Aktuelle Einflussfaktoren auf private Wohnbaufinanzierung

Inflation und Wohnbaufinanzierung: eine heikle Beziehung

Die Jahre bis 2022 waren von einer lockeren Geldpolitik der EZB geprägt, was zu einem Boom auf den Immobilienmärkten führte. Niedrige Zinsen begünstigten den Erwerb von Immobilien, doch seither hat sich das Blatt gewendet. Die EZB und andere Notenbanken reagierten auf die steigende Inflation, und der Verlauf des EZB-Leitzinses kannte bis Juni 2024 nur noch eine Richtung: nach oben. Die Kombination aus hohen Zinsen und hohen Immobilienpreisen führte zu einem drastischen Rückgang von Immobilientransaktionen im privaten Bereich.

Auswirkungen auf die Nachfrage von Wohnbaufinanzierungen

Ein Blick auf die Neukreditvergabe für Wohnbauzwecke verdeutlicht die Auswirkungen. Während im Gesamtjahr 2022 das Volumen der Neukreditvergabe an private Haushalte und nicht finanzielle Unternehmen in Österreich noch 23,2 Mrd. € betragen hat, erfolgte in 2023 ein markanter Rückgang um 55 % auf ein Volumen von 10,4 Mrd. €. Im Jahr 2024 stieg die Neukreditvergabe an private Haushalte ausgehend von diesem niedrigen Niveau wieder um 8,7 % an. Das erste Quartal 2025 brachte nun ein einen beträchtlichen Nachfragezuwachs von mehr als 62 % im Vorjahresvergleich. Der Markt der österreichischen Wohnbaufinanzierung erholt sich also wieder.

Während das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen unselbständig Erwerbstätiger in Österreich Ende 2023 bei 35.314 Euro lag, erhielten Vollzeitbeschäftigte 51.500 Euro (Quelle: Allgemeiner Einkommensbericht des Rechnungshofes 2022). Daten für (ausschließlich) selbständig Erwerbstätige liegen in diesem Bericht für 2021 vor, wobei deren durchschnittlichen Jahresbruttoeinkommen unter jenen von unselbständig Erwerbstätigen lagen.

Anstieg der realen Bruttolöhne – magere Jahre liegen hinter uns

Die inflationsbereinigten Bruttojahreseinkommen stiegen in den letzten beiden Jahrzehnten kaum und erreichten erst 2019 wieder das Niveau von 1998 (Quelle: Statistik Austria, 2022). Für Frauen und Vollzeitbeschäftigte war die Entwicklung etwas günstiger, jedoch blieben auch dort die großen Einkommenssprünge aus.

Lohnabschlüsse beeinflussen künftige Inflation

Es ist wichtig, dass Erwerbstätige angemessene Nettoeinkommen erhalten, um über eine ausreichende Kaufkraft verfügen. Dennoch können übermäßig hohe Lohnabschlüsse die Inflation nach oben treiben. Rein nationale oder branchenspezifische Trends haben dabei geringen Einfluss auf die europäische Inflationsentwicklung. Steigen die Einkommen jedoch aufgrund von Inflation europaweit breitflächig an, verzögert sich das Erreichen des Inflationsziels der EZB. Dies führt zu hohen Leitzinsen, die wiederum negative Auswirkungen auf die Wohnbaufinanzierung haben. Ein ausgewogenes Vorgehen ist daher entscheidend, um die Stabilität zu bewahren.

Der österreichische Arbeitsmarkt beweist trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten Stabilität. Die wirtschaftliche Situation in Österreich gibt allerdings auch im europäischen Vergleich Anlass zur Sorge. Die vorhandenen wirtschaftlichen Probleme haben sich in den letzten Monaten bereits auf den Arbeitsmarkt ausgewirkt. Im April 2025 betrug die nationale Arbeitslosenquote 7,4 %. Dies entspricht einer Anzahl von 311.838 Arbeitssuchenden. Dazu kommen noch rund 80.793 Personen, die sich im Schulungsbetrieb befinden. Zudem gibt es in Österreich mit Stand April 2025 rund 81.997 offene Stellen.

Ausblick Wirtschaftswachstum: Rezession in Österreich und langsame Erholung

Sowohl das WIFO als auch das IHS, zwei renommierte österreichische Wirtschaftsforschungsinstitute, gehen 2025 von einer schrumpfenden Wirtschaft in Österreich aus. Das WIFO prognostiziert (Stand April 2025) eine im Vergleich zum Vorjahr rückgängige Wirtschaftsleistung von –0,3 %. Das IHS ist in Bezug auf den Rückgang für das Jahr 2025 mit –0,2 % geringfügig optimistischer.

Die schwache Wirtschaftsentwicklung wird die Arbeitslosenquote im Jahr 2025 weiter beeinflussen. Andererseits sind qualifizierte Arbeitnehmer am Arbeitsmarkt nachgefragt. Das WIFO und das IHS erwarten für 2025 eine Arbeitslosenquote von 7,3 bzw. 7,5 %. Der weitere Verlauf hängt unter anderem davon ab, ob sich die österreichische Wirtschaft über die nächsten Quartale erholen kann. Auch die weitere EZB-Zinspolitik ist relevant, da eine zu straffe Geldpolitik das Wirtschaftswachstum weiter dämpfen und die Nachfrage nach Arbeitskräften beeinträchtigen könnte.

Arbeitslosenquote und Wohnbaufinanzierung: Auswirkungen wirtschaftlicher Unsicherheit

Eine höhere Arbeitslosenquote führt nicht unmittelbar zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnimmobilien und Finanzierungen. Dennoch beeinflusst wirtschaftliche Unsicherheit das Kaufverhalten. In unsicheren Zeiten reduzieren Menschen soweit möglich ihre Verschuldung und vermeiden größere Investitionen. Für Kreditinstitute ist entscheidend, ob ihre Kreditnehmer von steigender Arbeitslosigkeit betroffen sind, was die Rückzahlung von Krediten gefährden könnte. Die Quote notleidender und uneinbringlicher Kredite (NPL) stieg im Jahr 2024 in Österreich auf einen Gesamtwert von 3,0 % (Vorjahr 2,2 %) an, und liegt damit über dem europäischen Durchschnitt. Der Anstieg wurde insbesondere durch Ausfälle bei Gewerbekrediten verursacht, aber auch das höhere Zinsniveau und die schwache Wirtschaft hatten entsprechenden Einfluss.

In etablierten Volkswirtschaften gelten Immobilien als sicherer Vermögenswert. Die zurückliegende Periode von 2008 bis Mitte 2022 war geprägt durch eine ungewöhnliche Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Niedrige Zinsen und Anleihekäufe beeinflussten den Immobilienmarkt nachhaltig. In Österreich führte dies zu einem außergewöhnlichen Preisanstieg bei Immobilien.

Seit 2022 zeigt sich jedoch eine leichte Trendwende. Die Immobilienpreise in Ballungszentren sind hoch und die Kreditzinsen sind bis Mitte 2024 rasch gestiegen. Dies stellte viele potenzielle Käufer vor Herausforderungen, da Wohnbaufinanzierungen häufig unerschwinglich werden. Die Kreditvergabe für Immobilienkäufe in Österreich ist daher im Zeitraum von 2022 bis Ende 2024 stark gesunken und Interessenten fragen sich, ob Immobilien absehbar wieder erschwinglicher werden.

Seit 3. Quartal 2022: Ende des Preisanstiegs bei Immobilien

Bis Ende Q3 2022 verzeichnete der österreichische Wohnimmobilienpreisindex einen stetigen Anstieg auf einen Indexwert von 278,3 (Indexierung auf Jahr 2000). Bis zum Ende Q1 2025 fiel der Wert auf 265,81, was für diesen Zeitraum einem nominalen Rückgang von 4,49 % entspricht. Eine nähere Analyse zeigt jedoch erhebliche Unterschiede auf regionaler sowie auf Objektebene. Den stärksten Rückgang im Betrachtungszeitraum mussten gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien hinnehmen, während die Preise für neue Eigentumswohnungen in Wien sogar anzogen. Österreichweit (ohne Wien) blieben die Preise von neuen Eigentumswohnungen weitgehend konstant, während gebrauchte Eigentumswohnungen gleichfalls billiger wurden. Einfamilienhäuser waren österreichweit (inklusive Wien) durchschnittlich von einem Preisrückgang betroffen.

Trotz des Rückgangs bleibt der durchschnittliche Preisverfall nach dem langanhaltenden und starken Preisanstieg bis 2022 bisher moderat – ein Trend,  der sich inzwischen gefestigt hat. Insbesondere im Neubau bleiben die Preise hoch, da sowohl Grundstückskosten als auch Baukosten weiterhin steigen. Dennoch gibt es auf dem Markt Bestandsobjekte, die aus verschiedenen Gründen zu vergleichsweise günstigen Preisen angeboten werden (beispielsweise wegen einer noch nicht vorgenommenen energetischen Sanierung). Da sich die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien über die letzten zwei Jahre stabilisiert haben, die Nettoeinkommen gestiegen sind und das Zinsniveau gesunken ist, belebt sich die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen wieder. Bis zum Jahresende 2025 ist daher mit einer weiteren Stabilisierung des Marktes zu rechnen.

Von März 2016 bis Juli 2022 verharrte der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 0 %. Seitdem gab es eine Vielzahl von Zinserhöhungen zur Eindämmung der Inflation. Im Juni 2024 wurde der Hauptrefinanzierungszinssatz durch die EZB erstmals wieder um 0,25 % gesenkt. Diesem ersten Schritt folgten bisher eine Reihe weiterer Leitzinssenkungen. Die bisher letzte Zinssenkung wurde im April 2025 vorgenommen.

EZB-Ziele: Euro-Wert und Inflationsbegrenzung

Der klare Auftrag der EZB ist, den Euro-Wert zu sichern und die jährliche Gesamtinflation langfristig bei durchschnittlich 2 % zu halten. In den letzten Quartalen hat sich die Preisentwicklung entspannt. Die Volkswirte der EZB prognostizieren daher, dass der Zielwert im Laufe des Jahres 2026 erreicht wird. Allerdings bestehen weiterhin wirtschaftliche Risiken, die die Inflation wieder anfachen können. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Inflation konstant auf niedrigerem Wert verbleibt. Derzeit spricht jedoch vieles dafür – und somit gelten weitere moderate Leitzinssenkungen durch die EZB als wahrscheinlich.

Zinswende bringt Entlastung bei Wohnbaufinanzierungen

Die EZB-Leitzinsen sind ein wesentlicher Faktor für die Zinssätze von Wohnbaufinanzierungen – sowohl bei variabel als auch bei fix verzinsten Krediten.  Durch die Zinserhöhungen der EZB waren die Kosten für Wohnbaukredite rasant gestiegen. Seit Mitte 2024 sorgen die Leitzinssenkungen der EZB nun für eine spürbare Entlastung der Kreditnehmer, vor allem bei variabel verzinsten Wohnbaukrediten. 

Inverse Zinskurve - schrittweise Rückkehr zur Normalität

Bis Mitte 2022 existierte mit den Negativzinsen eine außergewöhnliche Marktanomalie. Diese ist Vergangenheit, aber in den letzten Jahren beschäftigte uns die sogenannte inverse Zinskurve. Diese bedeutet, dass kurzfristige Zinssätze höher sind als langfristige. Eine inverse Zinskurve gilt als Warnsignal für bevorstehende wirtschaftliche Abschwünge, wie sie derzeit in Teilen Europas zu beobachten sind. Mit einer beginnenden Stabilisierung der Wirtschaft zeigt sich seit Anfang 2025 eine allmähliche Normalisierung der Zinskurve.

Wohnbaufinanzierungzinsen: Variabel oft noch teurer als Fix

Noch immer sind  variable Zinssätze für Wohnbaufinanzierungen bei Neuabschlüssen etwas höher als Fixzinssätze. Der 3-Monats-EURIBOR liegt  Anfang Mai 2025 bei etwa 2,15 %. Zuzüglich einer Bankenmarge von durchschnittlich 1,25 % ergibt sich ein variabler Ausgangszinssatz von 3,4 – 3,5 %. Im Vergleich dazu sind langfristige nominale Fixzinssätze über 10 Jahre ab etwa 3,25 % und über 20 Jahre ab etwa 3,50 % erhältlich. Die Frage für potenzielle Kreditnehmer lautet jedoch, welches Zinsmodell langfristig vorteilhafter ist. Die künftige Entwicklung der EZB-Leitzinsen über viele Jahre wird hier entscheidend sein. Auf Basis der aktuellen Kreditzinsen sind Fixzinssätze weiterhin eine sehr attraktive Zinsvariante, da sie attraktive Zinssätze und eine langfristige Absicherung gegen steigende Zinsen bieten.

KIM-V – gekommen um zu bleiben

Die Verordnung entstand aus der Sorge vor einem starken Anstieg der Immobilienpreise in Österreich aufgrund niedriger Kreditzinsen. Die KIM-V trat zu einem Zeitpunkt in Kraft, als die Zinsen bereits wieder stiegen. In der Folge stellte die Verordnung eine erhebliche Hürde für viele Kreditinteressenten dar. 

Die KIM-V läuft gesetzlich mit 30. Juni 2025 aus. Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat jedoch die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) beauftragt, auf Basis der zentralen Regelungen der KIM-V neue Leitlinien für zukünftige Kreditvergabestandards im Wohnbau zu entwickeln. Damit bleibt der Kern der KIM-V auch nach ihrem offiziellen Ende bestehen – und wird die Kreditaufnahme weiterhin spürbar beeinflussen.

Der Markt für Wohnbaufinanzierungen ist mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert. Die Verknüpfung von hohen Immobilienpreisen, vergleichsweise höheren Zinsen, oft begrenzten Eigenmitteln und damit verbundene Bonitätsprobleme stellt eine erhebliche Hürde für die Finanzierung von privaten Wohnprojekten dar. Zusätzlich erschweren rechtliche Bestimmungen die Kreditvergabe durch Banken, was zu einer komplexen Gemengelage führt.

Ein Rückblick zeigt: Der Zinsgipfel ist überschritten. Doch ein deutlicher weiterer Rückgang ist nicht garantiert. Insbesondere die unberechenbare Handelspolitik der USA birgt Risiken für die Weltwirtschaft. Eine mögliche Verknappung von Waren und daraus resultierende Preissteigerungen könnten die Inflation erneut anfachen – und damit weiteren Zinssenkungen entgegenwirken.

Bei den Immobilienpreisen eröffnen sich inzwischen mehr Kaufgelegenheiten: Verkäufer von Bestandsobjekten passen ihre Preisvorstellungen zunehmend an, um ihre Immobilien tatsächlich verkaufen zu können. Gleichzeitig verhindern rückläufige Baugenehmigungen und eine rückgängige Anzahl an Bauprojekten bei weiterhin hoher Nachfrage in Ballungsräumen einen Preisverfall.

Insgesamt deutet vieles darauf hin, dass der Tiefpunkt bei der Vergabe von Wohnbaukrediten bereits hinter uns liegt. In den kommenden Monaten ist mit einer Belebung des Marktes, mehr Immobilientransaktionen und einer steigenden Nachfrage nach Finanzierungen zu rechnen.

Bildquellen: carles / Adobe Stock, SERSOLL / Adobe Stock, Lazy_Bear/ Adobe Stock
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