Sanierungsdarlehen: Möglichkeiten der Wohnbauförderung
Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Finanzierung Datum: 04.04.2022
Was sind Sanierungsdarlehen bzw. Sanierungskredite und wie werden sie vergeben? Was muss man alles bei einem zweckgebundenen Kredit wie diesem beachten? Ein Sanierungsdarlehen der Wohnbauförderung betrifft Umbauarbeiten am Eigenheim. Das Ausmaß der Förderung variiert in den einzelnen Bundesländern. Die steuerlichen Vorteile sind jedoch einheitlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Sanierungsdarlehen wissen müssen.
Sie modernisieren Ihr Haus oder Ihre Wohnung, benötigen beispielsweise neue Böden, Estriche, Fenster, Elektroinstallationen und Sanitäreinrichtungen oder erneuern Heizung und Wärmedämmung. Dann kann sich für Sie die Inanspruchnahme eines geförderten Sanierungsdarlehens bzw. Sanierungskredits lohnen.
Zwar werden diese Darlehen häufig genauso wie Immobilienkredite mit hypothekarischer Besicherung vergeben, doch der Unterschied liegt in der Form der gewährten Förderungen des jeweiligen Bundeslandes. Diese können in einmaligen Zuschüssen oder einer laufenden Stützung der Kreditrückzahlung (Annuitätenstützungen) liegen. In letzterem Fall übernimmt das Land die Zinsen und auch Teile der Rückzahlung.
Die Höhe der Annuitätenstützungen wird am Anteil der förderbaren Investitionen bemessen. Die Stützungen erfolgen über festgelegte Laufzeiten. In seltenen Fällen gibt es noch unverzinste Direktdarlehen des Bundeslandes.
Voraussetzungen eines Sanierungsdarlehens bzw. Sanierungskredits
Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab. Allen gemeinsam ist, dass es sich um förderwürdige Investitionen handeln muss. Die geförderten Wohnungen müssen als Hauptwohnsitze bewohnt werden. Beziehen Sie selbst als Antragsteller die mit Sanierungskrediten geförderte Wohnung, sollten Sie zumindest Staatsbürger eines EWR-Staates sein und nicht zu viel verdienen, denn es gibt Einkommensgrenzen, die mit Verminderung und dem Wegfall der staatlichen Unterstützung einhergehen.
Wie hoch sind die Förderung und Zinsen beim Sanierungsdarlehen?
Die konkrete Größenordnung Ihres Sanierungsdarlehens hängt vom Umfang des geplanten Vorhabens ab.
Sanierungskredite bzw. Sanierungsdarlehen sind in Österreich eine besondere Form der Baufinanzierung. Benötigen Sie nur Gelder für Umbauten und/oder Reparaturen so finden Sie passende Alternativen zum herkömmlichen Immobilienkredit. Die konkrete Größenordnung hängt dabei vom Umfang des geplanten Vorhabens ab. Wollen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Eigenheim erneuern, dann ist das Sanierungsdarlehen bzw. der Sanierungskredit bis zu einer Summe von rund 70.000 Euro zweckmäßig. Gegen einen Zinsaufschlag kann bei kürzeren Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren anstatt 20 bis 40 Jahre bei klassischen Immobilienkrediten sogar ohne Besicherung finanziert werden.
Im Falle gewerblicher Projekte, wie zum Beispiel Altbausanierungen bei Zinshäusern sind viel höhere Summen im Spiel. Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab.
Welche Möglichkeiten bietet der Sanierungskredit als Wohnbauförderung?
Thermische Sanierung
Beim Verkauf von Wohnimmobilien müssen Sie immer die Energiewerte angeben (Grundlage: ein Energieausweis). Energiesparmaßnahmen sind teilweise sogar gesetzlich vorgeschrieben. Gleichzeitig erhalten Sie dafür staatliche Förderungen. Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch vermieteten Anlageimmobilien schlagen sich Energiesparmaßnahmen in niedrigeren Strom- und Betriebskosten nieder. Energiesparmaßnahmen können zum Beispiel eine thermische Sanierung oder auch der Einbau einer Wärmepumpe sein.
Im Rahmen einer Sanierungsoffensive fördert der Staat Österreich die thermische Sanierung von privaten Häusern und Wohnungen. Hervorzuheben hier ist der “Raus aus dem Öl-Bonus” bei dem der Umstieg von Öl auf alternative klimafreundliche Heizsysteme gefördert wird. Teilsanierungen werden auch bezuschusst.
Arten von geförderten Heizsystemen sind Holzzentralheizungen, thermische Solaranlagen sowie Nah-/ Fernwärmeanschlüsse inkl. Um- und Rückbau der Heizzentrale. Wärmepumpen werden nur bei umfassenden Sanierungen gefördert.
Förderung einer Altbausanierung
Modernisierung: Sie erwerben oder erben ein älteres Haus oder eine Altbau-Wohnung oder Ihr Eigenheim bzw. Ihre Eigentumswohnung ist in die Jahre gekommen. Dann unterliegen Sie unter Umständen gesetzlichen Verpflichtungen um auf die vorgeschriebene Mindeststandards zu kommen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie die Immobilie vermieten, aber auch grundsätzlich immer, wenn feuerpolizeiliche Vorschriften einzuhalten sind.
So können neue Elektroinstallationen, neue Fenster oder eine Dachsanierung erforderlich sein. Oder Sie möchten schlichtweg zusätzlichen Wohnraum durch einen Dachboden-Ausbau schaffen und den Wert der Wohnung bzw. des Hauses damit zu steigern.
Renovierungsarbeiten: Im Laufe der Jahre fallen routinemäßige Renovierungsarbeiten an. Neben Estrichen, neuen Böden, einer Umstellung der Heizanlage und Fassadendämmung, kann eventuell noch eine Entfeuchtung von Wänden erforderlich sein. Gezielte Renovierungsarbeiten wirken in der Regel auch wertsteigernd auf die Immobilie.
Eine Altbausanierung ist ein größeres Unterfangen, welches in Österreich umfassend gefördert wird.
Sanierungsdarlehen für eine Eigentümergemeinschaft
Die Regelungen über eine Darlehensaufnahme bei Eigentümergemeinschaften (kurz EigG) werden im Wohnungseigentümergesetz geregelt (WEG). Wenn für finanziell aufwendige Sanierungen die Rücklagen nicht ausreichen, können auch Darlehen aufgenommen werden. Darlehen der EigG werden im Regelfall über die Verpfändung der Rücklage besichert. Die Rückzahlungsraten werden über die Rücklage bedient und sind nach dem Verhältnis der Eigentümeranteile bemessen.
Für die Darlehensaufnahme bedarf es einen Mehrheitsbeschluss. Darlehen für EigG, sogenannte Gemeinschaftsdarlehen, sind für die gesamte EiG aufzunehmen. Unterschiedliche Interessen werden im WEG durch Minderheitsrechte, wie die Beschlussanfechtung oder die Berücksichtigung der finanziellen Situation der Miteigentümer, abgedeckt.
Beispiele Sanierungsdarlehen in den einzelnen Bundesländern
Sanierungsdarlehen vom Land Wien
Wollen Sie ihr Zuhause aufgrund stzeigenden Alters umbauen bzw. planen Sie einen altersgerechten Umbau kann ein einmaliger, nichtrückzahlbarer Betrag in Höhe von 35 Prozent der nachgewiesenen angemessenen Kosten gewährt werden. Dieser Zuschuss beträgt jedoch höchstens 4.200 Euro. Die Auszahlung von Förderungsgeldern erfolgt nach Maßgabe der vorhandenen Budgetmittel und es besteht kein Rechtsanspruch auf Gewährung der Förderung.
Diese Aktion der Stadt Wien läuft aktuell biz zum 31. Dezember 2025.
Beispiel: Thermisch-energetische Sanierung
Streben Sie durch thermische Sanierung der Gebäudehülle eine Verringerung der Wärmeverluste an, können Sie z.B. für die Wärmedämmung von Außenwänden, Feuermauern, oberste Geschossdecken, Dächer, Kellerdecken oder die Erneuerung von Fenstern und Türen sowie umweltfreundliche und effiziente haustechnische Anlagen Förderungen beantragen.
Die Förderung wird als ein einmaliger, nicht rückzahlbarer Investitionskostenzuschuss vergeben. Planungskosten werden mit max. 10 % aller förderungsfähigen Kosten bei der Berechnung der Förderung berücksichtigt und die allgemeine Förderung ist mit max. 30 % der förderungsfähigen Investitionskosten begrenzt. Die endgültige Förderungssumme wird nach Umsetzung der Maßnahmen und Vorlage der Endabrechnungsunterlagen ermittelt und ausbezahlt.
Ein Darlehen kann grundsätzlich in Oberösterreich mit einer variablen Verzinsung oder einer Fixverzinsung abgeschlossen werden. Beide Varianten werden mit Zuschüssen gefördert und die Höhe des Zuschusses beträgt ein Viertel (25 %) der förderbaren Kosten.
Die Laufzeit des Darlehen darf zwischen 15 und 30 Jahren selbst frei gewählt werden. Die Zuschüsse werden für die ersten 15 Jahre der Darlehenslaufzeit, aber jedoch längstens bis zur gänzlichen Tilgung des Darlehens, gewährt und in gleichen Teilen halbjährlich ausbezahlt.
Liegt die Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurück, dann sind eine Dachsanierung, Dachbegrünung und der Einbau einer fehlenden Sanitärausstattung förderbar.
Im Falle einer Baubewilligung vor mehr als 10 Jahren erhalten Sie für eine Reihe von Maßnahmen Förderungen wie z.B.:
Fenstertausch, Vollwärmeschutz, Dach- und Deckendämmung, Haustür
Dämmung mit nachwachsenden Rohstoffen
Biomasseanlagen, Wärmepumpen
Komfortlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
Einzelraumlüfter mit Wärmerückgewinnung
Effiziente Warmwasserbereitung
E-Mobilität
Verringerung des Energieverbrauchs und des Schadstoffausstoßes von Heizungen
im Ausnahmefall: Gas-Brennwert-Anlagen unter bestimmten Voraussetzungen
Erstellung eines Sanierungskonzeptes
Passive Maßnahmen zur Vermeidung sommerlicher Überwärmung
Feuchtigkeitsschutz
Schallschutzfenster an Landesstraßen
Unabhängig vom Alter des Gebäudes bekommen Sie „Sanierungskredite“ für Solaranlage, Anschluss an Fernwärme, Abwärme; Vereinigung, Vergrößerung, Teilung von Wohnungen und Umgestaltung sonstiger Räume zu Wohnungen;Behinderten- und altengerechte Maßnahmen.
Das Land Tirol unterstützt förderbare Maßnahmen mit einem Annuitätenzuschuss (Übernahme von Zinsen und einen Teil der Tilgung) im Falle eines Bankkredits oder mittels Einmalzuschuss im Falle einer Finanzierung mit Eigenmitteln.
Die Basisförderung bei einem Annuitätenzuschuss beträgt 25 % der Anfangsbelastung des Kredites. Der Zuschuss wird auf Basis des Darlehenszinses zum Zeitpunkt der Antragstellung berechnet, halbjährlich ausbezahlt und auf die Dauer von maximal 12 Jahren gewährt.
Obergrenzen:
Im Falle der Vergrößerung des Wohnobjektes: 1.800 Euro pro m2 vergrößerter und förderbarer Nutzfläche.
Ansonsten bei Eigentumswohnungen/Eigenheimen höchstens 900 Euro pro m2 förderbarer Nutzfläche.
Für alle Sanierungsdarlehen bzw. Sanierungskredite, die vor dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurden, sind die Rückzahlungen (inkl. der bezahlten Zinsen) noch bis in das Jahr 2020 als Sonderausgaben absetzbar. Dies gilt auch dann, wenn das Darlehen vom Voreigentümer übernommen worden ist. Für ab 2021 getätigte Ausgaben entfällt die Abschreibmöglichkeit zur Gänze.
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In jedem Bundesland kommt es bei der Sanierungsförderung auf viele kleine Details an, sodass sich Pauschalaussagen leider schwierig gestalten. Für einen ersten Überblick ist es aber schon gut zu wissen, dass Sie in Österreich grundsätzlich meistens die Wahl zwischen verschiedenen Möglichkeiten haben.
Was für Sie am sinnvollsten ist, hängt immer von genau Ihrem Fall ab. Nehmen Sie sich also genug Zeit für die Planung und fragen Sie im Zweifelsfall lieber einmal zu oft nach, was die Details betrifft: Es zahlt sich aus!
Ob es sich tatsächlich lohnt, ein Sanierungsdarlehen oder einen Sanierungskredit zu beantragen, hängt natürlich immer vom Einzelfall ab. Es spricht allerdings nichts dagegen, sich in einem unverbindlichen Beratungsgespräch zumindest über die Optionen zu informieren – und so vielleicht den geförderten Sanierungsmaßnahmen ein ganzes Stück näher zu kommen!
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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