Der Wohntraum der meisten Privatkunden in Österreich ist unverändert das eigene Einfamilienhaus. Dazu muss der Kaufpreis aufgebracht werden, doch das ist nicht der einzige Kostenpunkt. Denn die Nebenkosten beim Hauskauf müssen unbedingt in der finanziellen Planung berücksichtigt werden. Erfahren Sie deshalb in diesem Beitrag Details, welche zusätzlichen Kosten beim Hauskauf anfallen und wie sich diese, zumindest teilweise, vermeiden oder reduzieren lassen.
Die Nebenkosten beim Hauskauf bestehen einerseits aus Kosten, welche sich nicht vermeiden lassen und andererseits aus Positionen, bei welchen ein Verhandlungsspielraum besteht. Jedenfalls sollten Sie mit Nebenkosten in Höhe von ca. 10 bis 12 Prozent kalkulieren. Nebenkosten von in Summe unter 10 Prozent sind kaum zu erreichen. Die Berechnungsbasis bildet bei vielen Positionen der Kaufpreis der Liegenschaft. Welche einzelnen Kostenpunkte Sie berücksichtigen müssen, wird im Folgenden aufgezeigt.
Die Maklerprovision
Wird der Hauskauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, so stellt dieser für seine Leistungen eine Provision in Rechnung. Die maximale Höhe der Maklerprovision ist in Österreich gesetzlich geregelt. Bei Häusern liegt diese bei 3 Prozent vom Kaufpreis, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, womit sich Gesamtkosten von 3,6 Prozent ergeben.
Wenn das Haus möbliert gekauft wird, kann vereinbart werden, dass es einen gesonderten Kaufpreis für die Ablöse des Inventars gibt. Makler verzichten für den Anteil vom Kaufpreis, der auf die Möblierung entfällt, normalerweise auf die Provision. Bei Häusern, für die wenig Nachfrage besteht oder die besonders hochpreisig veräußert werden, können Sie versuchen, die Provision zu verhandeln, bevor eine schriftliche Vereinbarung mit dem Makler getroffen wird.
Die Abgabe der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist jedenfalls zu bezahlen und liegt bei 3,5 Prozent vom Kaufpreis der gesamten Liegenschaft. Diese Kosten können Sie fix einkalkulieren. Die Berechnung und Abwicklung der Grunderwerbsteuer nimmt der Treuhänder vor. Dieser Betrag ist dann auf das Treuhandkonto zu überwiesen und wird von dort an die zuständige Behörde abgeführt.
Die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch
Wer Eigentümer einer Liegenschaft ist, muss im Grundbuch in Österreich ersichtlich sein. Deshalb erfolgt immer ein Grundbucheintrag. Für diesen wird eine Gebühr in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises berechnet. Dabei handelt es sich um eine staatliche Gebühr, weshalb dieser Betrag unvermeidlich bezahlt werden muss. Die Abwicklung der Zahlung erfolgt wie bei der zuvor beschriebenen Grunderwerbsteuer.
Wird eine Hypothek im Grundbuch eingetragen, so fallen weitere 1,2 Prozent an. Dieser Betrag wird allerdings nicht auf Basis des Kaufpreises berechnet, sondern anhand des Finanzierungsbetrags, der im Grundbuch zur Besicherung des Kredits eingestellt wird. Dies sind neben der Hypothek meist eine Nebengebührensicherstellung in Höhe von 10 bis 30 % (meist 20 %).
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Die Beglaubigung durch einen Notar ist essenziell, um einen Kaufvertrag sicher abzuschließen.
Notar- bzw. Anwaltskosten
Voraussetzung für den Eigentümerwechsel ist ein gültiger Kaufvertrag für eine Immobilie. Dieser wird meist von einem Rechtsanwalt erstellt, der deshalb auch „Vertragserrichter“ genannt wird. Die Unterschriften von Käufer und Verkäufer der Immobilie müssen durch einen Notar beglaubigt werden. Er bestätigt, dass die Unterschriften echt sind und von den beiden beteiligten Parteien stammen.
Die Kosten für die Vertragserstellung bewegen sich typischerweise im Bereich von 2 bis 3 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie (inkl. Ust.). Dieser kalkulatorische Ansatz beinhaltet dann auch die Notarkosten beim Immobilienkauf in Österreich. Bei Notar und Anwalt sollten unbedingt Preise verglichen werden. Sie können auch ansprechen, ob ein fixer Pauschalbetrag für die Vertragserstellung vereinbart werden kann und ob die Kosten der treuhänderischen Abwicklung bereits enthalten sind.
Finanzierungskosten
Bei den Finanzierungskosten ist zwischen den laufenden Zahlungen (Kredittilgung, Zinsen, Kontoführungsgebühr) und einmaligen Kosten (Bearbeitungsgebühr, Schätzgebühr, etc.) zu unterscheiden. Explizit bei langfristigen Kreditverträgen sollten Sie darauf achten, Konditionen zu vergleichen und das beste Angebot zu bekommen. Denn schon Unterschiede, die auf den ersten Blick nur geringfügig wirken, summieren sich über die Dauer der Finanzierung zu beträchtlichen Beträgen. Hier besteht somit eine größere Einsparungsmöglichkeit beim Hauskauf.
Alle Kosten beim Hauskauf miteinberechnen
Basis jedes erfolgreichen Immobilienkaufs sollte auch eine korrekte Kalkulation aller zukünftiger Kosten sein. Denn nur, wenn Sie die gesamte finanzielle Belastung vorab ehrlich und offen berechnen, können Sie abschätzen, welcher Hauskauf finanziell tatsächlich dauerhaft möglich ist. Schließlich sollen Sie sich in Ihrem neuen Zuhause wohlfühlen, ohne finanzielle Sorgen haben zu müssen. Daher gilt es, sämtliche Kosten beim Hauskauf vorab zu bedenken.
Rücklagen für die Instandhaltung (z.B. Terrasse, Garten, Sanierung der Fassade, etc.)
Gemeindeabgaben (z.B. für Müllentsorgung)
Rauchfangkehrer
ORF-Beitrag, Internet, etc.
Diese laufenden Kosten müssen zusätzlich zu den kreditbedingten Zahlungen beachtet werden. Diese Berechnung der monatlichen Gesamtbelastung sollte nicht zu knapp an Ihre Leistbarkeitsgrenze herankommen. Denn es können immer noch überraschende Ausgaben auftreten, die nach dem Hauskauf anfallen. Für diese Situationen, z.B. zusätzliche Reparaturen, sollte ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden sein.
Leistbarkeit prüfen
Alle Kosten für den Hauskauf zu kalkulieren, ist nur der erste Schritt, um die Leistbarkeit des Vorhabens zu prüfen. Die Kosten sollten Sie in einmalige und laufende Ausgaben untergliedern. Anschließend ergänzen Sie, welche sonstigen (Fix-)Kosten monatlich anfallen, abseits der Kosten für das neue Haus. Auf Basis dieser Haushaltsrechnung können Sie dann alle zu erwartenden, zukünftigen Geldabflüsse genau zusammenstellen.
Diesen gesamten Ausgaben werden dann Ihren Einnahmen gegenübergestellt. So zeigt sich schnell, welche Immobilie Sie sich leisten können. Doch hier sollten Sie keine voreiligen Schlüsse ziehen. Denn durch die Unterstützung eines Wohnbau-Finanz-Experten können die Finanzierungskosten einer Baufinanzierung gering gehalten werden – ein wichtiger Schritt, um Ihrem persönlichen Wohntraum ein großes Stück näherzukommen.
Nebenkosten beim Hauskauf – Überblick
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind vielfältig und setzen sich aus zahlreichen einzelnen Positionen zusammen. Damit Sie alles im Blick behalten, finden Sie die wichtigsten Punkte nachstehend in der Zusammenfassung.
Art der Nebenkosten
Ungefähre Höhe der Nebenkosten
Grunderwerbsteuer
3,5 % des Kaufpreises
Grundbucheintrag
1,1 % des Kaufpreises
Erstellung des Kaufvertrags
ca. 2,0 bis 3 % des Kaufpreises (inkl. Ust.)
Notarielle Beglaubigung
ca. 350 Euro
Eintragung der Hypothek im Grundbuch
1,2 % des Hypothek-Betrags inkl. einer möglichen NGS
Gebühren im Zuge der Finanzierung (Schätzgebühr, Bearbeitungsgebühr, etc.)
Verhandelbar bzw. beim jeweiligen Kreditinstitut zu erfragen
Provision des Immobilienmaklers
Maximal 3,6 % brutto des Kaufpreises
Kosten für Sanierungen nach dem Hauskauf, sodass es bezogen werden kann (Küche, Ausmalen, etc.)
Individuell zu kalkulieren
Wann müssen beim Hauskauf die Nebenkosten bezahlt werden?
Die meisten Nebenkosten beim Hauskauf fallen rund um die Vertragsunterzeichnung an. Damit ein Immobilienmakler Anspruch auf seine Provision hat, genügt bereits das verbindliche Kaufangebot. Er kann seine Provision-Rechnung dementsprechend schon früh stellen. Staatliche Gebühren (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragsgebühr) werden direkt bei Kaufvertragsunterzeichnung fällig. Für den Kaufpreis wird oft eine Frist von bis zu 14 Tagen eingeräumt. Rechtsanwalt und Notar senden ihre Honorarnoten, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde.
Generell sollten Sie sicherstellen, dass bereits der gesamte Betrag, welchen Sie als Eigenkapital für den Hauskauf verwenden möchten, täglich verfügbar auf Ihrem Girokonto bereit liegt, sobald Sie ein verbindliches Kaufangebot unterzeichnen. Wenn alle Beteiligten schnell und professionell arbeiten, steht einer raschen Abwicklung nichts im Wege. Den Kreditbetrag überweist die finanzierende Bank direkt auf ein vereinbartes Treuhandkonto, niemals auf Ihr eigenes Privatkonto.
Tipps: Nebenkosten beim Hauskauf sparen
Je günstiger die Nebenkosten beim Hauskauf ausfallen, desto mehr Geld steht Ihnen für die Immobilie und die Einrichtung zur Verfügung. Deshalb lohnt es sich jedenfalls, bei den Nebenkosten so gut als möglich Einsparungen vorzunehmen.
Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen dahingehend offen:
Empfehlenswert ist, nach provisionsfreien Immobilien Ausschau zu halten. Doch wenn Ihr perfektes Traumhaus von einem Makler angeboten wird, sollten Sie dieses Objekt nicht kategorisch ausschließen. Denn es gibt auch noch die anderen Optionen, um die Nebenkosten beim Hauskauf zu optimieren.
Beim Hauskauf sollten Sie stets die Nebenkosten im Überblick behalten.
Hauskauf: Nebenkosten nicht vergessen
Der Hauskauf kann nervenaufreibend sein, doch gleichzeitig ist es einer der schönsten Momente überhaupt, im neuen, persönlichen Zuhause anzukommen. Damit dieser Prozess erfolgreich realisiert wird, ist die finanzielle Planung eine wichtige Voraussetzung. Diese ist Grundlage für jeden guten Kauf. Deshalb sollten Sie Ihre Einnahmen, aber auch die laufenden Ausgaben und die Nebenkosten beim Hauskauf realistisch und möglichst detailliert gegenüberstellen. So erlangen Sie Planungssicherheit und wissen genau, welches Haus Sie sich leisten können.
Rund um die Nebenkosten beim Hauskauf gibt es einige zentrale Fragen, die nachstehend für Sie kompakt beantwortet werden.
Die Nebenkosten liegen meist im Bereich von 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis. Wird ein provisionsfreies Haus gekauft, macht dies bereits einen großen Unterschied. Manche Nebenkosten sind fix, bei anderen gibt es Optimierungspotenzial.
Für die Erstellung des Kaufvertrags stellt der Anwalt ca. 1 bis 2,5 Prozent zzgl. 20 Prozent Umsatzsteuer in Rechnung. Zusätzlich fallen Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften am Kaufvertrag an, die an ein Notariat zu bezahlen sind.
Die Kaufnebenkosten werden alle in zeitlicher Nähe zum Vertragsabschluss fällig. Die genauen Fristen werden im Kaufvertrag fixiert und besprochen.
Die Grunderwerbsteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer) ist spätestens bis zum 15. des übernächsten Monats zu bezahlen, sofern sie selbst berechnet wird. In den meisten Fällen wird der Treuhänder die Höhe der Steuer berechnen, diese vorschreiben und die Abwicklung der Bezahlung übernehmen.
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl Position: Prokuristin
Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.
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