Sanierungsdarlehen: Möglichkeiten der Wohnbauförderung

Sanierungsdarlehen
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 25.01.2021

Was sind Sanierungsdarlehen und wie werden sie vergeben? Diese Form der Wohnbauförderung betrifft Umbauarbeiten am Eigenheim. Das Ausmaß der Förderung variiert in den einzelnen Bundesländern. Die steuerlichen Vorteile sind jedoch einheitlich.

Definition: Was ist ein Sanierungsdarlehen?

Sie modernisieren Ihr Haus oder Ihre Wohnung, benötigen beispielsweise neue Böden, Estriche, Fenster, Elektroinstallationen und Sanitäreinrichtungen oder erneuern Heizung und Wärmedämmung. Dann kann sich für Sie die Inanspruchnahme eines geförderten Sanierungsdarlehens lohnen.

Zwar werden diese Darlehen häufig genauso wie Immobilienkredite mit hypothekarischer Besicherung vergeben, doch der Unterschied liegt in der Form der gewährten Förderungen des jeweiligen Bundeslandes. Diese können in einmaligen Zuschüssen oder einer laufenden Stützung der Kreditrückzahlung (Annuitätenstützungen) liegen. In letzterem Fall übernimmt das Land die Zinsen und auch Teile der Rückzahlung.

Die Höhe der Annuitätenstützungen wird am Anteil der förderbaren Investitionen bemessen. Die Stützungen erfolgen über festgelegte Laufzeiten. In seltenen Fällen gibt es noch unverzinste Direktdarlehen des Bundeslandes.

Voraussetzungen eines Sanierungsdarlehens

Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab. Allen gemeinsam ist, dass es sich um förderwürdige Investitionen handeln muss. Die geförderten Wohnungen müssen als Hauptwohnsitze bewohnt werden. Beziehen Sie selbst als Antragsteller die mit Sanierungsdarlehen geförderte Wohnung, sollten Sie zumindest Staatsbürger eines EWR-Staates sein und nicht zu viel verdienen, denn es gibt Einkommensgrenzen, die mit Verminderung und dem Wegfall der staatlichen Unterstützung einhergehen.

Wie hoch sind die Förderung und Zinsen beim Sanierungsdarlehen?

Sanierungskredite bzw. Sanierungsdarlehen sind in Österreich eine besondere Form der Baufinanzierung. Benötigen Sie nur Gelder für Umbauten und/oder Reparaturen so finden Sie passende Alternativen zum herkömmlichen Immobilienkredit. Die konkrete Größenordnung hängt dabei vom Umfang des geplanten Vorhabens ab. Wollen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Eigenheim erneuern, dann ist das Sanierungsdarlehen bzw. der Sanierungskredit bis zu einer Summe von rund 70.000 Euro zweckmäßig. Gegen einen Zinsaufschlag kann bei kürzeren Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren anstatt 20 bis 40 Jahre bei klassischen Immobilienkrediten sogar ohne Besicherung finanziert werden.

Im Falle gewerblicher Projekte, wie zum Beispiel Altbausanierungen bei Zinshäusern sind viel höhere Summen im Spiel. Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab.


Welche Möglichkeiten bietet der Sanierungskredit als Wohnbauförderung?

Thermische Sanierung

Beim Verkauf von Wohnimmobilien müssen Sie immer die Energiewerte angeben (Grundlage: ein Energieausweis). Energiesparmaßnahmen sind teilweise sogar gesetzlich vorgeschrieben. Gleichzeitig erhalten Sie dafür staatliche Förderungen. Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch vermieteten Anlageimmobilien schlagen sich Energiesparmaßnahmen in niedrigeren Strom- und Betriebskosten nieder. Energiesparmaßnahmen können zum Beispiel eine thermische Sanierung oder auch der Einbau einer Wärmepumpe sein.

Im Rahmen einer Sanierungsoffensive fördert der Staat Österreich die thermische Sanierung von privaten Häusern und Wohnungen. Hervorzuheben hier ist der “Raus aus dem Öl-Bonus” von bis zu 5.000 Euro, bei dem der Umstieg von Öl auf alternative klimafreundliche Heizsysteme gefördert wird. Teilsanierungen werden auch bezuschusst.

Arten von geförderten Heizsystemen sind Holzzentralheizungen, thermische Solaranlagen sowie Nah-/ Fernwärmeanschlüsse inkl. Um- und Rückbau der Heizzentrale. Wärmepumpen werden nur bei umfassenden Sanierungen gefördert. Die Antragstellung für die Förderungen der Sanierungsoffensive ist ausschließlich online möglich.

Förderung einer Altbausanierung

Modernisierung: Sie erwerben oder erben ein älteres Haus oder eine Altbau-Wohnung oder Ihr Eigenheim bzw. Ihre Eigentumswohnung ist in die Jahre gekommen. Dann unterliegen Sie unter Umständen gesetzlichen Verpflichtungen um auf die vorgeschriebene Mindeststandards zu kommen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie die Immobilie vermieten, aber auch grundsätzlich immer, wenn feuerpolizeiliche Vorschriften einzuhalten sind.

So können neue Elektroinstallationen, neue Fenster oder eine Dachsanierung erforderlich sein. Oder Sie möchten schlichtweg zusätzlichen Wohnraum durch einen Dachboden-Ausbau schaffen und den Wert der Wohnung bzw. des Hauses damit zu steigern.

Renovierungsarbeiten: Im Laufe der Jahre fallen routinemäßige Renovierungsarbeiten an. Neben Estrichen, neuen Böden, einer Umstellung der Heizanlage und Fassadendämmung, kann eventuell noch eine Entfeuchtung von Wänden erforderlich sein. Gezielte Renovierungsarbeiten wirken in der Regel auch wertsteigernd auf die Immobilie.

Sanierungsdarlehen für eine Eigentümergemeinschaft

Die Regelungen über eine Darlehensaufnahme bei Eigentümergemeinschaften (kurz EigG) werden im Wohnungseigentümergesetz geregelt (WEG). Wenn für finanziell aufwendige Sanierungen die Rücklagen nicht ausreichen, können auch Darlehen aufgenommen werden. Darlehen der EigG werden im Regelfall über die Verpfändung der Rücklage besichert. Die Rückzahlungsraten werden über die Rücklage bedient und sind nach dem Verhältnis der Eigentümeranteile bemessen.

Für die Darlehensaufnahme bedarf es einen Mehrheitsbeschluss. Darlehen für EigG, sogenannte Gemeinschaftsdarlehen, sind für die gesamte EiG aufzunehmen. Unterschiedliche Interessen werden im WEG durch Minderheitsrechte, wie die Beschlussanfechtung oder die Berücksichtigung der finanziellen Situation der Miteigentümer, abgedeckt.


Beispiele Sanierungsdarlehen in den einzelnen Bundesländern

Sanierungsdarlehen vom Land Wien

Bei Förderungen für den Umbau von Wohnungen bis zu einer Nutzfläche von 22 bis 40 m² liegen die maximalen Annuitätenzuschüsse zu einem Darlehen bei 250 Euro/m². Bei allen anderen Wohnungen beträgt das Darlehens-Höchstausmaß 12.000 Euro.

Möchten Sie zur Erzielung höherer Mieteinnahmen in Kategoriewohnungen eine Qualitätsverbesserung durchführen und beispielsweise die Kategorie C auf A heben, dann sind bis zu 700 Euro pro m² an Darlehen möglich. Erfolgt die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen mit Eigenmitteln, gelten die erwähnten Darlehenshöchstgrenzen sinngemäß als Obergrenzen der förderbaren Baukosten. Bei Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern gibt es im Falle einer thermisch-energetischen Sanierung maximal förderbare Baukosten von 740 Euro je m² Nutzfläche.

Beispiel: Thermisch-energetische Sanierung

Streben Sie durch thermische Sanierung der Gebäudehülle eine Verringerung der Wärmeverluste an, können Sie z.B. für die Wärmedämmung von Außenwänden, Feuermauern, oberste Geschossdecken, Dächer, Kellerdecken oder die Erneuerung von Fenstern und Türen sowie umweltfreundliche und effiziente haustechnische Anlagen Förderungen beantragen.

Vorbehaltlich eines Eigenmitteleinsatzes von mindestens einem Drittel der förderbaren Gesamtbaukosten können nichtrückzahlbare Förderungen gewährt werden, wobei die förderbaren Baukosten auf 740 Euro pro m² Nutzfläche begrenzt sind. Für alternative Energiesysteme wie Fernwärme oder Wärmepumpen in Kombination mit Solaranlagen, können Sie weitere nichtrückzahlbare Förderungen im Ausmaß von 30 % dieser zusätzlichen Kosten, jedoch maximal 7.500 Euro, bekommen.

Details zu Sanierungsdarlehen in Wien erfahren Sie bei den Infina Wohnbaufinanzexperten vor Ort.

Sanierungsdarlehen vom Land Oberösterreich

Folgende Sanierungsmaßnahmen werden in Oberösterreich bezuschusst:

  • Schaffung von Wohnraum durch den Abbruch eines Wohnhauses und die Neuerrichtung von maximal 2 Wohnungen (Antragsformular)
  • Umwandlung von bisher nicht bewohnbarem Raum in Wohnraum (Antragsformular)
  • Fernwärmeanschluss (Antragsformular)
  • Tausch von Fenstern oder Türen in Miet- und Eigentumswohnungen (Antragsformular)
  • Nachträglicher Einbau von Liften bei Wohnhäusern mit mehr als 3 Wohnungen (Antragsformular)

Grundsätzlich gibt es einen Annuitätenzuschuss (laufende Stützung der Kreditrückzahlung) zu einem Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 bzw. 25 Jahren oder zu einem Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren.

Die Darlehenssumme, bis zu welcher Annuitätenzuschüsse gewährt werden, beträgt bei einer Wohnung maximal 37.000 Euro (Minimalenergiehaus max. 40.000 Euro).

Bei einem Hypothekardarlehen steigt der Höchstbetrag, bis zu dem Annuitätenzuschüsse gewährt werden bei einer Wohnung auf maximal 74.000 Euro.

Die Verzinsung des gestützten Darlehens darf höchstens 1,5 Prozentpunkte über dem 6-Monats-Euribor liegen. Bei der Variante mit Fixverzinsung liegt die Obergrenze 125 Basispunkte über dem 15-Jahres-EUR-Swapsatz.

Die Annuitätenzuschüsse berechnet die Förderstelle anlässlich der Förderzusage. Sie bleiben über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant. Annuitätenzuschüsse können auch für die Eigenmittel einer gemeinnützigen Bauvereinigung bewilligt werden. Für deren Zinssatz und die prozentuale Beteiligung liegen spezifische Regelungen vor. 

Details zu Sanierungsdarlehen in Oberösterreich erfahren Sie bei den Infina Wohnbaufinanzexperten vor Ort.

Sanierungsdarlehen vom Land Tirol

Förderbare Maßnahmen

Liegt die Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurück, dann sind eine Dachsanierung, Dachbegrünung und der Einbau einer fehlenden Sanitärausstattung förderbar.

Im Falle einer Baubewilligung vor mehr als 10 Jahren erhalten Sie für eine Reihe von Maßnahmen Förderungen wie z.B.:

  • Fenstertausch, Vollwärmeschutz, Dach- und Deckendämmung, Haustür
  • Dämmung mit nachwachsenden Rohstoffen
  • Biomasseanlagen, Wärmepumpen
  • Komfortlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
  • Einzelraumlüfter mit Wärmerückgewinnung
  • Verringerung des Energieverbrauchs und des Schadstoffausstoßes von Heizungen
  • Effiziente Warmwasseraufbereitung
  • E-Mobilität
  • Passive Maßnahmen zur Vermeidung sommerlicher Überwärmung
  • Feuchtigkeitsschutz
  • Schallschutzfenster an Landesstrassen

Unabhängig vom Alter des Gebäudes bekommen Sie „Sanierungsdarlehen“ für Solaranlage, Anschluss an Fernwärme, Abwärme; Vereinigung, Vergrößerung, Teilung von Wohnungen und Umgestaltung sonstiger Räume zu Wohnungen; Behinderten- und altengerechte Maßnahmen.

Das Land Tirol unterstützt förderbare Maßnahmen mit einem Annuitätenzuschuss (Übernahme von Zinsen und einen Teil der Tilgung) im Falle eines Bankkredits oder mittels Einmalzuschuss im Falle einer Finanzierung mit Eigenmitteln.

Die Basisförderung bei einem Annuitätenzuschuss beträgt 25 % der Anfangsbelastung des Kredites, wobei die Mindestlaufzeit 10 Jahre beträgt. Der Zuschuss wird auf Basis des Darlehenszinses zum Zeitpunkt der Antragstellung berechnet, halbjährlich ausbezahlt und auf die Dauer von maximal 12 Jahren gewährt.

Obergrenzen:

  • Im Falle der Vergrößerung des Wohnobjektes: 1.800 Euro pro m2 vergrößerter und förderbarer Nutzfläche.
  • Ansonsten bei Eigentumswohnungen/Eigenheimen: max. 85 m2 bei 1 und 2 Personen bzw. höchstens 950 Euro pro m2 förderbarer Nutzfläche.

Detailinformationen erhalten Sie bei den Infina-Wohnbau-Finanzexperten vor Ort.


Ist ein Sanierungsdarlehen steuerlich absetzbar?

Für alle Sanierungsdarlehen, die vor dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurden, sind die Rückzahlungen (inkl. der bezahlten Zinsen) noch bis in das Jahr 2020 als Sonderausgaben absetzbar. Dies gilt auch dann, wenn das Darlehen vom Voreigentümer übernommen worden ist.

Brauchen Sie Unterstützung? Infina vergleicht und findet für Sie den besten Wohnkredit bei der richtigen Bank – unabhängig, transparent und flexibel.

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Bildquellen: Syda Productions/ Shutterstock.com, Zakhar Mar/ Shutterstock.com, didesign021/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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