. In der Praxis sind es Wegerechte sowie Unterlassungen und Duldungspflichten.
  • Nicht alle Servitute sind im Grundbuch ersichtlich. Lokalaugenschein und Expertenrat sind wichtig.

Definition: Was ist ein Servitut (Dienstbarkeit)?

Ein Servitut ist eine Dienstbarkeit an einer fremden Sache, die entweder eine Duldung oder eine Unterlassung für andere begründet. Diese Dienstbarkeiten bezogen auf Grundstücke können beispielsweise das Fruchtgenussrecht, Geh- oder Fahrtrechte oder gar das Wohnungsrecht sein. Auch Hochspannungsleitungen über Grundstücke oder Sendemasten auf dem Hausdach fallen in diese Kategorie.

Servitute können je nach Einschränkung von Lebensqualität und Verwendung der Liegenschaft deren Wert beeinträchtigen. Allerdings gilt der Grundsatz, dass diese möglichst schonend auszuüben sind, denn der Eigentümer des Grundstücks soll durch die Dienstbarkeit möglichst wenig beeinträchtigt werden.

Dienstbarkeiten sind häufig im Grundbuch erkennbar. Deren Eintragung bedarf eines schriftlichen notariell beglaubigten Vertrages. Manchmal ergeben sich Servitute aber auch aus dem Gewohnheitsrecht heraus – es sind dann ersessene Rechte wie zum Beispiel die Wegrechte für das Vieh auf den Almen.


Arten des Servituts in Österreich

Servitute können in Österreich unterschiedlich ausgestaltet sein. Sie können Grunddienstbarkeiten bezogen auf die Allgemeinheit oder Infrastrukturgestaltung sein. Zudem gibt es individuelle persönlichen Dienstbarkeiten, die sich von der allgemeinen Natur der Grunddienstbarkeiten unterscheiden.

Grunddienstbarkeit                                   

Eine Grunddienstbarkeit ist die Belastung einer Liegenschaft zugunsten eines anderen Liegenschaftseigentümers. Hier steht das Recht dem jeweiligen Eigentümer einer anderen Liegenschaft zu, der das dienende (belastete) Grundstück in einzelnen Belangen nutzen darf. Der Eigentümer der belasteten Liegenschaft darf beispielsweise bestimmte Handlungen nicht vornehmen. Ein Bespiel ist die Unterlassung einer Bebauung, durch welche der Nutznießer eines Wegerechts nicht mehr sein eigenes Grundstück anfahren kann.

Typisch für die Grunddienstbarkeit ist also, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Rechte nicht ausnützen darf. Ein weiteres Beispiel sind Wasserleitungsrechte. Wird die belastete Liegenschaft verkauft, bleiben diese Rechte erhalten. Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass der Eigentümer im Falle einer eingetragenen Grunddienstbarkeit nichts aktiv tun muss, sondern er nur zu einer Erduldung oder Unterlassung gewisser Handlungen verpflichtet ist.

Persönliche Dienstbarkeit

Die persönlichen Dienstbarkeiten (auch Personalservitut genannt) stehen ganz bestimmten Personen zu, denen ein Vorteil verschafft werden soll. Dieses Recht endet daher spätestens mit dem Tod der/des Berechtigten oder kann einvernehmlich im Rahmen einer Ablöse-Zahlung vertraglich beendet werden. Soll eine persönliche Grunddienstbarkeit vererblich sein, so ist dies ausdrücklich zu vereinbaren. 

Zu den Personaldienstbarkeiten zählen das Fruchtgenussrecht, das Gebrauchsrecht und das Wohnrecht. Letzteres ist das Recht zur Bewohnung bestimmter Räumlichkeiten innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung und stellt daher meist eine besonders starke Minderung des Preises bei einem Verkauf einer Immobilie dar.

Das Fruchtgenussrecht wörtlich genommen ist beispielsweise das Recht auf die Früchte von Obstbäumen. Bezogen auf eine vermietete Wohnung bedeutet dies ein Recht auf den Mietertrag der Immobilie.


Servitut im Grundbuch: Beispiele

Damit die Dienstbarkeit gültig ist, muss diese im Grundbuch eingetragen werden. Im Sachenrecht sind Servitute durch Titel und Modus begründet. Unter Titel versteht man dabei einen Servitutsbestellungsvertrag oder eine Verfügung und unter Modus die sogenannte Einverleibung (Eintragung) im Grundbuch. Eingetragen wird dies dann auf dem C-Blatt der Liegenschaft.

Aber es gibt auch Ausnahmen durch das Gewohnheitsrecht: Servitute können durch Duldung und Ausübung auch zu sogenannten ersessenen Rechten werden. Voraussetzung dafür: Mindestens 30 Jahre andauernde und unbeanstandete Nutzung in redlichem Glauben.

Anträge auf Einverleibung ins Grundbuch müssen beim zuständigen Grundbuchgericht mit Hilfe von Anwälten oder Notaren gestellt werden.

In unserem Ratgeber Grundbuch in Österreich finden Sie ausführliche Erklärungen zu dessen Aufbau, den einzelnen Inhalten sowie den Gebühren.

Übersicht von Servituten an Grundstücken:

  • Wegerecht: Dieses Servitut sichert einer bestimmten Person, Gruppe oder Allgemeinheit das Wegerecht zu.
  • Wohnrecht: Ein Servitut an einem Grundstück kann das Wohnrecht in einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus sein. Dieses sichert einer bestimmten Person das Recht auf Nutzung zu.
  • Fruchtnießung ermöglicht den wirtschaftlichen Nutzen aus Liegenschaften zu ziehen, also beispielsweise die Wohnungsmiete zu kassieren, obwohl der Wohnungseigentümer eine andere Person ist.
  • Auch Wassernutzungsrechte fallen unter die Servitute.
  • Hochspannungsmasten und Überlandleitungen können Dienstbarkeiten sein, die aber als Legalservitute nicht im Grundbuch stehen.

Wie entsteht ein Servitut?

Ein Servitut entsteht entweder durch einen Vertrag, durch Ersitzung, behördliche Entscheidung oder durch Offensichtlichkeit. Einzelne Möglichkeiten sind nachfolgend beschrieben:

Servitut durch Ersitzung

Das Servitut durch Ersitzung bzw. das ersessene Servitut resultiert aus der 30-jährigen Nutzung einer Dienstbarkeit durch eine Privatperson. Bei einer juristischen Person sind dies 40 Jahre. Der betroffene Grundstückseigentümer duldet dabei die fremde Nutzung. Beispiele sind Durchgangs- und Fahrtrechte oder Wegrechte auf den Almen.

Servitut durch Vertrag

Servitute benötigen einen gültigen Titel und entsprechenden Modus. Als Titel kommenden neben Ersitzung oder Teilungsurteil noch das Testament und der Vertrag in Frage, als Modus die Eintragung ins C-Blatt des Grundbuches. Wegrechte, wenn nicht bereits eine Ersitzung vorliegt, und persönliche Dienstbarkeiten werden vertraglich vereinbart und auch ins Grundbuch eingetragen.

Servitut aufgrund von Offensichtlichkeit

Bei der Offensichtlichkeit reicht der augenscheinliche Bestand der Dienstbarkeit, wenn sich diese bei entsprechender Aufmerksamkeit bei der Besichtigung des Grundstückes wahrnehmen lässt. Stromleitungen über einem Grundstück verhindern im Regelfall, dass darunter ein Gebäude errichtet werden kann. Wenn ein Nachbar nur auf dem Weg durch das betreffende Grundstück besucht werden kann, ist dies ebenfalls ein offensichtliches Servitut.

Erlöschung von Servituten

Normalerweise müssen, mit Ausnahme der offensichtlichen, alle Dienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen und später bei Bedarf dann auch wieder gelöscht werden. Damit werden klare Verhältnisse geschaffen.

Doch es gibt Sondersituationen, die zur Beendigung von Servituten führen:

Kein Servitut aus dem Grundstück ersichtlich: Kauft ein Dritter gutgläubig eine Liegenschaft, auf der eine Dienstbarkeit besteht, welche jedoch nicht im Grundbuch eingetragen ist, dann verliert der Nutznießer sein Recht an der fremden Liegenschaft und der Käufer erwirbt sie ohne diese Belastung.

Aber Achtung: Er darf keine Kenntnis von der Dienstbarkeit haben und muss selbst Nachforschungen anstellen, sofern es objektiv erkennbare Indizien dafür gibt, dass möglicherweise Unterschiede zwischen dem Stand im Grundbuch und der wahren Sachlage bestehen.

Verzicht oder Ablöse: Es gibt auch die Möglichkeit des vertraglichen Wegs durch Ablöse oder Verzichtsvereinbarung.

Verjährung eines Servituts durch Nichtgebrauch: In diesem Fall verjährt das Recht innerhalb von 30 Jahren. Aber bereits nach drei Jahren verjährt das Recht einer nicht verbücherten Dienstbarkeit, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks dem Dienstbarkeitsnehmer das Ausüben des Rechts verhindert, indem er beispielsweise einen Durchfahrtsweg absperrt. Dann muss der Dienstnehmer innerhalb von drei Jahren eine Klage auf Feststellung des Rechts einreichen, anderweitig erlischt das Servitut.

Tod der berechtigten Person: Persönliche Dienstbarkeiten erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person. Eine Ausdehnung des Servituts auf Erben und die Familie ist aber (nach §529 ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) möglich. Dies bedarf aber einer ausdrücklichen Vereinbarung.

Wann erlischt ein Geh- und Fahrtrecht? Handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, dann erst mit dem Untergang der dienstbaren Sache, also bei einem Feldweg im Regelfall gar nicht. Hingegen beim persönlichen Servitut erlischt es meist mit dem Tod der berechtigten Person. Wehrt sich hingegen der Eigentümer des belasteten Grundstücks und versperrt die Wege, hat der Nutznießer drei Jahre Zeit, eine Feststellungsklage einzureichen.

Aber auch ein bestehendes Geh- und Fahrtrecht kann nicht beliebig genutzt werden. Wird beispielsweise ein Ferienhaus in eine Arztpraxis umgewandelt, und dadurch entsteht ein deutlich höheres Verkehrsaufkommen, kann es sich bei der Beanspruchung dieses Rechts um eine unzulässige Servitutserweiterung handeln.


Servitut: Was ist bei Kauf einer Liegenschaft zu beachten?

Dienstbarkeiten können den Wert einer Liegenschaft erheblich beeinträchtigen. Sie stehen zwar häufig im Grundbuch, aber eben nicht immer. Deshalb sollten Sie sich die Liegenschaft vor Ort ansehen. Offensichtliche Servitute wie Stromleitungen in der Luft sind ersichtlich.

Auch sollte abgefragt werden, ob Wasserleitungen und Kanäle durch die Liegenschaft gehen und somit Bauprojekte erschweren oder gar verhindern würden. Beides ist der Kategorie Bodenrisiken zuzuordnen, weshalb vor dem Kauf ein Bodencheck durch einen Experten von Vorteil ist.

Halten Sie Augen und Ohren offen, um mögliche Dienstbarkeiten zu erkennen. Sie können sich jedoch Zeit und Arbeit ersparen, wenn Sie eine professionelle Beratung durch einen Immobilienrechts-Anwalt in Anspruch nehmen.


Servitut: Was ist bei Verkauf einer Liegenschaft zu beachten?

Dienstbarkeiten können dem Verkauf einer Liegenschaft im Weg stehen und problematisch machen. Insbesondere dann, wenn bei einer vermieteten Wohnung eine dritte Person das Fruchtgenussrecht hat und die Miete kassiert oder einer bestimmten Person im Haus oder der Eigentumswohnung ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingeräumt wurde.

In diesen Fällen gibt es häufig nur zwei Möglichkeiten: Entweder Sie akzeptieren einen deutlich geringeren Verkaufspreis und verweisen auf die Situation oder (in der Regel auch besser) Sie versuchen den Nutznießern der Dienstbarkeiten eine Abfindung für den weiteren Verzicht dieses Rechts zu bezahlen. Dann können Sie die Liegenschaft zu einem marktüblichen Preis verkaufen.


Servitut im Grundbuch: Wichtige Information beim Immobilienkauf

Servitute können bei einen geplanten Kauf diesen unerwartet plötzlich in Frage stellen. Als potenzieller Käufer ist es wichtig, unbedingt alle möglichen Einschränkungen durch Dienstbarkeiten zu erfassen. Oft werden in Form dieser Dienstbarkeiten auch Bodenrisiken schlagend, wie beispielsweise Strom- oder Erdgasleitungen, die im Boden vergraben und nirgendwo eingetragen sind. Ein Problem, welches in der Praxis durchaus vorkommen kann. Somit empfiehlt sich neben Grundbuchsauszug und Lokalaugenschein im Zweifelsfall auch noch eine Analyse der Bodenrisiken durch die Einbindung eines Experten.

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit über 90 Standorten in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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