Was beeinflusst aktuell die Höhe der Wohnkredit-Zinsen?

Inflation und Zinsen – erneuter Straffungskurs der EZB

Steigende Zinsen wirken grundsätzlich inflationsdämpfend, bremsen jedoch auch Investitionen und das Wirtschaftswachstum. Dies führt zu einem schwindenden Vertrauen bei Wirtschaftstreibenden und Konsumenten, was wiederum zu einem Rückgang der Investitionen und der Inflation führt. Nach der Zinssenkungsphase ab Juni 2024 näherte sich das Zinsniveau zunächst einem neutralen Bereich. Der neuerliche, vor allem energiebedingte Inflationsanstieg veränderte die Ausgangslage jedoch. Im Juni und im September 2026 erhöhte die EZB ihre Leitzinssätze wieder um jeweils 0,25 Prozentpunkte.

Die frühere Erwartung einer Inflationsrate von weniger als 2 % im Jahr 2026 ist damit überholt. Im August 2026 erreichte die Inflation im Euroraum voraussichtlich 3,3 %. Die EZB rechnet in ihrer September-Prognose für 2026 mit einer durchschnittlichen Inflation von 3,0 %, für 2027 mit 2,5 % und für 2028 mit 2,1 %. Hauptursache sind stark gestiegene Energiepreise infolge des Konflikts im Nahen Osten. Zusätzlich bleiben Zollkonflikte und mögliche Störungen der Lieferketten erhebliche Unsicherheitsfaktoren. Weitere Zinssenkungen sind daher vorerst nicht zu erwarten, vielmehr bleiben auch zusätzliche Zinserhöhungen möglich.

Refinanzierungskosten der Banken wieder unter Aufwärtsdruck

Der starke Anstieg der Leitzinsen bis Mitte 2024 hatte die Refinanzierungskosten für Banken deutlich erhöht – sowohl bei den von der EZB bereitgestellten Mitteln als auch bei den Kundeneinlagen, da auch die Sparzinsen gestiegen waren.

Die anschließenden Zinssenkungen von Juni 2024 bis Juni 2025 sorgten zunächst für eine Entlastung und führten auch zu sinkenden Sparzinsen. Inzwischen hat sich die Entwicklung erneut gedreht. Im September 2026 erhöhte die EZB ihre Leitzinsen erneut um 0,25 Prozentpunkte. Gleichzeitig stiegen die kurzfristigen Geldmarktzinsen wie der 3-Monats-Euribor deutlich. Dadurch stehen auch die Refinanzierungskosten der Banken wieder unter Aufwärtsdruck. Bei variabel verzinsten Wohnkrediten ist daher eher mit weiter steigenden Zinsen zu rechnen.

Bei Fixzinskrediten sind vor allem die langfristigen Swapsätze maßgeblich. Diese werden derzeit von höheren Inflationserwartungen, der erwarteten EZB-Politik und dem wachsenden Kapitalbedarf der öffentlichen Hand beeinflusst. Eine schwache Konjunktur wirkt zwar zinsdämpfend, ein nachhaltiger Rückgang der Fixzinssätze ist unter den aktuellen Bedingungen jedoch vorerst nicht zu erwarten.

An der Spitze eines jeden Währungsraums steht eine Zentralbank, beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) für den Euroraum und das Federal Reserve System (Fed) für die USA. Jede dieser Zentralbanken legt Leitzinsen für ihren Währungsraum fest. Bis Juli 2022 lag der Hauptrefinanzierungssatz der EZB bei 0 %. Nach einem Höchststand von 4,50 % im Jahr 2023 und mehreren Zinssenkungen erhöhte ihn die EZB bis September 2026 wieder auf 2,65 % und den Einlagenzins auf 2,50 %. In den USA liegt der Leitzinskorridor der Fed mit 3,50 bis 3,75 % weiterhin deutlich höher (Stand: Anfang September 2026).

Europa und USA – Zinspolitik zunehmend unterschiedlich

Im Euroraum wird die Höhe der Leitzinsen maßgeblich von der Entwicklung der Inflation beeinflusst. Die Fed berücksichtigt neben der Preisstabilität auch den Arbeitsmarkt. Aufgrund des starken Inflationsanstiegs erhöhten beide Zentralbanken ihre Leitzinsen ab 2022 deutlich. Inzwischen haben sich die Zinszyklen jedoch stärker voneinander entkoppelt: Die EZB senkte ihre Leitzinsen zwischen Juni 2024 und Juni 2025 mehrfach, erhöhte den Einlagenzins ab Juni 2026 wegen des neuerlichen Preisdrucks aber wieder. Die Fed nahm ihre ersten Zinssenkungen später vor und hält ihren Leitzinskorridor seit Dezember 2025 bei 3,50 bis 3,75 %. Trotz weiterhin robuster US-Konjunktur verzichtete sie 2026 bisher auf eine weitere Straffung, obwohl Inflation, Energiepreise und Zölle für anhaltenden Preisdruck sorgen.

Höhere Leitzinsen können Anlagen in einem Währungsraum attraktiver machen und dessen Währung stützen. Der Wechselkurs wird jedoch auch von Konjunktur- und Handelsrisiken sowie den Erwartungen an die künftige Geldpolitik beeinflusst. Trotz des höheren US-Zinsniveaus hat der Dollar insbesondere seit Jahresbeginn 2025 gegenüber dem Euro deutlich abgewertet. Für den Euroraum verbilligt ein schwächerer Dollar grundsätzlich die Einfuhr von Rohstoffen, die in US-Dollar gehandelt werden. Dieser Effekt kann die importierte Inflation dämpfen, die stark gestiegenen Energiepreise derzeit jedoch nur teilweise ausgleichen. Die unterschiedliche Zinspolitik beeinflusst damit zunehmend Wechselkurse, Kapitalströme und Finanzierungsbedingungen in beiden Wirtschaftsräumen.

Dieses zusätzliche Angebot konkurriert mit dem Finanzierungsbedarf von Staaten, Banken und anderen Unternehmen und kann die langfristigen Refinanzierungskosten weiter erhöhen. Geopolitische Konflikte, Handelsspannungen und mögliche Störungen der Energieversorgung bewegen Inflation, Wachstum und Kapitalmärkte kurzfristig in unterschiedliche Richtungen. Solche disruptiven Entwicklungen können Notenbanken zu unerwarteten Anpassungen ihrer Zinspolitik zwingen. Das macht fundierte und verlässliche Zinsprognosen deutlich schwieriger.

Eine der vorrangigen Aufgaben der Europäischen Zentralbank besteht darin, den Wirtschaftsraum mit Liquidität und Geld zu versorgen. Die Geldmenge wird durch Kennziffern gemessen, die von M0 bis M3 reichen. Dabei repräsentiert M3 die umfassendste dieser Kennziffern. Die Bilanz der EZB erfasst sämtliche Aktivitäten der Zentralbank, und die Bilanzsumme steigt mit zunehmender Aktivität der EZB am Markt. Sobald die Europäische Zentralbank Vermögenswerte ankauft, kann sie diese mit Zentralbankgeld bezahlen. Gelangt dadurch neues Geld in Umlauf, erhöht dies die Geldmenge im Euroraum.

Geldmenge wächst weiter moderat

Im Euroraum nahm die Geldmenge M3 während der Niedrigzins- und Pandemiephase stark zu. Dazu trugen insbesondere die umfangreichen Anleihekäufe und längerfristigen Refinanzierungsgeschäfte der EZB sowie staatliche Unterstützungsmaßnahmen bei. Mit den Leitzinserhöhungen und dem Abbau der Eurosystem-Bilanz verlangsamte sich die Entwicklung deutlich. Im Jahr 2024 wuchs M3 durchschnittlich um rund 2,2 %, 2025 beschleunigte sich das Wachstum auf etwa 3,5 %. Im ersten Halbjahr 2026 lag die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate bei rund 3,1 %. Im Juni erreichte sie 3,3 % und im Juli 3,4 %. Damit wächst die Geldmenge weiterhin moderat und zuletzt wieder etwas stärker. Für die kommenden Monate ist mit einem weiteren moderaten Wachstum der Geldmenge zu rechnen. Steigende Zinsen und die fortgesetzte Bilanzverkürzung des Eurosystems dürften einer stärkeren Ausweitung jedoch entgegenwirken.

EZB-Bilanzsumme: Rückgang setzt sich fort

Bis 2022 setzte die EZB verstärkt unkonventionelle geldpolitische Maßnahmen ein. Dazu zählten insbesondere der Ankauf von Anleihen öffentlicher und privater Emittenten sowie langfristige Refinanzierungsgeschäfte mit Banken. Diese Maßnahmen führten zu einer erheblichen Ausweitung der  EZB-Bilanzsumme, die im Juni 2022 mit rund 8,8 Billionen Euro ihren Höchststand erreichte. Danach leitete die EZB die geldpolitische Normalisierung ein. Wertpapierankäufe wurden beendet, fällige Anleihen zunehmend nicht mehr ersetzt und langfristige Bankkredite zurückgeführt. Ende August 2026 lag die Bilanzsumme bei rund 5,9 Billionen Euro und damit etwa ein Drittel unter ihrem Höchststand.

Der schrittweise Rückgang dürfte sich durch auslaufende Anleihebestände zunächst fortsetzen, allerdings langsamer als in den ersten Jahren der Bilanzverkürzung. Bei neuen wirtschaftlichen oder finanziellen Verwerfungen könnte die EZB den Abbau unterbrechen oder ihre Bilanz wieder vorübergehend ausweiten.

Kreditbedarf und -angebot: Steigende Nachfrage in einem von Preisdruck und Regulierung geprägten Markt

Viele Käufer können die Investition für die Schaffung von Wohnraumeigentum nicht aus eigenen Mitteln decken. Der Bedarf an Wohnbaukrediten ist daher grundsätzlich hoch. Dabei gibt es Herausforderungen, die die Nachfrage nach Wohnbaukrediten und das Angebot der Kreditinstitute maßgeblich beeinflussen.

Damit wird das Finanzierungsumfeld sowohl bei variabel als auch bei fix verzinsten Wohnbaukrediten zunehmend herausfordernder. In Verbindung mit hohen Immobilien-, Grundstücks- und Baukosten stellt dies für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar.

Dennoch hat sich die Kreditnachfrage 2026 deutlich belebt. Das Volumen neu vergebener Wohnbaukredite lag in jedem Monat über einer Milliarde Euro und erreichte im Juni 2026 mit rund 2,02 Milliarden Euro den höchsten Monatswert seit zwei Jahren. Damit setzt sich die bereits 2025 begonnene Erholung fort. Steigende Zinsen und die weiterhin eingeschränkte Leistbarkeit könnten diese Entwicklung jedoch im weiteren Jahresverlauf und auch 2027 wieder bremsen.

Kreditangebot vielfältig, KIM-V (nur) formal abgelaufen

Kreditinstitute bieten grundsätzlich ausreichend Kredite mit attraktiven Konditionen an. Besonders gefragt sind Kredite mit Fixzinssätzen und langen Kreditlaufzeiten von bis zu 35 Jahren. Begrenzend wirkte ab August 2022 die KIM-V. Sie sah grundsätzlich eine Beleihungsquote von höchstens 90 %, eine Schuldendienstquote von maximal 40 % des Jahresnettoeinkommens und eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren vor. Bis zu 20 % des Neukreditvolumens konnten im Rahmen eines Ausnahmenkontingent von mindestens einem dieser Kriterien abweichen.

Die KIM-V ist mit Ende Juni 2025 außer Kraft getreten. Ihre wesentlichen Richtwerte bleiben jedoch als aufsichtliche Orientierung für eine solide Kreditvergabe bestehen. Nach dem Rundschreiben der FMA sollen die genannten Kriterien grundsätzlich bei mindestens 80 % des neu vergebenen Kreditvolumens eingehalten werden. Anders als die frühere Verordnung ist das Rundschreiben nicht unmittelbar rechtlich bindend. Banken können auf Basis ihrer eigenen Risikoeinschätzung davon abweichen und individuelle Vergabestandards festlegen.

Das Zinsumfeld hat sich 2026 erneut verändert. Nach dem Ende des Zinssenkungszyklus erhöhte die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen im Juni und im September 2026. Gleichzeitig stieg die Inflation im Euroraum im August auf 3,3 % und entfernte sich damit vom mittelfristigen Zielwert von 2 %. Energiepreise, geopolitische Konflikte und mögliche Zweitrundeneffekte bleiben wesentliche Unsicherheitsfaktoren. Für 2027 erwartet die EZB zwar einen Rückgang der Inflation auf durchschnittlich 2,5 % und eine leichte Konjunkturerholung. Damit erscheint eine rasche Rückkehr zu deutlich niedrigeren Geldmarktzinsen derzeit dennoch wenig wahrscheinlich. Variable Wohnkreditzinsen dürften 2027 auf einem höheren Niveau bleiben und stärker von den nächsten Inflationsdaten abhängen. 

Bei langfristigen Fixzinssätzen sorgen zusätzlich der hohe Finanzierungsbedarf von Staaten und Unternehmen sowie Investitionen in Infrastruktur, Verteidigung, Energiewende und künstliche Intelligenz für anhaltenden Kapitalbedarf. Die langfristigen Swapsätze dürften daher erhöht und schwankungsanfällig bleiben. Die Vergabe von Wohnbaukrediten hat 2026 deutlich zugelegt. Für 2027 wird die weitere Entwicklung jedoch stärker von der Leistbarkeit abhängen. Hohe Immobilien-, Grundstücks- und Baukosten, begrenzte reale Einkommenszuwächse und wieder steigende Zinsen könnten die Nachfrage bremsen. Insgesamt zeichnet sich somit ein anspruchsvolles und stärker differenziertes Finanzierungsumfeld ab.

Bildquellen: nmann77 / Adobe Stock, gopixa / Adobe Stock, fizkes / Adobe Stock
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