Bauwirtschaft Österreich 2024: Trends und Prognosen

Autor: Hagen Luckert
aktualisiert am 07. Dezember 2023

Die Bauwirtschaft in Österreich erlebt 2023 das Ende einer goldenen Zeit, in der sich Bauunternehmen kaum vor Aufträgen retten konnten. Diese Situation hat sich in den letzten Monaten stark verändert. Dieser Beitrag fasst wesentliche Themen der Bauwirtschaft 2023 zusammen und gibt zudem einen Blick in die Zukunft.

Aktuelle Entwicklungen der Bauwirtschaft in Österreich

In den vergangenen 6 bis 18 Monaten beeinflussten völlig unterschiedliche Aspekte die österreichische Bauwirtschaft stark. Die nachstehende Übersicht zur Bauwirtschaft in Österreich 2023 zeigt, wie verschieden und voneinander unabhängig Einflussfaktoren sind, die jedoch kombiniert zu Turbulenzen in der Branche führen.

Wohnbaufinanzierung: Gestiegene Zinsen bremsen Baubranche

Die Zinsen für einen Wohnbaukredit sind deutlich gestiegen. Hintergrund ist die Entwicklung des EZB-Leitzinses. Dadurch sind Kredite für Privatpersonen, die ein Eigenheim errichten wollen, deutlich schwieriger leistbar geworden. Sie bleiben daher vermehrt in Mietobjekten, wodurch der Baubranche Aufträge entgehen.

Kreditvergaberichtlinie: Weniger Kredite, weniger Wohnbau

Durch die verschärften Regeln für die Vergabe von Krediten (KIM-Verordnung: 20 Prozent Eigenmittel für Wohnkredite, maximal 40 Prozent des Einkommens für die Tilgung, etc.) können viele Personen, die gewillt sind, ein Eigenheim zu errichten, schlichtweg keinen Kredit mehr bekommen. Auch dadurch wurden weniger Bauaufträge vergeben und die Anzahl der Baugenehmigungen in Österreich ist rückläufig.

Baustopps durch private Bauträger

Auch Investoren üben sich derzeit in Zurückhaltung und so haben verschiedene Wohnbaugesellschaften erklärt, vorerst keine neuen Projekte beginnen zu wollen. Diese wurden verschoben, in der Hoffnung, die Kosten für Rohstoffe und somit den Bau insgesamt, würden wieder sinken.

Wohnbaugenossenschaften bauen weniger

Die hohen Baukosten haben auch zu einem Rückgang der Bauaktivität durch gemeinnützige Genossenschaften geführt. Das Land Niederösterreich hat beispielsweise im Jahr 2023 kein einziges Neubauprojekt einer Genossenschaft gefördert. Die höheren Finanzierungskosten werden an die Mieter weitergegeben, wodurch die laufenden Kosten in Genossenschaftswohnungen deutlich anstiegen.

Rohstoffkosten sorgen für schwierige Planbarkeit

Manche Rohstoffe, die in der Bauwirtschaft unerlässlich sind, werden intensiv an der Börse gehandelt. Die Kosten für Holz beispielsweise schwanken sehr stark. Ebenso gibt es z.B. durch EU-Sanktionen gegen Russland teils Lieferschwierigkeiten, etwa bei sibirischer Lärche. Auch Zement produzieren österreichische Unternehmen in Russland.

Inflation senkt Kaufkraft – weniger Käufe und Sanierungen

Durch die allgemeine Inflation sinkt die Kaufkraft der Bevölkerung. Die Baubranche in Österreich 2023 ist auch deshalb rückläufig, weil schlichtweg weniger Kapital zur Verfügung steht, um Gebäude zu sanieren, auszubauen oder überhaupt ein Haus neu zu bauen.

Immobilien-Renditen weniger attraktiv

Bisher wurden zahlreiche Anlegerwohnungen verkauft, doch die Baubranche in Österreich spürt 2023 auch hier einen deutlichen Rückgang. Die Finanzierungen sind teurer geworden, die Immobilienpreise in Österreich jedoch kaum gesunken. Dadurch verringert sich die Miet-Rendite für Investoren, weshalb die Nachfrage für Anlegerwohnungen geringer ausfällt.

Welche Faktoren beeinflussen die Bauwirtschaft 2023 und 2024?

In diesem Abschnitt finden Sie die wichtigsten Faktoren, die derzeit und vermutlich im Jahr 2024 die Bauwirtschaft in Österreich beeinflussen werden.

Hohe Zinsen – Auswirkungen an mehreren Fronten

Seit dem Sommer 2022 hat die EZB den Leitzinssatz in 10 Schritten erhöht (Stand: 28.11.2023). Immobilienfinanzierungen sind daher deutlich teurer geworden, aber noch ist nicht eindeutig absehbar, wie sich die Situation im Jahr 2024 entwickeln wird. Sofern die Zinsen wieder sinken, wird die Nachfrage, sowohl von Eigennutzern als auch Investoren, wieder steigen. Steigen die Zinsen, beispielsweiser aufgrund weiterer globaler Ereignisse weiter, würde hingegen die Nachfrage am Immobilienmarkt weiter zurückgehen und es zwangsläufig zu sinkenden Kaufpreisen kommen. Viele Experten glauben derzeit, da die Inflationsraten bereits spürbar sinken, dass auch das Zinsniveau mittelfristig wieder etwas reduziert werden kann.

Lohnabschlüsse: Hohe Personalkosten verteuern das Bauen

Die Kosten für Handwerker waren schon bisher sehr hoch, doch wenn es inflationsbedingt zu deutlichen Lohnerhöhungen kommt, sinken somit die Chancen, dass die Baukosten geringer ausfallen als bisher. Denn die gesamte Bauwirtschaft ist sehr personalintensiv und höhere Löhne und Gehälter müssen de facto an Endkunden weitergegeben werden, damit die gestiegenen Einkommen der Mitarbeiter für die Bauunternehmen finanzierbar sind. Zudem würden hohe Lohnabschlüsse den Verlauf der Inflation eher wieder nach oben treiben. Die Hoffnung für 2024: Sollten die Löhne weiter ansteigen wäre zu hoffen, dass zumindest Rohstoffpreise etwas sinken, sodass diese beiden Faktoren einander wechselseitig ein wenig kompensieren.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Der Gesetzgeber könnte im Jahr 2024 auf verschiedene Arten die Baubranche beeinflussen. Einerseits könnten die Vorgaben für die Kreditvergabe entschärft werden. Dann wäre es wieder mehr Menschen möglich, eine Finanzierung zu bekommen, um ein Haus zu bauen oder zu kaufen, und die Nachfrage in der Baubranche steigt an. Andererseits könnten auch Fördermittel erhöht werden, etwa die Wohnbauförderung . Selbst die Erweiterung jenes Personenkreises, der die Förderung beantragen kann, würde sich bereits bemerkbar machen.

Inflation und makroökonomisches Umfeld

Wie sich die Wirtschaft generell und die Inflation entwickeln werden, ist jedenfalls im Jahr 2024 auch in der Bauwirtschaft zu spüren. Neben der Inflationsrate wird die Arbeitslosigkeit ein relevanter Faktor, wenn es darum geht, wie viele Menschen sich Sanierungen, Umbauten, einen Zubau, eine Hausaufstockung und Neubauten leisten können. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Österreichs ist für die Bauwirtschaft 2024 somit zwar von indirekter, aber sehr großer Bedeutung.

Welche Potenziale tun sich für die Bauwirtschaft auf?

Wo Schatten ist, da gibt es auch Licht und dies trifft auch auf die heimische Bauwirtschaft zu. Denn so schwierig es derzeit für manche Unternehmen ist, so tun sich doch auch neue Gelegenheiten auf, um Märkte zu erschließen und neue Kundengruppen zu gewinnen. Folgende Beispiele zeigen, welche neuen Potenziale die Bauwirtschaft derzeit nutzen kann:

  • Erweiterung von Bestandsgebäuden: Umbauten, Zubauten und der Ausbau von Dachböden sind spannende Möglichkeiten, um neuen Wohnraum zu schaffen, ohne neue Flächen zu versiegeln. Oft werden Elternhäuser ausgebaut, damit der Kauf eines Grundstücks entfällt. Es gibt bereits Unternehmen, die gezielt ihren Tätigkeitsschwerpunkt in diese Bereiche verlagern.
  • Sanierung von Bestandsgebäuden: Thermische Sanierungen werden besonders wichtig, denn so können alte Gebäude wieder in Schuss gebracht werden. Für viele ist das eine Alternative zum teuren Neubau eines Einfamilienhauses.
  • Kompaktes, preiswertes Bauen: Auch mit begrenztem Budget kann hochwertiger Wohnraum geschaffen werden. Das zeigt beispielsweise das Familienunternehmen Genböck, das seit Generationen High-End-Fertighäuser errichtet und nun auch kompakte, vorgefertigte Häuser („Microhome by Genböck“) mit bis zu 60 m² Wohnfläche fertigt. Dieses Segment wird wohl auch im Jahr 2024 weiterhin wachsen, sowohl für junge Häuselbauer als auch für ältere Menschen, die z.B. vor der Pension aus einem großen Haus in einen kompakten, barrierefreies Bungalow umziehen möchten.

Prognosen für die Bauwirtschaft 2024 und 2025

Manche Einflussfaktoren, beispielsweise geopolitische Entwicklungen inklusive damit einhergehender Sanktionen, lassen sich kaum vorhersagen. Doch auf Basis vergangener Erfahrungen lässt sich zumindest vermuten, wie sich die verschiedenen Segmente der Bauwirtschaft in Österreich weiterentwickeln werden.

 

Wohnungsbau

Im Jahr 2023 werden in Wien noch sehr viele Wohnungen fertiggestellt, 2024 und 2025 ist jedoch mit einer massiven Verknappung zu rechnen. Es werden viel weniger Projekte fertiggestellt und auch die Baugenehmigungen deuten explizit darauf hin, dass wenig neuer Wohnraum geschaffen wird. Naheliegend ist, dass die Immobilienpreise dadurch wieder steigen könnten – zumindest, wenn die Kreditzinsen stagnieren oder sogar etwas zurückgehen, dadurch die Nachfrage nach Wohnraum steigt und gleichzeitig weniger Objekte auf den Markt kommen.

Wie es im Segment der Einfamilienhäuser weitergeht, hängt primär vom Zinsniveau und der Bereitschaft der Banken zu Kreditvergabe ab. Zumindest 2024 wird sich wohl der Trend zur Aufwertung bestehender Flächen (thermische Sanierung, Dachgeschoßausbau, etc.) fortsetzen. Die Baubranche ist hier gefordert, leistbare Lösungen für Baufamilien anzubieten, etwa durch innovative Konzepte wie kompakt geplante Häuser.

Generell darf die Bauwirtschaft somit hoffnungsvoll sein, mittelfristig wieder gut gefüllte Auftragsbücher zu erlangen, sofern der Leitzinssatz wieder etwas sinkt.

Nichtwohnungsbau

Der sogenannte „Nichtwohnungsbau“ umfasst öffentliche Gebäude und Betriebsgebäude. Nachdem die Anzahl der Baugenehmigungen für solche Objekte leicht, aber recht stetig angestiegen war, gab es im Jahr 2022 in Österreich laut Statista bereits einen starken Rückgang.

Es ist davon auszugehen, dass gerade Unternehmen, die nicht unbedingt ein neues Gebäude errichten lassen müssen, diese Investition derzeit tendenziell verschieben. Auch hier wirken sich die hohen Zinsen aus und die unsichere gesamtwirtschaftliche Lage (hohe Inflation, Arbeitskräftemangel) trägt das Ihre dazu bei.

Eine Chance für die Bauwirtschaft: Öffentliche Investitionen konnten die Branche schon in der Vergangenheit immer wieder stärken. So könnte es auch 2024 und 2025 mehr staatliche Bauaufträge geben, um die Bauwirtschaft zu unterstützen. Beispiele dafür sind etwa Kindergärten, die neu errichtet werden.

Tiefbau

Im Tiefbau ist die Situation ähnlich wie im Nichtwohnungsbau, denn gerade hier sind staatliche Aufträge besonders wichtig. Dabei ist nicht ausschließlich an den sehr bedeutenden Straßenbau zu denken, sondern etwa auch an Baumaßnahmen zur Verlegung von Glasfaser-Kabeln. In diesem Segment gibt es zudem bereits jetzt Förderungen, die Gemeinden nutzen können, um beispielsweise neue Radwege zu bauen.

Dieses Beispiel zeigt, wie Bund, Länder und Gemeinden neue Infrastruktur schaffen und dadurch die Bauwirtschaft unterstützen. Wie in diesem Segment die Zukunft aussieht, ist schwer vorherzusagen, denn wenn es zu einem höheren Budget-Defizit in Österreich kommt, könnten derartige Ausgaben zurückgefahren werden. Umgekehrt sind Investitionen in die Infrastruktur teils unvermeidbar, etwa beim Straßen- und Bahnnetz oder auch bei der Kanalisation, womit im Tiefbau immer Aufträge vorhanden sein werden – unsicher bleibt jedoch, ob sich die Politik eher für eine Investitionsoffensive, auch zur Stärkung des Arbeitsmarktes und der Bauwirtschaft, entscheidet oder eher die Ausgaben reduziert werden, um das Budgetdefizit zu verringern. Besonders interessant: Im Gegensatz zum Hochbau, kann der Tiefbau auch im Jahr 2023 laut aktueller Konjunkturprognose (WIFO) ein Umsatzzuwachs verzeichnen.

Besonders interessant: Im Gegensatz zum Hochbau, kann der Tiefbau auch im Jahr 2023 laut aktueller Konjunkturprognose (WIFO) ein Umsatzzuwachs verzeichnen.

Zahlen und Fakten: Bauwirtschaft 2023 im Überblick

Laut dem Wirtschaftsforschungsinstitut (WIFO), wird der Wohnungsbau im Jahr 2023 und 2024 in Österreich rückläufig ausfallen, aber 2025 wieder ins Plus drehen. Dem Tiefbau wird ein umgekehrter Ablauf vorhergesagt. In der gesamten Bauwirtschaft sind im Jahr 2023 fast 300.000 Personen beschäftigt – das unterstreicht die enorme Bedeutung der Branche für den Arbeitsmarkt.

Bauwirtschaft in Österreich kämpft 2023 mit Auftragsrückgang

Die Bauwirtschaft in Österreich hat es im Jahr 2023 nicht einfach, wenngleich die Branche in den Vorjahren massiv profitiert hatte. Für die rückläufige Auftragslage gibt es unterschiedlichste Gründe, von der strengeren Kreditvergabe-Richtlinie bis hin zur generellen Finanzkraft der Bevölkerung, die durch die allgemein hohe Inflation beeinträchtigt ist. Lichtblicke sind thermische Sanierungen, Um- und Ausbauten von Gebäuden und die Tatsache, dass mittelfristig der Bedarf an Wohnraum weiter ansteigen wird. Es muss also jedenfalls wieder deutlich mehr gebaut werden, damit Wohnraum nicht zum noch knapperen Gut wird und spätestens, wenn das Zinsniveau wieder sinkt, wird es auch in der Baubranche in Österreich wieder entsprechende Umsatzsteigerungen geben.

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