Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 28.05.2025
Für Umbau und Sanierung gibt es viele Gründe: Heizkosten einsparen, Klimaschutzstandards einhalten, Barrierefreiheit oder einfach angenehmer und schöner wohnen. Mit einem Sanierungskredit bzw. Sanierungsdarlehen erhalten Sie die nötigen finanziellen Mittel, um die Sanierungspläne umzusetzen. Erfahren Sie hier: Wie lässt sich eine Sanierung finanzieren? Welche Varianten gibt es beim Sanierungskredit? Welche Förderungen können Sie in Anspruch nehmen?
Definition: Was ist ein Sanierungsdarlehen bzw. Sanierungskredit?
Ein Sanierungskredit (manchmal auch: Sanierungsdarlehen) ist nichts anderes als ein Kredit, der genutzt wird, um eine Sanierung zu bezahlen. So weit, so einfach. Über die Art des Kredits wird dabei aber noch nichts ausgesagt – mehr dazu lesen Sie weiter unten.
Wozu kann ein Sanierungsdarlehen verwendet werden?
Eine Sanierung kann schnell mehrere Tausend Euro kosten – bei umfangreichen Maßnahmen sind sogar Kosten in 6-stelliger Höhe nicht selten.
Sie haben einen laufenden Wohnbaukredit? Dann könnte eine Umschuldung für Sie in Frage kommen.
Sie haben keinen laufenden Wohnbaukredit (mehr)? Für größere Summen (über 50.000 Euro) könnte ein Sanierungskredit mit Hypothek oder ein Bauspardarlehen in Frage kommen. Für kleinere Summen (bis 50.000 Euro) eignet sich eher ein Raten- bzw. Konsumkredit.
In jedem Fall sollten Sie sich über die Förderungen für Ihren Sanierungskredit informieren: Staatliche Zuschüsse erleichtern die Finanzierung enorm.
Erfahren Sie im Folgenden mehr über die verschiedenen Kreditarten.
Informieren Sie sich über die Förderungen für Ihren Sanierungskredit.
Sanierungskredit mit Hypothek
Wer größere Summen (ab 50.000 Euro) benötigt, kann den Sanierungskredit in Form eines Hypothekendarlehens aufnehmen. Das bedeutet, dass die eigene Immobilie als Sicherheit für den Kreditdient und die finanzierende Bank ins Grundbuch eingetragen wird.
Auf einen Blick:
Meist bessere Konditionen, da das Risiko für die Bank aufgrund der Absicherung überschaubar bleibt.
Oft sind größere Kreditbeträge erst durch die Besicherung möglich.
Das Eigenheim muss bereits vollständig abbezahlt sein. Wenn Sie noch einen laufenden Immobilienkredit haben, dann kommt evtl. eine Umschuldung in Frage.
Sie suchen einen passenden Sanierungskredit? Mit unserem Rechner können Sie verschiedene Kredite vergleichen.
1. Sanierungskredit-Rechner ausfüllen
Geben Sie die Daten zur geplanten Sanierung ein und klicken Sie auf „Jetzt vergleichen“.
2. Kreditangebote vergleichen
Sie sehen nun verschiedene Kreditmodelle und können Rate und Zinsen des Sanierungskredits vergleichen.
3. Anfrage senden
Senden Sie uns eine Anfrage für ein kostenloses Beratungsgespräch. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten ermitteln den optimalen Kredit für Ihre Sanierung.
Umschuldung eines bestehenden Wohnkredits
Sie sind noch dabei, Ihren Wohnkredit vom Hauskauf bzw. Hausbau abzubezahlen? Dann könnte sich eine Umschuldung lohnen. Sie können damit die Kreditsumme aufstocken, um die benötigte Summe für die Sanierung aufzubringen, und gleichzeitig den Kredit optimieren: z. B. die Laufzeit verlängern oder auf Fixzinsen umsteigen.
Unser Umschuldungsrechner zeigt Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten auf:
Raten- bzw. Konsumkredit
Wenn Sie nur eine Sanierung im kleineren Ausmaß planen, dann ist ein Konsumkredit oft die beste Option. Damit lassen sich Sanierungsdarlehen sinnvoll bis etwa 50.000 Euro umsetzen.
Auf einen Blick:
Schnell und unkompliziert abzuschließen (auch komplett online)
1) Dieser Kreditrechner enthält repräsentative Beispielrechnungen und wird von unserem Kooperationspartner CHECK24 zur Verfügung gestellt.
Bauspardarlehen
Eine weitere Möglichkeit, um die Sanierung zu finanzieren, ist das Bauspardarlehen. Es wird von den vier Bausparkassen in Österreich vergeben. Eine Besonderheit des Bauspardarlehens ist, dass pro Person maximal ein Kreditbetrag von 300.000 Euro möglich ist.
Auf einen Blick:
Maximal 300.000 Euro pro Person
In der Regel ebenfalls Vergabe als Hypothekendarlehen (Eintragung der Bank im Grundbuch)
Voraussetzungen für ein Sanierungsdarlehen bzw. einen Sanierungskredit
Die Voraussetzungen hängen stark davon ab, welche Art des Sanierungskredits Sie wählen und welchen Kreditbetrag Sie für Ihre Sanierung benötigen.
Wenn Sie ein Sanierungsdarlehen mit Hypothek oder ein Bauspardarlehen aufnehmen möchten, dann gelten in der Regel folgende Voraussetzungen:
Alter mindestens 18 Jahre
Wohnsitz und Konto in Österreich
Regelmäßiges Einkommen
Gute Bonität (Kreditwürdigkeit): Hier fließen z. B. Zahlungsmoral in der Vergangenheit, Familienstand, Schuldensituation und Einkommen ein.
Immobilienwert: Je höher der Wert der Immobilie (vor der Sanierung), desto mehr Sicherheit bietet sie der Bank. Bei vielen Banken darf der Kreditbetrag höchstens 80–90 % des Immobilienwerts betragen (maximale Beleihungsquote).
Ggf. Versicherungen: Manchmal werden von der Bank auch Versicherungen gewünscht (z. B. Kreditrestschuld-, Risiko- oder Ablebensversicherung).
Die Voraussetzungen für einen Konsumkredit sind weniger streng, da es dort um kleinere Kreditbeträge geht.
Wie hoch sind die Zinsen beim Sanierungsdarlehen?
Die Zinsen bei einem Sanierungsdarlehen hängen wesentlich von der Art des Kredits ab. Nutzen Sie unsere beiden Kreditrechner in den Abschnitten „Sanierungskredit mit Hypothek“ sowie „Raten- bzw. Konsumkredit“, um derzeit übliche Zinssätze zu erfahren.
Darüber hinaus spielen auch aktuelle Entwicklungen auf dem Finanzmarkt eine Rolle. Beispielsweise wurden seit Juli 2022 die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) schrittweise immer weiter angehoben, was in der Folge auch zu höheren Zinsen bei Wohn- und Sanierungsdarlehen geführt hat.
Sanierungsdarlehen für eine Eigentümergemeinschaft
Die Regelungen über eine Darlehensaufnahme bei Eigentümergemeinschaften (kurz EigG) werden im Wohnungseigentümergesetz geregelt (WEG). Wenn für finanziell aufwendige Sanierungen die Rücklagen nicht ausreichen, können auch Darlehen aufgenommen werden. Darlehen der EigG werden im Regelfall über die Verpfändung der Rücklage besichert. Die Rückzahlungsraten werden über die Rücklage bedient und sind nach dem Verhältnis der Eigentümeranteile bemessen.
Für die Darlehensaufnahme bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses. Darlehen für EigG, sogenannte Gemeinschaftsdarlehen, sind für die gesamte EiG aufzunehmen. Unterschiedliche Interessen werden im WEG durch Minderheitsrechte, wie die Beschlussanfechtung oder die Berücksichtigung der finanziellen Situation der Miteigentümer, abgedeckt.
Förderungen für den Sanierungskredit: Bereiche
Ob energetische Sanierung, barrierefreier oder altersgerechter Umbau: Für viele Sanierungsmaßnahmen gibt es finanzielle Förderung von Bund oder Ländern. Diese können aus einmaligen Zuschüssen oder einer laufenden Stützung der Kreditrückzahlung (Annuitätenstützungen) bestehen. In letzterem Fall übernimmt das Land die Zinsen und auch Teile der Rückzahlung.
Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab. Allen gemeinsam ist, dass es sich um förderwürdige Investitionen handeln muss. Die geförderten Wohnungen bzw. Häuser müssen als Hauptwohnsitze bewohnt werden. Außerdem müssen die Antragsteller EU-Staatsbürger oder Staatsbürger eines EWR-Staates sein und nicht zu viel verdienen, denn es gibt Einkommensgrenzen, die mit Verminderung und dem Wegfall der staatlichen Unterstützung einhergehen.
Die Höhe der Annuitätenstützungen wird am Anteil der förderbaren Investitionen bemessen. Die Stützungen erfolgen über festgelegte Laufzeiten.
Einige wichtige Sanierungsbereiche, die gefördert werden können:
Thermische Sanierung
Beim Verkauf von Wohnimmobilien müssen Sie immer die Energiewerte angeben (Grundlage: ein Energieausweis). Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch vermieteten Anlageimmobilien schlagen sich Energiesparmaßnahmen in niedrigeren Strom- und Betriebskosten nieder. Energiesparmaßnahmen können zum Beispiel eine thermische Sanierung oder auch der Einbau einer Wärmepumpe sein.
Im Rahmen einer Sanierungsoffensive fördert der Staat Österreich die thermische Sanierung von privaten Häusern und Wohnungen.
Arten von geförderten Heizsystemen sind Holzzentralheizungen, thermische Solaranlagen sowie Nah-/ Fernwärmeanschlüsse inkl. Um- und Rückbau der Heizzentrale. Wärmepumpen werden nur bei umfassenden Sanierungen gefördert.
Bei dem „Raus aus Öl und Gas-Bonus“ gab es auf der Website kesseltausch.at Förderungen für Privatpersonen sowie für Gebäudeeigentümer für den Umstieg von Öl auf alternative klimafreundliche Heizsysteme. Die Förderaktion wurde mit Ende 2024 eingestellt. Eine Neuaufnahme dieser Bundesförderung wurde 2025 von der neuen Bundesregierung ausgeschlossen. Die Website dient seither nur noch der Information zu den bisherigen Förderungen.
Rahmenbedingungen bis Ende 2024:
Privat: Beim Tausch eines fossilen Heizsystems gegen ein klimafreundliches System (wie Wärmepumpen oder Biomasseheizungen) wurden Privatpersonen mit bis zu 75 % der förderungsfähigen Investitionskosten unterstützt. Die Förderung umfasste verschiedene Pauschalen für die jeweiligen Heizsysteme sowie zusätzliche Zuschläge für den Umstieg von einem Gas- auf einen Elektroherd, den Einbau einer thermischen Solaranlage oder das Nachrüsten zusätzlicher Maßnahmen (z. B. Fußbodenheizung). Speziell für Ein- oder Zweifamilienhäuser konnten die Pauschalen – abhängig vom gewählten Heizsystem – signifikante Beträge erreichen, wie z. B. beim Anschluss an Nah- oder Fernwärme oder bei der Installation einer Wasser-Wasser- oder Sole-Wasser-Wärmepumpe.
Mehrgeschoßiger Wohnbau: Im Bereich des mehrgeschossigen Wohnbaus waren je nach Heizungssystem bis zu 65.000 Euro Basisförderung des Bundes vorgesehen, ergänzt um 4.000 Euro pro Wohneinheit für die Zentralisierung des Heizsystems sowie mögliche weitere Förderbausteine. Die erhöhten Fördersummen zielten darauf ab, den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme attraktiver zu machen und gleichzeitig die thermische Sanierung von Gebäuden zu beschleunigen.
Eine Altbausanierung ist ein größeres Unterfangen, welches in Österreich umfassend gefördert wird.
Förderung einer Altbausanierung
Modernisierung: Sie erwerben oder erben ein älteres Haus oder eine Altbau-Wohnung oder Ihr Eigenheim bzw. Ihre Eigentumswohnung ist in die Jahre gekommen. Dann unterliegen Sie unter Umständen gesetzlichen Verpflichtungen um auf die vorgeschriebene Mindeststandards zu kommen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie die Immobilie vermieten, aber auch grundsätzlich immer, wenn feuerpolizeiliche Vorschriften einzuhalten sind.
So können neue Elektroinstallationen, neue Fenster oder eine Dachsanierung für die Altbausanierung erforderlich sein. Oder Sie möchten schlichtweg zusätzlichen Wohnraum durch einen Dachbodenausbau schaffen um den Wert der Wohnung bzw. des Hauses damit zu steigern.
Renovierungsarbeiten: Im Laufe der Jahre fallen routinemäßige Renovierungsarbeiten an. Neben Estrichen, neuen Böden, einer Umstellung der Heizanlage und Fassadendämmung, kann eventuell noch eine Entfeuchtung von Wänden erforderlich sein. Gezielte Renovierungsarbeiten wirken in der Regel auch wertsteigernd auf die Immobilie.
Energetische Sanierung
Die Energiekosten in Österreich sind erheblich gestiegen. Vor diesem Hintergrund sowie der erforderlichen Energiewende wird die energetische Sanierung von Immobilien immer wichtiger.
Doch welche Maßnahmen sind die richtigen für meine Immobilie und mit welchen Kosten muss ich rechnen? Die Höhe der notwendigen Eigenmittel oder der möglicherweise erforderlichen Finanzierung der energetischen Sanierung sind dabei wiederum von den Fördermitteln abhängig, welche seitens des Bundes oder jeweiligen Bundeslandes gewährt werden. Aus diesem Grund haben wir wesentliche Informationen hierzu in unserem Ratgeber Energetische Sanierung: Was Sie dazu wissen müssen zusammengestellt.
Förderung beim Sanierungsdarlehen: Beispiele in den einzelnen Bundesländern
Sanierungsdarlehen: Förderung in Wien
Wollen Sie Ihr Zuhause aufgrund steigenden Alters umbauen bzw. planen Sie einen altersgerechten Umbau kann ein einmaliger, nichtrückzahlbarer Betrag in Höhe von 35 Prozent der nachgewiesenen angemessenen Kosten gewährt werden. Dieser Zuschuss beträgt jedoch höchstens 4.200 Euro. Die Auszahlung von Förderungsgeldern erfolgt nach Maßgabe der vorhandenen Budgetmittel und es besteht kein Rechtsanspruch auf Gewährung der Förderung.
Diese Aktion der Stadt Wien läuft aktuell bis zum 31. Dezember 2025.
Beispiel: Thermisch-energetische Sanierung
Streben Sie in Wien durch thermische Sanierung der Gebäudehülle eine Verringerung der Wärmeverluste an, können Sie z.B. für die Wärmedämmung von Außenwänden, Feuermauern, oberste Geschossdecken, Dächer, Kellerdecken oder die Erneuerung von Fenstern und Türen sowie umweltfreundliche und effiziente haustechnische Anlagen Förderungen beantragen.
Diese Förderung der Stadt Wien wird in Abhängigkeit der erreichten Förderstufe vergeben und ist auf maximal 35 %der förderungsfähigen Investitionskosten und 12.000 Euro begrenzt. Ein zusätzlicher einmaliger Zuschuss kann für Maßnahmen zur Nutzung hocheffizienter alternativer Energiesysteme auf Basis der Umweltquellen Geothermie und Grundwasser oder Abwärme gewährt werden. Auch Teilsanierungen werden gefördert, allerdings nur mit 25 % der förderfähigen Investitionskosten und maximal einem Betrag von 4.000 Euro.
Ein Darlehen kann grundsätzlich in Oberösterreich mit einer variablen Verzinsung oder einer Fixverzinsung abgeschlossen werden. Beide Varianten werden mit Zuschüssen gefördert und die Höhe des Zuschusses beträgt ein Viertel (25 %) der förderbaren Kosten. Die Laufzeit des Darlehens darf zwischen 15 und 30 Jahren selbst frei gewählt werden.
Liegt die Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurück, dann sind eine Dachsanierung, Dachbegrünung und der Einbau einer fehlenden Sanitärausstattung förderbar.
Im Falle einer Baubewilligung vor mehr als 10 Jahren erhalten Sie für eine Reihe von Maßnahmen Förderungen wie z.B.:
Fenstertausch, Vollwärmeschutz, Dach- und Deckendämmung, Haustür
Dämmung mit nachwachsenden Rohstoffen
Biomasseanlagen, Wärmepumpen
Komfortlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
Einzelraumlüfter mit Wärmerückgewinnung
Effiziente Warmwasserbereitung
E-Mobilität
Verringerung des Energieverbrauchs und des Schadstoffausstoßes von Heizungen
im Ausnahmefall: Gas-Brennwert-Anlagen unter bestimmten Voraussetzungen
Erstellung eines Sanierungskonzeptes
Passive Maßnahmen zur Vermeidung sommerlicher Überwärmung
Feuchtigkeitsschutz
Schallschutzfenster an Landesstraßen
Unabhängig vom Alter des Gebäudes bekommen Sie „Sanierungskredite“ für Solaranlage, Anschluss an Fernwärme, Abwärme; Vereinigung, Vergrößerung, Teilung von Wohnungen und Umgestaltung sonstiger Räume zu Wohnungen;Behinderten- und altengerechte Maßnahmen.
Das Land Tirol unterstützt förderbare Maßnahmen mit einem Annuitätenzuschuss (Übernahme von Zinsen und einen Teil der Tilgung) im Falle eines Bankkredits oder mittels Einmalzuschuss im Falle einer Finanzierung mit Eigenmitteln.
Die Basisförderung bei einem Annuitätenzuschuss beträgt 25 % der Anfangsbelastung des Kredites. Der Zuschuss wird auf Basis des Darlehenszinses zum Zeitpunkt der Antragstellung berechnet, halbjährlich ausbezahlt und auf die Dauer von maximal 12 Jahren gewährt.
Obergrenzen:
Im Falle der Vergrößerung des Wohnobjektes: 2.200 Euro pro m2 vergrößerter und förderbarer Nutzfläche.
Ansonsten bei Eigentumswohnungen/Eigenheimen höchstens 1.100 Euro pro m2 förderbarer Nutzfläche.
Sanierungskredit in Österreich – vergleichen Sie die Angebote!
Wenn Sie eine Sanierung finanzieren möchten, kommen unterschiedliche Kredite in Frage: Ob Konsumkredit, Hypothekarkredit, Umschuldung oder Bauspardarlehen – wichtig ist, dass die Kreditform zu Ihrem geplante Sanierungsprojekt passt.
In jedem Fall lohnt es sich, Förderungen für die Sanierung in Anspruch zu nehmen. Möglich sind einmalige Zuschüsse oder regelmäßige Zuzahlungen zur monatlichen Rate des Sanierungskredits (Annuitätenzuschüsse). Besonders die energetische bzw. thermische Sanierung wird stark gefördert, um den Umstieg auf klimafreundliches Wohnen zu erleichtern. Aber auch für den Umbau auf eine alters- oder behindertengerechte Wohnung stehen Fördertöpfe zur Verfügung. Informieren Sie sich dazu am besten bei geeigneten Ansprechpartnern in Ihrem Bundesland.
Häufige Fragen zum Sanierungsdarlehen
Das hängt maßgeblich davon ab, welche Sicherheiten Sie für den Kredit zur Verfügung stellen (z. B. abbezahlte Immobilie oder Versicherungen) und wie das Kreditinstitut Ihre Bonität (d. h. Kreditwürdigkeit) einstuft. Bei einem Hypothekarkredit geht die Bank ins Grundbuch und es sind in der Regel wesentlich höhere Kreditbeträge möglich als bei einem Konsumkredit ohne Besicherung.
Um einen Sanierungskredit zu bekommen, sollten Sie zuerst klären, welche Sanierungsmaßnahmen Sie vornehmen wollen und wie hoch die Kosten dafür sind. Davon hängt ab, welche Kreditart für Sie in Frage kommt (z. B. Umschuldung, Konsumkredit oder Hypothekarkredit). Sie denken an eine Umschuldung oder benötigen einen Sanierungskredit von 50.000 Euro oder mehr? Dann helfen Ihnen unsere Wohnbau-Finanz-Berater gern weiter. Wir ermitteln den besten Kredit für Ihre Sanierung und begleiten Sie bis zum Kreditvertrag.
In diesem Fall könnten Sie über einen Umschuldungskredit nachdenken. Unter Umständen ist es auch möglich, zusätzlich zum Wohnkredit einen kleineren Konsumkredit aufzunehmen.
Förderungen gibt es einerseits für Maßnahmen der thermischen bzw. energetischen Sanierung: Das betrifft z. B. den Austausch der Fenster, die Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke sowie die Verbesserung/Erneuerung der Heizung. Darüber hinaus werden auch Umbauten für barrierefreies bzw. altersgerechtes Wohnen finanziell gefördert.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.
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