Kaufnebenkosten: Nebenkosten beim Immobilienkauf, Hausbau oder Grundstückserwerb

Datum: 18.05.2019 | Autor: Redaktion

Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten. Zusätzlich fallen nämlich einige Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich aus der Maklerprovision, der Eintragungsgebühr ins Grundbuch und der Grunderwerbssteuer sowie Notar- bzw. Anwaltskosten zusammen. Die Kaufnebenkosten ergeben in Österreich zusammen etwa 10% des Kaufpreises. Genaueres zu den einzelnen Kosten und welche Gebühren Sie zusätzlich beachten sollten, verraten wir Ihnen in unserem Ratgeber.

Maklerprovision: Wie hoch ist die Gebühr und wer zahlt?

In Österreich ist die Maklerprovision durch das Maklergesetz (MaklerG) geregelt. Die Provision hängt dabei vom Kaufpreis der Immobilie ab. Die Maklerprovision teilt sich für gewöhnlich zu gleichen Teilen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer auf. Es gibt aber auch Fälle, wo Verkäufer bzw. Käufer 100 % der Kosten tragen.

Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, fällt eine Maklerprovision an. Bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro beträgt sie maximal 4 % vom Kaufpreis, bei einem Kaufpreis ab 48.488,51 Euro sind es maximal 3 %. Für Kaufpreise, die dazwischen liegen, wird eine Maklerprovision von 1.453,46 Euro verlangt. Hinzu kommt immer ein Umsatzsteuerbetrag von 20 %.

Höhe und Berechnung der Grunderwerbssteuer

Beim Pauschalwertmodell werden mehrere Faktoren zur Berechnung des Grundstückswertes berücksichtigt.

• Grundfläche = Grundstücksfläche, welche man im Grundbuch oder dem Einheitswertbescheid finden kann. Bei Teilübertragung ist die Grundfläche anteilsmäßig zu berechnen 
• Bodenwert = Wert eines nicht bebauten oder fiktiv freien Grundstücks
• Hochrechnungsfaktor = für die Bewertung der Lage gibt es für jede Postleitzahl einen Hochrechnungsfaktor (diese Werte können sehr stark variieren) [Download ]
• Nutzfläche = gesamte Bodenfläche des Gebäudes ohne Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen. Nicht zu beachten sind Treppen, offene Balkone, Terrassen und nicht ausgebauter Dachraum.
• Bruttogrundrissfläche = Alternative zur Nutzfläche, berechnet aus der Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen minus 30% für Nicht-Nutzflächenteile
• Baukostenfaktor = durchschnittliche Baukosten, hochgerechnet von Daten der Statistik Austria

Grundwert + Gebäudewert = Grundstückwerts
_{Grundwert = Grundfläche × (3 × Bodenwert/m²) × Hochrechnungsfaktor)}
^{Gebäudewert = Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche × Baukostenfaktor × Abschlag für Alter und Art des Gebäudes}   

Seit 1. Jänner 2016 gilt der Erwerb einer Liegenschaft von nahen Verwandten als „unentgeltlich“. Unentgeltliche Erwerbe sind z.B. der Verkauf/Kauf im Familienkreis, Schenkung an Personen außerhalb des Familienkreises oder der Erwerb aufgrund eines Todesfalles. Die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken beträgt:

• für die ersten 250.000 Euro > 0,5% des Grundstückswertes
• für die nächsten 150.000 Euro > 2,0% des Grundstückswertes
• darüber hinaus > 3,5% des Grundstückswertes

Bei Kaufvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer immer 2 Prozent vom Einheitswert.

Weitere Informationen zur Bemessungsgrundlage auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen

Wie viel kostet die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch?

Die Eintragungsgebühr in das Grundbuch beträgt 1,1% vom Kaufpreis. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis von allen Grundstücken in Österreich. Im Grundbuch sind die Eigentümer einer Liegenschaft und die dazugehörigen Rechte, Pflichten und Belastungen aufgelistet. Bei Finanzierungen durch Kreditinstitute kommen zusätzlich noch 1,2% des Pfandbetrages hinzu. Ebenfalls ist noch die Eingabegebühr von 44 Euro zu beachten. Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt, werden 62 Euro veranschlagt.

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Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag

Die Höhe der Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten beläuft sich auf rund 2-3 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar oder Anwalt erstellt. Für die Erstellung des Kaufvertrages wird ein Honorar verlangt. Die Kosten dafür sind durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, ein individuelles Pauschalhonorar zu vereinbaren.

Zusätzliche Kosten beim Wohnungs- und Hauskauf

Um Ihr Projekt zu verwirklichen, sollten Sie die anfallenden Finanzierungskosten nicht vergessen.  Neben den Einrichtungskosten, brauchen Sie auch für den Erhaltung Ihrer neuen Wohnung oder Ihres neuen Hauses genügend finanzielle Mittel, um laufende Kosten wie zum Beispiel für Strom, Wasser und Heizung decken zu können. 

Hausbau und Wohnungskauf: Kosten für die Einrichtung 

Es macht zwar einen Unterschied, ob man zum Häuslbauer wird oder sich eine Eigentumswohnung kauft, aber Einrichtungskosten kommen im Regelfall auf jeden zu. Es sein denn, man kann das neue Eigenheim vollständig mit dem Inventar der vorherigen Wohnung füllen.

Es gibt viele Dinge, die bei der Einrichtung Ihres neuen Zuhauses Geld kosten. Sie möchten sich vielleicht endlich Ihren Traum von einer top-ausgestatteten Küche erfüllen, qualitativ hochwertige Böden sind Ihnen wichtig, moderne Rollos in den Zimmern gehören auf Ihre „das will ich unbedingt“-Liste, Sie wollten schon immer ein Badezimmer zum Wellnessen haben oder der Großteil Ihrer Möbel passt einfach nicht in Ihre neue Immobilie?

Solche und noch viele andere Kosten erwarten Sie neben dem Kaufpreis der Immobilie. Überlegen Sie sich also gut, was Sie wirklich brauchen, was Ihnen persönlich wichtig ist und in welchen Bereichen Sie sparen könnten. Die Einrichtungskosten variieren natürlich und können im Vorhinein nicht zu 100% eingeplant werden. Aber rechnen Sie sich vor einer Finanzierungsanfrage zumindest ungefähr aus, wie viel die Einrichtung kosten wird, damit Sie einen Richtwert haben. Ein persönliches Maximalbudget festzulegen ist ebenfalls zu empfehlen.

Laufende monatliche Kosten für Ihr Haus

Als Immobilienbesitzer merkt man schnell, dass die laufenden Kosten gar nicht so gering sind.Welche zukünftigen, regelmäßigen Kosten muss man also Haus- oder Wohnungskauf bedenken? Zum einen sind Ihre Betriebskosten zu beachten. Diese sind davon abhängig, wie groß der Wohnraum ist.

Grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnung ist, desto höher sind die Betriebskosten.

Als Richtwert können Sie mit ca. 2 € pro m² Wohnfläche rechnen. Im Allgemeinen werden die Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus etwas höher sein als bei einer Mietwohnung.

In den Betriebskosten enthalten sind:

• Heizung
• Wasser
• Kanalgebühr
• Müllentsorgung
• Versicherungsprämie für das Gebäude
• öffentliche Abgaben
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Grünanlagen, etc.

Wissenswertes
Durchschnittliche Betriebskosten 2015: 23,35€ netto/m² jährlich
_{Quelle: mietervereinigung.at} 

Neben den Betriebskosten gibt es noch weitere regelmäßige Ausgaben zu beachten, wie GIS-Gebühren, Kosten für Fernsehempfang, Strom (Anbietervergleich lohnt sich) und Internet oder für Versicherungen(Haushaltsversicherung, Haftpflichtversicherung, etc.).

Finanzierungskosten bei Ihrem Wohnkredit

Kosten für die Finanzierung von Hausbau und den Kauf einer Eigentumswohnung fallen nur an, wenn Sie einen Wohnkredit bei einer Bank oder einem Kreditinstitut beantragen. Viele können sich ein neues Eigenheim ohne Fremdfinanzierung schlichtweg nicht leisten, deshalb gibt es viele individuelle Angebote von verschiedenen Banken, sodass jeder eine perfekte Finanzierung genießen kann.

Eine Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung gibt es bei jeder Immobilienfinanzierung, die über eine Bank oder Bausparkasse abgeschlossen wird. Die Höhe der Bearbeitungsgebühr beträgt maximal 3% des Kreditbetrags.

Auch die monatliche Kreditrate ist Teil der Finanzierungskosten und sollte nicht unterschätzt werden. Je nach Kreditbetrag, -modell und -laufzeit kann die monatliche Rate sehr variieren. Achten Sie hier unbedingt darauf, dass Sie monatlich neben der Kreditrate noch genügend Spielraum für anderweitige Kosten (wie z.B. Betriebskosten, weitere Fixkosten, Kosten für Lebensmittel, etc.) haben. Auch Sparen sollte noch möglich sein.

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Checkliste: Nebenkosten beachten

Haben Sie auch nichts vergessen? Abschließend noch einmal ein kleiner Überblick der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und Hausbau sowie eine Zusammenfassung der perfekten Kostenplanung.

Kosten, die beim Immobilienkauf auf Sie zukommen können:

Maklerprovision: 3 %
Grunderwerbssteuer: 3,5 %
Grundbucheintragung: 1,2 %
Notar- bzw. Anwaltskosten: 2-3 %
Einrichtungskosten (Wie viel können Sie dafür einplanen?)
Laufende Kosten (Betriebskosten, Strom, TV, etc.)
Finanzierungskosten (monatliche Rate, Bearbeitungs- bzw. Vermittlungsgebühr) 

Kostenplanung beim Hausbau und Wohnungskauf

Ungefähre Kostenaufstellung (inkl. Kaufnebenkosten und Einrichtungskosten) erstellt
Sparmöglichkeiten berücksichtigt
Informationen über mögliche Förderungen eingeholt
Zukünftige Kosten bedacht 

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