Aktuelle Einflussfaktoren auf private Wohnbaufinanzierung

Inflation und Wohnbaufinanzierung: eine heikle Beziehung

Die Jahre bis 2022 waren von einer lockeren Geldpolitik der EZB geprägt, was zu einem Boom auf den Immobilienmärkten führte. Niedrige Zinsen begünstigten den Erwerb von Immobilien, doch seither hat sich das Blatt gewendet. Die EZB und andere Notenbanken reagierten auf die steigende Inflation, und der Verlauf des EZB-Leitzinses kannte in der Folge nur noch eine Richtung: nach oben. Die Kombination aus hohen Zinsen und hohen Immobilienpreisen führte insbesondere 2023 zu einem drastischen Rückgang von Immobilientransaktionen im privaten Bereich. Mit den ab Juni 2024 eingeleiteten Zinssenkungen entspannte sich das Finanzierungsumfeld zunächst wieder, die weitere Entwicklung der Wohnbauzinsen bleibt jedoch eng mit der Inflation und der daraus abgeleiteten Geldpolitik der EZB verbunden.

Auswirkungen auf die Nachfrage von Wohnbaufinanzierungen

Ein Blick auf die Neukreditvergabe für Wohnbauzwecke verdeutlicht die Auswirkungen. Nach dem massiven Einbruch ab 2022 erreichte die Neukreditvergabe an private Haushalte und nicht finanzielle Unternehmen in Österreich 2023 mit 10,4 Mrd. Euro einen Tiefpunkt. 2024 setzte mit 11,3 Mrd. Euro eine erste Erholung ein.

Deutlich dynamischer entwickelte sich der Markt 2025: Das Volumen neu vergebener Wohnbaukredite stieg auf 16,7 Mrd. Euro und damit um rund 47 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Aufwärtstrend setzte sich auch im ersten Halbjahr 2026 fort. Von Jänner bis Juni wurden bereits rund 9,5 Mrd. Euro an neuen Wohnbaukrediten vergeben. Der Markt der österreichischen Wohnbaufinanzierung hat sich damit deutlich von seinen Tiefständen erholt. Für die kommenden Monate wird eine weiterhin solide Neukreditvergabe erwartet, auch wenn die Kreditinstitute vorerst keinen weiteren Nachfrageanstieg prognostizieren.
 

Während das mittlere Bruttojahreseinkommen unselbständig Erwerbstätiger in Österreich Ende 2024 bei 38.043 Euro lag, erhielten Vollzeitbeschäftigte im Mittel 55.678 Euro (Quelle: Statistik Austria). Daten für (ausschließlich) selbständig Erwerbstätige liegen in diesem Bericht für 2021 vor, wobei deren durchschnittliche Jahresbruttoeinkommen unter jenen von unselbständig Erwerbstätigen lagen.

Aufholbewegung nach schwacher Entwicklung

Die inflationsbereinigten Bruttojahreseinkommen entwickelten sich über viele Jahre nur schwach. Nachdem das mittlere reale Bruttojahreseinkommen 2019 wieder das Niveau von 1998 erreicht und dieses zwischenzeitlich leicht überschritten hatte, lag es 2023 infolge der hohen Inflation wieder rund 2 % darunter. Günstiger verlief die Entwicklung bei ganzjährig Vollzeitbeschäftigten. Deren reale mittlere Bruttojahreseinkommen lagen 2023 rund 5 % über dem Niveau von 2004. Für Frauen war die langfristige Entwicklung insgesamt günstiger als für Männer.

2024 kam es gesamtwirtschaftlich zu einer kräftigen realen Aufholbewegung. Die realen Bruttolöhne und -gehälter pro Kopf stiegen laut WIFO um 5,3 %. 2025 schwächte sich diese Entwicklung jedoch deutlich ab und die realen Bruttolöhne und -gehälter pro Kopf stagnierten.
 

Der Inflationsdruck hat gegenüber den Höchstständen der vergangenen Jahre zwar spürbar nachgelassen, bleibt in Österreich aber erhöht. Im August 2026 lag die österreichische VPI-Inflationsrate laut Schnellschätzung von Statistik Austria bei 3,2 %. Gleichzeitig zeigt die Konjunktur weiterhin wenig Dynamik. Im zweiten Quartal 2026 ging die Wirtschaftsleistung gegenüber dem Vorquartal real um 0,1 % zurück. Die anstehenden Lohnverhandlungen mit Wirkung für 2027 erweisen sich daher als herausfordernd. 

Österreich befindet sich weiterhin in einer schwierigen wirtschaftlichen Phase, auch wenn für 2027 wieder ein moderates Wachstum erwartet wird. WIFO und IHS erwarten für 2026 ein reales Wirtschaftswachstum von rund 0,8 bis 0,9 % und für 2027 von rund 1,0 bis 1,1 %. Gleichzeitig dürfte der Preisauftrieb vorerst erhöht bleiben. Die OeNB erwartet, dass die Inflation bis einschließlich des ersten Quartals 2027 nicht unter 3 % sinkt und erst ab dem zweiten Quartal 2027 deutlicher zurückgeht. Vor diesem Hintergrund ist bei den Lohnabschlüssen für 2027 weiterhin ein Spannungsfeld zwischen Kaufkrafterhalt und der wirtschaftlichen Belastbarkeit der Unternehmen zu erwarten.

Lohnabschlüsse beeinflussen künftige Inflation

Es ist wichtig, dass Erwerbstätige angemessene Nettoeinkommen erhalten, um über eine ausreichende Kaufkraft verfügen. Dennoch können übermäßig hohe Lohnabschlüsse die Inflation nach oben treiben. Rein nationale oder branchenspezifische Trends haben dabei nur begrenzten Einfluss auf die europäische Inflationsentwicklung. Steigen die Einkommen jedoch europaweit über einen längeren Zeitraum deutlich stärker als die Produktivität, kann dies den Preisdruck erhöhen und das Erreichen des Inflationsziels der EZB verzögern. Dies führt zu einem höheren Leitzinsniveau, das wiederum negative Auswirkungen auf die Wohnbaufinanzierung haben kann. Ein ausgewogenes Vorgehen ist daher entscheidend, um die Stabilität zu bewahren.

Der österreichische Arbeitsmarkt bewies trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten lange Zeit Stabilität. Die wirtschaftliche Situation in Österreich gibt allerdings auch im europäischen Vergleich Anlass zur Sorge. Die vorhandenen wirtschaftlichen Probleme haben sich in den letzten Monaten auf den Arbeitsmarkt ausgewirkt. Im August 2026 betrug die nationale Arbeitslosenquote 7,2 %, und lag damit um 0,2 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. 311.448 Personen waren beim AMS arbeitslos vermerkt. Dazu kommen noch rund 64.282 Personen, die sich im Schulungsbetrieb befinden. Zudem gibt es in Österreich mit Stand August 2026 rund 94.189 offene Stellen.

Ausblick Arbeitsmarkt: Wachstum bringt nur langsame Entlastung

Sowohl das WIFO als auch das IHS, zwei renommierte österreichische Wirtschaftsforschungsinstitute, gehen für 2026 und 2027 von einer nur moderat wachsenden Wirtschaft in Österreich aus. Für 2026 erwarten die Institute ein reales Wirtschaftswachstum von 0,8 bis 0,9 %, für 2027 von 1,0 bis 1,1 %. Die wirtschaftliche Erholung bleibt damit verhalten.

Die schwache Wirtschaftsentwicklung wird die  Arbeitslosenquote  auch 2026 weiter beeinflussen. Gleichzeitig nimmt die Beschäftigung leicht zu und qualifizierte Arbeitnehmer bleiben in einzelnen Bereichen gefragt. Steigende Beschäftigung und eine gleichzeitig hohe Arbeitslosenquote sind dabei kein Widerspruch. WIFO und IHS erwarten für 2026 übereinstimmend eine nationale Arbeitslosenquote von 7,5 %. Erst 2027 wird mit einem leichten Rückgang auf 7,3 % gerechnet.

Der weitere Verlauf hängt unter anderem davon ab, ob sich die österreichische Wirtschaft über die nächsten Quartale weiter erholen kann. Auch die Geldpolitik der EZB bleibt relevant, da ein länger erhöhtes Zinsniveau Investitionen und Wirtschaftswachstum dämpfen und damit auch die Nachfrage nach Arbeitskräften beeinträchtigen kann.

Arbeitslosenquote und Wohnbaufinanzierung: Auswirkungen wirtschaftlicher Unsicherheit

Eine höhere Arbeitslosenquote führt nicht unmittelbar zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnimmobilien und Finanzierungen. Dennoch beeinflusst wirtschaftliche Unsicherheit das Kaufverhalten. In unsicheren Zeiten reduzieren Menschen ihre Verschuldung und vermeiden größere Investitionen. Für Kreditinstitute ist entscheidend, ob ihre Kreditnehmer von steigender Arbeitslosigkeit betroffen sind, was die Rückzahlung von Krediten gefährden könnte. 

Die Quote notleidender und uneinbringlicher Kredite (NPL) stabilisierte sich nach den vorangegangenen Anstiegen bei rund 3 %. Im ersten Quartal 2026 lag sie laut OeNB bei 2,9 %. Besonders hoch sind die Ausfallsrisiken weiterhin bei Krediten an kleine und mittlere Unternehmen sowie bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Die schwache Wirtschaftsentwicklung und das über längere Zeit etwas erhöhte Zinsniveau haben zu dieser Entwicklung beigetragen. 

Neben der konjunkturellen Entwicklung könnte künftig auch der zunehmende Einsatz künstlicher Intelligenz (KI) die Beschäftigungssicherheit in bestimmten Tätigkeitsfeldern beeinflussen. Das WIFO sieht hier steigenden Anpassungsdruck, ohne dass sich daraus derzeit ein belastbarer gesamtwirtschaftlicher Anstieg der Arbeitslosigkeit ableiten lässt.

In etablierten Volkswirtschaften gelten Immobilien als sicherer Vermögenswert. Die Periode von 2008 bis Mitte 2022 war über weite Strecken von einer ungewöhnlich lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geprägt. Niedrige Zinsen und Anleihekäufe beeinflussten den Immobilienmarkt nachhaltig. In Österreich führte dies zu einem außergewöhnlichen Preisanstieg bei Immobilien.

Mit der Zinswende ab 2022 änderte sich das Marktumfeld deutlich. Die EZB erhöhte ihre Leitzinsen kräftig, wodurch sich Wohnbaufinanzierungen erheblich verteuerten. Gleichzeitig gingen Kreditnachfrage und Immobilientransaktionen stark zurück. Diese Entwicklung führte jedoch nicht zu einer einheitlichen Preiskorrektur bei allen Wohnimmobilien.

Besonders deutlich zeigte sich der Unterschied zwischen Neubau und Bestand: 2023 verbilligte sich bestehender Wohnraum um 4,1 %, während die Preise für neuen Wohnraum nahezu stabil blieben. Auch 2024 setzte sich diese unterschiedliche Entwicklung fort. Bestehende Wohnimmobilien wurden nochmals günstiger, während neue Wohnungen und Häuser leicht teurer wurden.

Preisentwicklung seit 2022: Korrektur und erneuter Anstieg

Bis Ende Q3 2022 verzeichnete der österreichische Wohnimmobilienpreisindex einen stetigen Anstieg auf einen Indexwert von 278,3. Danach setzte eine Preiskorrektur ein, die bis Mitte 2025 anhielt. Im zweiten Quartal 2026 lag der Index wieder bei 274,0 Punkten und damit nur noch rund 1,5 % unter dem Höchststand von Q3 2022. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 stiegen die Wohnimmobilienpreise österreichweit um 3,6 %. Eine nähere Analyse zeigt jedoch erhebliche Unterschiede auf regionaler sowie auf Objektebene.

Während der Korrekturphase reagierten gebrauchte Eigentumswohnungen stärker auf die gestiegenen Zinsen als Neubauwohnungen. Inzwischen steigen die Preise wieder in beiden Segmenten. Im zweiten Quartal 2026 verteuerten sich neue Eigentumswohnungen in Wien um 3,1 %, gebrauchte um 2,4 %. Außerhalb Wiens lagen die Zuwächse bei 4,1 % beziehungsweise 4,2 %.

Im Neubau sorgen hohe Baukosten und ein knappes Angebot weiterhin für Preisdruck. Die Baukosten im Wohnhaus- und Siedlungsbau lagen im Juli 2026 um 5,2 % über dem Vorjahresniveau, während die Zahl der Bewilligungen für Wohnungen in neuen Gebäuden 2025 einen historischen Tiefstand erreichte. Bei Bestandsobjekten gewinnen dagegen Zustand, Energieeffizienz und Sanierungsbedarf an Bedeutung. Unsanierte ältere Immobilien können dadurch stärkere Preisabschläge aufweisen als gut erhaltene oder bereits energetisch sanierte Objekte.

Der österreichische Wohnimmobilienmarkt hat sich damit aus seiner Korrekturphase gelöst und zeigt wieder eine moderate Aufwärtsentwicklung.

Von März 2016 bis Juli 2022 verharrte der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 0 %. Im Anschluss gab es eine Vielzahl von Zinserhöhungen zur Eindämmung der Inflation. Bis September 2023 stieg der Hauptrefinanzierungssatz auf 4,50 %. Im Juni 2024 wurde der Hauptrefinanzierungszinssatz durch die EZB erstmals wieder um 0,25 Prozentpunkte auf 4,25 % gesenkt. Diesem ersten Schritt folgten weitere Zinssenkungen bis Juni 2025, als der Hauptrefinanzierungssatz 2,15 % erreichte.

Im Juni 2026 änderte die EZB aufgrund des gestiegenen Inflationsdrucks ihren geldpolitischen Kurs und erhöhte die Leitzinsen erstmals seit September 2023 wieder um 0,25 Prozentpunkte. Im September folgte eine weitere Anhebung um 0,25 Prozentpunkte. Mit Wirkung vom 16. September 2026 beträgt der Hauptrefinanzierungssatz damit 2,65 %.

EZB-Ziele: Preisstabilität trotz geopolitischer Risiken

Der klare Auftrag der EZB ist, Preisstabilität zu sichern und die Inflation mittel- bis langfristig bei durchschnittlich 2 % zu stabilisieren. Nachdem sich die Preisentwicklung zwischenzeitlich deutlich entspannt hatte, hat vor allem der erneute Anstieg der Energiepreise den Inflationsdruck 2026 wieder verstärkt. Die Volkswirte der EZB erwarten aktuell eine durchschnittliche Inflation von 3,0 % im Jahr 2026 und 2,5 % im Jahr 2027 und 2,1 % im Jahr 2025. 

Die geopolitischen Risiken bleiben dabei erheblich. Insbesondere der Konflikt im Nahen Osten sowie die Entwicklung des Konfliktes in der Ukraine und mögliche Störungen der Energieversorgung können Öl- und Energiepreise länger hoch halten. Auch Handelskonflikte und Störungen internationaler Lieferketten könnten den Preisauftrieb verstärken. Es bleibt daher abzuwarten, wie rasch und nachhaltig die Inflation wieder auf das Zielniveau der EZB zurückkehrt. Nach aktueller Einschätzung der EZB dürfte die Gesamtinflation bis in die erste Jahreshälfte 2027 deutlich über dem Zielwert bleiben und erst gegen Ende 2027 wieder ein Niveau um 2 % erreichen.

Zinsentwicklung: nach der Lockerung der Zinssignale

Die EZB-Leitzinsen sind ein wesentlicher Faktor für die Zinssätze von Wohnbaufinanzierungen – sowohl bei variabel als auch bei fix verzinsten Krediten. Ab Mitte 2024 sorgten die Leitzinssenkungen der EZB für eine spürbare Entlastung der Kreditnehmer, vor allem bei variabel verzinsten Wohnbaukrediten. Mit den Leitzinserhöhungen im Juni sowie September 2026 hat sich diese Entwicklung vorerst gedreht. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt nun bei 2,65 %. Für Kreditnehmer bedeutet dies nicht automatisch wieder stark steigende Wohnbauzinsen, der vorherige Entlastungstrend ist jedoch zunächst gebremst.

Zinskurve - Normalisierung nach Inversion

Bis Mitte 2022 existierte mit den Negativzinsen eine außergewöhnliche Marktanomalie. Diese ist Vergangenheit, aber in den letzten Jahren beschäftigte uns die sogenannte inverse Zinskurve. Diese bedeutet, dass kurzfristige Zinssätze höher sind als langfristige. Eine inverse Zinskurve wird häufig als Warnsignal für eine bevorstehende wirtschaftliche Abschwächung interpretiert. 

Mit den Leitzinssenkungen ab 2024 begann sich die Zinskurve wieder zu normalisieren. Diese Entwicklung setzte sich 2025 fort und ist mittlerweile weitgehend abgeschlossen: Längerfristige Marktzinsen liegen wieder über den kurzfristigen Zinssätzen. Die Leitzinserhöhungen der EZB im Juni bzw. September 2026 erhöhen allerdings wieder den Druck auf das kurze Ende der Zinskurve, ohne die bisherige Normalisierung umzukehren.

Wohnbaufinanzierungzinsen: Sicherheit bleibt das wichtigste Argument

Bei Wohnbaufinanzierungen liegen variable Zinssätze und Fixzinssätze derzeit vergleichsweise nahe beieinander. Je nach Bank und Bonität sind Fixzinsbindungen von 10 bis 15 Jahren aktuell teilweise sogar etwas günstiger als variable Finanzierungen. Sehr langfristige Fixzinsbindungen sind hingegen wieder teurer. 

Der3-Monats-EURIBOR ist 2026 infolge veränderter Zinserwartungen wieder angestiegen und verteuert damit tendenziell variable Finanzierungen. Der Infina Kredit Index (IKI) weist zum 1. Juli 2026 für eine 20-jährige Fixzinsbindung einen durchschnittlichen Nominalzinssatz von 3,94 % aus. Damit ist langfristige Zinssicherheit aktuell wieder mit einem gewissen aber überschaubaren Aufschlag verbunden. 

Die Frage für potenzielle Kreditnehmer lautet daher, welches Zinsmodell zur persönlichen Risikobereitschaft und zur langfristigen Leistbarkeit passt. Die künftige Entwicklung der EZB-Leitzinsen über viele Jahre wird hier entscheidend sein. Gerade bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen bleibt die Fixzinsbindung für sicherheitsorientierte Kreditnehmer attraktiv: Der wesentliche Vorteil liegt weniger in einem möglichst niedrigen Einstiegszinssatz als in der langfristigen Kalkulierbarkeit und dem Schutz vor steigenden Kreditraten.

Vergabestandards – gekommen um zu bleiben

Die KIM-V lief gesetzlich mit 30. Juni 2025 aus. Seitdem sind die bisherigen Grenzwerte nicht mehr unmittelbar verbindlich. Die FMA hat jedoch in einem Rundschreiben festgehalten, dass die wesentlichen KIM-V-Kriterien weiterhin als Orientierung für eine solide Vergabe privater Wohnimmobilienkredite dienen sollen. Kredite außerhalb dieser Kriterien sollen gemeinsam grundsätzlich nicht mehr als 20 % der Neukreditvergabe eines Quartals ausmachen.

Kreditinstitute verfügen damit wieder über mehr individuellen Entscheidungsspielraum, müssen jedoch nachweisen können, dass sie die mit ihrer Kreditvergabepraxis verbundenen Risiken angemessen beurteilen und tragen können. Die bisherigen Vergabestandards beeinflussen die Kreditaufnahme daher weiterhin, ohne die starre Verbindlichkeit der früheren KIM-V zu haben.

Der Markt für Wohnbaufinanzierungen ist weiterhin mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert. Die Verknüpfung von hohen Immobilienpreisen, einem gegenüber der Niedrigzinsphase deutlich höheren Zinsniveau, oft begrenzten Eigenmitteln und damit verbundenen Bonitätsproblemen stellt eine erhebliche Hürde für die Finanzierung von privaten Wohnprojekten dar. Zusätzlich beeinflussen die auch nach dem Auslaufen der KIM-V relevanten Vergabestandards die Kreditaufnahme, was zu einer komplexen Gemengelage führt.

Die aktuelle Zinssituation: Nach den deutlichen Leitzinssenkungen ab Mitte 2024 hat die EZB ihre Leitzinsen 2026 bereits zweimal angehoben – im Juni und erneut am 10. September um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Der Hauptrefinanzierungssatz steigt damit ab 16. September auf 2,65 %. Gleichzeitig hat die EZB ihre Inflationsprognosen für 2027 und 2028 nach oben revidiert und erwartet nun eine Gesamtinflation von 2,5 % beziehungsweise 2,1 %. Angesichts des weiterhin erhöhten Inflationsdrucks und geopolitischer Risiken ist die weitere Zinsentwicklung mit größerer Unsicherheit verbunden. Die EZB legt sich weiterhin nicht auf einen bestimmten Zinspfad fest und entscheidet datenabhängig von Sitzung zu Sitzung.

Bei den Immobilienpreisen ist die Korrekturphase weitgehend überwunden. Im Bestand können sich je nach Zustand, Energieeffizienz und Sanierungsbedarf weiterhin Kaufgelegenheiten ergeben. Im Neubau begrenzen hohe Baukosten und das knappe Angebot den Spielraum für niedrigere Preise. Die Zahl der Baubewilligungen für Wohnungen in neuen Gebäuden erreichte 2025 einen historischen Tiefstand; im ersten Quartal 2026 war zwar wieder ein Anstieg zu beobachten, allerdings von einem sehr niedrigen Ausgangsniveau.

Der Tiefpunkt bei der Vergabe von Wohnbaukrediten liegt hingegen bereits seit einiger Zeit hinter uns. Die Nachfrage nach privaten Wohnbaukrediten steigt bereits seit Anfang 2024 und hat sich 2025 deutlich belebt. Auch im zweiten Quartal 2026 setzte sich dieser Trend fort. Für die kommenden Monate ist daher mit einer weiterhin soliden Neukreditvergabe zu rechnen, auch wenn Kreditinstitute für das dritte Quartal 2026 vorerst keinen weiteren Nachfrageanstieg erwarten.

Bildquellen: carles / Adobe Stock, SERSOLL / Adobe Stock, Lazy_Bear/ Adobe Stock
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