Eigenmittel bzw. Eigenkapital
Datum: 13.05.2020 | Autor: Redaktion
Eigenmittel sind finanzielle Mittel eines Immobiliengeschäftes, welche dem Käufer zur Verfügung stehen. Meist reichen die reinen Eigenmittel nicht aus, um die Immobilienfinanzierung zu begleichen. Doch können Eigenmittel die Laufzeit, den Zinssatz und die Tilgungsrate eines Darlehens verringern. Ein bestimmter Eigenmittelanteil ist bei den meisten Finanzinstituten in der Regel Voraussetzung für eine positive Finanzierungsentscheidung.
Was sind Eigenmittel bzw. Eigenkapital?
Unter Eigenmittel bzw. Eigenkapital versteht man jene Vermögenswerte, welche entweder kreditreduzierend (als echte Eigenmittel) in die Finanzierung eingebracht werden, oder als Sicherstellung für die Finanzierung dienen. Manche Banken verpflichten Kunden, das Eigenkapital cash in die Finanzierung einzubringen, da sie dieses als Sicherheit nicht verpfänden wollen. Gründe hierfür können sein, dass der zur Sicherstellung herangezogene Vermögenswert zu hohen Schwankungen unterliegt. Diese sind meistens fondsgebundene Versicherungen oder Wertpapierdepots.
Was fällt unter Eigenmittel bzw. Eigenkapital?
Barkapital in Form von Kontoguthaben oder Sparbüchern
Diese Form von Eigenmittel ist rasch verfügbar und kann sofort verwendet werden. Sollte ein Konto oder ein Sparbuch als Sicherstellung dienen, kann die Bank jederzeit auf das Kapital und zwar kurzfristig zugreifen und dem offenen Kredit gegenbuchen. Es gibt jedoch eine Grundaussage: Jenen Kredit, den man nicht finanzieren muss, ist der günstigste.
Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
Hierbei muss unterschieden werden zwischen Kapitallebensversicherungen und fondsgebundenen Lebensversicherungen. Kapitallebensversicherungen investieren das Prämienkapital vorwiegend in den Deckungsstock und nur geringfügig in Aktien. Diese sind somit eher konservativ. Fondsgebundene Produkte hingegen investieren das Prämienkapital vorwiegend in Anleihen und Aktien. Hier gibt es in der Regel keine Deckungsstockveranlagung. Die Art der Investition (Veranlagung) hat wesentlichen Einfluss auf die Belehnung (Beleihung oder Besicherung) dieser Produkte. Deckungsstockveranlagungen werden seitens der Banken bis zu 90% des Rückkaufswertes bewertet, fondsgebundene Papiere bis max. 70%, bei reinen Aktienveranlagungen bis max. 50% des aktuellen Anteilswertes.
Bausparguthaben
Dieses Kapital kann sofort in Liquidität umgewandelt werden. Jedoch Achtung: Bei vorzeitiger Auflösung von Bausparverträgen fallen Kosten an und zwar dreifach. Einerseits werden die vereinbarten Zinsen auf einen Mindestzins zurückgerechnet bzw. abgezinst, andererseits fällt ein Verwaltungskostenbeitrag an und zusätzlich muss, sofern das Guthaben nicht für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird, die staatliche Prämie zurückgezahlt werden.
Zinsrückrechnung
Weniger Guthaben: Das Guthaben wird rückwirkend mit einem Minimalzinssatz abgezinst, und zwar nachträglich auf 0,1 Prozent oder 0,125 Prozent ab Vertragsbeginn. Eine Bausparkasse sieht die Halbierung der Zinsen vor.
Staatliche Prämie – Rückforderung
Weniger Prämie: Die staatliche Prämie wird rückverrechnet. Sie beträgt 1,5 Prozent von der geleisteten Spareinlage bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 1.200 Euro.
Beispiele
Frau L. kündigt ihren Bausparvertrag nach einigen Monaten der Vertragslaufzeit. Sie hat rund 1.576 Euro bis zur Auflösung angespart. Der Verwaltungskostenbeitrag beträgt 147 Euro, die Zinsenrückverrechnung 10,15 Euro und die rückgerechnet staatliche Prämie 23,25 Euro. In Summe betragen die Auflösungskosten 180,40 Euro.
Herr H. erreicht zum Laufzeitende nicht die vereinbarte Sparleistung von 7.200 Euro. Die Folge: Mit der letzten Abrechnung wurden 122,50 Euro für den Verwaltungskostenbeitrag sowie 81,32 Euro für Zinsenrückbuchung abgezogen – in Summe also 203,82 Euro.
Quelle: Portal der Arbeiterkammern 2016
Wie viel Eigenmittel benötige ich für eine Immobilienfinanzierung?
Die Höhe der Eigenmittel ist nicht immer zwingend ausschlaggebend, ob ein Kredit genehmigt wird oder nicht. Oft gibt es Kreditzusagen bei sehr geringem Eigenkapital. Jedoch sind dann meistens auch die Kreditkonditionen nicht die besten. Vielfach sehen Banken die Höhe der Eigenmittel oft sehr unterschiedlich.
Eine goldene Regel lautet, dass ein optimaler Finanzierungsplan sieht wie folgt aus: 1/3 der Objektkosten sollten Sie Eigenmittel haben. 2/3 der Objektkosten können über die Bank oder Bausparkasse sowie Förderstellen finanziert werden. Weiters kann gesagt werden, dass die Höhe der Eigenmittel mit der Höhe der Objektkosten steigt. Je höher die Objektkosten, desto höher ist in der Regel auch die Kredithöhe. In diesem Zusammenhang wird die Leistbarkeit der Finanzierung oft zum Hindernis. Eben die sogenannte Leistbarkeit wird nämlich mittlerweile von den Banken genau geprüft. Der Grund ist das neue Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, das mit 21.03.2016 in Kraft getreten ist. Dabei liegt die Kernbotschaft dieses Gesetzes in der nachhaltigen Bedienbarkeit von Hypothekarkrediten.
Sofern Sie nicht über ausreichend Eigenmittel verfügen, müssen Sie ein entsprechend hohes Einkommen haben, um eine Kreditzusage mit guten Konditionen zu erhalten. Hilfreich sind auch Zusatzsicherheiten wie Bankguthaben, Lebensversicherungen, Wertpapiere oder zusätzliche Liegenschaften. Diese können der Bank als zusätzliche Sicherheiten angeboten werden, um vor allem die Kreditkonditionen zu verbessern. Manche Banken bieten bessere Zinsen an, wenn sie sich auf einer Ersatzliegenschaft besichern können. Manchen reicht eine Verpfändung von Bankguthaben, Rückkaufswerten von Versicherungen oder Wertpapieren, um bessere Konditionen zu bieten.
Wie viel Eigenmittel benötige ich bei Projektfinanzierungen?
Bei Projektfinanzierungen reicht eine Eigenmittelquote von 1/3 der Objektkosten oft nicht aus. Je nach Projekt können bis zu 50% an Eigenkapital verlangt werden. Dies ist vor allem bei Objekten der Fall, bei denen ein hohes Baukostenrisiko besteht. Auch bei touristischen Objekten (Hotels) werden oft höhere Eigenkapitalquoten verlangt.
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