Sanierungsdarlehen: Möglichkeiten der Wohnbauförderung

Was sind Sanierungsdarlehen und wie werden sie vergeben?  Was muss man alles bei einem zweckgebundenen Kredit wie diesem beachten? Ein Sanierungsdarlehen der Wohnbauförderung betrifft Umbauarbeiten am Eigenheim. Das Ausmaß der Förderung variiert in den einzelnen Bundesländern. Die steuerlichen Vorteile sind jedoch einheitlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Sanierungsdarlehen wissen müssen.

Sie modernisieren Ihr Haus oder Ihre Wohnung, benötigen beispielsweise neue Böden, Estriche, Fenster, Elektroinstallationen und Sanitäreinrichtungen oder erneuern Heizung und Wärmedämmung. Dann kann sich für Sie die Inanspruchnahme eines geförderten Sanierungsdarlehens lohnen.

Zwar werden diese Darlehen häufig genauso wie Immobilienkredite mit hypothekarischer Besicherung vergeben, doch der Unterschied liegt in der Form der gewährten Förderungen des jeweiligen Bundeslandes. Diese können in einmaligen Zuschüssen oder einer laufenden Stützung der Kreditrückzahlung (Annuitätenstützungen) liegen. In letzterem Fall übernimmt das Land die Zinsen und auch Teile der Rückzahlung.

Die Höhe der Annuitätenstützungen wird am Anteil der förderbaren Investitionen bemessen. Die Stützungen erfolgen über festgelegte Laufzeiten. In seltenen Fällen gibt es noch unverzinste Direktdarlehen des Bundeslandes.

Voraussetzungen eines Sanierungsdarlehens

Die konkreten Details hängen von Bundesland und Fördereinrichtung ab. Allen gemeinsam ist, dass es sich um förderwürdige Investitionen handeln muss. Die geförderten Wohnungen müssen als Hauptwohnsitze bewohnt werden. Beziehen Sie selbst als Antragsteller die mit Sanierungskrediten geförderte Wohnung, sollten Sie zumindest Staatsbürger eines EWR-Staates sein und nicht zu viel verdienen, denn es gibt Einkommensgrenzen, die mit Verminderung und dem Wegfall der staatlichen Unterstützung einhergehen.

Wie hoch sind die Förderung und Zinsen beim Sanierungsdarlehen?

Sanierungsdarlehen für eine Eigentümergemeinschaft

Die Regelungen über eine Darlehensaufnahme bei Eigentümergemeinschaften (kurz EigG) werden im Wohnungseigentümergesetz geregelt (WEG). Wenn für finanziell aufwendige Sanierungen die Rücklagen nicht ausreichen, können auch Darlehen aufgenommen werden. Darlehen der EigG werden im Regelfall über die Verpfändung der Rücklage besichert. Die Rückzahlungsraten werden über die Rücklage bedient und sind nach dem Verhältnis der Eigentümeranteile bemessen.

Für die Darlehensaufnahme bedarf es einen Mehrheitsbeschluss. Darlehen für EigG, sogenannte Gemeinschaftsdarlehen, sind für die gesamte EiG aufzunehmen. Unterschiedliche Interessen werden im WEG durch Minderheitsrechte, wie die Beschlussanfechtung oder die Berücksichtigung der finanziellen Situation der Miteigentümer, abgedeckt.

Sanierungsdarlehen vom Land Wien

Bei Förderungen für den Umbau von Wohnungen bis zu einer Nutzfläche von 22 bis 40 m² liegen die maximalen Annuitätenzuschüsse zu einem Darlehen bei 250 Euro/m². Bei allen anderen Wohnungen beträgt das Darlehens-Höchstausmaß 12.000 Euro.

Möchten Sie zur Erzielung höherer Mieteinnahmen in Kategoriewohnungen eine Qualitätsverbesserung durchführen und beispielsweise die Kategorie C auf A heben, dann sind bis zu 700 Euro pro m² an Darlehen möglich. Erfolgt die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen mit Eigenmitteln, gelten die erwähnten Darlehenshöchstgrenzen sinngemäß als Obergrenzen der förderbaren Baukosten. Bei Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern gibt es im Falle einer thermisch-energetischen Sanierung maximal förderbare Baukosten von 740 Euro je m² Nutzfläche.

Sanierungsdarlehen vom Land Oberösterreich

Folgende Sanierungsmaßnahmen werden in Oberösterreich bezuschusst:

• Schaffung von Wohnraum durch den Abbruch eines Wohnhauses und die Neuerrichtung von maximal 2 Wohnungen (Antragsformular)
• Umwandlung von bisher nicht bewohnbarem Raum in Wohnraum (Antragsformular)
• Fernwärmeanschluss (Antragsformular)
• Tausch von Fenstern oder Türen in Miet- und Eigentumswohnungen (Antragsformular)
• Nachträglicher Einbau von Liften bei Wohnhäusern mit mehr als 3 Wohnungen (Antragsformular)

Grundsätzlich gibt es einen Annuitätenzuschuss (laufende Stützung der Kreditrückzahlung) zu einem Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 bzw. 25 Jahren oder zu einem Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren.

Die Verzinsung des gestützten Darlehens darf höchstens 1,5 Prozentpunkte über dem 6-Monats-Euribor liegen und bei der Variante mit Fixverzinsung von 15 bis 20 Jahren höchstens 125 Basispunkte über dem 15-Jahres-EUR-Swapsatz und bei Laufzeiten von 21 bis 30 Jahren höchstens 100 Basispunkte über dem 25-Jahres-EUR-Swapsatz.

Die Annuitätenzuschüsse berechnet die Förderstelle anlässlich der Förderzusage. Sie bleiben über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant. Annuitätenzuschüsse können auch für die Eigenmittel einer gemeinnützigen Bauvereinigung bewilligt werden. Für deren Zinssatz und die prozentuale Beteiligung liegen spezifische Regelungen vor. 

Details zu Sanierungskrediten in Oberösterreich erfahren Sie bei den Infina Wohnbaufinanzexperten vor Ort.

Sanierungsdarlehen vom Land Tirol

Förderbare Maßnahmen

Liegt die Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurück, dann sind eine Dachsanierung, Dachbegrünung und der Einbau einer fehlenden Sanitärausstattung förderbar.

Im Falle einer Baubewilligung vor mehr als 10 Jahren erhalten Sie für eine Reihe von Maßnahmen Förderungen wie z.B.:

• Fenstertausch, Vollwärmeschutz, Dach- und Deckendämmung, Haustür
• Dämmung mit nachwachsenden Rohstoffen
• Biomasseanlagen, Wärmepumpen
• Komfortlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
• Einzelraumlüfter mit Wärmerückgewinnung
• Verringerung des Energieverbrauchs und des Schadstoffausstoßes von Heizungen
• Effiziente Warmwasseraufbereitung
• E-Mobilität
• Passive Maßnahmen zur Vermeidung sommerlicher Überwärmung
• Feuchtigkeitsschutz
• Schallschutzfenster an Landesstrassen
• Erstellung eines Sanierungskonzeptes

Unabhängig vom Alter des Gebäudes bekommen Sie „Sanierungskredite“ für Solaranlage, Anschluss an Fernwärme, Abwärme; Vereinigung, Vergrößerung, Teilung von Wohnungen und Umgestaltung sonstiger Räume zu Wohnungen; Behinderten- und altengerechte Maßnahmen.

Das Land Tirol unterstützt förderbare Maßnahmen mit einem Annuitätenzuschuss (Übernahme von Zinsen und einen Teil der Tilgung) im Falle eines Bankkredits oder mittels Einmalzuschuss im Falle einer Finanzierung mit Eigenmitteln.

Die Basisförderung bei einem Annuitätenzuschuss beträgt 25 % der Anfangsbelastung des Kredites, wobei die Mindestlaufzeit 10 Jahre beträgt. Der Zuschuss wird auf Basis des Darlehenszinses zum Zeitpunkt der Antragstellung berechnet, halbjährlich ausbezahlt und auf die Dauer von maximal 12 Jahren gewährt.

Obergrenzen:

• Im Falle der Vergrößerung des Wohnobjektes: 1.800 Euro pro m² vergrößerter und förderbarer Nutzfläche.
• Ansonsten bei Eigentumswohnungen/Eigenheimen: max. 85 m² bei 1 und 2 Personen bzw. höchstens 900 Euro pro m² förderbarer Nutzfläche.

Detailinformationen erhalten Sie bei den Infina-Wohnbau-Finanzexperten vor Ort.

Für alle Sanierungsdarlehen, die vor dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurden, sind die Rückzahlungen (inkl. der bezahlten Zinsen) noch bis in das Jahr 2020 als Sonderausgaben absetzbar. Dies gilt auch dann, wenn das Darlehen vom Voreigentümer übernommen worden ist.

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