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Der richtige Immobilienkredit: Worauf muss ich bei Kreditrechnern im Internet achten?

Datum: 23.07.2019 | Autor: Redaktion

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Ein Kreditrechner hilft Ihnen beim Kreditvergleich von Raten- und Immobilienkrediten. Vor allem im Bereich der Immobilienfinanzierung ist es sinnvoll, einen Vergleich anzustellen. Doch worauf sollten Sie achten? Was ist wichtig beim Vergleichen von Immobilienkrediten? Was macht einen perfekten Immobilienkredit aus? Können Kreditrechner dabei helfen? In diesem Ratgeber finden Sie die Antworten.


Immobilienkredite vergleichen leicht gemacht

In Österreich gibt es über 600 Kreditinstitute, jedes davon miteinander zu vergleichen ist gar nicht möglich. Regional betrachtet werden Sie also nur dann einen möglichst vollständigen Überblick erhalten, wenn Sie mindestens 5 Angebote für einen Immobilienkredit miteinander vergleichen. Hier wird die Sache für Sie meist sehr schwierig, zeitlich aufwendig und nervig.

Ein guter Kreditrechner ist nur der erste Schritt für Ihren Immobilienkredit. Warum? Trotz vorheriger Eigenberechnung im Internet, müssen Sie bei jeder Bank ein umfassendes Beratungsgespräch führen. Das kostet enorm viel Zeit und zudem werden Sie bei allen Bankgesprächen Ihre Finanzen vollständig offenlegen müssen.

Vergleich Immobilienkredit: Beste Konditionen erhalten

Das Hauptproblem beim Vergleichen von Immobilienkrediten ist jedoch, dass es meist für den Kunden schwierig ist, bestmögliche Bedingungen zu bekommen, denn er kennt die Schmerzgrenzen der Banken nicht.

In der Regel vergleicht der Kunde nur Standardangebote, die er bei jedem Kreditrechner im Internet findet. Aber so kommt er oft nicht zu jenen Möglichkeiten, die ihm realistisch auch zustehen. Bei einer Nachverhandlung argumentieren Banken – vor allem die Hausbanken, mit denen der Kunde schon lange in Verbindung steht – oft sehr geschickt. Diese sind dann bereit, an den einmaligen Gebühren zu schrauben oder auch Kontogebühren zu reduzieren. Wo es aber um die wirklichen Erträge der Banken geht, sind sie eher knausrig.

"Wenn der Kunde die Grenzkonditionen nicht kennt, dann wird er tendenziell nicht mit Bestbedingungen nach Hause gehen."

Auf der anderen Seite gibt es oft auch Kundenanfragen, die ungerechtfertigt abgelehnt oder nur mit diversen Auflagen genehmigt werden. Interessant ist hier aber, dass die gleichen Anfragen bei anderen Banken ohne erschwerte Bedingungen umgesetzt werden können. Jene Banken zu finden, die eine offensive Geldpolitik pflegen bzw. weniger streng prüfen, ist für die meisten Kunden nicht einfach. Erschwerte Bedingungen können sein:

  • Erhöhung des Eigenkapitals
  • Maximierung der Laufzeit (schnellere Schuldentilgung und dadurch höhere Kreditrate)
  • reine Fixzinsfinanzierung, obwohl der Kunde einen variablen Kredit oder ein Splitting möchte
  • zusätzlicher Kreditnehmer
  • zusätzliche Besicherung 

Achten Sie also darauf, dass Sie der Bank nur soweit entgegenkommen, wie es für Sie in Ordnung ist.


Was ist bei einem Immobilienkredit wirklich wichtig?

Bevor Sie sich für einen Immobilienkredit entscheiden, ist es wichtig, dass Sie sich im Vorhinein ausreichend informieren. Es ist von großer Bedeutung, zu wissen, worauf es bei einer Kreditaufnahme ankommt und was für Ihren Immobilienkredit wichtig ist.

Die monatliche Ratenhöhe

In Bezug auf die richtige Ratenhöhe für Ihren Immobilienkredit sollten Sie sich im Vorfeld genau überlegen, welche Wohlfühlrate Sie gerne hätten und wo Ihre maximale Obergrenze liegt. Denn genau über diese beiden Parameter und mit einem Kreditrechner können Sie sich auf die richtige Suche nach dem perfekten Kredit bei der richtigen Bank machen. Um diese beiden Beträge exakt zu bestimmen, sollten Sie mit Ihrer Familie eine ehrlich und sorgfältig erstellte Haushaltsrechnung machen.

Die ehrliche Haushaltsrechnung für Ihren Immobilienkredit

Wir empfehlen Ihnen, mit Hilfe der letzten 3 Gehaltskontoauszüge sämtliche Positionen (Einnahmen und Ausgaben) in einer Tabelle anzuführen. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben nennt man das zumutbare oder frei verfügbare Einkommen. Das muss so hoch sein, dass Sie sich die neue Kreditrate leicht leisten können. Es sollte sogar noch eine Sicherheitsreserve von mind. 20% verfügbar sein, da bei steigenden Zinsen auch die Ratenbelastung steigt. Eine äußerst sorgfältig vorbereitete Haushaltsrechnung zeigt der finanzierenden Bank, dass Sie gut mit Ihrem Geld umzugehen wissen und stellt Ihre Bonität besser dar.

Lesen Sie mehr zur Haushaltsrechnung


Kreditrechner: So kommen Sie zu Ihrem Immobilienkredit

Kreditrechner ersetzen zwar kein Beratungsgespräch, trotzdem können Sie dadurch im Vorfeld schon einige wichtige Informationen erhalten. Diese Informationen können bei einem späteren persönlichen Beratungsgespräch mit einer Bank oder auch mit unseren Infina Wohnbau-Finanz-Experten sehr hilfreich sein. Ein optimaler Kreditrechner sollte mit möglichst wenigen Klicks und Informationen die gewünschten Ergebnisse in kürzester Zeit liefern. Zudem muss jeder Kreditrechner die Vorgaben des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes (HIKrG) einhalten.

Allgemeine Informationen, wie

  • Kreditzweck
  • mögliche Laufzeiten
  • Arten von angebotenen Sollzinssätzen
  • repräsentatives Beispiel
  • Kosten
  • Optionen zur Rückzahlung
  • etc. 

müssen vom Kreditgeber unabhängig von der Anbahnung eines konkreten Vertragsverhältnisses jederzeit bereitgestellt werden - entweder auf Papier, einem anderen dauerhaften Datenträger oder in elektronischer Form (z. B. auf der Webseite).

Vorvertragliche Informationen müssen im Einzelfall - individuell zugeschnitten - mittels eines gesetzlich vorgeschriebenen Standardformulars („ESIS-Merkblatt") auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger erteilt werden und zwar rechtzeitig bevor VerbraucherInnen an den Kreditvertrag oder ein Angebot für einen Immobilienkredit gebunden sind. Dadurch soll der Vergleich der Kreditprodukte ermöglicht werden.

Der Kreditgeber hat außerdem zusätzliche, formlose Erläuterungspflichten, damit KreditnehmerInnen beurteilen können, ob vorgeschlagene Kreditverträge den eigenen Bedürfnissen und der finanziellen Situation gerecht werden.

Das HIKrG bei Kreditrechnern im Internet

Das HIKrG definiert einige wichtige Parameter, wenn es um Kreditrechner im Internet geht. Sind gewisse Informationen nicht vorhanden oder werden manche Kosten nicht angeführt bzw. miteinkalkuliert, deutet dies auf einen unseriösen Anbieter des Kreditrechners hin. Achten Sie also unbedingt drauf, ob bei dem Kreditrechner Ihrer Wahl die folgenden Parameter berücksichtigt werden.

Jeder Kreditrechner muss gewisse Informationen zu dem berechneten Kreditangebot anführen. Sie sollten deshalb in jedem Fall eine Angabe des Sollzinssatzes und des Effektivzinnsatzes erhalten. Zudem muss die Laufzeit, die Monatsrate, das Zinsmodell und die Gesamtbelastung (also der Kreditbetrag zzgl. Zinsen und anderweitigen Nebenkosten) angeführt sein.

Kreditnebenkosten bei Immobilienkrediten

Die Kreditnebenkosten sind jene Kosten, die bei einem positiven Kreditabschluss anfallen. In der Regel sind dies einmalige und nicht wiederkehrende bzw. keine laufenden Kosten. Kreditrechner im Internet berücksichtigen diese Kosten oft nicht. 

Folgende Kostenbestandteile sollten Sie also kennen:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Pfandrechtseintragungsgebühren
  • Kosten für eine Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung / Schätzgebühren
  • Gebühren für eine etwaige Bankgarantie
  • Beglaubigungskosten für die Pfandurkunde bzw. sonstige Grundbuchstransaktionen
  • Kosten für einen Notariatsakt
  • Grundbuch-Evidenzgebühren (laufende Kosten)
  • Kosten für KSV-Abfragen
  • Kosten für eine Online-Legitimation
  • Eigenmittelbeschaffungsgebühren
  • Verwaltungskostenbeiträge
  • Kosten für Kontoführung (laufende Kosten)
  • Kosten für eine Risikoablebensversicherung (laufende Kosten) 

Den besten Immobilienkredit mit einem Kreditrechner finden

Bei jeder Immobilienfinanzierung gilt es, das richtige Gesamtpaket zu verhandeln – den besten Immobilienkredit bei der besten Bank. Der beste Kredit muss nicht immer der günstigste in Bezug auf die Zinsen sein. Dennoch ist der beste Immobilienkredit in der Regel einer mit günstigen Kreditkonditionen. Bei der Suche mit dem Kreditrechner sind neben den Zinsen jedoch noch einige andere Faktoren wichtig:

  • günstige Monatsbelastung
  • möglichst langfristige Laufzeiten
  • flexible Rückzahlungsmöglichkeiten
  • adäquate Sicherheiten
  • bestmöglicher Zins analog der vorliegenden Bonität 
Kreditzinsen beim Immobilienkredit

Die Höhe der Kreditzinsen wird durch verschiedene Faktoren bestimmt.

Kreditzinssatz = Referenzzinssatz + Aufschlag der Bank (Marge)

Der Referenzzinssatz ist jener Zins, zu dem sich Banken am Geld- bzw. Kapitalmarkt refinanzieren. In Österreich werden primär 3-, 6- oder 12-Monats-EURIBOR-Sätze angeboten. Der Aufschlag auf den Referenzzinssatz hängt einerseits von Ihrer Bonität und andererseits von der Bonität der Bank ab.

Die Bonität der Bank hat mit den internen Refinanzierungsmöglichkeiten zu tun: Wo sich Genossenschaftsbanken meist über eigene Töchter Kapital holen und dadurch Aufschläge bezahlen müssen, die sie dann an die Kunden weitergeben, können sich Großbanken, sofern die Bank selber gut dasteht, oft besser refinanzieren.

Fixzinsen oder variable Zinsen?

Sie können bei einem Immobilienkredit grundsätzlich zwischen einer Fixzinsbindung oder variablen Zinsen wählen. Die Wahl hängt primär von Ihrer Risikobereitschaft und vom aktuellen Zinsniveau ab.

Ist das Zinsniveau niedrig, tendiert der Großteil der Kunden zu Fixzinskrediten, da diese im Verhältnis zu höheren Zinsphasen relativ günstig sind. Fixzinskredite bieten Ihnen maximale Planungssicherheit über die gesamte Fixzins-Laufzeit. Sie müssen aber auch beachten, dass die Zinsen auch dann gleichbleiben, wenn der Referenzzinssatz während der Laufzeit sinkt. Wenn Sie an niedrige Zinsen glauben und davon ausgehen, dass sich die Zinsen während der Kreditlaufzeit nicht verändern oder sinken werden, ist eine variable Verzinsung die bessere Lösung.

Fazit

Ob nun ein Fixzins oder variabler Zins die bessere Wahl ist, kann so nicht pauschal gesagt werden. Deshalb ist in Bezug auf diese Entscheidung ein fachmännischer Rat von großer Bedeutung.


Die verschiedenen Kreditrechner von Infina

Sie können mit unseren verschiedenen Online-Kreditrechnern Ihren Immobilienkredit berechnen. 

Der klassische Kreditrechner für Ihren Immobilienkredit

Mit unserem Kreditrechner können Sie nachvollziehen, wie sich Kreditbetrag, Laufzeit und Zinssatz auf die Höhe der Kreditrate auswirken. Dabei wird davon ausgegangen, dass der eingegebene Zinssatz für die gesamte Laufzeit unverändert bleibt. Das ist nicht nur bei variablen Krediten, sondern vor allem bei Fixzinssätzen wichtig, da nach Ablauf der Fixzinszeit der Fixzins in eine variable Verzinsung übergeht. Da ein zukünftiger variabler Zinssatz nicht vorhergesehen werden kann, wird der bei Abschluss angegebene Zinssatz auf die gesamte Laufzeit durchgerechnet.

Zu Ihren Immobilienkredit-Zinsen mit unserem Zinsrechner

Mit dem Zinsrechner berechnen Sie in einfachen Schritten Ihren möglichen Zinssatz für Ihr Finanzierungsvorhaben. Bei einem Immobilienkredit können Sie zwischen variablen und fixen Zinsen wählen. Geben Sie 2-3 zusätzliche Angaben zu Ihrer Person, Ihres Berufes und Ihres Laufzeitwunsches ein und schon erhalten Sie eine mögliche Zinsbandbreite für den jeweiligen Kredittyp und der jeweiligen Laufzeit

Mieten oder Kaufen? Unser Mieten-Kaufen-Rechner hat die Antwort

Die Entscheidung, ob man eine Immobilie langfristig mieten oder sich doch lieber ein Eigenheim leisten möchte, sollte gut überlegt werden. Mieten in Österreich wird nämlich zunehmend teurer. Stellen Sie sich vor, Sie zahlen derzeit 1200 Euro monatlich für Ihre 3-Zimmer Wohnung - wäre in dieser Situation ein Kauf vielleicht sinnvoller? Mit unserem Mieten-Kaufen-Rechner lässt sich diese Frage sehr gut beantworten.

Mit unserem Kreditvergleich das Angebot von über 100 Banken vergleichen

Infina vergleicht und findet für Sie die beste Finanzierung bei der passenden Bank. Aber einen kleinen Überblick über die verschiedensten Angebote können Sie sich vorab auch selbst ansehen. Dafür gibt es unseren Kreditvergleich. Vergleichen Sie die verschiedenen Kreditmodelle miteinander, erfahren Sie, wie sich die Rate bei anderer Laufzeit verändert und sehen Sie sich verschiedene Zinssätze an - alles auf einen Blick.


Fazit zu Immobilienkredit und Online Kreditrechner

Am Ende des Tages können sämtliche im Internet angebotenen Online-Kreditrechner eine persönliche Beratung nicht ersetzen. Sie finden aber gute und umfassende Vorabinformationen im Internet. Der perfekte Wohnkredit bei der richtigen Bank findet sich jedoch nicht von alleine. Sie müssten mehrere Bankangebote einholen und dadurch auch oft aufwendige Gespräche durchführen. Das Immobilienkreditgeschäft ist derart komplex und schwer für den Konsumenten vergleichbar, dass eine Unterstützung unerlässlich ist.

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Unsere Wohnbau-Finanz-Experten helfen Ihnen dabei!