Bauwirtschaft Österreich 2025: Trends und Prognosen

Private Bauträger agieren vorsichtig

Nachdem in den vergangenen Jahren manche Bauträger ihre Neubautätigkeit pausiert hatten, zeigen sich nun die Auswirkungen dieser Vorgehensweise. In Wien werden beispielsweise im Jahr 2025 voraussichtlich nur ca. 4.700 frei finanzierte Mietwohnungen fertiggestellt. Anfang 2025 begann die Vermarktung einiger Neubauprojekte, die jedoch erst in den Startlöchern stehen. Daher wird die Anzahl der in Wien insgesamt fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2026 nochmals weiter sinken. Zur Zurückhaltung der Bauträger tragen wohl auch wiederholte Meldungen über diverse Pleiten in der Branche bei, die auch vermeintlich namhafte Unternehmen betreffen. 

Geförderter Wohnbau nimmt wieder Fahrt auf

In den letzten Jahren konnten einige größere Projekte abgeschlossen werden. So entstanden beispielsweise im Wiener Nordbahnviertel zahlreiche neue, geförderte Wohnungen. Die Stadt Wien hat tausende weitere Gemeindebauwohnungen bereits in Bau bzw. in Planung. Auch Dachgeschoßausbauten werden errichtet, um bestehende Häuser nachzuverdichten. Mit einer neuen „Offensive 2024+“ sollen insgesamt weit über 20.000 neue, geförderte und somit preiswerte Wohnungen in Wien entstehen.  

 Die Preise für Wohnungen sind allerdings etwas gesunken, und Mieten gestiegen, sodass sich die erzielbaren Renditen gebessert haben. Das Interesse an Wohnungen für die Vermietung dürfte deshalb 2025 wieder zunehmen. Insbesondere, da Preissteigerungen zu erwarten sind, wenn selbst 2026 noch vergleichsweise sehr wenige neue Wohnungen fertiggestellt werden.

In diesem Abschnitt finden Sie die wichtigsten Faktoren, welche die Bauwirtschaft in Österreich beeinflussen werden.

Hohe Zinsen – Auswirkungen an mehreren Fronten

Der Leitzinssatz wurde bereits reduziert. Einerseits soll die Inflationsrate im Bereich des langjährigen Ziels von ca. 2 Prozent pro Jahr gehalten werden, andererseits muss dringend die Wirtschaft angekurbelt werden. Daher wurden weitere Zinssenkungen vorgenommen. Anlegerwohnungen werden somit wieder interessanter, denn während die Zinsen gesunken sind und die Immobilienpreise sich auf relativ stabilem Niveau eingependelt haben, steigen die Mieten. Diese Kombination aus sinkende Finanzierungskosten und steigende Mieten könnten die Nachfrage für Eigentumswohnungen zur Vermietung steigern.

Hohe Baukosten, aber Fixpreisgarantie

Während die Kosten vieler Rohstoffe sich zuletzt auf hohem Niveau stabilisiert und teilweise auch wieder normalisiert haben, sind vor allem die Personalkosten weiterhin ein großes Thema. Die deutlichen Lohnanstiege in Zeiten der Teuerung sind unumkehrbar. Dadurch ist es nahezu unmöglich, dass die Baukosten wieder relevant sinken. Die gute Nachricht für all jene, die bauen oder sanieren möchten: Viele Unternehmen, z.B. auch Fertighausfirmen, bieten aufgrund der stabileren Rohstoffpreise nun wieder fixe Baukosten an. So lassen sich Bauvorhaben finanziell wieder deutlich besser planen. Wer günstig bauen möchte, findet auch vermehrt standardisiert angebotene Häuser zu interessanten Preisen – nicht nur bei klassischen Fertighausfirmen wie Elk, sondern beispielsweise auch im gehobenen Preissegment, etwa bei der Firma Genböck, oder auch bei regionaleren Holzbauunternehmen wie Buchner, in Oberösterreich.

Gesetzliche Rahmenbedingungen und Wohnbauoffensive

Der Gesetzgeber wird auf verschiedene Arten die Baubranche weiterhin beeinflussen. Zwar sind die Vorgaben für die Kreditvergabe zum 30.06.2025 ausgelaufen, als Orientierungsrahmen sollen diese aber auf Wunsch der Bankenaufsicht weiter gelten. Dennoch wieder es für einige Kreditnehmer wieder eher möglich, eine Finanzierung zu bekommen, um ein Haus zu bauen oder zu kaufen, und die Nachfrage in der Baubranche steigt an. Allerdings gehen die strengen Vorgaben auf Rahmenbedingungen seitens der EU zurück, wodurch Lockerungen der Vorschriften nur eingeschränkt möglich sind.

Einige Maßnahmen sind bereits in Kraft (Konjunkturpaket 2024/2025), um für finanzielle Entlastung bei Bau und Kauf von Immobilien zu sorgen. Beispielsweise die befristete Befreiung von einzelnen Gebühren (Grundbucheintragungs-Gebühr und Pfandrechtseintragungs-Gebühr), steuerliche Erleichterungen, aber auch zinsvergünstigte Wohnbauförderungen. Die Maßnahmen sollten jedenfalls dazu beitragen, die Bauwirtschaft merklich zu stärken und Menschen dabei unterstützen, wieder den Traum vom Eigenheim realisieren zu können.

Inflation und makroökonomisches Umfeld

Die Inflationsrate ist zurückgegangen und hat sich zuletzt stabilisiert. Neben der Inflationsrate wird jedoch möglicherweise die Arbeitslosigkeit ein relevanter Faktor, wenn es darum geht, wie viele Menschen sich Sanierungen, Umbauten, einen Zubau, eine Hausaufstockung und Neubauten leisten können. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Österreichs ist für die Bauwirtschaft 2025 somit zwar von indirekter, aber sehr großer Bedeutung.

Wo Schatten ist, da gibt es auch Licht und dies trifft auch auf die heimische Bauwirtschaft zu. Denn so schwierig es derzeit für manche Unternehmen ist, so tun sich doch auch neue Gelegenheiten auf, um Märkte zu erschließen und neue Kundengruppen zu gewinnen. Folgende Beispiele zeigen, welche neuen Potenziale die Bauwirtschaft derzeit nutzen kann:

• Erweiterung von Bestandsgebäuden: Umbauten, Zubauten und der Ausbau von Dachböden sind spannende Möglichkeiten, um neuen Wohnraum zu schaffen, ohne neue Flächen zu versiegeln. Oft werden Elternhäuser ausgebaut, damit der Kauf eines Grundstücks entfällt. Es gibt bereits Unternehmen, die gezielt ihren Tätigkeitsschwerpunkt in diese Bereiche verlagern.
• Sanierung von Bestandsgebäuden: Thermische Sanierungen werden besonders wichtig, denn so können alte Gebäude wieder in Schuss gebracht werden. Für viele ist das eine Alternative zum teuren Neubau eines Einfamilienhauses.
• Kompaktes, preiswertes Bauen: Auch mit begrenztem Budget kann hochwertiger Wohnraum geschaffen werden. Das zeigt beispielsweise das Familienunternehmen Genböck, das seit Generationen High-End-Fertighäuser errichtet und nun auch kompakte, vorgefertigte Häuser („Microhome by Genböck“) mit bis zu 60 m² Wohnfläche fertigt. Dieses Segment wird wohl auch im Jahr 2025 weiterhin wachsen, sowohl für junge Häuselbauer als auch für ältere Menschen, die z.B. vor der Pension aus einem großen Haus in einen kompakten, barrierefreien Bungalow umziehen möchten.

Manche Einflussfaktoren, beispielsweise geopolitische Entwicklungen inklusive damit einhergehender Sanktionen, lassen sich kaum vorhersagen. Doch auf Basis vergangener Erfahrungen lässt sich zumindest vermuten, wie sich die verschiedenen Segmente der Bauwirtschaft in Österreich weiterentwickeln werden.

Sollte es zu Lockerungen bei der Kreditvergabe kommen und wenn zusätzlich die Zinsen weiter zurückgehen, darf auf die Bauwirtschaft somit Hoffnung schöpfen, mittelfristig wieder etwas besser gefüllte Auftragsbücher zu erlangen. 

Nichtwohnungsbau

Der sogenannte „Nichtwohnungsbau“ umfasst öffentliche Gebäude und Betriebsgebäude. Laut einer Veröffentlichung von Statista Austria am 27.03.2024 lag der Rückgang des Volumens im Nichtwohnungsbau in 2023 bei -2,5 %, nach einem Rückgang von -2,8 % in 2022. Für 2024 gibt es noch keine finalen Daten, aber der Rückgang dürfte noch höher ausfallen als in den Vorjahren. Für 2025 und 2026 wird in diesem Segment wieder Wachstum erwartet.

Eine Chance für die Bauwirtschaft: Öffentliche Investitionen konnten die Branche schon in der Vergangenheit immer wieder stärken. So könnte es auch künftig wieder mehr staatliche Bauaufträge geben, um die Bauwirtschaft zu unterstützen. Der Staat selbst wird also zahlreiche Wohnungen errichten, um einerseits den Wohnbedarf der Bevölkerung zu decken und andererseits die Bauwirtschaft zu unterstützen. Weitere Beispiele dafür sind etwa auch Kindergärten und sonstige öffentliche Gebäude, die neu errichtet werden.

Unklar bleibt, wie die neue Regierung mit den bisherigen Ankündigungen rund um die Wohnbauoffensive verfahren wird. Aufgrund des Budgetdefizits sind Einsparungen zu erwarten. Ob diese auch staatliche Bautätigkeiten betreffen, ist derzeit noch nicht absehbar. 

Tiefbau

Im Tiefbau ist die Situation ähnlich wie im Nichtwohnungsbau, denn gerade hier sind staatliche Aufträge besonders wichtig. Dabei ist nicht ausschließlich an den sehr bedeutenden Straßenbau zu denken, sondern etwa auch an Baumaßnahmen zur Verlegung von Glasfaser-Kabeln. In diesem Segment gibt es zudem bereits jetzt Förderungen, die Gemeinden nutzen können, um beispielsweise neue Radwege zu bauen.

Die Bauwirtschaft in Österreich hatte es im Jahr 2024 nicht einfach, wenngleich die Branche in früheren Jahren massiv profitiert hatte. Für die rückläufige Auftragslage gibt es unterschiedlichste Gründe, von der strengeren Kreditvergabe-Richtlinie bis hin zur generellen Finanzkraft der Bevölkerung, die durch die allgemein hohe Inflation beeinträchtigt ist. Nun hat sich die Situation jedoch stabilisiert. Zinsen sind zurückgegangen, die Inflation ist zwar etwas erhöht, aber noch moderat. Es gibt somit durchaus gute Gründe für vorsichtigen Optimismus. Möglicherweise kommt es sogar zu Nachholeffekten, sobald die Kreditvergabe wieder einfacher verläuft. Bauträger errichten jedoch derzeit vergleichsweise wenige neue Wohnungen. Es muss also jedenfalls wieder deutlich mehr gebaut werden, damit Wohnraum nicht zum noch knapperen Gut wird

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