Kaufnebenkosten: Nebenkosten beim Immobilienkauf, Hausbau oder Grundstückserwerb

Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten. Zusätzlich fallen diverse Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich aus der Maklerprovision, der Eintragungsgebühr ins Grundbuch und der Grunderwerbsteuer sowie Notar- bzw. Anwaltskosten zusammen. Die Kaufnebenkosten ergeben in Österreich zusammen zusätzlich etwa 10 -12 % des Kaufpreises. Genaueres zu den einzelnen Kosten und welche Gebühren Sie zusätzlich beachten sollten, verraten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Bei einem Grundstückskauf oder einer Wohnung fällt grundsätzlich eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % an. Die Grunderwerbsteuer wird immer mindestens vom Grundstückswert berechnet. Der Grundstückswert ist die Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Der Wert wird entweder mit dem Pauschalwertmodell berechnet oder aus einem geeignetem Immobilienpreisspiegel (seit 2017 Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich gültig) ermittelt. Die Methode kann frei gewählt werden, denn beide Varianten sind rechtlich gleichwertig.

Lesen Sie mehr zur Grunderwerbsteuer in unserem Ratgeber

Grunderwerbsteuer in Österreich

Beim Pauschalwertmodell werden mehrere Faktoren zur Berechnung des Grundstückswertes berücksichtigt.

• Grundfläche = Grundstücksfläche, welche man im Grundbuch oder dem Einheitswertbescheid finden kann. Bei Teilübertragung ist die Grundfläche anteilsmäßig zu berechnen 
• Bodenwert = Wert eines nicht bebauten oder fiktiv freien Grundstücks
• Hochrechnungsfaktor = für die Bewertung der Lage gibt es für jede Postleitzahl einen Hochrechnungsfaktor (diese Werte können sehr stark variieren) [Download ]
• Nutzfläche = gesamte Bodenfläche des Gebäudes ohne Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen. Nicht zu beachten sind Treppen, offene Balkone, Terrassen und nicht ausgebauter Dachraum
• Bruttogrundrissfläche = Alternative zur Nutzfläche, berechnet aus der Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen minus 30 % für Nicht-Nutzflächenteile
• Baukostenfaktor = durchschnittliche Baukosten, hochgerechnet von Daten der Statistik Austria

Grundwert + Gebäudewert = Grundstückwerts
Grundwert = Grundfläche × (3 × Bodenwert/m²) × Hochrechnungsfaktor)
Gebäudewert = Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche × Baukostenfaktor × Abschlag für Alter und Art des Gebäudes   

Seit 1. Jänner 2016 gilt der Erwerb einer Liegenschaft von nahen Verwandten als „unentgeltlich“. Unentgeltliche Erwerbe sind z.B. der Verkauf/Kauf im Familienkreis, Schenkung an Personen außerhalb des Familienkreises oder der Erwerb aufgrund eines Todesfalles. Die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken beträgt:

• für die ersten 250.000 Euro > 0,5 % des Grundstückswertes
• für die nächsten 150.000 Euro > 2,0 % des Grundstückswertes
• darüber hinaus > 3,5 % des Grundstückswertes

Bei Kaufvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer immer 2 Prozent vom Einheitswert.

Weitere Informationen zur Bemessungsgrundlage auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen

Die Eintragungsgebühr in das Grundbuch beträgt 1,1 % vom Kaufpreis. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis von allen Grundstücken in Österreich. Im Grundbuch sind die Eigentümer einer Liegenschaft und die dazugehörigen Rechte, Pflichten und Belastungen aufgelistet. Bei Finanzierungen durch Kreditinstitute kommen zusätzlich noch 1,2 % des Pfandbetrages hinzu. Ebenfalls ist noch die Eingabegebühr von 44 Euro zu beachten. Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt, werden 62 Euro veranschlagt.

Ratgeber

Grundbucheintragungsgebühr: Das kostet der Grundbucheintrag

Die Höhe der Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten beläuft sich auf rund 2-3 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar oder Anwalt erstellt. Für die Erstellung des Kaufvertrages wird ein Honorar verlangt. Die Kosten dafür sind durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, ein individuelles Pauschalhonorar zu vereinbaren.

Ratgeber

Notarkosten bei Immobilien: Ein Überblick

Um Ihr Projekt zu verwirklichen, sollten Sie die anfallenden Kosten der Finanzierung nicht vergessen. Neben den Einrichtungskosten, brauchen Sie auch für den Erhaltung Ihrer neuen Wohnung oder Ihres neuen Hauses genügend finanzielle Mittel, um laufende Betriebskosten wie zum Beispiel für Strom, Wasser und Heizung decken zu können. 

Hausbau und Wohnungskauf: Kosten für die Einrichtung 

Es macht zwar einen Unterschied, ob Sie ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen, aber Einrichtungskosten kommen im Regelfall auf jeden zu. Außer Sie können den Großteil oder gar alles im neuen Eigenheim vollständig mit dem Inventar der vorherigen Wohnung füllen.

Als Immobilienbesitzer merkt man schnell, dass die laufenden Kosten gar nicht so gering sind.Welche zukünftigen, regelmäßigen Kosten muss man also Haus- oder Wohnungskauf bedenken? Zum einen sind Ihre Betriebskosten zu beachten. Diese sind davon abhängig, wie groß der Wohnraum ist.

Grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnung ist, desto höher sind die Betriebskosten.

Als Richtwert können Sie mit ca. 2 € pro m² Wohnfläche rechnen. Im Allgemeinen werden die Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus etwas höher sein als bei einer Mietwohnung.

In den Betriebskosten enthalten sind:

• Heizung
• Wasser
• Kanalgebühr
• Müllentsorgung
• Versicherungsprämie für das Gebäude
• öffentliche Abgaben
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Grünanlagen, etc.

Wissenswertes

Durchschnittliche Betriebskosten 2020 in Österreich: 24,96€ netto/m² jährlich
_{Quelle: STATISTIK AUSTRIA}

Neben den Betriebskosten gibt es noch weitere regelmäßige Ausgaben zu beachten, wie GIS-Gebühren, Kosten für Fernsehempfang, Strom (Anbietervergleich lohnt sich) und Internet oder für Versicherungen (Haushaltsversicherung, Haftpflichtversicherung, etc.).

Finanzierungskosten bei Ihrem Wohnkredit

Kosten für die Finanzierung von Hausbau und den Kauf einer Eigentumswohnung fallen nur an, wenn Sie einen Wohnbaukredit bei einer Bank oder einem Kreditinstitut beantragen. Viele können sich ein neues Eigenheim ohne Fremdfinanzierung schlichtweg nicht leisten, deshalb gibt es viele individuelle Angebote von verschiedenen Banken, sodass jeder eine perfekte Finanzierung genießen kann.

Eine Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung gibt es zudem bei einer Immobilienfinanzierung, die über eine Bank oder eine der Bausparkassen in Österreich abgeschlossen wird. Die Höhe der Bearbeitungsgebühr beträgt maximal 3 % des Kreditbetrags.

Auch die monatliche Kreditrate ist Teil der Finanzierungskosten und sollte nicht unterschätzt werden. Je nach Kreditbetrag, Kreditmodell und Kreditlaufzeit kann die monatliche Rate sehr variieren. Achten Sie hier unbedingt darauf, dass Sie monatlich neben der Kreditrate noch genügend Spielraum für anderweitige Kosten (wie z.B. Betriebskosten, weitere Fixkosten, Kosten für Lebensmittel, etc.) haben. Auch Sparen sollte noch möglich sein.

Ratgeber

Nebenkosten: Sparen beim Hausbau und Immobilienkauf

Haben Sie auch nichts vergessen? Abschließend noch einmal ein Überblick der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und Hausbau sowie eine Zusammenfassung der perfekten Kostenplanung.

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