Aktuelle Einflussfaktoren auf private Wohnbaufinanzierung

Autor: Hagen Luckert
aktualisiert am 08. Februar 2024

Ein eigenes Heim zu besitzen, ist nicht nur die Erfüllung eines grundlegenden Bedürfnisses, sondern auch einer der bedeutsamsten Schritte im persönlichen Lebensweg. Der Kauf eines Eigenheims oder einer Wohnung zählt daher zu den wichtigsten Entscheidungen, die wir treffen. In den vergangenen Jahren verzeichneten die Immobilienpreise in Österreich, vor allem in Ballungszentren, einen deutlichen und raschen Anstieg. Viele Käufer von Wohnimmobilien können den Kaufpreis oft nicht aus eigenen Mitteln stemmen, weshalb eine private Wohnbaufinanzierung in den meisten Fällen unverzichtbar wird. Im Folgenden werden entscheidende Einflussfaktoren auf die private Wohnbaufinanzierung erörtert.

Inflation: Österreich im Spannungsfeld steigender Preise

Wohnen erfüllt grundlegende Bedürfnisse, doch die hohen Immobilienpreise in Österreich stellen sowohl für die Schaffung von Wohneigentum als auch für Mieter eine Herausforderung dar. Steigende Preise (und Mieten) für Immobilien werden häufig durch Inflation verursacht, einem Anstieg der allgemeinen Kosten für Waren und Dienstleistungen. Ein Beispiel hierfür ist, dass mit steigender Inflationsrate auch die Baukosten (Kosten für Baustoffe und Dienstleistungen im Immobiliensektor) ansteigen.

Preissteigerung auf Rekordniveau

Die Inflationsrate in Österreich (VPI) ist zwar seit Januar 2023 wieder rückläufig, wird jedoch laut einer Schnellschätzung der Statistik Austria im Januar 2024 noch immer hoch bei 4,5 % liegen. Im europäischen Vergleich steigt das Preisniveau Österreichs überdurchschnittlich an und die Preise setzen ihren Aufwärtstrend fort. Dies wirft die Frage auf, wie sich die hohe Inflation auf die Wohnbaufinanzierung auswirkt, und welche Konsequenzen sich für Konsumenten ergeben. Weitergehende Daten finden Sie hier: Statistik der Inflation.

EZB-Ziel von 2 %: noch nicht erreicht

Auch im Euroraum ist die jährliche Inflation rückläufig (Höhepunkt im Oktober 2022: 10,6 %). Die Schnellschätzung des HVPI für den Euroraum durch die Eurostat am 17.01.2024 für Dezember 2023 ergab 2,9 %. Damit lag dieser Wert zwar etwas über dem Vormonat, im Jahresvergleich war allerdings ein deutlicher Rückgang festzustellen. Der, zumindest kurzfristige, Anstieg wurde vor allem durch höhere Preise für Lebensmittel und Dienstleistungen verursacht, während Energiepreise sogar einen dämpfenden Beitrag geleistet haben.

Die Aussicht auf eine weiterhin schwache Wirtschaftsentwicklung, die insbesondere für wichtige Kernmärkte in Europa erwartet wird, sollte die Inflation in den nächsten Monaten ebenso dämpfen. Dennoch könnte es noch eine Weile dauern, bis die von der EZB angestrebte durchschnittliche Gesamtinflationsrate von 2 % pro Jahr nachhaltig erreicht wird. Die aktuelle Prognose der EZB lautet, dass dies voraussichtlich im Laufe des Jahres 2025 bzw. 2026 der Fall sein wird.

Inflation und Wohnbaufinanzierung: eine heikle Beziehung

Die vergangenen Jahre waren von einer lockeren Geldpolitik der EZB geprägt, was zu einem Boom auf den Immobilienmärkten führte. Niedrige Zinsen begünstigten den Erwerb von Immobilien, doch seit 2022 hat sich das Blatt gewendet. Die EZB und andere Notenbanken reagierten auf die steigende Inflation, und der Verlauf des EZB-Leitzinses kannte nur noch eine Richtung: nach oben. Die Kombination aus hohen Zinsen und hohen Immobilienpreisen führte zu einem drastischen Rückgang von Immobilientransaktionen im privaten Bereich.

Auswirkungen auf die Nachfrage von Wohnbaufinanzierungen

Ein Blick auf die Neukreditvergabe für Wohnbauzwecke verdeutlicht die Auswirkungen. Während im Gesamtjahr 2022 das Volumen der Neukreditvergabe an private Haushalte und nicht finanzielle Unternehmen in Österreich noch 23,2 Mrd. € betragen hat, erfolgte in 2023 ein markanter Rückgang um 55 % auf ein Volumen von 10,5 Mrd. €. Diese Zahlen verdeutlichen, wie die aktuellen Entwicklungen auf dem Finanzmarkt die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen erheblich beeinflussen.

Lohnniveau: Die Wechselwirkung von Inflation und Einkommensentwicklung

Während das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen unselbständig Erwerbstätiger in Österreich Ende 2021 bei 31.407 Euro lag, erhielten Vollzeitbeschäftigte 45.595 Euro (Quelle: Allgemeiner Einkommensbericht des Rechnungshofes 2022). Daten für selbständig Erwerbstätige liegen in diesem Bericht für 2019 vor, wobei deren durchschnittlichen Jahreseinkommen unter jenen von unselbständig Erwerbstätigen lagen.

Anstieg der realen Bruttolöhne – magere Jahre liegen hinter uns

Die inflationsbereinigten Bruttojahreseinkommen stiegen in den letzten beiden Jahrzehnten kaum und erreichten erst 2019 wieder das Niveau von 1998 (Quelle: Statistik Austria, 2022). Für Frauen und Vollzeitbeschäftigte war die Entwicklung etwas günstiger, jedoch blieben auch dort die großen Einkommenssprünge aus.

Hohe Inflation bringt höhere Löhne und Gehälter

Die hohe Inflation erweist sich nun als entscheidender Wendepunkt in den Lohnverhandlungen. Bereits im Jahr 2022 wurden richtungsweisende Abschlüsse erzielt, insbesondere in der Metallindustrie und der Sozialwirtschaft. Metaller konnten ihre Mindestlöhne um beachtliche 7 % erhöhen, während die Istlöhne um 7,44 % zulegten. In der Sozialwirtschaft verzeichneten die Mindestgehälter im Durchschnitt einen Anstieg von rund 8,4 %.

Lohnverhandlung 2023/ 2024 – Zwischen Forderungen und ökonomischem Druck

Ende 2023 saßen sich Arbeitnehmer und Arbeitgeber erneut für Verhandlungen gegenüber. Die Arbeitnehmer forderten aufgrund der hohen Inflation entsprechende Lohnabschlüsse, während Arbeitgeber wirtschaftlichen Druck spüren.

Ein wichtiges Signal für alle anderen Branchen war dann die bereits früh abgeschlossene Gehaltsvereinbarung mit der BeamtenschaftDie Gehälter sind dort seit 1. 1. 2024 beachtlich zwischen 9,15 Prozent und 9,71 Prozent gestiegenDieses Ergebnis war ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Ergebnisse der Lohnabschlüsse für alle anderen Branchen. Mit wenigen Ausnahmen wurden zumindest die Kollektivvertragsgehälter für das Jahr 2024 branchenabhängig um durchschnittlich 7 bis 9 Prozent angehoben.

Lohnabschlüsse beeinflussen künftige Inflation

Es ist wichtig, dass Erwerbstätige angemessene Nettoeinkommen erhalten um über eine ausreichende Kaufkraft verfügen. Dennoch können übermäßig hohe Lohnabschlüsse die Inflation nach oben treiben. Rein nationale oder branchenspezifische Trends haben dabei weniger Einfluss auf die europäische Inflationsentwicklung. Steigen die Einkommen jedoch aufgrund von Inflation breitflächig an, verzögert sich das Erreichen des Inflationsziels der EZB. Dies führt zu hohen Leitzinsen, die wiederum negative Auswirkungen auf die Wohnbaufinanzierung haben. Ein ausgewogenes Vorgehen ist daher entscheidend, um die Stabilität zu bewahren.

Arbeitslosenquote: weiterhin noch niedriges Niveau

Der österreichische Arbeitsmarkt beweist bislang trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten Stabilität. Nach dem deutlichen Anstieg zu Beginn der Corona-Pandemie hat sich die Lage merklich verbessert. Im Dezember 2023 beträgt die nationale Arbeitslosenquote 6,4 %. Dies entspricht einer Anzahl von 271.100 Arbeitssuchenden. Zudem gibt es in Österreich Stand Dezember 2023 rund 92.300 offene Stellen.

Stabiler Arbeitsmarkt trotz wirtschaftlicher Herausforderungen

Der österreichische Arbeitsmarkt beweist bislang trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten Stabilität. Nach dem deutlichen Anstieg zu Beginn der Corona-Pandemie, hat sich die Lage merklich wieder verbessert. Im Oktober 2023 beträgt die nationale Arbeitslosenquote 6,3 %. Dies entspricht einer Anzahl von 264.000 Arbeitssuchenden. Zudem gibt es in Österreich Stand Oktober 2023 101.000 offene Stellen.

Ausblick: 2024 positives Wirtschaftswachstum erwartet

Sowohl das WIFO als auch das IHS, zwei renommierte österreichische Wirtschaftsforschungsinstitute, gehen für 2023 von einem negativen Wirtschaftswachstum und einer Rezension aus. Das WIFO prognostiziert (Stand 21.12.2023) für 2023 einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um –0,8 % (reales Bruttoinlandsprodukt) und für 2024 ein Wachstum von +0,9 %. Die schwache Wirtschaftsentwicklung wird die Arbeitslosenquote im ersten Halbjahr 2024 vorübergehend beeinträchtigen. Andererseits sind qualifizierte Arbeitnehmer am Arbeitsmarkt weiterhin stark nachgefragt. Das WIFO erwartet für 2024 eine Arbeitslosenquote von 6,4 %. Der genaue Verlauf hängt unter anderem von der weiteren EZB-Zinspolitik ab, die bei einer zu späten Lockerung der straffen Geldpolitik das Wirtschaftswachstum weiter dämpfen und die Nachfrage nach Arbeitskräften beeinträchtigen könnte.

Arbeitslosenquote und Wohnbaufinanzierung: Auswirkungen wirtschaftlicher Unsicherheit

Eine höhere Arbeitslosenquote führt nicht zwangsläufig zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnimmobilien und Finanzierungen. Dennoch beeinflusst wirtschaftliche Unsicherheit das Kaufverhalten. In unsicheren Zeiten reduzieren Menschen soweit möglich ihre Verschuldung und vermeiden größere Investitionen. Für Kreditinstitute ist entscheidend, ob ihre Kreditnehmer von steigender Arbeitslosigkeit betroffen sind, was die Rückzahlung von Krediten gefährden könnte. Die Quote notleidender Kredite (NPL) war bis Mitte 2023 in Österreich noch historisch niedrig, aber durch das gestiegene Zinsniveau und die schwache Wirtschaft dürfte sich dieser Wert in den kommenden Monaten erhöhen.

Immobilienpreise: Trendwende in Sicht?

In etablierten Volkswirtschaften gelten Immobilien als sicherer Vermögenswert. Die zurückliegende Periode von 2008 bis Mitte 2022 war geprägt durch eine ungewöhnliche Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Niedrige Zinsen und Anleihekäufe beeinflussten den Immobilienmarkt nachhaltig. In Österreich führte dies zu einem außergewöhnlichen Preisanstieg bei Immobilien.

Seit 2022 zeigt sich jedoch eine leichte Trendwende. Die Immobilienpreise, besonders in Ballungszentren, sind hoch, die Kreditzinsen sind rasch gestiegen. Dies stellt viele potenzielle Käufer vor Herausforderungen, da Wohnbaufinanzierungen häufig unerschwinglich werden. Die Kreditvergabe für Immobilienkäufe in Österreich ist stark rückläufig und Interessenten fragen sich, ob Immobilien absehbar wieder erschwinglicher werden.

Seit 3. Quartal 2022: Ende des Preisanstiegs bei Immobilien

Bis Ende Q3 2022 verzeichnete der österreichische Wohnimmobilienpreisindex einen stetigen Anstieg auf einen Indexwert von 278 (Indexierung auf Jahr 2000). Bis Ende Q4 2023 fiel der Wert dann auf 267, was einem durchschnittlichen nominalen Rückgang von etwa 3 % pro Jahr entspricht. Eine Analyse zeigt regionale Unterschiede beim Vergleich Gesamtjahr 2023 mit 2022, beispielsweise einen Rückgang von -4,8 % bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Wien und einen Rückgang von nur -2,3 % bei gebrauchten Eigentumswohnungen außerhalb Wiens.

Trotz des Rückgangs bleibt der durchschnittliche Preisverfall nach dem langen Preisanstieg bis 2022 bisher moderat. Dieser Trend scheint sich Anfang 2024 zu verfestigen. Verkäufer, die nicht verkaufen müssen, warten auf eine Stabilisierung der Preise. Auch die Preise im Neubau bleiben konstant, da Grundstückpreise und Baukosten weiter hoch sind. Dennoch gibt es bereits jetzt Objekte, die aus verschiedenen Gründen zu vergleichsweise günstigeren Preisen angeboten werden (beispielsweise wegen einer nicht vorgenommenen energetischen Sanierung). Da die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien noch nicht das Niveau erreicht haben, um breite Käuferschichten anzuziehen, bleibt die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen vorerst noch auf reduziertem Niveau. Eine erste Stabilisierung kann im Laufe des Jahres 2024 erwartet werden.

EZB-Leitzinsen: Geldpolitik zwischen Inflation und Rezession

Von März 2016 bis Juli 2022 verharrte der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 0 %. Seitdem gab es eine Vielzahl von Zinserhöhungen zur Eindämmung der Inflation.

EZB-Ziele: Euro-Wert und Inflationsbegrenzung

Der klare Auftrag der EZB ist, den Euro-Wert zu bewahren und die jährliche Gesamtinflation bei durchschnittlich 2 % zu halten. Ob die bisherigen Zinserhöhungen die Inflation ausreichend eindämmen werden, bleibt, trotz mittlerweile positiver Anzeichen, noch abzuwarten. Doch ein erneutes Anheben der Leitzinsen würde das Wirtschaftswachstum weiter bremsen, oder zu einer stärkeren Rezession führen, wie dies in einigen Eurozone-Ländern bereits der Fall ist.

Zinsen für Wohnbaufinanzierungen im Höhenflug

Die EZB-Leitzinsen sind eine wesentliche Grundlage für Zinssätze von Wohnbaufinanzierungen. Dies gilt sowohl für Vereinbarungen für variable als auch fixe Kreditzinsen. Durch die Zinserhöhungen der EZB sind die Kosten für Wohnbaukredite rasant gestiegen. Dies wirkt sich in Verbindung mit den angestiegenen Immobilienpreisen besonders belastend für potenzielle Kreditnehmer aus (siehe hierzu auch Statistik Immobilienpreise Österreich).

Inverse Zinskurve - Marktteilnehmer erwarten Wirtschaftsabschwung

Bis Mitte 2022 existierte mit den Negativzinsen eine außergewöhnliche Marktanomalie. Diese ist zwar nun Vergangenheit, aber nun beschäftigt uns die sogenannte inverse Zinskurve. Diese bedeutet, dass kurzfristige Zinssätze höher sind als langfristige. Eine inverse Zinskurve gilt als Warnsignal für wirtschaftliche Abschwünge, wie sie aktuell zu beobachten sind. Nach einer Wirtschaftsstabilisierung dürfte sich die Zinskurve wieder normalisieren.

Wohnbaufinanzierungzinsen: Variabel ist teurer als Fix

Durch die inverse Zinskurve sind variable Zinssätze für Wohnbaufinanzierungen bei Neuabschlüssen derzeit höher als Fixzinssätze. Der 3-Monats-EURIBOR liegt Anfang Februar 2024 bei etwa 3,9 %. Zuzüglich einer Bankenmarge von durchschnittlich 1,25 % ergibt sich ein variabler Ausgangszinssatz von 5,15 %. Im Vergleich dazu sind langfristige Fixzinssätze über 10 Jahre ab etwa 3,5 % und über 20 Jahre ab etwa 3,75 % erhältlich. Die Frage für potenzielle Kreditnehmer lautet nun, welches Zinsmodell langfristig wirtschaftlich vorteilhafter ist. Die künftige Entwicklung der EZB-Leitzinsen wird hier entscheidend sein. Auf Basis der aktuellen Kreditzinsen sind Fixzinssätze weiterhin eine sehr attraktive Zinsvariante.

KIM-V: Neue Vergaberichtlinien und ihre Auswirkungen

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) sorgt seit August 2022 für neue Vergabestandards in der Wohnbaufinanzierung. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat damit Vergaberichtlinien festgelegt, um Haushalte vor übermäßiger Belastung zu schützen und langfristig die Finanzmarktstabilität zu wahren.

Verschärfte Bedingungen für die Wohnbaufinanzierung

Die KIM-V legt für Kreditinstitute Richtlinien für die nachhaltige Vergabe von Wohnbaufinanzierungen fest. Geregelt werden insbesondere ein maximaler Beleihungsquotient (BELQ) sowie Verschuldungsquotient (DSTI). Ausnahmekontingente für Kreditinstitute sollen als Ventil dienen. In den letzten Monaten gab es kleinere Anpassungen der Verordnung, die allerdings aus Sicht vieler Marktteilnehmer nicht weitreichend genug waren.

KIM-V – Zum richtigen Zeitpunkt in Kraft getreten?

Die Verordnung entstand aus der Sorge vor einem starken Anstieg der Immobilienpreise in Österreich aufgrund niedriger Kreditzinsen. Die KIM-V trat zu einem Zeitpunkt in Kraft, als die Zinsen bereits stiegen. Aktuell stellt sie eine erhebliche Hürde für viele Kreditinteressenten dar. Die Immobilienpreise sind immer noch hoch, die Zinsen stark gestiegen, und selbst Besserverdiener haben Schwierigkeiten, die Anforderungen der KIM-V zu erfüllen. Die Hemmnisse für die Vergabe von Wohnbaufinanzierungen sind anhand der Daten der OeNB deutlich nachvollziehbar. Die Bauwirtschaft und andere wichtige Marktteilnehmer fordern eine Zurücknahme der KIM-V, stoßen jedoch bisher auf wenig Gehör. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob im Sinne der gesamtwirtschaftlichen Stabilität eine raschere Rücknahme der Verordnung möglich ist, als dies per 30.06.2025 gesetzlich vorgesehen ist.

Fazit: Wohnbaufinanzierungen im Spannungsfeld

Der Markt für Wohnbaufinanzierungen ist derzeit mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Die Verknüpfung von hohen Immobilienpreisen, vergleichsweise hohen Zinsen, oft limitierten Eigenmitteln und damit verbundenen Bonitätsproblemen stellt eine erhebliche Hürde für die Finanzierung von privaten Wohnprojekten dar. Rechtliche Bestimmungen erschweren zudem den Kreditinstituten die Vergabe von Wohnbaufinanzierungen, was zu einer komplexen Gemengelage führt. 

Ein Blick in die mittelfristige Zukunft zeigt, dass der Höhepunkt der Zinsen erreicht sein könnte. Allerdings bedeutet dies nicht zwangsläufig auch einen raschen Rückgang der Zinsen. Abhängig von der Inflationsentwicklung könnte es 2024 zu einer Seitwärtsbewegung der Zinsen auf einem hohen Niveau kommen.

In Bezug auf Immobilienpreise zeichnen sich allmählich mehr Kaufgelegenheiten ab, da Verkäufer in Teilen ihre Preisvorstellungen anpassen müssen, wenn sie eine Immobilie verkaufen wollen. Aufgrund des rückläufigen Bauvolumens und der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsräumen ist jedoch nicht mit einem signifikanten Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen. Dennoch lässt sich erwarten, dass der Tiefpunkt in Bezug auf die Vergabe von Wohnkrediten erreicht wurde und künftig wieder mit vermehrten Immobilientransaktionen und damit Wohnbaufinanzierungen zu rechnen ist.

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Was kostet mein Wohnbaukredit?

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