Immobilienfinanzierung im EU-Vergleich

Autor: Hagen Luckert
aktualisiert am 14. Dezember 2023

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Immobilienmärkte in Europa und fokussiert dabei auf verschiedene Kennzahlen des Wohnbaukreditmarktes: Wie leicht ist in Österreich im Vergleich zu anderen EU-Ländern die Schaffung von Wohneigentum? Wo sind Wohnungen günstig und wo teuer? Wo ist Wohneigentum am meisten verbreitet? Wie hoch sind in den einzelnen EU-Ländern die durchschnittlichen Zinsen für Immobilienfinanzierungen? Antworten auf diese Fragen und Zahlen, Daten und Fakten rund um die Immobilienfinanzierung im Euroraum finden Sie in diesem Markt-Trend:

Zinsen für den Wohnkredit: In Frankreich vergleichsweise niedrig

Auf Zweijahressicht sind die Zinssätze für neu vergebene variabel verzinste Wohnbaukredite im Euroraum bis Oktober 2023 von 1,32 auf 4,81 % gestiegen – eine Verteuerung um 349 Basispunkte. Doch sowohl Zinshöhe als auch der Zinsanstieg in den vergangenen Jahren variieren zwischen den einzelnen Euroländern abhängig von Marktrisiken und staatlichen Interventionen.

Slowenien verzeichnet starken Zinsanstieg

Am zweitstärksten war der Anstieg in Slowenien um 395 Basispunkte auf 5,48 %. Banken in Slowenien haben relativ leicht risikoreiche Kredite vergeben. Nun herrscht am Immobilienmarkt ein erhöhtes systemisches Risiko und entsprechend sind die Risikoaufschläge bei Immobilienfinanzierungen.

Portugal spürt „Nachwehen“ alter Krisenzeiten

Mit 422 Basispunkten auf 4,82 % am stärksten war der Anstieg in Portugal. Das Land hat bei S&P ein BBB+ Rating und bei Moodys Baa2, bei beiden einen positiven Ausblick. Das noch vergleichsweise niedrige Staatsanleihen-Rating und aus der Historie heraus niedrigere Investorenvertrauen, zurückgehend bis in die Zeit vor der Euroeinführung, führen hier generell zu höheren Risikoaufschlägen. Doch in den vergangenen 5 Jahren haben Rating-Agenturen die Kreditwürdigkeit des Landes hochgestuft. Das ist langfristig positiv.

Litauen mit 5,88 % höchstes Zinsniveau aufgrund Marktkonzentration

Dies ist auf eine konzentrierte oligopolistische Struktur des Wohnbaukreditmarktes zurückzuführen. Bereits im November 2019 sorgte eine Statistik der Litauischen Zentralbank für Aufsehen, wonach die durchschnittlichen Hypothekarkreditzinsen seit 2015 stark anstiegen und bereits das 1,5-Fache des Durchschnitts der Eurozone (damals 2,3 % verglichen mit Durchschnitt von 1,8 %) erreicht haben. Eine Fusionswelle im Bankensektor führt dazu, dass letztendlich nur noch zwei „Megabanken“ sich den Markt weitestgehend aufteilten und angesichts der starken Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen in der Lage waren, auffallend hohe Zinsen zu verlangen.

Frankreich mit 3,64 % p.a. auffallend günstig – Staat interveniert

In Frankreich wird die Zinsobergrenze für Immobilienkredite von der französischen Zentralbank festgelegt. Der nur langsame Zinsanstieg liegt dabei an folgender Besonderheit: Die Zinsobergrenze liegt nämlich maximal ein Drittel über dem durchschnittlichen effektiven Zinssatz, der im Laufe des vorangegangenen Quartals von Kreditinstituten für alle Immobiliendarlehen gleicher Art angewandt wurde.

Immobilienpreise: Wo steht Österreich im Vergleich zu anderen EU-Ländern?

Der jährlich von Deloitte veröffentlichten „Property Index“ enthält eine Übersicht zu den Preistrends an den europäischen Wohnimmobilienmärkten. Ein Vergleich der Kaufpreise pro Quadratmeter in 26 europäischen Märkten zeigt eines: Österreich blieb auch im Jahr 2022 ein kostspieliges Land. Mit einem durchschnittlichen Transaktionspreis von 4.925 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen ist Österreich der teuerste Standort in Europa gefolgt von Deutschland mit 4.800 Euro und Frankreich mit 4.639 Euro pro Quadratmeter.

Bosnien und Herzegowina sowie Griechenland am günstigsten

Mit 1.237 Euro pro Quadratmeter mit Abstand am günstigsten ist Bosnien und Herzegowina, was an einer teils noch veralteten Infrastruktur, eher niedrigem Lebensstandard und teils schwierigen klimatischen Bedingungen liegt. Angesichts einer hohen Arbeitslosigkeit und eines Mangels an Industrie laut Deloitte im Jahr 2022 mit 1.330 Euro pro Quadratmeter am zweitgünstigsten ist Griechenland. Am drittgünstigsten sind Wohnungen mit 1417 Euro pro Quadratmeter in Rumänien. Alte, teils noch ex-kommunistische Infrastruktur, niedriger Lebensstandard in ländlichen Gegenden und niedriges Einkommensniveau – unter diesen Rahmenbedingungen halten sich auch die Wohnungs- und Hauspreise in Grenzen.

Weitere Informationen zu einzelnen Länderpreisen und Städten in Europa finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienpreise in Europa.

Wo ist Wohneigentum am leistbarsten?

Wie definiert man Leistbarkeit? Auf jeden Fall ist das Verhältnis Immobilienpreise zu Jahreseinkommen eine maßgebliche Größe. Für Kreditnehmer ist es das Verhältnis des monatlichen Schuldendienstes zum Nettoeinkommens unter der Annahme vollständiger Fremdfinanzierung einer Referenzliegenschaft ausschlaggebend.

Preis einer 70m²-Wohnung in Relation zum Bruttojahreslohn

Im Zuge des jährlichen Deloitte Property Index erscheint eine Auflistung, die zeigt, wie viele Bruttojahreslöhne eine 70 Quadratmeter-Referenzwohnung in den einzelnen europäischen Ländern kostet. Das aktuelle Ergebnis (Marktdaten 2022):

Verhältnis Immobilienpreise zu Bruttojahreslohn:

 

Slowakei: 14,1

Portugal: 7,3

Tschechien:13,3

UK: 7,2

Österreich (Stand 2020): 10,6

Deutschland (Stand 2021): 6,5

Ungarn: 10,2

Rumänien: 6,3

Kroatien: 9,0

Italien: 6,2

 

Polen: 8,1

Dänemark: 5,0

Niederlande: 7,5

Belgien: 4,3

Auch in diesem relativen Vergleich sind Wohnungen in Österreich auffallend teuer.

Kreditvergabe: Immobilienkredite in Bulgarien expandieren

Vom dritten Quartal 2013 bis zum 3. Quartal 2023 wuchs im Euroraum insgesamt das neu vergebene Kreditvolumen an private Haushalte zur Finanzierung von Wohnbaukrediten von 143,5 auf 164,1 Mrd. Euro.

Betrachtet man die von der Österreichische Nationalbank veröffentlichten Daten, dann fallen seit 2018 Bulgarien, Rumänien, Litauen, Kroatien, Malta, Ungarn und die Slowakei mit stärkerem Wachstum des Bestandsvolumens an Wohnbaukrediten auf (OeNB: Property Market ReviewQ1-2/23; S. 25). Diese Länder weisen eine verhältnismäßig geringe Relation des „Hauskreditvolumens“ zum BIP auf.

Kreditexpansion in Süd-/Ost-Europa und dann Markteinbruch

Im ersten Quartal 2023 lag Bulgariens Immobilienkreditanteil privater Haushalte lediglich bei 9,9 % des BIP und die Wohneigentumsquote 2022 bei 85 %. In Rumänien, Ungarn, Kroatien und der Slowakei leben sogar über 90 % in Wohneigentum. Hier herrscht generell Nachholbedarf. Die Einkommen sind gestiegen. Doch die (Wohn)Infrastruktur stammt noch zu großen Teilen aus der Zeit des Kommunismus. In der Wendezeit konnte Wohneigentum sehr günstig erworben werden, daher die niedrige Verschuldungsquote.

Schon seit mehreren Jahren standen viele Abrisse, Umbauten und Restaurierungsarbeiten, aber auch Neukäufe von Wohnungen und Eigenheimen an, die von Banken finanziert wurden. Privathaushalte nutzten dabei insbesondere das niedrige Zinsniveau der Pandemiejahre für günstige Wohnbaukredite, was beispielsweise in Bulgarien in den Jahren 2021 und 2022 Zuwächse der neu vergebenen Wohnbaukredite von jeweils 48,2 bzw. 22,2 % erklärt. 2021 noch stärkere Zuwächse in der Neuvergabe zeigten Tschechien (63,9 %), Estland (59,5 %), Lettland (54,3 %) und Polen (49 %) ehe ab 2022 deutliche Rückgänge folgten.

Hingegen in den vergangenen 5 Jahren kontinuierliche Rückgänge des Bestandsvolumens an Wohnbaukrediten verzeichneten Griechenland und Spanien. Dies hängt mit hoher struktureller Arbeitslosigkeit und einem allgemeinen Trend zum Schuldenabbau in diesen Ländern zusammen.

Massive Rückgänge in der Neukreditvergabe für private Wohnbaufinanzierungen setzten auf breiter Front im Jahr 2022 im Euroraum infolge von Zinsanstiegen und diversen Regulierungsmaßnahmen ein. Im ersten Quartal 2023 besonders hart traf es Ungarn (-66,7 %), die Slowakei (-66,6 %), Tschechien (-66,2 %) und Österreich (-63,3 %).

Regulatorische Anforderungen: Welches EU-Land ist am strengsten?

Die KIM-V in Österreich leitete im August 2022 einen drastischen Einbruch bei den neu vergebenen Wohnkrediten ein. Details zu den Regelungen der KIM-V sowie die konkreten Auswirkungen auf die Kreditvergabe an Privathaushalte zur Wohnbaufinanzierung finden Sie in unserem Ratgeber „Eigenmittel-Anteil: Anpassungen 2023“. Ebenso finden Sie in diesem die Begriffserläuterungen zu LTV-, DSTI- und DTI-Quote.

Doch Österreich ist nicht das einzige Land mit entsprechenden Verschärfungen bei den Kreditvergabekriterien:

Regulierungsmaßnahmen in den einzelnen Ländern des Euroraums:

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung wesentlicher Kreditvergabekriterien in einzelnen ausgewählten Ländern des Euroraum gemäß dem ESRB (European Systemic Risk Board):

Tschechien seit 01.04.2022: Debt-to-Income Ratio (DTI, Verhältnis Kreditsumme zu Jahreseinkommen) von 9,5 für Immobilienkreditnehmer im Alter von bis zu 36 Jahren, ansonsten eine DTI von 8,5. Die maximale Loan-to-Value Ratio (LTV) bei einem Alter unter 36 zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme liegt bei 90 %. Wer älter ist, kann nur noch 80 % des Immobilienwertes finanzieren.

Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Tschechien.

Dänemark seit 01.11.2015: Mindestens 5 % Eigenmittel beim Kauf von Wohneigentum. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Dänemark.

Finnland seit 01.01.2023: Maximale DSTI von 60 % aber 15 % des Immobilienkreditvolumens der Banken als Ausnahmekontingent möglich. Fiktive Rate muss mit mindestens 6 % p.a. auf maximal 25 Jahren kalkuliert werden. Weitere Einschränkung seit 01.07.2023: Maximale Kreditlaufzeit von 30 Jahren (Ausnahmekontingent: 10 %).
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Finnland.

Frankreich seit 01.01.2022: Maximale DSTI von 35 % und maximale Kreditlaufzeit von 25 Jahren. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Frankreich.

Slowenien seit 01.07.2023: Maximale DSTI von 67 % auf 50 % reduziert und Mindest-Liquiditäts-Spielraum nach Abzug des Schuldendienstes von 745 Euro.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Slowenien.

Litauen seit 02.01.2022: LTV für natürliche Personen auf 70 % begrenzt; Ausnahme: Liegt Beleihung des vorangegangenen Kredits unter 50 %, dann LTV-Grenze von 85 %.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Litauen.

Alle hier angeführten Maßnahmen dienen der Einschränkung des Kreditwachstums und der Begrenzung des Fremdkapitalanteils bei Immobilienfinanzierungen. Das soll Immobilienkrisen mit höheren Ausfallsquoten entgegenwirken.

Fazit: Das strengste Land bezüglich Kreditvergabekriterien im Euroraum kann nicht seriös bestimmt werden, da neben den Regulatorien auch die Exekution und Umsetzung dieser durch die Banken zu betrachten ist. Dies ist schwer messbar bzw. vergleichbar. Gemäß erwähnten nationalen Regelungen erscheinen Frankreich und Tschechien tendenziell noch restriktiver als Österreich.

Eigentumsquote: EU-Länder im Vergleich

In den ehemaligen kommunistischen Staaten herrscht eine strukturell hohe Wohneigentumsquote, was mit der neuen Besitzaufteilung nach dem Zerfall des Kommunismus und teils auch nach wie vor günstigen Immobilienpreisen zusammenhängt. Fakt ist, dass gemessen an den Werten des Jahres 2021 Rumänien und die Slowakei mit je 95,3 % bzw. 92,3 % laut Wohneigentumsquote von Statista Austria die absoluten Spitzenreiter in punkto Wohneigentumsquote sind, gefolgt von Kroatien und Ungarn. Hingegen die klaren Schlusslichter sind die teuren Pflaster am Wohnungsmarkt, nämlich Deutschland (49,5 %), Österreich (54,2 %) und Dänemark (59,2 %).

Deutsche und Österreicher leben zunehmend in Miete

Vor allem in Österreich und Deutschland ist im Zeitraum 2018 bis 2022 ein verstärkter Trend zur Miete zu beobachten. Die Wohneigentumsquoten waren nämlich um jeweils 4,0 bzw. 4,8 % rückläufig. Ursache: die erheblichen Preisanstiege am Immobilienmarkt, steigende Zinsen und abnehmende Leistbarkeit von Wohneigentum. Diametral dazu waren die Entwicklungen in Ungarn und Polen wo sich infolge höherer Einkommen und einer Politik zugunsten privater Kreditkunden die Wohneigentumsquoten um jeweils 4,1 bzw. 3,2 Prozentpunkte verbesserten (OeNB: Property Market ReviewQ1-2/23; S. 24).

Rückzahlung: Wo im Euroraum gibt es viele Kreditrückstände?

Ein Kredit zählt als Non-Performing Loan, wenn der Kreditnehmer mit der Ratenzahlung mindestens 90 Tage in Verzug ist. Diese Ausfälle mehren sich, wenn hoch verschuldete Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sind, ihre Kredite zu tilgen. Dies kann mit gestiegenen Zinsen und/ oder einem Konjunkturabschwung zusammenhängen. Nimmt man die NPL-Ratio bezogen auf das gesamte Kreditvolumen ex Einlagen der Banken bei der EZB, dann war diese im 4. Quartal 2022 mit 6,02 % in Griechenland am höchsten, gefolgt von 3,98 % in Portugal, 3,22 % in Spanien, 3,17 % auf Malta und 2,92 % in Italien. Hingegen die niedrigsten Ausfallsquoten haben mit je 0,80 %; 0,82 % bzw. 0,94 % Estland, Litauen und Lettland, was dort auch auf eine strenge Selektion der Kreditnehmer zurückzuführen ist. Österreich liegt indessen mit 2,15 % im Mittelfeld. Weitergehende Informationen zu Non-Performing-Loans, Länder im Euroraum (Supervisory Banking Statistics for significant institutions, Q4 2022, S. 68).

Immobilienkredite in Prozent des BIP

Ein Indikator der Verschuldung privater Haushalte bei Immobilienkrediten in einzelnen Ländern des Euroraums sind die von der Österreichische Nationalbank veröffentlichten „Housing Loans in Prozent des BIP“ (OeNB: Property Market ReviewQ1-2/23):

Vergleich der 5 Länder mit den am höchsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2022 mit dem Stand von 2018:

 20222018
Dänemark84,3 %97,7 %
Schweden64,9 % 67,9 %
Niederlande58,5 %61,8 %
Luxemburg53,3 %50,7 %
Frankreich49,8 %43,9 %

Vergleich der 5 Länder mit den am niedrigsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2022 mit dem Stand von 2018:

 20222018
Ungarn7,2 %7,7 %
Rumänien7,5 %7,7 %
Bulgarien10,0 %8,6 %
Lettland12,1 %14,1 %
Slowenien13,9 %13,6 %

Zur Finanzierung von Wohneigentum sind die privaten Haushalte in Dänemark, Schweden und den Niederlanden am höchsten verschuldet. Dänemark und Schweden sind Wohlfahrtsstaaten mit hohen Steuern. In den Niederlande sind indessen die Wohnungspreise 2022 im Europavergleich relativ hoch. Hinzukommen dort ebenfalls hohe Steuern, woraus ein erhöhter Finanzierungsbedarf bei Wohneigentum resultiert. Österreich liegt mit einer Immobilienkreditverschuldung privater Haushalte von 29,2 % im Mittelfeld.

Fazit: Österreich nicht umsonst ein Land der Mieter

Während in Süd-/ Osteuropa niedrige Immobilienpreise zur Schaffung von Wohneigentum einladen, führen in Österreich die höchsten Immobilienpreise in Europa zu einem Trend hin zur Miete, der sich nun infolge der strengen Wohnkreditvergaberegeln seit August 2022 noch zusätzlich verstärkt. Doch auch andere EU-Länder wie Tschechien oder Frankreich sind stark mit Kreditvergabe-Restriktionen konfrontiert. In punkto Immobilienkredite privater Haushalte in Relation zur Wirtschaftsleistung liegt Österreich im Mittelfeld.

Was kostet mein Wohnbaukredit?

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