Eigenmittel bzw. Eigenkapital: Definition und Wissenswertes

Eigenkapital
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Finanzierung
Datum: 09.09.2020

Ein Unternehmen, eine Immobilie oder ein anderes größeres Projekt finanziert sich meist aus zwei Quellen: dem Geld der Eigentümer (dem Eigenkapital) und Krediten (dem Fremdkapital). In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zum Eigenkapital in der BWL und beim Wohnbau: Welche Positionen der Bilanz zählen dazu? Welche Funktion hat es? Wie viel Eigenmittel braucht man für den Wohnungskauf? Und wie sieht es mit Hauskauf ganz ohne eigenes Kapital aus?

Definition: Was ist Eigenkapital?

Das Eigenkapital ist jener Teil einer Finanzierung, der von den Eigentümern selbst bereitgestellt wird. Das Gegenstück dazu bildet das Fremdkapital – also jenes Kapital, das von Fremden ausgeliehen wurde (Kredite).

Bei einem Unternehmen kann man dies folgendermaßen berechnen:

Gesamtvermögen – Schulden (Fremdkapital) = Reinvermögen (Eigenkapital)

Im Bereich der Immobilienfinanzierung spielt das Eigenkapital ebenfalls eine wichtige Rolle: Wer viele Eigenmittel mitbringt, bekommt oft bessere Konditionen bei der Bank.

Tipp

Im Folgenden widmen wir uns zuerst dem Eigenkapital im Unternehmen bzw. in der BWL. Wenn Sie sich für den Bereich der Wohnfinanzierung interessieren, dann können Sie hier einfach zum unteren Teil des Beitrags gelangen!


Das Wichtigste im Überblick

  • Das Eigenkapital im Unternehmen ist (im Gegensatz zum Fremdkapital) der Teil des Kapitals, der den Eigentümern gehört.
  • In der Bilanz steht es rechts auf der Passivseite.
  • Es entsteht beispielsweise durch die Anfangseinzahlung der Eigentümer, aber auch durch Gewinne, die im Unternehmen bleiben.
  • Beim Immobilienkauf sind die Eigenmittel jenes Vermögen, das Sie als Käufer selbst aufbringen.
  • Empfehlenswert ist es, ein Drittel der Wohnfinanzierung durch Eigenmittel zu decken, aber auch mit weniger Eigenmitteln ist ein Immobilienkauf möglich.
  • Ob Sie ganz ohne eigenes Kapital ein Haus kaufen können bzw. einen Kredit bekommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab – zum Beispiel dem Einkommen und sonstigen Sicherheiten.

Eigenkapital im Unternehmen

Wie bereits erwähnt, setzt sich das Gesamtkapital eines Unternehmens aus dem Eigenkapital und dem Fremdkapital zusammen. Im Gegensatz zum Fremdkapital stehen die eigenen Mittel dem Unternehmen unbegrenzt lange zur Verfügung – es besteht also keine Verpflichtung zur Rückzahlung. Aber welche Positionen gehören nun konkret dazu und woher stammen sie?

Eigenkapital in der Bilanz: Was gehört dazu?

Im betrieblichen Rechnungswesen wird das Eigenkapital (und das Fremdkapital) auf der Passivseite ausgewiesen. Diese Seite beschreibt in der Bilanz die Herkunft der Geldmittel:

Aktiva und Passiva

Das Gesamtvermögen auf der linken Seite (zusammengesetzt aus Anlage- und Umlaufvermögen) entspricht der Summe aus Eigen- und Fremdkapital. Aus dieser Darstellung sieht man sehr schön, dass sich das Eigenkapital in der Bilanz berechnen lässt, indem man vom Gesamtvermögen das Fremdkapital abzieht:

Nach der Vorschrift des UGB (Unternehmensgesetzbuch) setzt sich das Eigenkapital aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

  1. Nennkapital/Grundkapital/Stammkapital: Das ist das Kapital, das die Eigentümer des Unternehmens bei der Gründung zur Verfügung stellen.
  2. Kapitalrücklagen: Rücklagen sind finanzielle Reserven, die das Unternehmen zur Vorsicht zur Seite gelegt hat. Die Kapitalrücklagen fließen dem Unternehmen von außen zu, zum Beispiel, wenn Unternehmensanteile ausgegeben werden.
  3. Gewinnrücklagen: Rücklagen, die dadurch entstehen, dass Teile des Gewinns zurückbehalten werden, statt diese an die Eigentümer/Investoren auszuschütten.
  4. Bilanzgewinn (Bilanzverlust): Der Gewinn, den ein Unternehmen in diesem Jahr erwirtschaftet hat – korrigiert um den Gewinnvortrag/Verlustvortrag von Vorjahren sowie Entnahmen/Einlagen in die Rücklagen.

Rücklagen vs. Rückstellungen: Im Gegensatz zu den Rücklagen gehören die Rückstellungen nicht zum Eigenkapital. Es handelt sich dabei um Schulden, bei denen noch nicht ganz sicher ist, ob und wie hoch sie ausfallen. Jedoch wird mit hoher Wahrscheinlichkeit damit gerechnet, dass sie anfallen. Aus diesem Grund gehören sie zum Fremdkapital.

Die Quellen des Eigenkapitals

Woher kommt das Eigenkapital eines Unternehmens nun? Zum einen natürlich aus den Finanzmitteln, die die Eigentümer bei der Gründung einbringen (also dem Nennkapital). Aber auch bei bestehenden Unternehmen kann sich das Eigenkapital noch erhöhen – zum Beispiel durch:

  • Kapitalerhöhung: etwa bei der Ausgabe von zusätzlichen Aktien.
  • Gewinnthesaurierung: Damit ist nichts anderes gemeint, als dass Gewinne einbehalten werden und wieder in das Unternehmen einfließen.
  • Aktivierung von Vermögensposten: Es kann sein, dass manche Unternehmenswerte noch nicht in der Bilanz aufscheinen. Wenn diese dann in die Bilanz aufgenommen – also „aktiviert“ werden – dann vergrößert sich das Kapital.
  • Höherbewertung von Aktiva: Das bedeutet, dass Teile des Vermögens aus dem Unternehmen höher bewertet werden als zuvor.
  • Niedrigerbewertung von Passiva: Dies ist der Fall, wenn Schulden niedriger bewertet werden als zuvor.

Funktionen des Eigenkapitals 

Je nach Gesellschaftsform gibt es gesetzliche Vorgaben dazu, wie viel eigenes Kapital bei der Gründung mindestens vorhanden sein muss. Bei einer GmbH in Österreich sind es etwa 35.000 Euro. Das hat auch seinen guten Grund: Das Eigenkapital übernimmt einige wichtige Funktionen im Unternehmen – beispielsweise:

  • Finanzierungsfunktion: Es kann damit das langfristige Anlagevermögen finanziert werden, da das Eigenkapital nicht zurückgezahlt werden muss.
  • Haftungsfunktion: Wenn es zwischenzeitlich zu Verlusten kommt, dann kann das Eigenkapital diese in gewissem Grad auffangen. Es schützt damit auch die Gläubiger bzw. Fremdkapitalgeber.
  • Gründungsfunktion: Bei der Gründung eines Unternehmens müssen zahlreiche Investitionen getätigt werden, für die ein gewisses Maß an Eigenkapital notwendig ist.
  • Begrenzungsfunktion: Wenn sich das Eigenkapital verringert, signalisiert das Gläubigern, dass sie sich mit weiteren Geschäften ggf. zurückhalten sollten.
  • Bemessungsfunktion bei der Gewinnverteilung: Die Eigenkapitalanteile der einzelnen Gesellschafter bilden die Basis, um die Gewinne zu verteilen.

Vor- und Nachteile des Eigenkapitals

Je höher der Anteil des Eigenkapitals, desto besser? Bei der Finanzierung von Unternehmen trifft das tatsächlich nicht zu. Denn die Eigenfinanzierung hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Es ist daher immer zwischen Eigenmitteln und Krediten abzuwägen.

Hier ein kurzer Überblick über die positiven sowie negativen Seiten einer hohen Eigenkapitalquote:

VorteileNachteile
positives Signal nach außen und bessere Einstufung bei Kunden, Investoren und Ratingagenturenverringert die Eigenkapitalrentabilität (also das Verhältnis von eingesetztem Eigenkapital und erzieltem Gewinn)
erhöht die Kreditwürdigkeit bei BankenBei Hereinnahme neuer Gesellschafter (Eigenkapital) sinken Einfluss und Machtbefugnisse der bisherigen Eigentümer.
weniger Abhängigkeit gegenüber Gläubigern 
Absicherung für schlechtere Zeiten (Überschuldung ist unwahrscheinlicher) 

Sie fragen sich, was sich genau hinter den Begriffen „Eigenkapitalquote“ und „Eigenkapitalrentabilität“ verbirgt? Dann lesen Sie weiter: Im nächsten Punkt besprechen wir einige wichtige Kennzahlen und zeigen, wie man sie berechnet.

Wichtige Kennzahlen

Mithilfe der Höhe des Eigenkapitals lassen sich verschiedene Kennzahlen berechnen. Diese können Gläubigern, Investoren oder Ratingagenturen helfen, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens einzuschätzen.

Eigenkapitalquote

Hier geht es um den Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital. Eine hohe Eigenkapitalquote steht für wirtschaftliche Stabilität und signalisiert Kreditgebern ein geringes Risiko.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Eigenkapitalquote

Anlagendeckungsgrad

Der Anlagendeckungsgrad gibt an, wie viel Prozent des Anlagevermögens durch Eigenkapital (und damit langfristig) finanziert sind. Ein hoher Anlagendeckungsgrad gilt als positiv, denn er macht es unwahrscheinlicher, dass das Unternehmen in Zahlungsschwierigkeiten gerät.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Anlagendeckungsgrad

Eigenkapitalrentabilität

Die Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Gewinn und Eigenkapital. Sie informiert also über die Verzinsung des eingesetzten Kapitals der Eigentümer.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Eigenkapitalrentabilität

Negatives Eigenkapital: Was ist darunter zu verstehen?

Noch einmal zur Erinnerung: Das Gesamtvermögen abzüglich der Schulden ergibt das Eigenkapital. Wenn nun die Schulden eines Unternehmens größer sind als das Gesamtvermögen, dann wird das Eigenkapital negativ.

In einem solchen Fall muss geprüft werden, ob ein Insolvenzfall vorliegt. Unter Umständen ist das negative Eigenkapital nur die Folge von buchhalterischen Methoden, etwa weil Verluste aus den Vorjahren auf eine bestimmte Art und Weise aufgeteilt wurden. Als Gegenmaßnahmen können die Gesellschafter neues Kapital zuschießen, auch die Neubewertung der Vermögensgegenstände kann eine Maßnahme sein (beispielsweise, wenn Teile des Vermögens bisher unterbewertet waren).


Eigenmittel: Das Eigenkapital bei der Wohnbau-Finanzierung

Als Privatperson begegnet Ihnen der Begriff „Eigenkapital“ am ehesten beim Haus- oder Wohnungskauf. Es handelt sich dabei um jenes Vermögen, das Sie als Käufer bei einer Investition selbst aufbringen. Man spricht dabei manchmal auch von „Eigenmitteln“.

Welche Vorteile hat es, Eigenmittel einzubringen?

Zum einen kann damit ein Teil des Kaufpreises bzw. der Baukosten bezahlt werden. Somit verringert sich die Kreditsumme, die Sie von der Bank ausleihen müssen. Das bedeutet beispielsweise:

  • geringere Zinszahlungen
  • geringere Kreditlaufzeit
  • geringere Rückzahlungsraten
  • geringeres Zinsänderungsrisiko
  • bessere Konditionen bei der Bank

Insbesondere der letzte Punkt ist nicht zu vernachlässigen: Denn je größer der Anteil ist, den die Bank finanziert, und je weniger Eigenmittel man mitbringt – umso größer ist auch das Risiko für die Bank, dass der Kredit ausfällt. Für dieses Risiko will die Bank entschädigt werden und das bedeutet in der Regel höhere Zinsen

Zum anderen kann das Vermögen bzw. Teile davon der Bank als Sicherheit dienen. Falls Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können, kann die Bank dadurch ihre offene Forderung decken. Auch dies verhilft Ihnen zu besseren Kreditkonditionen.

Es gilt also die Faustregel: Wenn Sie mehr Eigenkapital mitbringen, erhalten Sie bessere Zinskonditionen.

Was fällt unter Eigenkapital bzw. Eigenmittel?

Bei den Eigenmitteln muss es sich nicht unbedingt (nur) um Bargeld handeln. Auch andere Vermögenswerte können herangezogen werden. Hier ein kurzer Überblick über mögliche Formen des Eigenkapitals:

  • Barkapital in Form von Kontoguthaben oder Sparbüchern: Dieses ist kurzfristig verfügbar und kann sofort verwendet verwenden. Falls es zur Besicherung dient, kann die Bank bei Zahlungsausfall sofort darauf zugreifen.
  • Rückkaufswerte von Lebensversicherungen: Hierbei muss unterschieden werden zwischen Kapitallebensversicherungen und fondsgebundenen Lebensversicherungen. Erstere werden seitens der Banken bis zu 90 % des Rückkaufswertes bewertet, fondsgebundene Papiere bis max. 70%, bei reinen Aktienveranlagungen sind es max. 50 % des aktuellen Anteilswertes.
  • Bausparguthaben: Dieses ist theoretisch ebenfalls sofort verfügbar. Aber Achtung: Bei der vorzeitigen Auflösung fallen diverse Kosten an bzw. verlieren Sie Vorteile. So wird zum einen der vereinbarte Zins auf einen Mindestzins zurückgerechnet, zum anderen fallen zusätzliche Verwaltungskosten an. Unter Umständen ist auch die staatliche Prämie zurückzuzahlen.
  • Aktien und Wertpapiere
  • abbezahlte Grundstücke oder Immobilien
  • Münzen oder Antiquitäten

So ermitteln Sie das verfügbare Eigenkapital

Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können, sollten Sie zunächst eine Liste mit allen Finanzmitteln aufstellen, die Sie besitzen. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur das Sparkonto, sondern auch andere Vermögenswerte – die obige Liste kann Ihnen als Orientierung dienen. Bei Kapitalformen, deren Wert schwanken kann (also beispielsweise bei Wertpapieren), müssen Sie einen Risikoabschlag miteinberechnen.

Wenn Sie Ihre gesamten Vermögenswerte aufgelistet haben, sollten Sie davon einen persönlichen Notgroschen abziehen. Diese Reserve – mindestens drei Netto-Monatsgehälter – sollten Sie als Polster für Notfälle einbehalten. Die verbleibende Summe ist das verfügbare Eigenkapital für Ihre Immobilienfinanzierung.

Beispiel zur Berechnung:
Sparkonto10.000 €
Aufgelöster Bausparer3.600 €
Festgeld3.000 €
Girokonto10.000 €
Aktien (nach Risikoabschlag)14.000 €
Privates Darlehen von Verwandten5.000 €
  
Gesamtes Vermögen45.600 €
  
Abzüglich Notreserve- 9.000 €
Verfügbares Eigenkapital36.600 €

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hausbau oder Wohnungskauf?

Klar ist also: Mehr Eigenmittel sind beim Immobilienkauf immer wünschenswert. Aber wie viel Prozent Eigenkapital sollten es beim Hauskauf mindestens sein?

Als Faustregel gilt: Bei einem optimalen Finanzierungsplan stellen Sie 1/3 der Objektkosten durch eigene Mittel und die übrigen 2/3 der Kosten werden durch Bankkredit oder Förderungen aufgebracht.

Das ist aber natürlich nur eine grobe Richtlinie. Folgende Punkte spielen ebenfalls eine Rolle beim Thema Eigenkapital:

  • Mit einem regelmäßigen, hohen Einkommen können Sie sich evtl. auch mit weniger Eigenkapital einen Kredit leisten.
  • Entsprechende Sicherheiten – etwa eine Lebensversicherung – können geringes Eigenkapital unter Umständen ebenfalls ausgleichen.
  • Ein Blankoanteil bei der Finanzierung wird von den meisten Banken nicht gern gesehen. Das ist der Anteil, der nicht durch die Hypothek gedeckt ist. Ein Beispiel: Die Bank bewertet Ihre neu erworbene Immobilie mit 400.000 € und geht mit der Hypothek ins Grundbuch. Sie nehmen aber einen Kredit von 430.000 € auf. Dann sind 30.000 € nicht durch die Immobilie gedeckt und die Bank hat dafür keine Sicherheit durch die Hypothek. Viele Banken würden hier aussteigen bzw. hohe Zinsen als Gegenleistung verlangen. Eine Lösungsmöglichkeit könnte in diesem Fall eine Simultanhypothek sein.
  • Natürlich spielt auch der konkrete Kaufpreis eine Rolle: Wenn Sie von Bekannten ein günstiges Kaufangebot für eine kleine Wohnung um nur 100.000 € erhalten – dann lässt sich diese vielleicht auch mit nur 10 % Eigenkapital finanzieren. Denn die verbleibende Kreditsumme würde (bei zusätzlichen 10 % Nebenkosten) bei 99.000 € liegen und läge damit in einem vertretbaren Rahmen.

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Kredit für ein Haus ohne Eigenkapital: Geht das?

Was aber, wenn man gar keine Eigenmittel aufbringen kann: Lässt sich eine Eigentumswohnung ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Unter Umständen schon – aber das kommt auf ganz bestimmte Faktoren an.

Junge Kreditnehmer mit einem hohen, regelmäßigen Einkommen haben hierbei die besten Chancen. Wenn Sie der Bank anderweitige Sicherheiten anbieten können, ist das ebenfalls von Vorteil. Idealerweise haben Sie außerdem eine plausible Begründung für die fehlenden Eigenmittel.

Insgesamt ist es jedoch eher riskant, ein Haus oder eine Wohnung komplett ohne Eigenkapital zu kaufen. Nicht zuletzt müssen Sie auch lange Laufzeiten und schlechtere Kreditkonditionen (etwa höhere Zinsen) in Kauf nehmen.

Wenn man gar kein Eigenkapital aufbringen kann, dann sollte man sich deshalb die Frage stellen, ob es möglicherweise zu früh für einen Immobilienkauf ist. Es könnte in diesem Fall klüger sein, zunächst einen Grundstock an Kapital anzusparen.

Hinweis

Bei wenig oder gar keinen Eigenmitteln, empfiehlt es sich, die Monatsrate mit viel Spielraum zu berechnen: Sie sollten von Ihrem Gehalt also nach Abzug von Fixkosten und Monatsrate noch einen guten Puffer übrighaben. Somit bekommt man auch dann keine Probleme mit der Rückzahlung, wenn die Zinsen steigen und sich die Monatsrate erhöht. Mit einer langen Fixzinsbindung lässt sich das Risiko steigender Zinsen ebenfalls abmildern.

5 Tipps, um Eigenkapital für den Immobilienkauf aufzubauen

In Bezug auf das Eigenkapital gilt der Grundsatz: Je mehr, desto besser. Wer eine hohe Summe an Eigenmitteln aufbringen kann, profitiert von günstigen Konditionen bei der Bank. Folgende Tipps geben einige Anregungen, um das notwendige Kapital zusammenzubekommen.

1. DieFinanzierung frühzeitig planen: Es ist sinnvoll, bereits einige Jahre vor dem eigentlichen Wohnungskauf über die Finanzierung nachzudenken. Somit bleibt noch genügend Zeit, um entsprechende Eigenmittel anzusparen.

2. Geld auf sinnvolle Artanlegen: Sie kommen schneller zu Ihrem Eigenkapital, wenn Sie das Geld nicht auf einem Sparkonto horten, sondern auch einen Teil davon klug anlegen, etwa in Aktien, Anleihen oder Fonds. Natürlich gilt es in diesem Fall eine geeignete Anlageform zu finden, die Ihren Bedürfnissen und Ihrer Risikobereitschaft entspricht.

3. Privatkredit von Freunden oder Familie: Ein privates Darlehen kann ein zusätzlicher Baustein sein, um das Eigenkapital aus Sicht des Kreditinstituts aufzustocken.

4. Vorzeitiges Erbe bzw. Schenkung: Vielleicht möchten Eltern oder andere Verwandte bereits zu Lebzeiten einen Teil des Erbes weitergeben – dann ist der Immobilienkauf eine günstige Gelegenheit dazu.

5. Private Pensionsversicherung genau unter die Lupe nehmen: Unter Umständen zahlen Sie monatlich mehrere hundert Euro in eine private Pensionsvorsorge ein, sodass Ihnen kaum mehr Geld fürs Ansparen der Eigenmittel bleibt. In diesem Fall gilt es, die laufende Pensionsversicherung kritisch zu prüfen – denn schließlich stellt auch das Eigenheim eine Form der Altersvorsorge dar.


Mit mehr Eigenkapital lassen sich Kreditzinsen einsparen

Egal, ob als Unternehmenseigentümer oder potenzieller Häuslbauer: Wer mehr Eigenkapital aufbringen kann, hat viele Vorteile: Denn somit ist man unabhängiger von Kreditgebern und muss weniger Zinsen zahlen. Beim Immobilienkauf sind es idealerweise ein Drittel der Gesamtkosten – aber auch mit weniger Eigenmitteln kann man einen Kredit erhalten. Hier lohnt sich auf jeden Fall eine fachkundige Beratung, um die beste Finanzierung für die eigenen Möglichkeiten zu finden.

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit über 90 Standorten in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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