Eigenmittel bzw. Eigenkapital: Definition und Wissenswertes
Autor: Christoph Kirchmair Kategorie: Finanzierung Datum: 31.08.2023
Eine Immobilie oder ein anderes größeres Projekt (auch in Unternehmen) wird meist aus zwei Quellen finanziert: dem Geld der Eigentümer (dem Eigenkapital) und Krediten (dem Fremdkapital). In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zum Eigenkapital in der Betriebswirtschaftslehre und beim Wohnbau: Welche Positionen der Bilanz zählen dazu? Welche Funktion hat es? Wie viel Eigenmittel braucht man für den Wohnungskauf? Und wie sieht es mit Wohnungs- oder Hauskauf ganz ohne eigenes Kapital aus?
Das Eigenkapital ist jener Teil einer Finanzierung, der von den Eigentümern bzw. Kreditnehmern selbst bereitgestellt wird. Die Ergänzung dazu bildet das Fremdkapital – also jenes Kapital, das von Fremden ausgeliehen wird (beispielsweise einen Unternehmenskredit oder Kredit für eine Wohnbaufinanzierung).
Bei einem Unternehmen kann man dies folgendermaßen berechnen:
Im Bereich der Immobilienfinanzierung spielt das Eigenkapital ebenfalls eine wichtige Rolle: Wer viele Eigenmittel mitbringt, bekommt oft bessere Konditionen bei der Bank. Zudem gelten seit 01. August 2022 in Österreich strengere gesetzliche Anforderungen, was den Anteil an Eigenmitteln betrifft. Hierzu finden Sie im unteren Teil des Beitrags weitere Informationen.
Tipp
Im Folgenden widmen wir uns zuerst dem Eigenkapital im Unternehmen bzw. in der BWL. Wenn Sie sich für den Bereich der Wohnbaufinanzierung interessieren, dann können Sie hier einfach zum unteren Teil des Beitrags gelangen.
Das Wichtigste im Überblick
Das Eigenkapital im Unternehmen ist (im Gegensatz zum Fremdkapital) der Teil des Kapitals, der den Eigentümern gehört.
In der Bilanz eines Industrieunternehmens steht es rechts auf der Passivseite.
Es entsteht beispielsweise durch die Anfangseinzahlung der Eigentümer, aber auch durch Gewinne, die im Unternehmen bleiben.
Beim Immobilienkauf in Österreich sind die Eigenmittel jenes Vermögen, welches Sie als Käufer selbst aufbringen.
Empfehlenswert ist es, ein Drittel der Wohnfinanzierung durch Eigenmittel zu decken, aber auch mit weniger Eigenmitteln ist ein Immobilienkauf in vielen Fällen möglich.
Ob Sie ganz ohne eigenes Kapital ein Haus kaufen können bzw. einen Kredit in Österreich bekommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab – zum Beispiel dem Einkommen und sonstigen Sicherheiten.
Eigenkapital im Unternehmen
Das Gesamtkapital eines Unternehmens setzt sich aus dem Eigenkapital und dem Fremdkapital zusammen. Im Gegensatz zum Fremdkapital stehen die eigenen Mittel dem Unternehmen unbegrenzt lange zur Verfügung. Es besteht also - sofern keine spezifische Regelung vereinbart wurde - keine Verpflichtung zur Rückzahlung. Aber welche Positionen gehören nun konkret dazu und woher stammen sie?
Eigenkapital in der Bilanz: Was gehört dazu?
Im betrieblichen Rechnungswesen wird das Eigenkapital (und das Fremdkapital) auf der Passivseite ausgewiesen. Diese Seite beschreibt in der Bilanz die Herkunft der Geldmittel:
Das Gesamtvermögen auf der linken Seite (zusammengesetzt aus Anlage- und Umlaufvermögen) entspricht der Summe aus Eigen- und Fremdkapital. In dieser Darstellung sieht man, dass sich das Eigenkapital in der Bilanz berechnen lässt, indem man vom Gesamtvermögen das Fremdkapital abzieht:
Nach der Vorschrift des § 224 UGB (Unternehmensgesetzbuch) setzt sich das Eigenkapital aus den folgenden Bestandteilen zusammen:
Nennkapital/Grundkapital/Stammkapital: Das ist das Kapital, das die Eigentümer des Unternehmens bei der Gründung sowie möglicherweise zusätzlich im Zeitablauf zur Verfügung stellen.
Kapitalrücklagen: Rücklagen sind finanzielle Reserven, die das Unternehmen zur Vorsicht zur Seite gelegt hat. Die Kapitalrücklagen fließen dem Unternehmen von außen zu, zum Beispiel, wenn Unternehmensanteile ausgegeben werden.
Gewinnrücklagen: Rücklagen, die dadurch entstehen, dass Teile des Gewinns zurückbehalten werden, statt diese an die Eigentümer/Investoren auszuschütten.
Bilanzgewinn (Bilanzverlust): Der Gewinn, den ein Unternehmen in diesem Jahr erwirtschaftet hat – korrigiert um den Gewinnvortrag/Verlustvortrag von Vorjahren sowie Entnahmen/Einlagen in die Rücklagen.
Unterschied Rücklagen zu Rückstellungen: Im Gegensatz zu den Rücklagen gehören die Rückstellungen nicht zum Eigenkapital. Es handelt sich dabei um Schulden, bei denen noch nicht ganz sicher ist, ob und wie hoch sie ausfallen. Jedoch wird mit hoher Wahrscheinlichkeit damit gerechnet, dass sie anfallen. Aus diesem Grund gehören sie zum Fremdkapital. Beispiel für eine Rückstellung ist ein laufendes Gerichtsverfahren, in welchem das eigene Unternehmen verklagt wurde.
Die Quellen des Eigenkapitals
Woher kommt das Eigenkapital eines Unternehmens nun? Zum einen natürlich aus den Finanzmitteln, die die Eigentümer bei der Gründung einbringen (also dem Nennkapital). Aber auch bei bestehenden Unternehmen kann sich das Eigenkapital noch erhöhen – zum Beispiel durch:
Kapitalerhöhung: etwa bei der Ausgabe von zusätzlichen Aktien.
Gewinnthesaurierung: Damit ist nichts anderes gemeint, als dass Gewinne einbehalten werden und wieder in das Unternehmen einfließen.
Aktivierung von Vermögensposten: Es kann sein, dass manche Unternehmenswerte noch nicht in der Bilanz aufscheinen. Wenn diese dann in die Bilanz aufgenommen – also „aktiviert“ werden – dann vergrößert sich das Kapital.
Höherbewertung von Aktiva: Das bedeutet, dass Teile des Vermögens aus dem Unternehmen höher bewertet werden als zuvor.
Niedrigerbewertung von Passiva: Dies ist der Fall, wenn Schulden niedriger bewertet werden als zuvor.
Funktionen des Eigenkapitals
Je nach Gesellschaftsform gibt es gesetzliche Vorgaben dazu, wie viel eigenes Kapital bei der Gründung mindestens vorhanden sein muss. Bei einer GmbH in Österreich sind es 35.000 Euro. Das hat auch seinen guten Grund: Das Eigenkapital übernimmt einige wichtige Funktionen im Unternehmen – beispielsweise:
Finanzierungsfunktion: Es kann damit das langfristige Anlagevermögen finanziert werden, da das Eigenkapital nicht zurückgezahlt werden muss.
Haftungsfunktion: Wenn es zwischenzeitlich zu Verlusten kommt, dann kann das Eigenkapital diese in gewissem Grad auffangen. Es schützt damit auch die Gläubiger bzw. Fremdkapitalgeber.
Gründungsfunktion: Bei der Gründung eines Unternehmens müssen zahlreiche Investitionen getätigt werden, für die ein gewisses Maß an Eigenkapital notwendig ist.
Begrenzungsfunktion: Wenn sich das Eigenkapital verringert, signalisiert dies den Gläubigern, dass sie sich mit weiteren Geschäften ggf. zurückhalten sollten.
Bemessungsfunktion bei der Gewinnverteilung: Die Eigenkapitalanteile der einzelnen Gesellschafter bilden die Basis, um die Gewinne zu verteilen.
Das Eigenkapital eines Unternehmens dient unter anderem als Bemessungsgrundlage bei der Gewinnverteilung.
Vor- und Nachteile des Eigenkapitals
Je höher der Anteil des Eigenkapitals, desto besser? Bei der Finanzierung von Unternehmen trifft das tatsächlich nicht zu. Denn die Eigenfinanzierung hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Es ist daher immer zwischen Eigenmitteln und Krediten abzuwägen.
Hier ein kurzer Überblick über die positiven sowie negativen Seiten einer hohen Eigenkapitalquote:
Vorteile
Nachteile
positives Signal nach außen und bessere Einstufung bei Kunden, Investoren und Ratingagenturen
verringert die Eigenkapitalrentabilität (also das Verhältnis von eingesetztem Eigenkapital und erzieltem Gewinn)
Bei Hereinnahme neuer Gesellschafter (Eigenkapital) sinken Einfluss und Machtbefugnisse der bisherigen Eigentümer.
weniger Abhängigkeit gegenüber Gläubigern
Absicherung für schlechtere Zeiten (Überschuldung ist unwahrscheinlicher)
Doch was bedeuten die Begriffe „Eigenkapitalquote“ und „Eigenkapitalrentabilität“? Nachfolgend finden Sie eine Erläuterung hierzu sowie eine Auflistung einiger weiterer wichtiger Kennzahlen. Weiterhin wird dargestellt, wie diese berechnet werden.
Wichtige Kennzahlen
Mithilfe der Höhe des Eigenkapitals lassen sich verschiedene Kennzahlen berechnen. Diese können Gläubigern, Investoren oder Ratingagenturen helfen, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens einzuschätzen.
Eigenkapitalquote
Hier geht es um den Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital. Eine hohe Eigenkapitalquote steht für wirtschaftliche Stabilität und signalisiert Kreditgebern ein geringes Risiko.
Die Formel zur Berechnung lautet:
Anlagendeckungsgrad
Der Anlagendeckungsgrad gibt an, wie viel Prozent des Anlagevermögens durch Eigenkapital (und damit langfristig) finanziert sind. Ein hoher Anlagendeckungsgrad gilt als positiv, denn er macht es unwahrscheinlicher, dass das Unternehmen in Zahlungsschwierigkeiten gerät.
Die Formel zur Berechnung lautet:
Eigenkapitalrentabilität
Die Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Gewinn und Eigenkapital. Sie informiert also über die Verzinsung des eingesetzten Kapitals der Eigentümer.
Die Formel zur Berechnung lautet:
Eigenmittel: Das Eigenkapital bei der Wohnbau-Finanzierung
Als Privatperson begegnet Ihnen der Begriff „Eigenkapital“ am ehesten beim Hauskauf oder Wohnungskauf. Es handelt sich dabei um jenes Vermögen, das Sie als Käufer bei einer Investition selbst aufbringen. Häufig wird im Rahmen einer Immobilienfinanzierung auch von Eigenmitteln gesprochen.
Welche Vorteile hat es, Eigenmittel einzubringen?
Zum einen kann damit ein Teil des Kaufpreises bzw. der Baukosten bezahlt werden. Somit verringert sich die Kreditsumme, die Sie von der Bank ausleihen müssen. Das bedeutet beispielsweise:
Insbesondere der letzte Punkt ist nicht zu vernachlässigen: Denn je größer der Anteil ist, den die Bank finanziert (weniger Eigenmittel werden eingebracht), umso größer ist auch das Risiko für die Bank, dass der Kredit ausfällt. Für dieses Risiko will die Bank entschädigt werden und das bedeutet in der Regel höhere Zinsen.
Durch genügend Eigenmittel können Sie die Kreditsumme verringern.
Zum anderen kann das Vermögen bzw. Teile davon der Bank als Sicherheit dienen. Falls Sie Ihren Kredit in Österreich nicht zurückzahlen können, kann die Bank dadurch ihre offene Forderung decken. Auch dies verhilft Ihnen zu besseren Kreditkonditionen.
Es gilt also die Faustregel: Wenn Sie mehr Eigenkapital mitbringen, erhalten Sie bessere Zinskonditionen.
Was fällt unter Eigenkapital bzw. Eigenmittel?
Bei den Eigenmitteln muss es sich nicht unbedingt um Bargeld handeln. Auch andere Vermögenswerte können herangezogen werden. Nachfolgend ein Überblick über mögliche Formen des Eigenkapitals:
Barkapital in Form von Kontoguthaben oder Sparbüchern: Dieses ist kurzfristig verfügbar und kann zeitnah verwendet verwenden. Falls es zur Besicherung dient, kann die Bank bei Zahlungsausfall sofort darauf zugreifen.
Rückkaufswerte von Lebensversicherungen: Hierbei muss unterschieden werden zwischen Kapitallebensversicherungen und fondsgebundenen Lebensversicherungen. Erstere werden seitens der Banken bis zu 90 % des Rückkaufswertes bewertet, fondsgebundene Papiere bis max. 70%, bei reinen Aktienveranlagungen sind es max. 50 % des aktuellen Anteilswertes.
Bausparguthaben: Dieses ist theoretisch ebenfalls sofort verfügbar. Aber Achtung: Bei der vorzeitigen Auflösung fallen bei Bausparkassen in Österreich diverse Kosten an bzw. verlieren Sie Vorteile. So wird zum einen der vereinbarte Zins auf einen Mindestzins zurückgerechnet, zum anderen fallen zusätzliche Verwaltungskosten an. Unter Umständen ist auch die staatliche Prämie zurückzuzahlen.
Aktien und Wertpapiere
abbezahlte Grundstücke oder Immobilien
Münzen oder Antiquitäten
So ermitteln Sie das verfügbare Eigenkapital
Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können, sollten Sie zunächst eine Liste mit allen Finanzmitteln aufstellen, welche Sie besitzen. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur das Sparkonto, sondern auch andere Vermögenswerte – die obige Liste kann Ihnen als Orientierung dienen. Bei Kapitalformen, deren Wert schwanken kann (also beispielsweise bei Wertpapieren), müssen Sie einen Risikoabschlag mit einberechnen.
Wenn Sie Ihre gesamten Vermögenswerte aufgelistet haben, sollten Sie davon einen persönlichen Notgroschen abziehen. Diese Reserve – mindestens drei Netto-Monatsgehälter – sollten Sie als Polster für Notfälle einbehalten. Die verbleibende Summe ist das verfügbare Eigenkapital für Ihre Immobilienfinanzierung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hausbau oder Wohnungskauf?
Klar ist also: Mehr Eigenmittel sind beim Immobilienkauf immer wünschenswert. Aber wie viel Prozent Eigenkapital sollten es beim Hauskauf mindestens sein?
Als Faustregel gilt: Bei einem optimalen Finanzierungsplan stellen Sie 1/3 der Objektkosten durch eigene Mittel und die übrigen 2/3 der Kosten werden durch Bankkredit oder Wohnbauförderungen aufgebracht.
Das ist aber natürlich nur eine grobe Richtlinie. Folgende Punkte spielen ebenfalls eine Rolle beim Thema Eigenkapital:
Mit einem regelmäßigen, hohen Einkommen können Sie sich evtl. auch mit weniger Eigenkapital einen Kredit in Österreich leisten.
Entsprechende Sicherheiten – etwa eine Lebensversicherung – können geringes Eigenkapital unter Umständen ebenfalls ausgleichen.
Ein Blankoanteil bei der Finanzierung wird von den meisten Banken nicht gern gesehen. Das ist der Anteil, der nicht durch die Hypothek gedeckt ist. Ein Beispiel: Die Bank bewertet Ihre neu erworbene Immobilie mit 400.000 € und sichert sich mit einer Hypothek im Grundbuch ab. Sie nehmen aber einen Kredit von 430.000 € auf. Dann sind 30.000 € nicht durch die Immobilie gedeckt und die Bank hat dafür keine Sicherheit durch die Hypothek. Viele Banken würden hier keine Finanzierung gewähren bzw. höhere Zinsen als Gegenleistung verlangen. Eine Lösungsmöglichkeit könnte in diesem Fall eine Simultanhypothek sein.
Natürlich spielt auch der konkrete Kaufpreis eine Rolle: Wenn Sie von Bekannten ein günstiges Kaufangebot für eine kleine Wohnung um nur 100.000 € erhalten – dann lässt sich diese vielleicht auch mit nur 10 % Eigenkapital finanzieren. Denn die verbleibende Kreditsumme würde (bei zusätzlichen 10 % Nebenkosten) bei 99.000 € liegen und läge damit in einem vertretbaren Rahmen. Mit Inkrafttreten der neuen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) benötigen Sie hierfür aber eine Ausnahmegenehmigung des finanzierenden Kreditinstitutes in Österreich.
Mit 01. August 2022 gelten in Österreich strengere Auflagen für Wohnbaufinanzierungen.
Was aber, wenn man gar keine Eigenmittel aufbringen kann: Lässt sich eine Eigentumswohnung ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Unter Umständen schon – aber das kommt auf ganz bestimmte Faktoren an.
Junge Kreditnehmer mit einem hohen, regelmäßigen Einkommen haben hierbei die besten Chancen. Wenn Sie der Bank anderweitige Sicherheiten anbieten können, ist das ebenfalls von Vorteil. Idealerweise haben Sie außerdem eine plausible Begründung für die fehlenden Eigenmittel.
Insgesamt ist es jedoch eher riskant, komplett eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen. Nicht zuletzt müssen Sie auch lange Laufzeiten und schlechtere Kreditkonditionen (etwa höhere Zinsen) in Kauf nehmen.
Wenn Sie gar kein Eigenkapital aufbringen können, dann sollten Sie sich die Frage stellen, ob es möglicherweise zu früh für einen Immobilienkauf ist. Es könnte in diesem Fall klüger sein, zunächst einen Grundstock an Kapital anzusparen.
Sie möchten nicht so lange warten und die Sparphase überspringen? Unsere Ratgeber zeigen Ihnen die Möglichkeiten der Alternativen zum Wohnungskauf oder Hausbau auf.
5 Tipps, um Eigenkapital für den Immobilienkauf aufzubauen
In Bezug auf das Eigenkapital gilt der Grundsatz: je mehr, desto besser. Wer eine hohe Summe an Eigenmitteln aufbringen kann, profitiert von günstigen Konditionen bei der Bank. Folgende Tipps geben einige Anregungen, um das notwendige Kapital zusammenzubekommen.
1. Die Finanzierung frühzeitig planen: Es ist sinnvoll, bereits einige Jahre vor dem eigentlichen Wohnungskauf über die Finanzierung nachzudenken. Somit bleibt noch genügend Zeit, um entsprechende Eigenmittel anzusparen.
2. Geld auf sinnvolle Art anlegen: Sie kommen schneller zu Ihrem Eigenkapital, wenn Sie das Geld nicht auf einem Sparkonto horten, sondern auch einen Teil davon klug anlegen, etwa in Aktien, Anleihen oder Fonds. Natürlich gilt es in diesem Fall eine geeignete Anlageform zu finden, die Ihren Bedürfnissen und Ihrer Risikobereitschaft entspricht.
3. Privatkredit von Freunden oder Familie: Ein privates Darlehen kann ein zusätzlicher Baustein sein, um das Eigenkapital aus Sicht des Kreditinstituts aufzustocken.
4. Vorzeitiges Erbe bzw. Schenkung: Vielleicht möchten Eltern oder andere Verwandte bereits zu Lebzeiten einen Teil des Erbes weitergeben – dann ist der Immobilienkauf eine günstige Gelegenheit dazu.
Sie sollten 1/3 der Objektkosten durch Eigenmittel finanzieren können.
5. Private Pensionsversicherung genau unter die Lupe nehmen: Unter Umständen zahlen Sie monatlich mehrere hundert Euro in eine private Pensionsvorsorge ein, sodass Ihnen kaum mehr Geld zum Ansparen der Eigenmittel bleibt. In diesem Fall gilt es, die laufende Pensionsversicherung kritisch zu prüfen – denn schließlich stellt auch das Eigenheim eine Form der Altersvorsorge dar.
FAQs zum Eigenmittel bzw. Eigenmittelkapital
Als Eigenmittel zählen das Barkapital in Form von Kontoguthaben oder Sparbüchern, die Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, und Bausparguthaben. Darüber hinaus zählen auch Aktien und Wertpapiere, abbezahlte Grundstücke oder Immobilien, und Münzen oder Antiquitäten zum Eigenkapital.
Als Faustregel gilt: Bei einem optimalen Finanzierungsplan stellen Sie 1/3 der Objektkosten durch eigene Mittel und die übrigen 2/3 der Kosten werden durch Bankkredit oder Förderungen aufgebracht. Laut der neuen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) benötigen Sie mindestens 20% der Gesamtkosten an Eigenmittel. Mehr Eigenkapital ist jedoch zu empfehlen, um günstiger Ihre Immobilie zu finanzieren, sowie bessere Konditionen bei der Bank zu bekommen. Ausnahmegenehmigung, die von dem finanzierenden Kreditinstitut ausgestellt werden, sind möglich.
Je mehr Eigenmittel Sie aufbringen, desto weniger Kredit bei der Bank benötigen Sie. Auch ermöglicht ein hoher Eigenmittel-Anteil geringere Zinszahlungen, kürzere Kreditlaufzeiten, geringere Rückzahlungsraten, ein geringeres Zinsänderungsrisiko, sowie bessere Konditionen bei der Bank.
Der Verkehrswert eines Grundstückes kann als Eigenmittelkapital gesehen werden. Jedoch ist zu beachten, dass das Grundstück nach dem Bauen etwa 20 % weniger Wert ist.
Wichtig ist es, die Finanzierung frühzeitig zu planen, damit Sie genügend Zeit haben, Eigenkapital anzusparen. Wenn Sie schnell zu Eigenkapital kommen wollen, kann es sinnvoll sein, Ihr Geld nicht auf einem Sparkonto zu horten, sondern Ihr Geld in risikoarme Aktien, Anleihen oder Fonds zu investieren. Aber dies ist immer mit entsprechenden möglichen Kursverlusten verbunden. Eine weitere Option ist es, einen Privatkredit von Freunden oder Familie aufzunehmen.
Unter gewissen Umständen ist das möglich. Ihre Chancen stehen am besten, wenn Sie jung sind, über ein hohes, regelmäßiges Einkommen verfügen und der Bank anderweitige Sicherheiten anbieten können. Jedoch ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht zu empfehlen, da sie mit langen Laufzeiten und schlechten Bankkonditionen rechnen müssen.
Mit mehr Eigenkapital lassen sich Kreditzinsen einsparen
Egal, ob als Unternehmenseigentümer oder potenzieller Häuslbauer: Wer mehr Eigenkapital aufbringen kann, hat viele Vorteile. Denn somit ist man unabhängiger von Kreditgebern und muss weniger Zinsen zahlen. Beim Immobilienkauf sind es idealerweise ein Drittel der Gesamtkosten – aber auch mit weniger Eigenmitteln kann man einen Kredit in Österreich erhalten. Hier lohnt sich auf jeden Fall eine fachkundige Beratung durch einen Wohnbau-Finanz-Experten, um die beste Finanzierung für die eigenen Möglichkeiten zu finden.
Über den Autor: Christoph Kirchmair Position: CEO & Founder
Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.
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