Grundstück finanzieren: Darauf kommt es an

Für viele angehende Bauherren ist die Finanzierung des Grundstücks der erste große Schritt ins Eigenheim und legt das Fundament für das gesamte Bauprojekt. Doch worauf sollten Sie achten, wenn Sie das Bauland unabhängig vom eigentlichen Hausbau erwerben? Welche Kosten entstehen beim Kauf? In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, wie eine Grundstücksfinanzierung konkret abläuft und welche Kreditarten sich dafür am besten eignen.

Bevor es zu einem Grundstückskauf kommt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um die Finanzierung eines Grundstücks erst möglich zu machen.

Ausreichende Bonität

Die Bank überprüft Ihre Bonität, auch Kreditwürdigkeit, bevor Sie Ihnen einen Kredit gewährt. Ihre Kreditwürdigkeit hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Vermögen sowie Ihrem historischen Zahlungsverhalten ab. Die Bonität ist also Ihre finanzielle Fähigkeit den Zahlungsverpflichtungen eines Kredits nachzukommen. Je besser Ihre Bonität ist, desto besser sind Ihre Chancen auf einen Kredit und desto günstiger sind Ihre Konditionen.

Eigenkapital

Mit Ihrem Eigenkapital bzw. Eigenmitteln stellen Sie Ihren eigenen Teil der Finanzierung bereit. Im Optimalfall können Sie ein Drittel der Finanzierungssumme einbringen, in den meisten Fällen reichen aber auch rund 25 % Eigenkapital, um eine Finanzierungszusage zu erhalten. Als Eigenmittel zählt unter anderem: Bargeld, Bausparguthaben, Lebensversicherungen, Ersparnisse auf Konten, Wertpapiere und Immobilien in Ihrem Eigentum.

Passendes Grundstücksangebot

Ein Grundstück eignet sich für einen Hausbau, wenn es auch aufgeschlossen ist, sprich die Versorgung von Wasser, Strom und Gas gewährleistet ist sowie Zufahrtsstraßen vorhanden sind. Diese Informationen und wichtige Bauvorschriften können Sie im jeweiligen Gemeindeamt durch Einsicht im Flächenwidmungsplan, im Grundbuch und im Bebauungsplan erfahren.

Tipp: Sollte das gewünschte Grundstück noch nicht vollkommen aufgeschlossen sein, sollte sich das im Kaufpreis bemerkbar machen. Unser Ratgeber „Grundstückspreise in Österreich“ gibt Ihnen eine Orientierung hierzu.

3. Kreditangebote einholen: Nun können Sie bei einer oder mehreren Banken einen Kredit beantragen. Hierbei hilft Ihnen ein INFINA Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe gerne, um den für Sie passenden Kredit mit den besten Konditionen zu finden.

4. Finanzierungszusage: Wenn Sie sich für den passenden Kredit entschieden haben und alles rund um den Kaufvertrag geregelt ist, erhalten Sie seitens der Bank eine Finanzierungszusage. Diese leiten Sie an den Verkäufer weiter, um Ihm die Bezahlung zuzusichern.

5. Kauf des Grundstücks: Der Kaufvertrag für das Grundstück wird von Ihnen und dem Verkäufer unterschrieben sowie notariell beurkundet. Danach wird die Finanzierungssumme an den beauftragten Treuhänder ausbezahlt und der Grundstückskauf wird mit Bezahlung des Kaufpreises abgeschlossen. Der Eigentümerwechsel wird im Grundbuch durch den Treuhänder eingetragen.

Kann ich Grundstück und Hausbau separat finanzieren?

Wie bei einem Haus- oder Wohnungskauf können Sie auch ein Grundstück separat finanzieren. Sinnvoll kann dies sein, wenn Sie sich aktuell keinen zusätzlichen Hausbau leisten können. Eine getrennte Finanzierung ist aber stets mit Risiken verbunden, wie bspw. einen Preisanstieg von Baumaterialien und -leistungen beim Hausbau zu einem viel späteren Zeitpunkt. Auch Probleme bzgl. Bodenbeschaffenheit oder Bebauungsvorschriften können im Nachhinein für eine ungewollte Überraschung sorgen.

Wenn Sie ein Grundstück mit Kredit kaufen, eignen sich wie bei jedem anderen Immobilienkauf verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Die Folgenden kommen für einen Grundstückskauf infrage.

Hypothekarkredit

Reicht das Grundstück der Bank als Sicherheit aus, so wird in den meisten Fällen ein Hypothekarkredit, also ein klassischer Immobilienkredit, abgeschlossen. Die Bank wird mit einem Pfandrecht und einem Pfandbetrag in das Grundbuch eingetragen. Sollten Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, ist die Bank somit befugt, das Grundstück zu versteigern und durch den Verkaufserlös die offene Kreditsumme bis zum vereinbarten Pfandbetrag zu begleichen.

Tipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber „Kauf einer Immobilie“ wie Sie Ihre Leistbarkeit berechnen können.

Bausparkredit

Lange Zeit war das Bauspardarlehen die häufigste Art der Immobilienfinanzierung. Die Besonderheiten hierbei sind:

• Wird in Österreich ausschließlich von vier Bausparkassen vergeben.
• Ist auf eine Kredithöhe von 300.000 € pro Person beschränkt.
• Für 20 Jahre gilt eine Zinsobergrenze von 6 %.
• Die Laufzeit kann bis zu 35 Jahre betragen.

Durch die Zinsobergrenze wird dem Kreditnehmer eine hohe Planbarkeit und Sicherheit gewährleistet. Sollten Sie bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, so kann dies die Konditionen für Ihren Bausparkredit verbessern.

Generationenkredit

Ein Generationenkredit eignet sich, wenn davon ausgegangen wird, dass das Grundstück später vererbt wird. Demnach soll die nachfolgende Generation die noch offene Kreditsumme begleichen, während der ältere Käufer während der Laufzeit entweder nur die laufenden Zinsen zahlt (= tilgungsfreier Kredit) oder laufend nur wenig des Kredits tilgt.

Die meisten Banken gewähren nur rund 30 – 50 % des Grundstückswerts über einen Generationenkredit zu finanzieren. Somit sind eine größere Summe an Eigenmitteln in die Grundstücksfinanzierung einzubringen.

Sie haben sich für die passende Finanzierungsform entschieden, nun geht es in die Details. Was sollten Sie bei den Konditionen Zinsen, Besicherung und Laufzeit beachten?

Zinsen: Grundstück variabel finanzieren oder fix?

Ob Fixzinsen oder variable Zinsen passend für Ihren Kredit sind, hängt ganz von Ihrem persönlichem Sicherheitsbedürfnis und auch von Ihren finanziellen Mitteln ab.

Wenn Ihnen die Sicherheit und Planbarkeit über die gesamte Kreditlaufzeit wichtig ist, so eignet sich die Fixzinsbindung. Die vereinbarten Zinsen bleiben hierbei über die gesamte Fixzinsperiode gleich hoch. Variable Zinsen sind mit einem höheren Risiko behaftet, können aber in einer Niedrigzinsphase vorteilhaft sein. Entscheiden Sie sich für variable Zinsen, dann ist es ratsam ein finanzielles Polster für unvorhersehbare Zinsanstiege bereit zu haben.

Besicherung: Hypothek auf das Grundstück?

Die Bank verlangt eine Besicherung bzw. Sicherheiten, um sich im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit abzusichern. Sie gibt in der Regel vor in welcher Form und Höhe diese Besicherung eingebracht werden muss. Übliche Kreditsicherheiten bei der Finanzierung eines Grundstücks sind:

• Hypothekarische Besicherung (Pfandrecht im Grundbuch)
• Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Ableben…)
• Bürgschaft
• Gehalts- und Lohnverpfändung

Laufzeit: Wie lange das Grundstück abbezahlen?

Grundsätzlich ist eine möglichst lange Kreditlaufzeit empfehlenswert. Auch wenn Sie sich momentan höhere Kreditraten und somit eine kürzere Laufzeit leisten können, ist es ratsamer auf langfristige Sicht zu finanzieren. Durch geringere monatliche Raten wird Ihnen mehr Spielraum in Ihrem Finanzierungsplan ermöglicht.

Es ist ratsam monatlich Geld zur Seite zu legen, um Sondertilgungen zu leisten oder auch den Kredit vorzeitig abzuzahlen. Bei Fixzinsen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung (oder Pönale) von 1 % des offenen Kreditbetrags zu zahlen, während bei einer variablen Verzinsung die vorzeitige Rückzahlung gebührenfrei ist.

Wie bei jedem Immobilienkauf, fallen auch beim Erwerb eines Grundstücks neben dem Kaufpreis weitere Kosten an. Diese Nebenkosten machen etwa 10 – 12 % des Kaufpreises aus und sollten vorab in Ihre Kalkulation berücksichtigt werden, um die Leistbarkeit des Grundstückkaufs sicherzustellen.

Hinweis: In unserem Ratgeber „Nebenkosten beim Grundstückskauf“ werden die oben genannten Positionen im Detail beleuchtet.

Einige Häuselbauer entscheiden sich aufgrund der stetig steigenden Grundstückskosten dafür erst einmal das Grundstück zu finanzieren bevor Sie das Haus bauen. Ob sich ein Grundstückskauf vor dem Hausbau lohnt, hängt von bestimmten Faktoren ab.

Welche Schwierigkeiten können evtl. auftreten?

Wenn Sie das Grundstück und den Hausbau getrennt finanzieren, können wesentliche Risiken entstehen:

• Es ist möglich, dass sich der Baugrund im Nachhinein als ungünstig erweist, z. B. aufgrund der Bodenbeschaffenheit oder einer Hanglage.
• Ein Grundstück kann auch mit einem Zwang versehen sein, innerhalb einer bestimmten Zeit ein Wohngebäude errichten zu müssen.
• Sie laufen Gefahr, dass Ihr Traumhaus wegen den Bebauungsvorschriften der Gemeinde nicht genehmigt wird.
• Bauen Sie Ihr Haus später, so müssen Sie ggf. einen Preisanstieg für Baumaterial und -leistungen in Kauf nehmen.
• Sie möchten den Kredit für den Hausbau beantragen, haben aber das Grundstück noch nicht vollständig abbezahlt. Dies kann sich negativ auf Ihre Bonität und somit Ihre Konditionen bei der Bank auswirken.

Grundstück und Haus gemeinsam finanzieren

Finanzieren Sie Grundstück und Haus gemeinsam, so ist die monatliche Belastung zwar höher, es können sich jedoch auf lange Sicht folgende Vorteile für Sie ergeben:

• Die Finanzierung ist planbarer, da Sie gegenüber der Bank nur eine Zahlungsverpflichtung haben.
• Dies führt zu einer Reduzierung von Gebühren bzgl. des Kredits.
• Sie beugen unerwünschten Überraschungen bzgl. des Baugrunds vor, da Bauvorschriften und Bodenbeschaffenheit direkt geprüft werden.

Wenn Sie Ihr Grundstück finanzieren, gilt es zunächst das geeignete Angebot zu finden. Weisen Sie der Bank Ihre ausreichende Bonität sowie genügend Eigenmittel nach, so steht der Grundstücksfinanzierung nichts im Wege. Neben dem Kaufpreis entstehen beim Grundstückskauf nicht zu vernachlässigende Nebenkosten, die zwischen 10 und 12 % des Kaufpreises ausmachen.

Sie sind sich unsicher, wie Sie die Finanzierung Ihres Grundstücks angehen sollen? Nutzen Sie gerne unseren Infina Kreditvergleich, um den besten Kredit zu finden. Die Wohnbau-Finanz-Experten helfen Ihnen auf Wunsch mit einer kostenlosen Beratung.

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