Immobilienfinanzierung im EU-Vergleich

Am 16. Februar 2024 bestätigte zwar die Ratingagentur Fitch für Belgien ein langfristiges Issuer Default Rating (IDR) in Fremdwährung von AA-, doch der Ausblick bleibt nach wie vor negativ. Zudem spielen variable Kreditzinsen in Belgien nur eine geringe Rolle. Laut European Mortgage Federation (EMF) markieren mittlerweile Fixzinskredite mit einem Anteil von 96 % den höchsten Wert seit über 10 Jahren. Da bleibt nur noch ein enger Markt für variabel verzinste Kredite, der bereits infolge der jüngsten Einschätzung von Fitch und der gestiegenen Geldmarktzinsen zwischendurch auch volatiler reagieren kann. Mit einem 12-Monats-Anstieg bei variabel verzinsten Krediten von 178 Basispunkten auf 5,43 % verzeichnete Belgien im Euroraum den zweitstärksten Zinsanstieg.

Dies ist auf eine konzentrierte oligopolistische Struktur des Wohnbaukreditmarktes zurückzuführen. Bereits im November 2019 sorgte eine Statistik der Litauischen Zentralbank für Aufsehen, wonach die durchschnittlichen Hypothekarkreditzinsen seit 2015 stark anstiegen und bereits das 1,5-Fache des Durchschnitts der Eurozone (damals 2,3 % verglichen mit Durchschnitt von 1,8 %) erreicht haben. Eine Fusionswelle im Bankensektor führt dazu, dass letztendlich nur noch zwei „Megabanken“ sich den Markt weitestgehend aufteilten und angesichts der starken Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen in der Lage waren, auffallend hohe Zinsen zu verlangen.

In Frankreich wird die Zinsobergrenze für Immobilienkredite von der französischen Zentralbank festgelegt. Dabei liegt die Zinsobergrenze maximal ein Drittel über dem durchschnittlichen effektiven Zinssatz, der im Laufe des vorangegangenen Quartals von Kreditinstituten für alle Immobiliendarlehen gleicher Art angewandt wurde. Daraus resultiert zeitweise ein gewisser „Bremseffekt“.

Mit 1.237 Euro pro Quadratmeter mit Abstand am günstigsten ist Bosnien und Herzegowina, was an einer teils noch veralteten Infrastruktur, eher niedrigem Lebensstandard und teils schwierigen klimatischen Bedingungen liegt. Angesichts einer hohen Arbeitslosigkeit und eines Mangels an Industrie laut Deloitte im Jahr 2022 mit 1.330 Euro pro Quadratmeter am zweitgünstigsten ist Griechenland. Am drittgünstigsten sind Wohnungen mit 1417 Euro pro Quadratmeter in Rumänien. Alte, teils noch ex-kommunistische Infrastruktur, niedriger Lebensstandard in ländlichen Gegenden und niedriges Einkommensniveau – unter diesen Rahmenbedingungen halten sich auch die Wohnungs- und Hauspreise in Grenzen.

Weitere Informationen zu einzelnen Länderpreisen und Städten in Europa finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienpreise in Europa.

Wie definiert man Leistbarkeit? Auf jeden Fall ist das Verhältnis Immobilienpreise zu Jahreseinkommen eine maßgebliche Größe. Für Kreditnehmer ist es das Verhältnis des monatlichen Schuldendienstes zum Nettoeinkommens unter der Annahme vollständiger Fremdfinanzierung einer Referenzliegenschaft ausschlaggebend.

Im Zuge des jährlichen Deloitte Property Index erscheint eine Auflistung, die zeigt, wie viele Bruttojahreslöhne eine 70 Quadratmeter-Referenzwohnung in den einzelnen europäischen Ländern kostet. Das aktuelle Ergebnis (Marktdaten 2022):

Auch in diesem relativen Vergleich sind Wohnungen in Österreich auffallend teuer.

Vom vierten Quartal 2013 bis zum vierten Quartal 2023 wuchs im Euroraum insgesamt das neu vergebene Kreditvolumen an private Haushalte zur Finanzierung von Wohnbaukrediten von 133,6 auf 165,3 Mrd. Euro. Noch im Corona-Jahre 2021 wuchs im Euroraum das neu vergebene Wohnbaukreditvolumen um 7,4 % auf 1047,8 Mrd. Euro. Danach ging es im Verlauf des Jahres 2022 nach einem Peak im März im Einklang mit steigenden Zinsen und teils strengeren Kreditvergaberichtlinien kontinuierlich abwärts. Im Jahr 2023 war das Neuvergabevolumen bereits um 30,7 % auf 677 Mrd. Euro rückläufig.

Betrachtet man die von der Österreichische Nationalbank veröffentlichten Daten, dann fallen seit 2018 Bulgarien, Rumänien, Litauen, Kroatien, Malta, Ungarn und die Slowakei mit stärkerem Wachstum des Bestandsvolumens an Wohnbaukrediten auf. Diese Länder weisen eine verhältnismäßig geringe Relation des „Hauskreditvolumens“ zum BIP auf.

Im zweiten Quartal 2023 lag Bulgariens Immobilienkreditanteil privater Haushalte lediglich bei 10,2 % des BIP und die Wohneigentumsquote 2022 bei 85 %. In Rumänien, Ungarn, Kroatien und der Slowakei leben sogar über 90 % in Wohneigentum. Hier herrscht generell Nachholbedarf. Die Einkommen sind gestiegen. Doch die (Wohn)Infrastruktur stammt noch zu großen Teilen aus der Zeit des Kommunismus. In der Wendezeit konnte Wohneigentum sehr günstig erworben werden, daher die niedrige Verschuldungsquote.

Schon seit mehreren Jahren standen viele Abrisse, Umbauten und Restaurierungsarbeiten, aber auch Neukäufe von Wohnungen und Eigenheimen an, die von Banken finanziert wurden. Privathaushalte nutzten dabei insbesondere das niedrige Zinsniveau der Pandemiejahre für günstige Wohnbaukredite, was beispielsweise in Bulgarien in den Jahren 2021 und 2022 Zuwächse der neu vergebenen Wohnbaukredite von jeweils 48,2 bzw. 22,2 % erklärt. 2022 noch stärkere Zuwächse in der Neuvergabe zeigte im Zug der Euro-Einführung und eines Runs auf (Ferien)Immobilien Kroatien mit 59 %. Aufgrund des beliebten steuergünstigen Firmenstandorts ebenfalls 2022 expandierte auch das neu vergebene Wohnbaukreditvolumen in Irland, und zwar um 26,2 %. 

Ansonsten setzten zumindest im Verlauf des Jahres 2022  auf breiter Front Rückgänge in der Neukreditvergabe für private Wohnbaufinanzierungen ein. Zinsanstiege im Euroraum und diverse Regulierungsmaßnahmen bremsten. Im zweiten Quartal 2023 besonders hart traf es die Slowakei (-68,9 %), Österreich (-62,8 %), Ungarn (-62,1 %) und Slowenien (-61,1 %).

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung wesentlicher Kreditvergabekriterien in einzelnen ausgewählten Ländern des Euroraum gemäß dem ESRB (European Systemic Risk Board):

Tschechien seit 01.04.2022: Debt-to-Income Ratio (DTI, Verhältnis Kreditsumme zu Jahreseinkommen) von 9,5 für Immobilienkreditnehmer im Alter von bis zu 36 Jahren, ansonsten eine DTI von 8,5. Allerdings wurde die DTI-Obergrenze per Jahresanfang 2024 aufgehoben. Die maximale Loan-to-Value Ratio (LTV) bei einem Alter unter 36 zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme liegt bei 90 %. Wer älter ist, kann nur noch 80 % des Immobilienwertes finanzieren. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Tschechien.

Estland seit 01.04.2024: Im Zuge der DSTI-Kalkulation ist ein Rechnungszins anzusetzen, der entweder 2 Prozentpunkte über dem vereinbarten Kreditzins liegt oder zumindest 6 % p.a. beträgt, wobei der jeweils höhere Wert maßgeblich ist. Weitere Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Estland.

Dänemark seit 01.11.2015: Mindestens 5 % Eigenmittel beim Kauf von Wohneigentum. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Dänemark.

Finnland seit 01.01.2023: Maximale DSTI von 60 % aber 15 % des Immobilienkreditvolumens der Banken als Ausnahmekontingent möglich. Fiktive Rate muss mit mindestens 6 % p.a. auf maximal 25 Jahren kalkuliert werden. Weitere Einschränkung seit 01.07.2023: Maximale Kreditlaufzeit von 30 Jahren (Ausnahmekontingent: 10 %) und seit 20.12.2023 ist die maximale Loan-to-Cost Ratio für nicht erstmalige Eigenheimkäufe auf 90 % begrenzt. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Finnland.

Frankreich seit 01.01.2022: Maximale DSTI von 35 % und maximale Kreditlaufzeit von 25 Jahren. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Frankreich.

Slowenien seit 01.07.2023: Maximale DSTI von 67 % auf 50 % reduziert und Mindest-Liquiditäts-Spielraum nach Abzug des Schuldendienstes von 745 Euro.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Slowenien.

Litauen seit 02.01.2022: LTV für natürliche Personen auf 70 % begrenzt; Ausnahme: Liegt Beleihung des vorangegangenen Kredits unter 50 %, dann LTV-Grenze von 85 %.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Litauen.

Alle hier angeführten Maßnahmen dienen der Einschränkung des Kreditwachstums und der Begrenzung des Fremdkapitalanteils bei Immobilienfinanzierungen. Das soll Immobilienkrisen mit höheren Ausfallsquoten entgegenwirken.

Fazit: Das strengste Land bezüglich Kreditvergabekriterien im Euroraum kann nicht seriös bestimmt werden, da neben den Regulatorien auch die Exekution und Umsetzung dieser durch die Banken zu betrachten ist. Dies ist schwer messbar bzw. vergleichbar. Gemäß erwähnten nationalen Regelungen erscheinen Frankreich und Tschechien tendenziell noch restriktiver als Österreich.

In den ehemaligen kommunistischen Staaten herrscht eine strukturell hohe Wohneigentumsquote, was mit der neuen Besitzaufteilung nach dem Zerfall des Kommunismus und teils auch nach wie vor günstigen Immobilienpreisen zusammenhängt. Fakt ist, dass gemessen an den Werten des Jahres 2022 Rumänien und die Slowakei mit je 94,8 % bzw. 93,0 % laut Wohneigentumsquote der CESEE Property Market Review October 2023 von der OeNB die absoluten Spitzenreiter in punkto Wohneigentumsquote sind, gefolgt von Kroatien und Ungarn. Hingegen die klaren Schlusslichter sind die teuren Pflaster am Wohnungsmarkt, nämlich Deutschland (46,7 %), Österreich (51,4 %) und Dänemark (59,6 %).

Ein Kredit zählt als Non-Performing Loan, wenn der Kreditnehmer mit der Ratenzahlung mindestens 90 Tage in Verzug ist. Diese Ausfälle mehren sich, wenn hoch verschuldete Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sind, ihre Kredite zu tilgen. Dies kann mit gestiegenen Zinsen und/ oder einem Konjunkturabschwung zusammenhängen. Nimmt man die NPL-Ratio bezogen auf das gesamte Kreditvolumen ex Einlagen der Banken bei der EZB, dann war diese im 2. Quartal 2023 mit 5,70 % in Griechenland am höchsten, gefolgt von 3,84 % in Portugal, 3,22 % in Spanien und 2,78 % in Italien. Hingegen die niedrigsten Ausfallquoten haben mit je 0,76 %; 0,77 % bzw. 0,82 % Estland, Litauen und Lettland, was dort auch auf eine strenge Selektion der Kreditnehmer zurückzuführen ist. Österreich liegt indessen mit 2,05 % im Mittelfeld. Weitergehende Informationen zu Non-Performing-Loans, Länder im Euroraum (Supervisory Banking Statistics, Q2 2023, S. 68).

Ein Indikator der Verschuldung privater Haushalte bei Immobilienkrediten in einzelnen Ländern des Euroraums sind die von der Österreichische Nationalbank veröffentlichten „Housing Loans in Prozent des BIP“ (OeNB: CESEE Property Market Review October 2023):

Vergleich der 5 Länder mit den am höchsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2022 mit dem Stand von 2018:

Vergleich der 5 Länder mit den am niedrigsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2022 mit dem Stand von 2018:

Zur Finanzierung von Wohneigentum sind die privaten Haushalte in Dänemark, Schweden und den Niederlanden am höchsten verschuldet. Dänemark und Schweden sind Wohlfahrtsstaaten mit hohen Steuern. In den Niederlanden sind indessen die Wohnungspreise 2022 im Europavergleich relativ hoch. Hinzukommen dort ebenfalls hohe Steuern, woraus ein erhöhter Finanzierungsbedarf bei Wohneigentum resultiert. Österreich liegt mit einer Immobilienkreditverschuldung privater Haushalte von 30,3 % im Mittelfeld.

Während in Süd-/ Osteuropa niedrige Immobilienpreise zur Schaffung von Wohneigentum einladen, führen in Österreich die höchsten Immobilienpreise in Europa zu einem Trend hin zur Miete, der sich indessen infolge der strengen Wohnkreditvergaberegeln seit August 2022 noch zusätzlich verstärkt. Doch in Österreich soll sich dies durch das Baupaket der Regierung ändern, die mit einem Sonderbudget von über 2 Mrd. Euro durch diverse Förderungen bis zum Jahr 2030 die Eigentumsquote von 48 auf 60 % steigern möchte. So sollten die einzelnen Bundesländer bis zu einer Kreditsumme von 200.000 Euro zur Schaffung von Wohneigentum Darlehen mit einem maximalen Zins von 1,5 % vergeben. Für den Erwerb des Eigenheims sollen unter bestimmten Rahmenbedingungen bis zu einem Betrag von 500.000 die Grundbucheintragungs-Gebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr entfallen (zeitlich befristete Maßnahme auf 2 Jahre). Hinzukommen noch eine Reihe von Steuererleichterungen und Subventionen. Mehr dazu finden Sie in folgendem Ratgeber: Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024.

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