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Bauträgervertrag und Bauträgervertragsgesetz

Wenn Sie eine erst zu errichtende Eigentumswohnung oder ein Haus von einem Bauträger kaufen möchten, unterliegt der Kaufvertrag den Vorgaben des österreichischen Bauträgervertragsgesetzes (BTVG). Das BTVG sieht dabei besondere Schutzbestimmungen für den im Regelfall wirtschaftlich schwächeren Käufer bzw. Konsumenten vor. Allerdings ist das BTVG auch für Unternehmer anzuwenden, soweit es nicht vertraglich ausgeschlossen wird. Weiter werden im BTVG Mindestvertragsinhalte geschaffen, den ein Bauträgervertrag zu beinhalten hat.

Der Bauträgervertrag

Gemäß Bauträgervertragsgesetz ist ein Bauträgervertrag jeder von einem Bauträger mit einem Kunden geschlossener Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum, Baurecht, Bestands- oder sonstigem Nutzungsrecht. Mietrecht oder Leasingrecht an einem zu errichtenden Gebäude oder an einer Wohnung. Der Bauträgervertrag bedarf der Schriftform und er muss zwingend bestimmte Informationen enthalten. Zudem sieht das Bauträgervertragsgesetz Rücktritts-, Sicherungs- und Rückforderungsansprüche vor.

Eine relevante Frage ist nun, ob sich das BTVG wirklich ausschließlich auf Neubauten bezieht? Die Antwort lautet, dass sich das Bauträgervertragsgesetz nicht ausschließlich auf Neubauten bezieht, sondern auch dann anzuwenden ist, wenn umfassende Renovierungen von Wohnungen oder Gebäuden vorliegen. Ein Beispiel dafür wären kernsanierte Gebäude.

Rücktrittsrecht des Käufers

Falls der Bauträger dem Käufer nicht innerhalb von 1 Woche vor Vertragsunterzeichnung bestimmte Informationen schriftlich mitgeteilt hat, so hat der Käufer ein Rücktrittsrecht. Diese Informationen betreffen unter anderem Kaufpreis, Fälligkeit der Zahlungen, Übergabetermin für die Wohnung, Art der Sicherung, Namen des Treuhänders, sowie zur Sicherung des Kaufpreises. Die Rücktrittsfrist beträgt 14 Tage und beginnt ab dem Tag, ab dem der Erwerber die erforderlichen Informationen erhält und über sein Rücktrittsrecht informiert wurde. Den Rücktritt kann der Käufer sowohl gegenüber dem Bauträger als auch dem Treuhänder erklären. Später als 6 Wochen nach der Vertragsunterzeichnung kann der Käufer hingegen nicht mehr zurücktreten!

Ratenzahlungen gemäß BTVG

Das BTVG sieht eine Zahlung nach Raten – abhängig von den Bauabschnitten – des Käufers vor.
Dabei wird die maximale Rate durch das Gesetz wie folgt beschränkt
:

  • Maximal 30 % bei Baubeginn (Eigentum)
  • Maximal 20 % bei Baubeginn (Baurecht) – vorausgesetzt es liegt eine Baubewilligung vor
  • Vom Restbetrag: Max. 40 % nach Fertigstellung von Rohbau + Dach
  • Max. 25 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
  • Max. 40 % nach Fertigstellung der Fenster + Verglasung
  • Max. 40 % nach Bezugsfertigstellung
  • Der Rest (3 %) nach Gesamtfertigstellung

Wesentlich ist der Fertigstellungsgrad der Hauptanlage. Für die Beurteilung des Fertigstellungsgrades kann vom Treuhänder ein Ziviltechniker, ein gerichtlich beeideter Sachverständiger oder eine Gebietskörperschaft beigezogen werden.

Bestellung eines Treuhänders

Soweit nicht eine schuldrechtliche Sicherung des Erwerbers erfolgt ist die Bestellung eines Treuhänders zwingend. Daher ist die Treuhandlösung in der Praxis auch häufig anzutreffen.

Der Treuhänder kann nur ein Rechtsanwalt oder ein Notar sein. Die Treuhänderbestellung hat mit Vertragsunterfertigung zu erfolgen. Der Treuhänder hat eine Belehrungspflicht und hat die jährliche oder laufende Rechnungslegung zu überwachen. Darüber hinaus hat er die pfandrechtlichen Sicherheiten auf Werthaltigkeit zu überwachen.

Sicherung von Vorauszahlungen und Haftrücklass

Der Bauträger ist verpflichtet, die vom Erwerber geleisteten Vorauszahlungen abzusichern. Dies kann entweder durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungsdeckung erfolgen. Alternativ kann auch eine grundbücherliche Sicherstellung erfolgen.

Damit der Bauträger etwaige Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche des Käufers begleichen kann, muss der Bauträger einen Haftrücklass in Höhe von 2% des Kaufpreises für 3 Jahre bilden. Alternativ kann durch den Bauträger eine Bankgarantie oder Versicherung vorgelegt werden.

 

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Disclaimer Dieser Artikel wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Dennoch kann der Autor für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen sowie aus deren Verwendung gegebenenfalls entstehenden Schäden keine Haftung übernehmen. Die Informationen sind unverbindlich und stellen die Meinung des Autors dar. Sie sind keinesfalls als Rechtsberatung im Einzelfall zu verstehen oder können eine solche ersetzen.

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