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Sanierungsdarlehen: Möglichkeiten der Wohnbauförderung

Datum: 18.10.2019 | Autor: Redaktion

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Infina Wohnbau-Finanz-Experten Sanierungsdarlehenn

Was sind Sanierungsdarlehen und wie werden sie vergeben? Diese Form der Wohnbauförderung betrifft Umbauarbeiten am Eigenheim. Das Ausmaß der Förderung variiert in den einzelnen Bundesländern. Die steuerlichen Vorteile sind jedoch einheitlich.


Definition: Was ist ein Sanierungsdarlehen?

Sie modernisieren Ihr Haus oder Ihre Wohnung, benötigen beispielsweise neue Böden, Estriche, Fenster, Elektroinstallationen und Sanitäreinrichtungen oder erneuern Heizung und Wärmedämmung. Dann kann sich für Sie die Inanspruchnahme eines geförderten Sanierungsdarlehens lohnen.

Zwar werden diese Darlehen häufig genauso wie Immobilienkredite mit hypothekarischer Besicherung vergeben, doch der Unterschied liegt in der Form der gewährten Förderungen des jeweiligen Bundeslandes. Diese können in einmaligen Zuschüssen oder einer laufenden Stützung der Kreditrückzahlung (Annuitätenstützungen) liegen. In letzterem Fall übernimmt das Land die Zinsen und auch Teile der Rückzahlung.

Die Höhe der Annuitätenstützungen wird am Anteil der förderbaren Investitionen bemessen. Die Stützungen erfolgen über festgelegte Laufzeiten. In seltenen Fällen gibt es noch unverzinste Direktdarlehen des Bundeslandes.

Voraussetzungen eines Sanierungsdarlehens

Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab. Allen gemeinsam ist, dass es sich um förderwürdige Investitionen handeln muss. Die geförderten Wohnungen müssen als Hauptwohnsitze bewohnt werden. Beziehen Sie selbst als Antragsteller die mit Sanierungsdarlehen geförderte Wohnung, sollten Sie zumindest Staatsbürger eines EWR-Staates sein und nicht zu viel verdienen, denn es gibt Einkommensgrenzen, die mit Verminderung und dem Wegfall der staatlichen Unterstützung einhergehen.

Wie hoch sind die Förderung und Zinsen beim Sanierungsdarlehen?

Sanierungskredite bzw. Sanierungsdarlehen sind in Österreich eine besondere Form der Baufinanzierung. Benötigen Sie nur Gelder für Umbauten und/oder Reparaturen so finden Sie passende Alternativen zum herkömmlichen Immobilienkredit. Die konkrete Größenordnung hängt dabei vom Umfang des geplanten Vorhabens ab. Wollen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Eigenheim erneuern, dann ist das Sanierungsdarlehen bzw. der Sanierungskredit bis zu einer Summe von rund 70.000 Euro zweckmäßig. Gegen einen Zinsaufschlag kann bei kürzeren Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren anstatt 20 bis 40 Jahre bei klassischen Immobilienkrediten sogar ohne Besicherung finanziert werden.

Im Falle gewerblicher Projekte, wie zum Beispiel Altbausanierungen bei Zinshäusern sind viel höhere Summen im Spiel. Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab.


Welche Möglichkeiten bietet der Sanierungskredit als Wohnbauförderung?

Thermische Sanierung

Beim Verkauf von Wohnimmobilien müssen Sie immer die Energiewerte angeben. Energiesparmaßnahmen sind teilweise sogar gesetzlich vorgeschrieben. Gleichzeitig erhalten Sie dafür staatliche Förderungen. Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch vermieteten Anlageimmobilien schlagen sich Energiesparmaßnahmen in niedrigeren Strom- und Betriebskosten nieder. Energiesparmaßnahmen können zum Beispiel eine thermische Sanierung oder auch der Einbau einer Wärmepumpe sein.

Im Rahmen einer Sanierungsoffensive fördert der Staat Österreich die thermische Sanierung von privaten Häusern und Wohnungen. Hervorzuheben hier ist der “Raus aus dem Öl-Bonus” von bis zu 5.000 Euro, bei dem der Umstieg von Öl auf alternative klimafreundliche Heizsysteme gefördert wird. Teilsanierungen werden auch bezuschusst.

Arten von geförderten Heizsystemen sind Holzzentralheizungen, thermische Solaranlagen sowie Nah-/Fernwärmeanschlüsse inkl. Um- und Rückbau der Heizzentrale. Wärmepumpen werden nur bei umfassenden Sanierungen gefördert. Die Antragstellung für die Förderungen der Sanierungsoffensive ist ausschließlich online möglich.

Förderung einer Altbausanierung

Modernisierung: Sie erwerben oder erben ein älteres Haus oder eine Altbau-Wohnung oder Ihr Eigenheim bzw. Ihre Eigentumswohnung ist in die Jahre gekommen. Dann unterliegen Sie unter Umständen gesetzlichen Verpflichtungen zum Upgrade auf vorgeschriebene Mindeststandards. Das gilt vor allem dann, wenn Sie die Immobilie vermieten, aber auch grundsätzlich immer, wenn feuerpolizeiliche Vorschriften einzuhalten sind.

So können neue Elektroinstallationen, neue Fenster oder eine Dachsanierung erforderlich sein. Oder Sie möchten schlichtweg zusätzlichen Wohnraum durch einen Dachboden-Ausbau schaffen und den Wert der Wohnung bzw. des Hauses damit zu steigern.

Renovierungsarbeiten: Im Laufe der Jahre fallen routinemäßige Renovierungsarbeiten an. Neben Estrichen, neuen Böden, einer Umstellung der Heizanlage und Fassadendämmung, kann eventuell noch eine Entfeuchtung von Wänden erforderlich sein. Gezielte Renovierungsarbeiten wirken in der Regel auch wertsteigernd auf die Immobilie.

Sanierungsdarlehen für eine Eigentümergemeinschaft

Die Regelungen über eine Darlehensaufnahme bei Eigentümergemeinschaften (kurz EigG) werden im Wohnungseigentümergesetz geregelt (WEG). Wenn für finanziell aufwendige Sanierungen die Rücklagen nicht ausreichen, können auch Darlehen aufgenommen werden. Darlehen der EigG werden im Regelfall über die Verpfändung der Rücklage besichert. Die Rückzahlungsraten werden über die Rücklage bedient und sind nach dem Verhältnis der Eigentümeranteile bemessen.

Für die Darlehensaufnahme bedarf es einen Mehrheitsbeschluss. Darlehen für EigG, sogenannte Gemeinschaftsdarlehen, sind für die gesamte EiG aufzunehmen. Unterschiedliche Interessen werden im WEG durch Minderheitsrechte, wie die Beschlussanfechtung oder die Berücksichtigung der finanziellen Situation der Miteigentümer, abgedeckt.


Förderbare Maßnahmen

Liegt die Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurück, dann sind eine Dachsanierung und der Einbau einer fehlenden Sanitärausstattung förderbar.

Im Falle einer Baubewilligung vor mehr als 10 Jahren erhalten Sie für eine Reihe von Maßnahmen Förderungen wie z.B.:

  • Fenstertausch, Vollwärmeschutz, Dach- und Deckendämmung, Haustür
  • Dämmung mit nachwachsenden Rohstoffen
  • Biomasseanlagen, Wärmepumpen
  • Komfortlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
  • Einzelraumlüfter mit Wärmerückgewinnung
  • Verringerung des Energieverbrauchs und des Schadstoffausstoßes von Heizungen
  • Passive Maßnahmen zur Vermeidung sommerlicher Überwärmung
  • Feuchtigkeitsschutz
  • Schallschutzfenster an Landesstrassen

Unabhängig vom Alter des Gebäudes bekommen Sie „Sanierungsdarlehen“ für Solaranlage, Anschluss an Fernwärme, Abwärme; Vereinigung, Vergrößerung, Teilung von Wohnungen und Umgestaltung sonstiger Räume zu Wohnungen; Behinderten- und altengerechte Maßnahmen.

Das Land Tirol unterstützt förderbare Maßnahmen mit einem Annuitätenzuschuss (Übernahme von Zinsen und einen Teil der Tilgung) im Falle eines Bankkredits oder mittels Einmalzuschuss im Falle einer Finanzierung mit Eigenmitteln.

Die Basisförderung bei einem Annuitätenzuschuss beträgt 25% der Anfangsbelastung des Kredites, wobei die Mindestlaufzeit 10 Jahre beträgt. Der Zuschuss wird auf Basis des Darlehenszinses zum Zeitpunkt der Antragstellung berechnet, halbjährlich ausbezahlt und auf die Dauer von maximal 12 Jahren gewährt.

Obergrenzen:

  • Im Falle der Vergrößerung des Wohnobjektes: 1500 Euro pro m2 vergrößerter und förderbarer Nutzfläche.
  • Ansonsten bei Eigentumswohnungen/Eigenheimen: max. 85 m2 bei 1 und 2 Personen bzw. höchstens 750 Euro pro m2 förderbarer Nutzfläche.

Detailinfos erhalten Sie bei den Infina-Wohnbau-Finanzexperten vor Ort.


Ist ein Sanierungsdarlehen steuerlich absetzbar?

Für alle Sanierungsdarlehen, die vor dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurden, sind die Rückzahlungen (inkl. der bezahlten Zinsen) noch bis in das Jahr 2020 als Sonderausgaben absetzbar. Dies gilt auch dann, wenn das Darlehen vom Voreigentümer übernommen worden ist.

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