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Hausfinanzierung - Wie viel Kredit bekomme ich?

Datum: 05.06.2018 | Autor: Redaktion

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Viele Kunden stellen sich bei der Immobilienfinanzierung sehr häufig folgende Fragen:

Wie viel Kredit bekomme ich?
Kann ich mir die Hausfinanzierung überhaupt leisten?
Kann ich die etwas teurere Ausstattungsvariante nehmen, oder muss ich Einsparungen vornehmen?
 

Die Beantwortung dieser Fragen ist für den Laien in der Regel nur schwer möglich. Die meisten Kunden glauben, dass sie über diverse Kreditrechner im Internet die Antwort auf diese Frage bekommen. Das Problem: Der berechnete Kreditbetrag ist jedoch trotzdem nur bedingt richtig, da die jeweiligen Banken vollkommen unterschiedliche Bonitätsprüfungen vornehmen. Vergleicht man in weiterer Folge mehrere Bankangebote, dann können die Ergebnisse für die eigene Hausfinanzierung stark variieren.


Kredit und Hausfinanzierung: Wovon der Kreditbetrag abhängt

Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie wissen, worauf Banken besonderen Wert legen. Die Banken prüfen bei jeder Kreditanfrage für eine Hausfinanzierung zunächst die sogenannte Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit. 

Was ist die Kreditfähigkeit?

Kreditfähigkeit ist die Fähigkeit einer (natürlichen oder juristischen) Person, rechtswirksam Kreditverträge abschließen zu können. Grundsätzlich ist man in Österreich ab dem vollendeten 18. Lebensjahr voll geschäftsfähig und folglich in der Lage, einen Kredit aufzunehmen. Eine weitere Voraussetzung für die Kreditfähigkeit ist die geistige Verfassung.

Was versteht man unter Kreditwürdigkeit?

Unter Kreditwürdigkeit versteht man die Fähigkeit, einen Kredit auch zurückzahlen zu können. Die Kreditwürdigkeit definiert sich primär über ein Rating, mit dem Sie von der Bank eingestuft werden. Gerade bei den größeren Beträgen einer Hausfinanzierung entsteht auch ein höheres Risiko.

Rating

Das Rating ist im Finanzwesen die Einstufung der Bonität eines Kreditnehmers. Die Einstufung wird vom Kreditinstitut vorgenommen. Je besser die Bonitätsstufe, desto eher bekommen Sie einen Kredit.

Faktoren im Rating:
Persönliche Angaben
Wirtschaftliche Verhältnisse (Beruf, Einkommen, etc.)
Vermögenssituation
Schuldensituation

Mögliche Ausschlusskriterien:
zu geringes Einkommen
unregelmäßiges Einkommen
hohe variable Gehaltsbestandteile
befristetes Arbeitsverhältnis
wenig bis keine Eigenmittel
zu hohe bestehende Kredite bzw. Überschuldung
zu hohes oder zu junges Alter
Vermerke bei Kreditauskunfteien (KSV 1870, CRIF, Bisnode Austria) 

TIPP

Sie haben das Recht, einmal pro Jahr eine kostenlose Selbstauskunft beim Kreditschutzverband 1870 oder bei CRIF anzufordern. Hier sind sämtliche Bonitätseinträge aufgelistet. Die jeweiligen Banken prüfen in der Regel immer den KSV 1870, um sicherzustellen, dass der Kreditwerber seine bestehenden Kredite auch laufend und stetig zurückbezahlt. Genehmigte Neukredite werden ebenfalls in den KSV 1870 eingetragen.

In den nächsten Abschnitten werden wir auf die wesentlichen Punkte eingehen, die Sie bei einer Hausfinanzierung im Vorhinein schon beachten sollten.


Ratgeber: Hausfinanzierung richtig planen

Bevor zur Tat geschritten wird, lohnt es sich immer einen gut durchdachten Plan anzufertigen. Das gilt sowohl für den Bau eines Hauses als auch seiner Finanzierung und der Beantwortung der Frage „Wie viel Kredit bekomme ich?“

Empfehlung

Erstellen Sie einen sorgfältigen und realistischen Finanzierungsplan für Ihre Hausfinanzierung.

Inhalt eines Finanzierungsplanes

Der Finanzierungsplan setzt sich aus den gesamten Baukosten, Baunebenkosten, Kosten für Grundstückskauf inklusive Kaufnebenkosten, Kosten für die Erschließung sowie Einrichtung zusammen.

Von diesen Gesamtinvestitionskosten werden Ihre verfügbaren Eigenmittel, etwaige Fördermittel und eventuelle Eigenleistungen abgezogen. Der sich daraus ergebende Betrag ist die Finanzierungssumme (Auszahlungsbetrag). Dazu kommen noch die sogenannten Finanzierungsnebenkosten. Den Auszahlungsbetrag inkl. Kreditnebenkosten nennt man Gesamtkreditbetrag.

Nebenkosten bei der Hausfinanzierung

Die Finanzierungskosten werden vom Kreditbetrag bzw. Nettoauszahlungsbetrag berechnet. Dazu gehören:

  • Bearbeitungsgebühren bzw. die Vermittlungsprovision
  • Kosten für die Grundbuchseintragung der Hypothek
  • Beglaubigungskosten der Pfandurkunde
  • Grundbuchsgesuch
  • Bewertungskosten
  • Gebühren für die KSV-Abfragen 

TIPP

Wenn Sie Ihre Hausfinanzierung im Rahmen einer Wohnbauförderung abschließen, besteht die Möglichkeit einer Gebührenbefreiung der Grundbuchseintragungsgebühr der Hypothek. Diese beträgt in der Regel 1,2 bis 1,5% der Kreditsumme.

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten fallen bei jedem Kaufvorgang einer Immobilie in Österreich an. Denn im Rahmen einer Hausfinanzierung wird das Grundstück, auf dem dann das Haus steht oder errichtet wird, meist käuflich erworben.

Die Kaufnebenkosten betragen:

  • 3,5% Grunderwerbsteuer
  • 1,1% Eintragungsgebühr des Eigentumsrechtes
  • 3,6% Immobilienmaklergebühr (sofern die Immobilie von einem Makler vermittelt wird)
  • 2,4% Kaufvertragserrichtungskosten inkl. Übernahme der Treuhandschaft 

Ratgeber Beitrag

„Kaufnebenkosten“ jetzt lesen 

Ihre Haushaltsrechnung

Für Ihre Hausfinanzierung sollten Sie eine exakte und ehrliche Haushaltsrechnung zusammenstellen. Diese ist besonders wichtig für Ihren Kredit. Dabei werden Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben gegenübergestellt. Die Differenz heißt frei verfügbares Einkommen oder zumutbare Kreditrate.

Einkommen

Bei der Auflistung Ihres Einkommens sollten Sie darauf achten, dass Sie unregelmäßige Einkommensteile weglassen. Auch variable Gehaltsbestandteile wie freiwillige Bonifikationen, Kilometergelder, Überstunden oder sonstige unregelmäßige Zulagen sollten Sie nicht miteinbeziehen. Kalkulieren Sie zudem im Falle einer bevorstehenden Familienplanung nicht mit dem gesamten Gehalt beider Elternteile.

Beachten Sie aber unbedingt, dass oftmals Zusatzeinkünfte vorhanden sind. Beispiele für Zusatzeinkünfte können sein:

  • Zinsen aus Kapitalvermögen
  • Vermietungseinnahmen von bestehenden Immobilien
  • Vermietungseinnahmen von zukünftig vermieteten Immobilien
  • Familienbeihilfe sowie Unterhaltszahlungen
  • Familiäre Zuwendungen, sofern diese am Kontoauszug ersichtlich sind
  • sonstige Einnahmen 

TIPP: Hausfinanzierung durch Mieteinnahmen

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden von den meisten Banken bei der Berechnung der Hausfinanzierung nur zu 75 bis 80% der Nettokaltmiete herangezogen. Manche Banken berücksichtigen Mieteinnahmen nur, sofern diese bereits bestehen. Dafür benötigen Banken Nachweise in Form eines aufrechten und unterfertigten Mietvertrages sowie einer Kontoinformation.

Ausgaben

Bei den Ausgaben empfehlen wir Ihnen, eine genaue Aufstellung sämtlicher Ausgabenpositionen zu machen. Nehmen Sie sich dabei Ihren Monatskontoauszug zur Hand und erfassen Sie sämtliche Positionen. Noch besser wäre der Gehaltskontoauszug der letzten 3 Monate, um keine Ausgaben zu vergessen.

Wenn Sie jährliche Kosten haben, sollten Sie darauf achten, dass Sie diese auf jeden Fall miteinkalkulieren. Versicherungen oder auch Heizölfüllungen werden meist jährlich bezahlt. Teilen Sie diese Kosten auf 12 Monate auf und beziehen Sie sie in Ihre Auflistung mit ein.

Lebenshaltungskosten

Was versteht man unter Lebenshaltungskosten? In welchem Zusammenhang stehen Ihre Lebenshaltungskosten mit Ihrer Hausfinanzierung?

Zu den Lebenshaltungskosten zählen vor allem Ausgaben für Essen und Bekleidung sowie für Hobbys, Ausflüge und diverse Freizeitaktivitäten. Gerade bei dieser Ausgabenposition sollten Sie besonders ehrlich und realistisch sein.

Manche Banken verlangen bei einer Hausfinanzierung die letzten 3 Gehaltskontoauszüge, um die Kundenangaben zu plausibilisieren. Oft differieren die Angaben des Kunden und die Angaben am Kontoauszug wesentlich, was mitunter zu negativen Kreditentscheidungen führen kann. Dieser Kostenblock wird auch als variabler Kostenblock definiert.

Um Ihre variablen Kosten besser einschätzen zu können, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

  • Wie oft esse ich auswärts?
  • Welche Kosten für Freizeitbeschäftigungen gebe ich regelmäßig aus? Welche kann ich davon dauerhaft reduzieren?
  • Welche Ausgaben definiere ich als absolut notwendig und welche nicht? 

In Bezug auf den Haushaltsplan der Kreditnehmer rechnen die meisten Banken mit deren eigenen Richtwerten und lassen die Angaben der Kunden oft außen vor. Meist sind die Richtwerte der Banken für Ausgaben höher als jene der Kunden. Die Folge ist dann eine negative Haushaltsrechnung, was zu einer Ablehnung der Hausfinanzierung führen kann.

Seien Sie der Bank einen Schritt voraus und erstellen Sie Ihren Haushaltsplan schon vorher entsprechend der oben angeführten Tipps.

Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Finanzierung sicher aufstellen. Die richtige Zusammensetzung der Hausfinanzierung besteht aus:

Eigenmitteln
Krediten
Fördermitteln

Eigenkapital bei Hausfinanzierung und Kredit

Bei Immobilienfinanzierungen spielen Ihre verfügbaren Eigenmittel eine wichtige Rolle. Wir empfehlen Ihnen, mindestens 20 Prozent Eigenmittel in die Hausfinanzierung einzubringen. Mehr Eigenmittel reduzieren einerseits die Kreditsumme und Finanzierungsnebenkosten, andererseits aber auch die monatlichen Belastungen bzw. Kreditratenzahlungen. Je höher die Eigenmittel, desto eher wird der Kredit gewährt und desto bessere Konditionen bekommen Sie.

Hausfinanzierung in Österreich: Mögliche Fördermittel

Die jeweiligen Bundesländer in Österreich fördern zahlreiche Bauvorhaben, bei denen privater, dauerhafter Wohnraum geschaffen wird. Diese Fördermittel sind meistens günstiger verzinst als Bankkredite und bilden somit eine perfekte Ergänzung. Die Förderungen hängen primär von der Höhe Ihres Einkommens, Ihrer Eigentumsverhältnisse, Ihrer Familiensituation, der Wohnraumgröße sowie dem Förderzweck ab.

Unsere Wohnbau-Finanz-Experten vor Ort beraten Sie gerne auch in sämtlichen Förderfragen.


Leistbarkeit: Tipps zur Hausfinanzierung durch Kredit

Um die Frage „Wie viel Kredit bekomme ich?“ beantworten zu können, muss sie in drei Teilfragen aufgeschlüsselt werden, die Sie sich auch einzeln stellen können.

1. Wie hoch ist meine Wunschrate?

Sie sollten sich im Zuge der Kreditaufnahme die Frage stellen, wie hoch Ihre Wunschrate sein sollte. Manche Kunden sprechen auch von einer Wohlfühlrate. Diese wird häufig mit der bisher zu zahlenden Miete in Relation gesetzt. Die meisten Kreditwerber akzeptieren bei einer Immobilienfinanzierung eine, von der Miete ausgehende, ca. 20 % höhere Kreditrate. Da die Mieten in Österreich mittlerweile sehr hoch sind, haben Sie damit bereits eine gute Ausgangssituation.

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2. Wie hoch darf meine Maximalrate sein?

Wo liegen meine maximale Schmerzgrenze bzw. meine Maximalkreditrate? Diese Fragestellung ist für Sie besonders wichtig, um das richtige Finanzierungsmodell zu finden.

Finanzierungsmodell

Unter dem richtigen Finanzierungsmodell verstehen wir entweder eine variable oder eine fix verzinste Finanzierung. Ein variabler Kredit hat ein höheres Risiko, da bei steigenden Zinsen auch Ihre Ratenverpflichtungen steigen. Ein Fixzinskredit könnte hier für Sie das Risiko reduzieren und für eine gute Kalkulierbarkeit sorgen. Dabei sprechen wir von Fixzinslaufzeiten von bis zu 30 Jahren.

3. Wie viel Eigenkapital kann ich in einem Jahr ansparen?

Diese Frage ist deshalb besonders wichtig, da Sie mit der Höhe der jährlich angesparten Mittel laufende Sondertilgungen durchführen können. Diese außerplanmäßigen Sonderzahlungen, zusätzlich zu den laufenden Ratenverpflichtungen Ihrer Hausfinanzierung, bringen gleich mehrere Vorteile:

  • Reduzierung der Laufzeit
  • Reduzierung der Monatsrate
  • Reduzierung des Risikos nach der Fixzinszeit
  • Aufbau von eisernen Reserven 
Reduzierung der Laufzeit

Sie können in der Regel wählen, ob Sie nach erfolgter Sondertilgung die Laufzeit bei gleichbleibender Kreditrate reduzieren wollen. Dies verbessert die Gesamtbelastung und wird bei guten Einkommensverhältnissen gerne von Kunden gewünscht, da eine frühere Kredittilgung oberstes Ziel ist. 

Reduzierung der Monatsrate

Wenn Sie nach erfolgter Sondertilgung lieber die Monatsrate reduzieren wollen, dann ist das die zweite Option. Diese Variante werden Sie dann wählen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Sondertilgung über ein geringeres monatliches Einkommen verfügen oder eine monatliche Entlastung Ihrer Gesamtausgaben wünschen.

Reduzierung des Risikos nach der Fixzinszeit

Wenn Sie für Ihre Hausfinanzierung eine Fixzinsbindung vereinbart haben, dann müssen Sie wissen, dass nach Ablauf der Fixzinsperiode der Kredit in eine variable Verzinsung übergeht.

Nachdem Sie nicht wissen können, wie hoch die Zinsen in 10, 15 oder 20 Jahren sind, raten wir auch bei Fixzinskrediten Sondertilgungen einzuplanen. Je mehr Sie zusätzlich tilgen können, desto geringer ist Ihr Risiko, dann in der variablen Zinsphase von überhöhten Zinsen überrascht zu werden.

TIPP

Sie sollten den offenen Saldo nach Ablauf der Fixzinszeit mit höheren Zinsen auf die Restlaufzeit Ihres Kredites simulieren, um ein Gefühl zu bekommen, ob Sie diese Raten in der Zukunft auch zahlen können oder nicht.

Aufbau von eisernen Reserven

Neben der laufenden Schuldentilgung durch die monatlichen Kreditratenzahlungen raten wir Ihnen, eine sogenannte eiserne Reserve aufzubauen. Diese hilft Ihnen bei unliebsamen Überraschungen wie Reparaturen am Haus, einem Autokauf, bei gesundheitlichen Problemen oder auch beruflichen Veränderungen.


Zusatzsicherheiten für die eigene Hausfinanzierung

Die Banken unterscheiden sehr häufig zwischen Zusatzbesicherungen in Form von weiteren Immobilien sowie Zusatzsicherheiten in Form von Wertpapieren bzw. Rückkaufswerten von Lebensversicherungen. Der Unterschied liegt darin, dass Wertpapiere und Rückkaufswerte von Lebensversicherungen relativ rasch zu Geld gemacht werden können, während Immobilien zeitlich nicht sofort veräußerbar sind. Mitkreditnehmer verbessern nur die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers und nicht die Sicherheiten für die Finanzierung.

Sicherheiten im Überblick:

  • Ersatzliegenschaften
  • Wertpapierdepots
  • Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
  • Mitkreditnehmer 

Versicherungen

Im Zusammenhang mit Ihrer Hausfinanzierung sollten Sie in jedem Fall eine Risikoablebensversicherung abschließen. Diese sollte in der Regel in Höhe der Kreditsumme auf beide Kreditnehmer abgeschlossen werden. Der Haupteinkommensträger ist dabei stärker zu gewichten als derjenige Kreditnehmer mit dem geringeren Einkommen.

Der Hauptzweck dieser Risikoversicherung ist die Absicherung gegen das Worst Case-Risiko eines Todesfalls eines Kreditnehmers während der Kreditlaufzeit. Diese Produkte enthalten keinen Ansparteil, sind dafür jedoch auch sehr günstig.

Die Immobilie selbst ist ebenfalls zu versichern. Dabei geht es in erster Linie um die Eigenheimversicherung bzw. Haushaltsversicherung.

Recht

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Hausfinanzierung mit Kredit: Wie viel bekomme ich?

Eigentlich sollte die Frage nicht lauten, wie viel Kredit Sie bekommen, sondern wie viel Kredit Sie sich persönlich leisten wollen. Wichtig ist nämlich, dass Sie sich nicht überfordern und einen zu schweren Rucksack umhängen. Sie sollten immer darauf achten, dass Ihr aktueller Lebensstandard durch eine Hausfinanzierung nicht beeinträchtigt wird. Sie sollten trotz einer Immobilienfinanzierung ruhig schlafen können.

Zusammengefasst kann gesagt werden, dass das monatliche Einkommen und die Höhe der Überdeckung in der Haushaltsrechnung die wichtigsten Faktoren für eine positive Kreditvergabe sind. Unsere diversen Kreditrechner helfen Ihnen abzuklären, wie viel Kredit Sie bekommen können.

Aufgrund der Komplexität von Hausfinanzierungen können Kreditrechner ein persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzen.

Wir stehen Ihnen daher jederzeit gerne zur Verfügung, um die Frage „Wie viel Kredit bekomme ich?“ sowie alle weiteren Fragen zu Ihrer Hausfinanzierung unabhängig und professionell zu beantworten