Aktuelle Einflussfaktoren auf private Wohnbaufinanzierung

Inflation und Wohnbaufinanzierung: eine heikle Beziehung

Die vergangenen Jahre waren von einer lockeren Geldpolitik der EZB geprägt, was zu einem Boom auf den Immobilienmärkten führte. Niedrige Zinsen begünstigten den Erwerb von Immobilien, doch seit 2022 hat sich das Blatt gewendet. Die EZB und andere Notenbanken reagierten auf die steigende Inflation, und der Verlauf des EZB-Leitzinses kannte nur noch eine Richtung: nach oben. Die Kombination aus hohen Zinsen und hohen Immobilienpreisen führte zu einem drastischen Rückgang von Immobilientransaktionen im privaten Bereich.

Auswirkungen auf die Nachfrage von Wohnbaufinanzierungen

Ein Blick auf die Neukreditvergabe für Wohnbauzwecke verdeutlicht die Auswirkungen. Während im Gesamtjahr 2022 das Volumen der Neukreditvergabe an private Haushalte und nicht finanzielle Unternehmen in Österreich noch 23,2 Mrd. € betragen hat, erfolgte in 2023 ein markanter Rückgang um 55 % auf ein Volumen von 10,5 Mrd. €. Diese Zahlen verdeutlichen, wie die aktuellen Entwicklungen auf dem Finanzmarkt die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen erheblich beeinflussen.

Während das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen unselbständig Erwerbstätiger in Österreich Ende 2021 bei 31.407 Euro lag, erhielten Vollzeitbeschäftigte 45.595 Euro (Quelle: Allgemeiner Einkommensbericht des Rechnungshofes 2022). Daten für selbständig Erwerbstätige liegen in diesem Bericht für 2019 vor, wobei deren durchschnittlichen Jahreseinkommen unter jenen von unselbständig Erwerbstätigen lagen.

Anstieg der realen Bruttolöhne – magere Jahre liegen hinter uns

Die inflationsbereinigten Bruttojahreseinkommen stiegen in den letzten beiden Jahrzehnten kaum und erreichten erst 2019 wieder das Niveau von 1998 (Quelle: Statistik Austria, 2022). Für Frauen und Vollzeitbeschäftigte war die Entwicklung etwas günstiger, jedoch blieben auch dort die großen Einkommenssprünge aus.

Ein wichtiges Signal für alle anderen Branchen war dann die bereits früh abgeschlossene Gehaltsvereinbarung mit der Beamtenschaft. Die Gehälter sind dort seit 1. 1. 2024 beachtlich zwischen 9,15 Prozent und 9,71 Prozent gestiegen. Dieses Ergebnis war ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Ergebnisse der Lohnabschlüsse für alle anderen Branchen. Mit wenigen Ausnahmen wurden zumindest die Kollektivvertragsgehälter für das Jahr 2024 branchenabhängig um durchschnittlich 7 bis 9 Prozent angehoben.

Lohnabschlüsse beeinflussen künftige Inflation

Es ist wichtig, dass Erwerbstätige angemessene Nettoeinkommen erhalten um über eine ausreichende Kaufkraft verfügen. Dennoch können übermäßig hohe Lohnabschlüsse die Inflation nach oben treiben. Rein nationale oder branchenspezifische Trends haben dabei weniger Einfluss auf die europäische Inflationsentwicklung. Steigen die Einkommen jedoch aufgrund von Inflation breitflächig an, verzögert sich das Erreichen des Inflationsziels der EZB. Dies führt zu hohen Leitzinsen, die wiederum negative Auswirkungen auf die Wohnbaufinanzierung haben. Ein ausgewogenes Vorgehen ist daher entscheidend, um die Stabilität zu bewahren.

Der österreichische Arbeitsmarkt beweist bislang trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten Stabilität. Nach dem deutlichen Anstieg zu Beginn der Corona-Pandemie hat sich die Lage merklich verbessert. Im Dezember 2023 beträgt die nationale Arbeitslosenquote 6,4 %. Dies entspricht einer Anzahl von 271.100 Arbeitssuchenden. Zudem gibt es in Österreich Stand Dezember 2023 rund 92.300 offene Stellen.

Stabiler Arbeitsmarkt trotz wirtschaftlicher Herausforderungen

Der österreichische Arbeitsmarkt beweist bislang trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten Stabilität. Nach dem deutlichen Anstieg zu Beginn der Corona-Pandemie, hat sich die Lage merklich wieder verbessert. Im Oktober 2023 beträgt die nationale Arbeitslosenquote 6,3 %. Dies entspricht einer Anzahl von 264.000 Arbeitssuchenden. Zudem gibt es in Österreich Stand Oktober 2023 101.000 offene Stellen.

Ausblick: 2024 positives Wirtschaftswachstum erwartet

Sowohl das WIFO als auch das IHS, zwei renommierte österreichische Wirtschaftsforschungsinstitute, gehen für 2023 von einem negativen Wirtschaftswachstum und einer Rezension aus. Das WIFO prognostiziert (Stand 21.12.2023) für 2023 einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um –0,8 % (reales Bruttoinlandsprodukt) und für 2024 ein Wachstum von +0,9 %. Die schwache Wirtschaftsentwicklung wird die Arbeitslosenquote im ersten Halbjahr 2024 vorübergehend beeinträchtigen. Andererseits sind qualifizierte Arbeitnehmer am Arbeitsmarkt weiterhin stark nachgefragt. Das WIFO erwartet für 2024 eine Arbeitslosenquote von 6,4 %. Der genaue Verlauf hängt unter anderem von der weiteren EZB-Zinspolitik ab, die bei einer zu späten Lockerung der straffen Geldpolitik das Wirtschaftswachstum weiter dämpfen und die Nachfrage nach Arbeitskräften beeinträchtigen könnte.

Arbeitslosenquote und Wohnbaufinanzierung: Auswirkungen wirtschaftlicher Unsicherheit

Eine höhere Arbeitslosenquote führt nicht zwangsläufig zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnimmobilien und Finanzierungen. Dennoch beeinflusst wirtschaftliche Unsicherheit das Kaufverhalten. In unsicheren Zeiten reduzieren Menschen soweit möglich ihre Verschuldung und vermeiden größere Investitionen. Für Kreditinstitute ist entscheidend, ob ihre Kreditnehmer von steigender Arbeitslosigkeit betroffen sind, was die Rückzahlung von Krediten gefährden könnte. Die Quote notleidender Kredite (NPL) war bis Mitte 2023 in Österreich noch historisch niedrig, aber durch das gestiegene Zinsniveau und die schwache Wirtschaft dürfte sich dieser Wert in den kommenden Monaten erhöhen.

In etablierten Volkswirtschaften gelten Immobilien als sicherer Vermögenswert. Die zurückliegende Periode von 2008 bis Mitte 2022 war geprägt durch eine ungewöhnliche Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Niedrige Zinsen und Anleihekäufe beeinflussten den Immobilienmarkt nachhaltig. In Österreich führte dies zu einem außergewöhnlichen Preisanstieg bei Immobilien.

Seit 2022 zeigt sich jedoch eine leichte Trendwende. Die Immobilienpreise, besonders in Ballungszentren, sind hoch, die Kreditzinsen sind rasch gestiegen. Dies stellt viele potenzielle Käufer vor Herausforderungen, da Wohnbaufinanzierungen häufig unerschwinglich werden. Die Kreditvergabe für Immobilienkäufe in Österreich ist stark rückläufig und Interessenten fragen sich, ob Immobilien absehbar wieder erschwinglicher werden.

Seit 3. Quartal 2022: Ende des Preisanstiegs bei Immobilien

Bis Ende Q3 2022 verzeichnete der österreichische Wohnimmobilienpreisindex einen stetigen Anstieg auf einen Indexwert von 278 (Indexierung auf Jahr 2000). Bis Ende Q4 2023 fiel der Wert dann auf 267, was einem durchschnittlichen nominalen Rückgang von etwa 3 % pro Jahr entspricht. Eine Analyse zeigt regionale Unterschiede beim Vergleich Gesamtjahr 2023 mit 2022, beispielsweise einen Rückgang von -4,8 % bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Wien und einen Rückgang von nur -2,3 % bei gebrauchten Eigentumswohnungen außerhalb Wiens.

Trotz des Rückgangs bleibt der durchschnittliche Preisverfall nach dem langen Preisanstieg bis 2022 bisher moderat. Dieser Trend scheint sich Anfang 2024 zu verfestigen. Verkäufer, die nicht verkaufen müssen, warten auf eine Stabilisierung der Preise. Auch die Preise im Neubau bleiben konstant, da Grundstückpreise und Baukosten weiter hoch sind. Dennoch gibt es bereits jetzt Objekte, die aus verschiedenen Gründen zu vergleichsweise günstigeren Preisen angeboten werden (beispielsweise wegen einer nicht vorgenommenen energetischen Sanierung). Da die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien noch nicht das Niveau erreicht haben, um breite Käuferschichten anzuziehen, bleibt die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen vorerst noch auf reduziertem Niveau. Eine erste Stabilisierung kann im Laufe des Jahres 2024 erwartet werden.

Von März 2016 bis Juli 2022 verharrte der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 0 %. Seitdem gab es eine Vielzahl von Zinserhöhungen zur Eindämmung der Inflation.

EZB-Ziele: Euro-Wert und Inflationsbegrenzung

Der klare Auftrag der EZB ist, den Euro-Wert zu bewahren und die jährliche Gesamtinflation bei durchschnittlich 2 % zu halten. Ob die bisherigen Zinserhöhungen die Inflation ausreichend eindämmen werden, bleibt, trotz mittlerweile positiver Anzeichen, noch abzuwarten. Doch ein erneutes Anheben der Leitzinsen würde das Wirtschaftswachstum weiter bremsen, oder zu einer stärkeren Rezession führen, wie dies in einigen Eurozone-Ländern bereits der Fall ist.

Zinsen für Wohnbaufinanzierungen im Höhenflug

Die EZB-Leitzinsen sind eine wesentliche Grundlage für Zinssätze von Wohnbaufinanzierungen. Dies gilt sowohl für Vereinbarungen für variable als auch fixe Kreditzinsen. Durch die Zinserhöhungen der EZB sind die Kosten für Wohnbaukredite rasant gestiegen. Dies wirkt sich in Verbindung mit den angestiegenen Immobilienpreisen besonders belastend für potenzielle Kreditnehmer aus (siehe hierzu auch Statistik Immobilienpreise Österreich).

Inverse Zinskurve - Marktteilnehmer erwarten Wirtschaftsabschwung

Bis Mitte 2022 existierte mit den Negativzinsen eine außergewöhnliche Marktanomalie. Diese ist zwar nun Vergangenheit, aber nun beschäftigt uns die sogenannte inverse Zinskurve. Diese bedeutet, dass kurzfristige Zinssätze höher sind als langfristige. Eine inverse Zinskurve gilt als Warnsignal für wirtschaftliche Abschwünge, wie sie aktuell zu beobachten sind. Nach einer Wirtschaftsstabilisierung dürfte sich die Zinskurve wieder normalisieren.

Wohnbaufinanzierungzinsen: Variabel ist teurer als Fix

Durch die inverse Zinskurve sind variable Zinssätze für Wohnbaufinanzierungen bei Neuabschlüssen derzeit höher als Fixzinssätze. Der 3-Monats-EURIBOR liegt Anfang Februar 2024 bei etwa 3,9 %. Zuzüglich einer Bankenmarge von durchschnittlich 1,25 % ergibt sich ein variabler Ausgangszinssatz von 5,15 %. Im Vergleich dazu sind langfristige Fixzinssätze über 10 Jahre ab etwa 3,5 % und über 20 Jahre ab etwa 3,75 % erhältlich. Die Frage für potenzielle Kreditnehmer lautet nun, welches Zinsmodell langfristig wirtschaftlich vorteilhafter ist. Die künftige Entwicklung der EZB-Leitzinsen wird hier entscheidend sein. Auf Basis der aktuellen Kreditzinsen sind Fixzinssätze weiterhin eine sehr attraktive Zinsvariante.

KIM-V – Zum richtigen Zeitpunkt in Kraft getreten?

Die Verordnung entstand aus der Sorge vor einem starken Anstieg der Immobilienpreise in Österreich aufgrund niedriger Kreditzinsen. Die KIM-V trat zu einem Zeitpunkt in Kraft, als die Zinsen bereits stiegen. Aktuell stellt sie eine erhebliche Hürde für viele Kreditinteressenten dar. Die Immobilienpreise sind immer noch hoch, die Zinsen stark gestiegen, und selbst Besserverdiener haben Schwierigkeiten, die Anforderungen der KIM-V zu erfüllen. Die Hemmnisse für die Vergabe von Wohnbaufinanzierungen sind anhand der Daten der OeNB deutlich nachvollziehbar. Die Bauwirtschaft und andere wichtige Marktteilnehmer fordern eine Zurücknahme der KIM-V, stoßen jedoch bisher auf wenig Gehör. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob im Sinne der gesamtwirtschaftlichen Stabilität eine raschere Rücknahme der Verordnung möglich ist, als dies per 30.06.2025 gesetzlich vorgesehen ist.

Der Markt für Wohnbaufinanzierungen ist derzeit mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Die Verknüpfung von hohen Immobilienpreisen, vergleichsweise hohen Zinsen, oft limitierten Eigenmitteln und damit verbundenen Bonitätsproblemen stellt eine erhebliche Hürde für die Finanzierung von privaten Wohnprojekten dar. Rechtliche Bestimmungen erschweren zudem den Kreditinstituten die Vergabe von Wohnbaufinanzierungen, was zu einer komplexen Gemengelage führt. 

Ein Blick in die mittelfristige Zukunft zeigt, dass der Höhepunkt der Zinsen erreicht sein könnte. Allerdings bedeutet dies nicht zwangsläufig auch einen raschen Rückgang der Zinsen. Abhängig von der Inflationsentwicklung könnte es 2024 zu einer Seitwärtsbewegung der Zinsen auf einem hohen Niveau kommen.

In Bezug auf Immobilienpreise zeichnen sich allmählich mehr Kaufgelegenheiten ab, da Verkäufer in Teilen ihre Preisvorstellungen anpassen müssen, wenn sie eine Immobilie verkaufen wollen. Aufgrund des rückläufigen Bauvolumens und der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsräumen ist jedoch nicht mit einem signifikanten Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen. Dennoch lässt sich erwarten, dass der Tiefpunkt in Bezug auf die Vergabe von Wohnkrediten erreicht wurde und künftig wieder mit vermehrten Immobilientransaktionen und damit Wohnbaufinanzierungen zu rechnen ist.

Bildquellen: carles / Adobe Stock, SERSOLL / Adobe Stock, Lazy_Bear/ Adobe Stock
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