Oft erfolgt der Verkauf einer Immobilie aus bestimmten Gründen, beispielsweise wegen Erwerb einer anderen bzw. neuen Immobilie, aus Altersgründen oder auch nach einer Scheidung. Es kann natürlich auch vorkommen, dass Sie nach einer Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie verkaufen wollen. Egal, aus welchem der genannten Gründe Sie verkaufen wollen, die Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf sollten Sie auf alle Fälle im Blick haben und nicht unterschätzen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, worauf Sie bei der Veräußerung der Immobilie unbedingt achten sollten.
Kalkulieren Sie immer die Kosten und Steuern des Immobilienverkaufs und entscheiden Sie auf dann, ob Sie verkaufen oder lieber vermieten wollen.
Als Nächstes gilt es zu klären, ob die Abwicklung mit oder ohne Makler erfolgen soll.
Ein Schätzungsgutachten unterstützt bei der Preisfindung.
Organisieren Sie den Verkauf selbst, dann sollten Sie ein gutes Exposé erstellen und die Inserate vor allem Online ansprechend gestalten.
Es gibt zudem zahlreiche Aspekte, die Sie bei der Übergabe der Immobilie berücksichtigen sollten.
Immobilie richtig verkaufen: Privat oder mit Makler?
Während der Privatverkauf Kosten sparen kann, kann die Expertise eines Maklers den entscheidenden Unterschied bei Verkaufspreis und Rechtssicherheit machen. Denn ein Makler führt nicht nur die Besichtigungen von Wohnungen durch, sondern unterstützt als ausgebildeter Immobilienexperte die Kaufabwicklung. Das bedeutet, dass er zwischen Verkäufer und Käufer vermittelt, sich in der Regel bestens in der Vertragsgestaltung auskennt und beim Wohnungsverkauf Informationen mitberücksichtigt wie zum Beispiel Instandhaltungsrücklagen oder weitere Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.
Ein Immobilienmakler ist eine wertvolle Vertrauensperson, die eine Vorselektion potenzieller Käufer vornimmt. Sie spart Zeit, insbesondere für Verkäufer oder Käufer die weit entfernt von der zu verkaufenden Immobilie wohnen. Die Dienstleistung wird meist mit 3,6 % des Verkaufspreises in Form einer Maklerprovision vergütet (USt inkludiert). Bei Objekten mit einem Verkaufspreis unter 48.448,51 Euro kann der Prozentsatz bei bis zu maximal 4,8 % (4 % zzgl. USt) liegen.
Wer hingegen gut verhandeln kann sowie ausreichend Zeit hat, kann versuchen die Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Allerdings tragen Sie beim Privatverkauf Kosten für Vermarktung und Inserate selbst und müssen den Zeitaufwand für Besichtigungen und Anfragen alleine bewältigen. Zudem verzichten Sie auf die Interessenten-Datenbank eines Maklers, die entsprechende Kaufinteressenten enthält und zu einem schnellen Abschluss führen kann.
Ein Makler kann Ihnen beim Immobilienverkauf viel Arbeit ersparen.
Das private Verkaufen einer Immobilie fordert Ressourcen wie ein Teilzeitjob. Ob sich dieser Einsatz im Vergleich zur professionellen Maklerleistung rechnet, hängt von Ihrer Situation und Geschick ab. Die folgende Übersicht soll Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen:
Kriterium
Verkauf als Privatperson
Verkauf mit Immobilienmakler
Finanzieller Ertrag
Keine Maklerprovision (i.d.R. 3,6 % Ersparnis), Tatsächlicher Ertrag abhängig von Verhandlungsgeschick und verfügbarer Zeit
Oft höherer Verkaufspreis durch professionelle Verhandlung und Marktwertanalyse, was Provisionskosten kompensieren kann
Zeitaufwand
Hohe Belastung durch Inserate, Telefonate und Termine
Komplette Abwicklung wird übernommen; enorme Zeitersparnis für den Verkäufer
Käufer-Reichweite
Oft nur über öffentliche Portale, häufig „Besichtigungstouristen“
Portale und Zugriff auf Interessenten-Datenbanken mit Bonitätsprüfung
Recht & Expertise
Haftung bei Fehlern in Objektdaten oder im Kaufvertrag
Fundierte Aufbereitung (Instandhaltungsrücklagen, Immobilienexposé, etc.) und rechtssichere Abwicklung
Immobile verkaufen: Diese Steuer fällt an
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, fallen entsprechende Nebenkosten für den Makler und Notar/ Treuhänder an. Vom einem möglichen erzielten Wertzuwachs fällt zudem eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des (berichtigten) Erlöses an. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich wie folgt:
Immobilienertragsteuer (Immo-EST), die beim Verkaufen der Immobilie anfällt: Differenz zwischen Verkaufserlös und Kaufpreis + lukrierte Abschreibungen (im Falle von Anlegerwohnungen) + erhaltene Subventionen (z. B. bei Sanierungen) = Bemessungsgrundlage, davon 30 % = Immo-EST-Belastung
Beispiel Immobilienertragsteuer:
Sie leben in Wien und haben vor drei Jahren eine Wohnung in Vorarlberg geerbt, welche Sie zunächst als Ferienimmobilie nutzten, aber ansonsten leer stehen lassen. Sie haben einen Makler beauftragt, welcher die Wohnung jetzt um 300.000 Euro für Sie verkaufen soll. Seine Provision ist nicht abzugsfähig. Da Sie die Wohnung vererbt bekommen und keinen Kaufpreis entrichtet haben, fallen 90.000 Euro Immobilienertragsteuer an (sofern der Erblasser die Immobilie nach dem 31. März 2002 erworben hat).
Haben Sie hingegen 2017 um 200.000 Euro eine Anlegerwohnung erworben und dafür auf 70 % Hausanteil gerechnet, pro Jahr 2.100 Euro an Abschreibung aktiviert, dann müssen Sie beim Verkauf Ende 2024 auf einen Verkaufspreis von 280.000 Euro noch 14.700 Euro (7 X 2.100 Euro) aufschlagen. Somit erhöht sich beim Verkauf die Bemessungsgrundlage von 80.000 auf 94.700 Euro. Davon 30 % wären 28.410 Euro an Immobilienertragsteuer.
Den Ablauf des Verkaufs einer Liegenschaft sollten Sie genau planen. Mithilfe von wenigen Ratschlägen, die es zu beachten gilt, sollten Sie Ihren Verkaufserfolg deutlich verbessern können:
Die richtige Präsentation
Im Falle eines Inserates sollten Sie zusätzlich ein Exposé erstellen, mit den wichtigsten Fakten wie Größe, Schnitt, Heizung, Lage der Immobilie und Energiewert sowie einigen Bildern von den einzelnen Räumen. Diese Fakten und Bilder verarbeiten Sie auch in (Online-)Inseraten. Die Zeitung am Wochenende kann hilfreich sein, doch Online-Inserate haben in der heutigen Zeit in der Regel eine deutlich höhere Reichweite.
Es gibt dabei auch kleinere Portale, in denen Sie gratis inserieren können. Organisiert werden diese beispielsweise von Regionalzeitungen oder Universitäten (Hochschülerschaften). Bei der persönlichen Besichtigung sollte das Haus oder die Wohnung in sauberem Zustand sein und gut riechen. Interessenten sollten Sie einen Ausdruck Ihres Exposés mitgeben. Diese Arbeit kann der Immobilienmakler für Sie übernehmen, sofern Sie diesen beauftragen.
Wollen Sie die richtigen Käufer finden, sollten Ihre Immobilie überzeugend präsentiert werden. Achten Sie auf:
Ein vollständiges Exposé mit allen wichtigen Daten (Wohnfläche, Zustand, Energiekennzahl etc.)
Hochwertige Fotos für mehr Aufmerksamkeit und Vertrauen
Eine klare Beschreibung mit Lagevorteilen und Besonderheiten
Bereitstellung relevanter Unterlagen wie Energieausweis oder Grundriss
Preisgestaltung
Das Wichtigste beim Verkauf einer Immobilie ist die Festsetzung des Preises, der auch einen Bezug zur Realität, sprich dem Verkehrswert der Immobilie haben sollte. Deshalb kann es ratsam sein, vor der Preisfestsetzung das Schätzgutachten eines ortskundigen und beeideten Sachverständigen einzubinden, welcher auch auf spezifische Details achtet. Der ausgeschriebene Preis sollte von diesem Wert weder zu stark nach oben als auch nach unten abweichen.
Letztendlich ist es aber immer eine Frage von Angebot und Nachfrage. Eine sehr gute Einschätzung über erzielbare Preise haben Immobilienmakler, da diese die regionalen Gegebenheiten bestens kennen und Zugriff auf Datenbanken haben, welche Immobilientransaktionen mit dem tatsächliche Verkaufspreis enthalten. Ein marktgerechter Preis ist essenziell, um seriöse Anfragen zu erhalten. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten unterstützen Sie ebenfalls gerne bei der realistischen Preisfindung.
Wie haben sich die Immobilienpreise für Wohnungen seit 2000 entwickelt?
Warum dies auch Einfluss auf meine Immobilienfinanzierung hat.
Der erfolgreiche Verkauf einer Immobilie beginnt mit einer klaren Strategie, um den richtigen Käufer zu finden. Je exakter Sie die Zielgruppe definieren und Interessenten ansprechen, desto schneller und reibungsloser verläuft der Verkaufsprozess – häufig auch zu einem besseren Preis.
Viele Immobilien bleiben länger am Markt, weil sie nicht ausreichend sichtbar sind. Besonders beim privaten Verkauf einer Immobilie, d.h. soll die Immobilie ohne Makler verkauft werden, wird der Aufwand für eine durchdachte Verkaufsstrategie oft unterschätzt. Um Ihre Immobilie für Käufer aus der Masse hervorzuheben, sollten Sie mit einem realistischen Preis starten und auf folgendes achten:
Zielgruppen-Analyse: Überlegen Sie vorab, wer in Ihr Objekt einzieht. Ist es die junge Familie, die Wert auf einen Garten legt, oder der Kapitalanleger, der auf die Rendite schaut? Passen Sie Tonalität und Argumente im Exposé darauf an.
Inszenierung: Hochwertige, helle Fotos und ein professionell aufbereitetes Exposé sind das Aushängeschild.
Plattform-Strategie: Nutzen Sie nicht nur die großen Portale. Manchmal führen Social-Media-Anzeigen oder das klassische „Zu Verkaufen“-Schild vor Ort schneller zum Erfolg, da sie lokale Interessenten direkt ansprechen.
Käufer finden mit INFINA Home
Mit INFINA Home bieten wir ein Portal, auf der Sie Ihre Immobilie gezielt jenen präsentieren, die tatsächlich kaufen können – inklusive direktem Zugang zur passenden Finanzierung.
Die vertragliche Komponente kann von einem Notar oder Anwalt übernommen werden, der sich um die Abwicklung und administrativen Schritte kümmert. Der Immobilienmakler kann beim Thema Übergabeprotokoll unterstützen und begleitet manchmal auch den Termin der Schlüsselübergabe. Die Übergabe findet in der Regel nach Überweisung des Kaufpreises und vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt. Neben Ablesen der Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) sowie Übergabe aller Schlüssel sollten spätestens dann folgende Dokumente ausgetauscht werden:
Grundsteuerbescheide und Grundbuchsauszüge bezüglich Informationen zu Belastungen und Servituten
Die aufgeführten Punkte unterstützen Sie, Ihre Immobilie in einem geregelten Ablauf zu verkaufen.
Checkliste Immobilienverkauf: Diese Kosten kommen auf Sie zu
Beim Verkauf von Immobilien kommen auf Sie auch Belastungen zu:
Notar/Treuhänder: Immer fällt die Gebühr für Notar oder Anwalt an, da Verträge errichtet werden müssen und Neueintragungen ins Grundbuch erforderlich sind. Diesbezüglich gibt es staatliche Honorarrichtlinien. Mit 1 bis 3 % des Verkaufspreises müssen Sie dabei kalkulieren.
Immobilienmakler: In der Regel sind es inkl. UST 3,6 % des Verkaufspreises, doch es gibt bei größeren Beträgen manchmal auch etwas Verhandlungsspielräume. Wichtig ist es dabei, einen seriösen Makler zu finden.
Schätzgutachten: Dieses kostet in etwa zwischen 300 und 1.000 Euro und dient als Orientierungshilfe für die Preisfestsetzung.
Zudem fallen bei einer mittels Grundschuld abgesicherten Finanzierung die Kosten für die Ausstellung der Löschungsbewilligung beim Kreditinstitut (ca. 120 bis 250 Euro) sowie die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch in Höhe von aktuell ca. 47 Euro (elektronischer Antrag) bzw. 66 Euro an.
Unterlagen nach Immobilienverkauf: Diese Dokumente müssen Sie aufbewahren
Nach dem Verkauf einer Immobilie ist der Prozess für den ehemaligen Eigentümer noch nicht ganz abgeschlossen. Bestimmte Dokumente nach dem Hausverkauf sollten Sieunbedingt aufbewahren, da sie für steuerliche Nachweise, eventuelle Gewährleistungsansprüche oder rechtliche Rückfragen erforderlich sein können. Ein Verkauf ohne ausreichende Unterlagen kann später zu Problemen führen.
Aber welche Unterlagen sollten nach dem Immobilienverkauf aufbewahrt werden? Und wie lange? Nach Abschluss des Verkaufsprozesses ist es wichtig, folgende Dokumente sorgfältig zu archivieren und die empfohlene Aufbewahrungsfrist zu beachten:
Enthält den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe und listet Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, um spätere Unklarheiten zu vermeiden
Mindestens 5 Jahre
Kommunikation mit Käufer/Makler
Wichtige E-Mails, Verträge oder sonstige Vereinbarungen sollten als Absicherung für eventuelle Rückfragen gespeichert werden.
Mindestens 5 Jahre
Durch das systematische Archivieren der wichtigsten Dokumente nach dem Immobilienverkauf vermeiden Sie Probleme mit Finanzamt, Käufer oder Behörden und sind für mögliche Nachfragen optimal vorbereitet.
Spezialfälle beim Verkauf einer Immobilie
Es gibt Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie, bei denen Sie auf spezifische Details achten sollten:
Immobilie verkaufen nach Schenkung bzw. Erbschaft
Bei einer vorzeitigen Übertragung innerhalb der Familie wie bei einer Schenkung oder dem Erbe einer Immobilie sollten Ihnen die Konsequenzen für einen späteren Verkauf bekannt sein. Die Schenkung selbst ist seit 2008 steuerfrei. Doch der anschließende Verkauf unterliegt einer Immobilienertragsteuer von 30 % des Verkaufspreises. Angenommen Sie verkaufen eine per Schenkung erhaltene Immobilie um 200.000 Euro, dann fallen 60.000 Euro an Steuern an. Die gleichen Steuern gelten für den Verkauf einer geerbten Immobilie.
Beim Verkauf einer geschenkten Immobilie müssen Sie Immobilienertragsteuer zahlen.
Immobilie verkaufen mit Wohnrecht
Wollen Sie eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, dann wird es unter Umständen problematisch. Das Wohnrecht stellt in der Regel eine enorme, nachhaltige Wertminderung dar. Erst nach Auszahlung des Wohnrechtsinhabers und der Löschung im Grundbuch können wieder marktgerechte Preise erzielt werden. Ansonsten wird der Verkauf äußerst schwierig und kann sich trotz enormer Abschläge von teilweise mehr als 50 % des normalen Verkehrswertes über Jahre hinziehen.
Verkauf aufgrund eines Ortswechsels
Ein berufsbedingter Umzug oder der Wunsch nach einer örtlichen Veränderung kann zum Verkauf einer Immobilie führen. Im Falle eines Ortwechsels sollte ein Verkauf wohlüberlegt sein, wenn auch eine Vermietung möglich ist. Zudem sollten Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, ob nicht eines Tages eine Rückkehr angedacht sein könnte.
Tipp
Durch die Optimierung einer möglichen bestehenden Finanzierung können Sie bei Bedarf gegebenenfalls auch die monatliche Kreditrate für eine bislang eigengenutzte Immobilie an die erzielbare Miete anpassen. Ein Wohnbau-Finanz-Experte ganz in Ihrer Nähe berät Sie hierzu gerne: Berater finden
Verkauf wegen Änderung der familiären Situation
Häufig verändern sich die Lebensumstände. Durch Nachwuchs wird die Eigentumswohnung schnell zu klein oder das Haus ist nach Auszug der Kinder zu groß. Wenn Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie, eine Wohnung kaufen oder mieten möchten oder gar überlegen ein Haus zu bauen oder zu kaufen, sollten Sie wissen worauf Sie dabei achten sollten. Hilfreiche Tipps und Informationen erhalten Sie in unseren Ratgebern, beispielsweise zu:
Unter Umständen kann es sinnvoll sein, eine Immobilie im Alter zu verkaufen. Stellen Sie sich vor, Sie würden im Alter in eine barrierefreie Wohnung oder ein betreutes Eigenheimziehen, dann kommen Sie mangels Eigenmitteln häufig am Verkauf des bisherigen Wohnsitzes nicht vorbei. Alternativ besteht aber die Möglichkeit mittels einer Umkehrhypothek sich Liquidität zu verschaffen. Weitere Alternativen sind beispielsweise eine Leibrente oder ein Seniorenkredit (Kredit aufnehmen im Alter).
Tipp
In unserem Ratgeber Umkehrhypothek finden Sie neben den Erläuterungen zu dieser Sonderform der Hypothek weitere Möglichkeiten, wie Sie den Wert einer bestehenden Immobilie einsetzen können, ohne diese zu verkaufen.
Immobilie verkaufen: Mit guter Planung holen Sie das Optimum heraus
Wollen Sie wirklich Ihre Immobilie verkaufen? Wenn ja, dann geht es an die Organisation. Eine der wichtigsten Fragen zu Beginn ist: Makler ja oder nein? Dann erfolgt die Preisfindung, gegebenenfalls auf Grundlage eines Schätzgutachtens. Nächster Schritt ist die gute Aufbereitung der Präsentation der Liegenschaft durch einen Makler oder Sie persönlich. Ist ein Käufer gefunden, sollte die Übergabe entsprechend gut vorbereitet sein, damit diese reibungslos verläuft. Zudem ist die Immobilienertragsteuer noch ein wichtiges Thema. Ist diese zu hoch, wäre Vermieten eventuell die bessere Variante.
FAQs zum Thema Immobilie verkaufen
Ein Hausverkauf kann sinnvoll sein, wenn das Haus zu groß oder teuer in der Instandhaltung ist. Hohe Immobilienpreise bieten aktuell eine gute Verkaufsgelegenheit. Alternativ kann eine Vermietung oder ein Teilverkauf eine Option sein. Wer barrierefrei wohnen möchte, sollte frühzeitig planen. Eine Immobilienbewertung hilft, den aktuellen Marktwert zu ermitteln und die beste Entscheidung zu treffen.
Nach einer Scheidung kann das Haus verkauft und der Erlös geteilt werden. Eine Immobilienbewertung und eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung sind entscheidend für eine faire Lösung. Alternativ kann ein Partner das Haus übernehmen und den anderen auszahlen. Falls keine Einigung möglich ist, bleibt die Teilungsversteigerung als letzte Option. Eine Vermietung kann sinnvoll sein, um gemeinsame Einnahmen zu sichern.
Ja, Drohnenaufnahmen steigern die Verkaufschancen, da hochwertige Luftbilder und Drohnenvideos das Grundstück, die Umgebung und besondere Merkmale aus einer besonderen Perspektive zeigen. Besonders bei Einfamilienhäusern, Villen und großen Grundstücken sorgen Drohnenbilder für mehr Anfragen und schnellere Verkaufsabschlüsse. Auf Wunsch kann Infina Immobilien Sie bei der Erstellung professioneller Drohnenaufnahmen und dem Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen. Jetzt Kontakt aufnehmen!
Ja, ein Immobilienverkauf bei Demenz ist möglich, hängt jedoch von der Geschäftsfähigkeit der betroffenen Person ab. Solange diese geistig in der Lage ist, eigenständig zu entscheiden, kann sie den Verkauf selbst abwickeln. Liegt eine fortgeschrittene Demenz vor, ist eine Vorsorgevollmacht oder ein gerichtlich bestellter Sachwalter erforderlich. Ohne Vollmacht entscheidet das Betreuungsgericht, ob der Verkauf im besten Interesse der Person liegt.
Ist ein minderjähriges Kind (z. B. nach Erbschaft oder Schenkung) Miteigentümer einer Immobilie, darf der Verkauf nur mit Zustimmung des Pflegschaftsgerichts erfolgen. Selbst wenn die Eltern als gesetzliche Vertreter handeln, ist für den Hausverkauf eine gerichtliche Genehmigung zwingend erforderlich, um das Vermögen des Minderjährigen zu schützen.
Für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ist es wichtig, alle notwendigen Unterlagen bereitzustellen, damit Sie oder Ihr Makler eine professionelle Vermarktung sicherstellen können. Hochwertige Fotos und Unterlagen sind in einer professionelle Präsentation entscheidend, um das Interesse qualifizierter Käufer zu wecken und den Verkaufsprozess effektiv zu gestalten.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus
Refinanzierung: Definition und Wissenswertes
Was ist Refinanzierung? Die wichtigsten Informationen – verständlich erklärt. ✓ Definition ✓ Quellen ✓ Kosten und Risiken ✓ Refinanzierung von Immobilien.
Haus-Vollfinanzierung: Immobilienkauf ohne Eigenkapital?
Bei der Haus-Vollfinanzierung handelt es sich um einen Immobilienkauf vollständig auf Kredit. In welchen Fällen eine derartige Finanzierung gewährt wird und wo die Grenzen der Kreditinstitute liegen, lesen Sie hier.
Baufinanzierung in Österreich: So finden Sie das richtige Angebot
Oft gibt es am Markt zwischen den Kreditinstituten enorme Zinsunterschiede. Um das richtige Angebot einer Baufinanzierung zu finden, ist ein Vergleich erforderlich. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was Sie bei Immobilienfinanzierung beachten sollten.
Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung
Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?
Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.
Anfrage schreiben
