Eigenmittel-Anteil: Neues Gesetz 2022

Wer einen neuen Wohnkredit aufnehmen will, muss spätestens ab 01. August 2022 mit strengeren Auflagen rechnen. Denn die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat im Juni 2022 eine neue Verordnung erlassen: Kreditkunden müssen dann u. a. mindestens 20 Prozent an Eigenkapital für die Wohnbaufinanzierung mitbringen. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zu dieser neuen Verordnung wissen müssen.

Die Verordnung hält fest, dass die Regeln ab dem 01.08.2022 gelten sollen. Ursprünglich war das Inkrafttreten für den 01.07.2022 geplant. Da die Regeln in der Praxis für österreichische Kreditinstitute schwierig umzusetzen sind, wäre eine nochmalige kurzfristige Verschiebung in den Herbst denkbar. Aber grundsätzlich ist vom Inkrafttreten mit August 2022 auszugehen.

Die neuen Regeln laufen unter dem offiziellen Namen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Folgende Richtlinien sind enthalten:

1. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Bisher war dies nur eine Empfehlung, mit der neuen Verordnung soll es zur gesetzlichen Pflicht werden: Neue Kreditkunden müssen in Zukunft mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten durch Eigenkapital finanzieren.

Gut zu wissen: Genau genommen regelt die Verordnung eigentlich die Beleihungsquote. Das ist der Kreditbetrag dividiert durch den Immobilienwert. Die Beleihungsquote darf maximal 90 % betragen, das entspricht dann in etwa einem Eigenmittel-Anteil von 20 Prozent in Abhängigkeit von der im Grundbuch in Österreich eingetragenen Hypothek.

Ja, Kredite für Sanierungen und Renovierungen sind bis zu einer Kredithöhe von 50.000 Euro (Geringfügigkeitsgrenze) von diesen Regeln ausgenommen. Durch diese Ausnahmeregelung soll z.B. auch der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger unterstützt werden.

Darüber hinaus können Banken nach eigenem Ermessen Ausnahmen gewähren, jedoch nur für einen maximalen Anteil von insgesamt 20 Prozent aller neu vergebener Wohnkredite (ohne Wohnimmobilienfinanzierungen, welche unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen).

Darunter gibt es drei Töpfe mit Ausnahmenkontingenten. Nur in maximal 20 Prozent der Fälle dürfen Kredite vergeben werden, bei denen der Eigenkapital-Anteil niedriger ist als per Gesetz gefordert. Die Ausnahmekontingente für die Überschreitung der Schuldendienstquote betragen je 10 Prozent sowie der maximalen Kreditlaufzeit je 5 Prozent.

Mit der Verordnung will die Finanzmarktaufsicht (FMA) die Stabilität im Bankensystem sichern: Die strengeren Richtlinien für die Kreditvergabe sollen verhindern, dass Wohnkredite ausfallen und Banken dadurch selbst in Schwierigkeiten kommen. Die steigenden Immobilienpreise in Österreich sorgten in den letzten Jahren für tendenziell hohe Kreditbeträge – zusätzlich ist mit 21. Juli 2022 eine erste Anhebung der EZB-Leitzinsen eingetreten. In diesem Marktumfeld möchte die FMA das Risiko von Kreditausfällen reduzieren.

Der Anstieg der Leitzinsen macht sich aktuell bereits auch bei den Zinsen für Wohnkredite bemerkbar: Fix verzinste Kredite sind bereits um einiges teurer als noch zum Jahresbeginn 2022, ein weiterer Anstieg ist möglich. Ob die Immobilienpreise weiter steigen - oder durch die neuen Regelungen eher gebremst werden - ist aktuell noch offen.

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, hat es künftig etwas schwerer. Denn aufgrund der neuen Regelungen werden die Banken bei der Kreditvergabe strenger vorgehen. Umso wichtiger ist es, einen kompetenten Partner an der Seite zu haben, der das Angebotsspektrum der Banken genau kennt – und gegebenenfalls für Sie verhandeln kann. Profitieren Sie hier von der Fachkenntnis unserer Wohnbau-Finanz-Experten und vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin.

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