Immobilienfinanzierung im EU-Vergleich

Binnen eines Jahres verteuerten sich die variablen bzw. höchsten auf ein Jahr fixierten Wohnbaukreditkonditionen um 49 Basispunkte auf 4,61 %, beides die höchsten Werte im Euroraum. Woran liegt dies? Eine zentrale Ursache ist der belgische Referenzmechanismus für variable Hypotheken. Der für jährlich angepasste Kredite maßgebliche Referenzindex A, der auf zwölfmonatigen belgischen Schatzwechseln basiert, stieg von 1,934 % im Juli 2025 auf 2,599 % im Juli 2026 und damit sogar um 66,5 Basispunkte. Dahinter stehen gestiegene Kapitalmarktzinsen und die erneute Straffung der EZB im Juni. Zugleich handelt es sich um ein sehr kleines Marktsegment: Im zweiten Quartal entschieden sich nur etwas mehr als 1 % der belgischen Kreditnehmer für einen jährlich variablen Zinssatz, während fast 79 % langfristige Zinssicherheit bevorzugten. Dadurch können Produkt- und Bankenmix den Durchschnitt dieses Segments zusätzlich stärker beeinflussen.

Auffallend günstig blieben die Konditionen in Italien. Bei neuen Wohnbaukrediten mit variablem Zinssatz beziehungsweise einer anfänglichen Zinsbindung von höchstens einem Jahr sank der Durchschnitt binnen zwölf Monaten um 8 Basispunkte auf 2,99 %. An fallenden Geldmarktzinsen lag dies nicht: Der Drei-Monats-Euribor stieg von Ende Juli 2025 bis Ende Juli 2026 von rund 2,01 auf 2,48 %. Vielmehr spricht vieles für deutlich gesunkene Bankaufschläge und starken Wettbewerb. Die Banca d’Italia bestätigt, dass der Wettbewerb die Kreditvergabebedingungen gelockert hat. Hinzu kommt die wachsende Bedeutung besonders günstig bepreister Green Mortgages, deren Zinssätze laut einer Studie der Notenbank im Durchschnitt rund 18 Basispunkte unter jenen anderer Hypotheken liegen. Bei einzelnen italienischen Banken wurden im Juli 2026 variable Green-Hypotheken bereits mit Aufschlägen von null bis rund 30 Basispunkten auf den jeweiligen Euribor angeboten. So verlangte MPS für sein Green-Produkt Euribor 1M plus 0,00 Prozentpunkte, Credem Euribor 3M plus 0,29 Prozentpunkte und Banco BPM Euribor 1M plus 0,30 Prozentpunkte.

Von Juli 2025 bis Juli 2026 gingen die Zinsen für neue variable beziehungsweise anfänglich höchstens auf ein Jahr fixierte Wohnbaukredite um 18 Basispunkte auf 2,42 % zurück. Damit weist Malta in dieser EZB-Kategorie den niedrigsten Wert im Euroraum auf. Eine Studie der Zentralbank von Malta führt das ungewöhnlich niedrige Zinsniveau vor allem auf die hohe Liquidität und die günstige Finanzierungsstruktur der heimischen Banken zurück. Die Einlagen maltesischer Einwohner bei Kreditinstituten stiegen von rund 14 Mrd. € Anfang 2015 auf rund 24 Mrd. € im August 2023. Diese umfangreiche Einlagenbasis macht die Banken weniger abhängig von teurerer Kapitalmarkt- oder Zentralbankfinanzierung.

Diese strukturelle Besonderheit besteht weiterhin. Ende 2025 machten Einlagen privater Haushalte rund 70 % der Kundeneinlagen der großen heimischen Banken aus und waren binnen eines Jahres nochmals um 8,6 % gestiegen. Gleichzeitig lag das Verhältnis von Kundenkrediten zu Kundeneinlagen nur bei etwas mehr als 60 %, verglichen mit 104,8 % im Euroraum. Die Liquidity Coverage Ratio erreichte sehr hohe 374,4 %.

Mit 949 Euro pro Quadratmeter mit Abstand europaweit am günstigsten ist die Türkei, gefolgt von Bosnien und Herzegowina mit 1.482 Euro und Albanien mit 1.620 Euro pro Quadratmeter. Die niedrigen Europreise haben unterschiedliche Ursachen. In der Türkei spielt vor allem die starke Abwertung der Lira eine zentrale Rolle: In Euro umgerechnet erscheinen Immobilien deshalb wesentlich günstiger, obwohl die Preise in Landeswährung kräftig gestiegen sind. In Bosnien und Herzegowina drückt vor allem das deutlich niedrigere Einkommensniveau den absoluten Quadratmeterpreis. Gemessen an den Einkommen ist Wohnen keineswegs besonders billig. Auch in Albanien halten niedrige Durchschnittslöhne und große regionale Preisunterschiede den Landesdurchschnitt niedrig. Entscheidend sind somit vor allem Währungseffekte und geringere Kaufkraft. 

Weitere Informationen zu einzelnen Länderpreisen und Städten in Europa finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienpreise in Europa.

Wie definiert man Leistbarkeit? Auf jeden Fall ist das Verhältnis Immobilienpreise zu Jahreseinkommen eine maßgebliche Größe. Für Kreditnehmer ist es das Verhältnis des monatlichen Schuldendienstes zum Nettoeinkommen unter der Annahme vollständiger Fremdfinanzierung einer Referenzliegenschaft ausschlaggebend.

Im Zuge des jährlichen Deloitte Property Index erscheint eine Auflistung, die zeigt, wie viele Bruttojahreslöhne eine 70 Quadratmeter-Referenzwohnung in den einzelnen europäischen Ländern kostet. Deloitte zeigt für 2024 die Leistbarkeit in verschiedenen Städten. Mit einem Verhältnis Immobilienpreise zu Bruttojahreslohn am teuersten waren Amsterdam (15,4), Athen (15,3) und Prag (15,0), am günstigsten hingegen Turin (Italien) und Odense (Dänemark) mit jeweils 4,9.

Vom zweiten Quartal 2016 bis zum zweiten Quartal 2025 wuchs im Euroraum insgesamt das neu vergebene Kreditvolumen an private Haushalte zur Finanzierung von Wohnbaukrediten von 220,3 Mrd. auf 234,20 Mrd. Euro. Noch im Corona-Jahr 2021 konnte ein Zuwachs von 7,4 % auf einen Rekordwert von 1.048,3 Mrd. Euro registriert werden. In den beiden darauffolgenden Jahren ging es im Einklang mit steigenden Zinsen und teils strengeren Kreditvergaberichtlinien kontinuierlich abwärts. Im Jahr 2023 war das Neuvergabevolumen gegenüber dem Rekordjahr bereits um 35 % auf 679,8 Mrd. Euro rückläufig. Eine Stabilisierung zeigte sich im Jahr 2024: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das neu vergebene Wohnbaukreditvolumen auf 719,9 Mrd. Euro gestiegen, ehe 2025 ein weiterer Anstieg auf 929,9 Mrd. Euro erfolgte. 

Hohe Lohnsteigerungen und stagnierende bis leicht fallende Immobilienpreise verbesserten die Leistbarkeit von Wohnraum. Hingegen in den ersten 7 Monaten 2026 machte sich der  Inflations- und Zinsanstieg infolge des Nahostkonfliktes und des Schuldenbooms in den USA bemerkbar. Das Neuvergabevolumen stagnierte.

Betrachtet man die von der Österreichischen Nationalbank veröffentlichten Daten, dann fallen seit 2020 Bulgarien, Rumänien, Litauen, Kroatien, Malta, Ungarn, Slowenien und Estland und die Slowakei mit stärkerem Wachstum des Bestandsvolumens an Wohnbaukrediten auf. Diese Länder weisen bis auf Malta und die Slowakei eine verhältnismäßig geringe Relation des „Hauskreditvolumens“ zum BIP auf.

Im dritten Quartal 2025 lag Bulgariens Immobilienkreditanteil privater Haushalte lediglich bei 14,1 % des BIP und die Wohneigentumsquote 2024 bei 86,0 %. In Rumänien, Ungarn, Kroatien und der Slowakei leben sogar über 90 % in Wohneigentum. Hier herrscht generell Nachholbedarf. Die Einkommen sind gestiegen. Doch die (Wohn)Infrastruktur stammt noch zu großen Teilen aus der Zeit des Kommunismus. In der Wendezeit konnte Wohneigentum sehr günstig erworben werden, daher die niedrige Verschuldungsquote.

Schon seit mehreren Jahren standen viele Abrisse, Umbauten und Restaurierungsarbeiten, aber auch Neukäufe von Wohnungen und Eigenheimen an, die von Banken finanziert wurden. Privathaushalte nutzten dabei insbesondere das niedrige Zinsniveau der Pandemiejahre für günstige Wohnbaukredite, was beispielsweise in Bulgarien im Jahr 2024 einen Zuwachs der neu vergebenen Wohnbaukredite von 44,6% erklärt. Im Jahr 2024 noch stärkere Zuwächse in der Neuvergabe zeigte neben Ungarn (+174,4%) noch Tschechien (80,7%).

Im zweiten und dritten Quartal 2025 folgte auf breiter Front ein Anstieg in der Neukreditvergabe für private Wohnbaufinanzierungen, was mit rückläufigem Kreditzinsen und gestiegenen Reallöhnen zusammenhängt. Im dritten Quartal 2025 besonders erfreulich entwickelte sich - laut Publikation der OeNB unter Verweis auf die EZB, Eurostat und die OECD als Datenquellen - die Slowakei (65,4%), Slowenien (60,9%), Litauen (46,3%) und Österreich (45,2%).

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung wesentlicher Kreditvergabekriterien in einzelnen ausgewählten Ländern des Euroraums gemäß dem ESRB (European Systemic Risk Board):

Tschechien seit 01.04.2022: Debt-to-Income Ratio (DTI, Verhältnis Kreditsumme zu Jahreseinkommen) von 9,5 für Immobilienkreditnehmer im Alter von bis zu 36 Jahren, ansonsten eine DTI von 8,5. Allerdings wurde die DTI-Obergrenze per Jahresanfang 2024 aufgehoben. Die maximale Loan-to-Value Ratio (LTV) bei einem Alter unter 36 zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme liegt bei 90 %. Wer älter ist, kann nur noch 80 % des Immobilienwertes finanzieren. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Tschechien.
Ab 01.04. 2026: Tschechien verschärft die Kreditregeln gezielt für Immobilieninvestoren. Für Kredite zum Kauf von Anlageimmobilien sowie für den Erwerb einer dritten oder weiteren Wohnimmobilie wird eine LTV-Obergrenze von 70 % empfohlen – der Kredit soll also höchstens 70 % des Immobilienwerts betragen. Gleichzeitig soll die gesamte Verschuldung maximal dem Siebenfachen des jährlichen Nettoeinkommens entsprechen (DTI 7). Für klassische selbstgenutzte Erst- oder Zweitimmobilien gelten diese zusätzlichen Obergrenzen nicht.

Kroatien ab. 01.07.2025: Bei Immobilienfinanzierungen 90 % maximale Loan-to-Value Ratio (LTV), wobei Banken ein Ausnahmekontingent von 20 % der neu vergebenen Kredite zur Verfügung steht. Von diesen Ausnahmen müssten mindestens drei Vierteil des Volumens auf Verbraucher fallen, die ihre erste Immobilie kaufen. Die maximale DSTI-Ratio für Immobilienkredite liegt bei 45 % des Nettoeinkommens, wobei es ein Ausnahmekontingent von 20 % der neu vergebenen Kredite gibt. Die maximale Wohnkreditlaufzeit ist auf 30 Jahre beschränkt. Weitere Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Kroatien.

Griechenland ab 01.01.2025: Bei Ersterwerb einer Immobilie maximale Loan-to-Value Ratio (LTV) von 90 % zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Im Falle des Erwerbs weiterer Immobilienkäufe sinkt der maximal zulässige Wert auf 80 %. Die maximale DSTI bei Ersterwerb beträgt 50 %. Sie sinkt beim Erwerb weiterer Liegenschaften auf 40 %. Für beide Kriterien gibt es ein quartalsweises Ausnahmekontingent von 10 % der Anzahl an genehmigten Krediten. Weitere Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Griechenland. 

Bulgarien seit 01.10.2024: Bei Wohnbaukrediten an private Haushalte Beschränkung der Loan-to-Value Ratio (LTV) auf 85 % und der maximalen DSTI auf 50 %.  Die maximale Kreditlaufzeit liegt bei 30 Jahren. Pro Quartal gibt es in der Neuvergabe ein Ausnahmekontingent von 5 % des Volumens. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Bulgarien.

Estland seit 01.04.2024: Im Zuge der DSTI-Kalkulation ist ein Rechnungszins anzusetzen, der entweder dem vereinbarten Kreditzins plus zwei Prozentpunkte entspricht oder 6 % p.a. beträgt, wobei der jeweils höhere Wert maßgeblich ist. Weitere Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Estland.

Ungarn seit 01.01.2024: Die Ungarische Zentralbank (MNB) führt höhere Beleihungsgrenzen von 90 % für Erstkäufer von Liegenschaften ein, die entweder mittels HUF-Hypothekarkredite oder HUF-Finanzierungsleasing finanzieren. Für andere HUF-Hypothekarkredite gelten weiterhin 80 % und 85 % für HUF-Finanzierungsleasing. Achtung: In Ungarn sind Immobilienkredite erst ab bestimmten Mindesteinkommen möglich. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Ungarn.
Seit 02.09.2025: In Ungarn wird die Einkommensgrenze, ab der Schuldendienstquote von 60 statt 50 % zulässig ist, von 600.000 auf 800.000 HUF angehoben.
Zugleich steigen die De-minimis-Grenzen für die Anwendung der Kreditregeln ab 1. Jänner 2026 von 450.000 auf 550.000 HUF.
Für Erstkäufer wird die bisherige Altersgrenze von 41 Jahren für eine Beleihungsquote von bis zu 90 % abgeschafft. Seit Dezember 2025 wird der Erstkäuferstatus von den Banken nur noch über Abfragen im Immobilienregister geprüft. Damit lockert die MNB einzelne Zugangsbedingungen, hält aber an einkommens- und beleihungsabhängigen Kreditlimits fest.

Dänemark seit 01.11.2015: Mindestens 5 % Eigenmittel beim Kauf von Wohneigentum. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Dänemark.

Finnland seit 01.01.2023: Maximale DSTI von 60 %, aber 15 % des Immobilienkreditvolumens der Banken als Ausnahmekontingent möglich. Fiktive Rate muss mit mindestens 6 % p.a. auf maximal 25 Jahren kalkuliert werden. Weitere Einschränkung seit 01.07.2023: Maximale Kreditlaufzeit von 30 Jahren (Ausnahmekontingent: 10 %) und seit 20.12.2023 ist die maximale Loan-to-Cost Ratio für nicht erstmalige Eigenheimkäufe auf 90 % begrenzt. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Finnland.

Frankreich seit 01.01.2022: Maximale DSTI von 35 % und maximale Kreditlaufzeit von 25 Jahren. Seit 01.01.2024 ist es Kreditinstituten gestattet, die Zinszahlungen für Überbrückungsdarlehen bei der Bewertung der DSTI-Ratio des Kreditnehmers nicht zu berücksichtigen, sofern der Beleihungsauslauf des Überbrückungsdarlehens hinreichend konservativ ist, d.h. weniger als oder gleich 80 % des Werts der vermarkteten Immobilie beträgt. Um energetische Renovierungsarbeiten zu fördern, wurde der Schwellenwert für Renovierungsarbeiten, ab dem Hauskäufer ihre Darlehensrückzahlungen aufschieben können, auf 10 % der Gesamtkosten der Maßnahme gesenkt. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Frankreich.

Slowenien seit 01.07.2023: Maximale DSTI von 67 % auf 50 % reduziert und Mindest-Liquiditäts-Spielraum nach Abzug des Schuldendienstes von 745 Euro.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Slowenien.

Litauen seit 01.08.2026: Für Erstkäufer wird die maximale LTV-Quote von 85 auf 90 % angehoben, womit sich der erforderliche Eigenmittelanteil von 15 auf 10 % reduziert. Dies gilt für Personen, die in den vergangenen fünf Jahren keine Immobilie besessen haben. Für Ersterwerber, die diese Voraussetzung nicht erfüllen, bleibt die LTV-Grenze bei 85 %. Zweit- und weitere Immobilienkäufe: Die Ausnahme für Zweit- und Mehrfachkäufer wird angepasst. Eine LTV-Grenze von 85 % gilt künftig nur dann, wenn bei den bisherigen Krediten bereits mehr als 50 % des ursprünglichen Kreditbetrags getilgt wurden. Andernfalls bleibt es bei einer maximalen Beleihungsquote von 70 %. Schuldendienstquote: Die bisherige DSTI-Grenze von 40 % entfällt. Die gestresste DSTI-Grenze wird auf 50 % angehoben, wobei bei der Belastungsrechnung ein Mindestzinssatz von 6 % zugrunde gelegt wird.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Litauen.

Alle hier angeführten Maßnahmen dienen der Einschränkung des Kreditwachstums und der Begrenzung des Fremdkapitalanteils bei Immobilienfinanzierungen. Das soll Immobilienkrisen mit höheren Ausfallquoten entgegenwirken.

Fazit: Das strengste Land bezüglich Kreditvergabekriterien im Euroraum kann nicht seriös bestimmt werden, da neben den Regulatorien auch die Exekution und Umsetzung dieser durch die Banken zu betrachten sind. Dies ist schwer messbar bzw. vergleichbar. Gemäß erwähnten nationalen Regelungen erscheinen Frankreich, Tschechien und Ungarn tendenziell noch restriktiver als Österreich.

In den ehemaligen kommunistischen Staaten herrscht eine strukturell hohe Wohneigentumsquote, was mit der neuen Besitzaufteilung nach dem Zerfall des Kommunismus und teils auch nach wie vor günstigen Immobilienpreisen zusammenhängt. Fakt ist, dass gemessen an den Werten des Jahres 2024 Rumänien und die Slowakei mit je 94,3 % bzw. 93,1 % laut Wohneigentumsquote der CESEE Property Market Review Q 2 25/Q3 25 von der OeNB die absoluten Spitzenreiter in puncto Wohneigentumsquote sind, gefolgt von Ungarn und Kroatien. Hingegen die klaren Schlusslichter sind die teuren Pflaster am Wohnungsmarkt, nämlich Deutschland (47,2 %) und Österreich (54,5 %).

Ein Kredit zählt als Non-Performing Loan, wenn der Kreditnehmer mit der Ratenzahlung mindestens 90 Tage in Verzug ist. Diese Ausfälle mehren sich, wenn hoch verschuldete Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sind, ihre Kredite zu tilgen. Dies kann mit gestiegenen Zinsen und/ oder einem Konjunkturabschwung zusammenhängen. Nimmt man die NPL-Ratio bezogen auf das gesamte Kreditvolumen ex Einlagen der Banken bei der EZB, dann waren diese im Aufsichtsbereich der EZB in Griechenland mit 2,97 % am höchsten, gefolgt von 2,77 % in Spanien, und 2,58 % in Österreich. Hingegen die niedrigsten Ausfallquoten haben mit je 0,57 %; 0,86 % bzw. 1,19 % Lettland, Litauen und Finnland, was dort auch auf eine strenge Selektion der Kreditnehmer zurückzuführen ist. Österreichische Banken unter EZB-Aufsicht liegen indessen mit 2,58 % über dem Querschnitt der in Europa von der EZB beaufsichtigten Banken (2,18 %).

Weitergehende Informationen zu  NPLs im Euroraum: Non-Performing-Loans, Länder im Euroraum (Supervisory Banking Statistics, Q1 2026, S. 41). 

Ein Indikator der Verschuldung privater Haushalte bei Immobilienkrediten in einzelnen Ländern des Euroraums sind die von der Österreichische Nationalbank veröffentlichten „Housing Loans in Prozent des BIP“ (OeNB: CESEE Property Market Review Q2 25/ Q3 25):

Vergleich der 5 Länder mit den am höchsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2024:

Vergleich der 5 Länder mit den am niedrigsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2024:

Zur Finanzierung von Wohneigentum sind die privaten Haushalte in Dänemark, Schweden und den Niederlanden am höchsten verschuldet. Dänemark und Schweden sind Wohlfahrtsstaaten mit hohen Steuern. In den Niederlanden sind indessen die Wohnungspreise 2024 im Europavergleich relativ hoch. Hinzukommen dort ebenfalls hohe Steuern, woraus in erhöhter Finanzierungsbedarf bei Wohneigentum resultiert. Österreich liegt mit einer Immobilienkreditverschuldung privater Haushalte von 26,3 % im Mittelfeld.

Nach Jahren der Zurückhaltung kehrt am europäischen Gewerbekreditmarkt neue Dynamik ein, angetrieben von Refinanzierungen und attraktiven Konditionen für ausgewählte Sektoren. Laut der European Lender Intentions Survey 2025 von CBRE Research planen 78 % von 143 befragten Kreditgebern in Europa, ihre Finanzierungsaktivitäten gegenüber 2024 zu steigern, über 60 % davon um bis zu 30 %. Der Haupttreiber der Nachfrage sind Refinanzierungen (56 %), da zahlreiche Immobilienkredite, die während des letzten zyklischen Höhepunkts vergeben wurden, nun auslaufen.

Die Stimmung auf dem Gewerbekreditmarkt hat sich über alle Sektoren hinweg verbessert, besonders in den Bereichen Hotels und studentisches Wohnen. Besonders beliebt bei Kreditgebern sind diverse Wohnimmobilien und auch Anbieter von Self-Storage-Lagerräumen. Mehr als die Hälfte der Kreditgeber (54 %) wollen ihre Vergabekriterien 2025 beibehalten, 23 % planen Lockerungen, 19 % hingegen Verschärfungen. Zentrales Kriterium bleibt für 79 % der lockerer werdenden Kreditgeber sowie 78 % der restriktiveren die Loan-to-Value Ratio (also das Verhältnis von Kreditbetrag zum Sicherheitenwert).

Während in Süd-/ Osteuropa niedrige Immobilienpreise zur Schaffung von Wohneigentum einladen, führen in Österreich und Deutschland die höchsten Immobilienpreise in Europa zu einem Trend hin zur Miete, der sich indessen infolge der strengen Wohnkreditvergaberegeln seit August 2022 noch zusätzlich verstärkt ehe niedrigere Zinsen den Markt wieder erneut belebten. Doch seit Frühjahr 2026 haben sich die Rahmenbedingungen wieder eingetrübt. Manche Förderungen der Regierung wurden nicht mehr verlängert. Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestoren haben sich sogar in den vergangenen 15 Jahren tendenziell zunehmend verschlechtert.

Bildquellen: mRGB / Adobe Stock, respiro888 / Adobe Stock, Grand Warszawski / Adobe Stock
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