Eigenmittel-Anteil: Aktuelle Vorgaben

Wer einen neuen Wohnkredit aufnehmen möchte, muss sich seit dem 1. August 2022 auf strengere Auflagen einstellen. Diese galten befristet bis zum 30. Juni 2025 und wurden zwar nicht verlängert, sollen laut den österreichischen Regulatoren jedoch auch darüber hinaus weiterhin Anwendung finden. Grundlage dafür ist die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V), die von der Finanzmarktaufsicht (FMA) im Juni 2022 erlassen wurde. Ein zentrales Element: Kreditkunden mussten mindestens 20 Prozent Eigenkapital für die Wohnbaufinanzierung einbringen. In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zur KIM-V und warum ihre Vorgaben auch nach dem offiziellen Auslaufen weiter relevant bleiben.

Die Verordnung galt ab dem 01.08.2022. Ursprünglich war das Inkrafttreten bereits für den 01.07.2022 geplant. Da die Regeln in der Praxis für österreichische Kreditinstitute schwierig umzusetzen waren, wurde dann das Inkrafttreten nochmals um einen Monat verschoben. Zum 01. April 2023 erfolgte eine Weiterentwicklung der Maßnahmen für Wohnimmobilienfinanzierungen. Die FMA (Finanzmarktaufsichtsbehörde in Österreich) lockerte die eingeführten strengen Vorschriften für die Vergabe von Wohnbaukrediten aber nur wieder geringfügig. Am 12. März 2024 hatte das FMSG (Finanzmarktstabilitätsgremium) der FMA eine Empfehlung für eine Erleichterung der Administration der KIM-V ausgesprochen. Die Umsetzung erfolgte mit einer Novelle am 13. Juni 2024.

Am 02. Dezember 2024 fand die 43. Sitzung des FMSG statt, mit Fokus auf systemische Risiken durch Fremdfinanzierungen von Wohnimmobilien. Im Nachgang wurde ausgeführt, dass sich die Kreditvergabestandards wie Schuldendienst- und Beleihungsquoten sich seit Einführung der KIM-V deutlich verbessert habe. Laut dem Financial Stability Report Nr. 48 der OeNB (Österreichische Nationalbank) hat dies zu einer besseren Entwicklung ausgefallener Wohnimmobilienkredite beigetragen. Das FMSG führt weiter aus, dass in Kombination mit der gestiegenen Kapitalausstattung der Banken derzeit kein systemisches Risiko für die Finanzmarktstabilität aus Wohnimmobilienfinanzierungen in Österreich besteht. In einem solchen Fall sieht die Verordnung ein Auslaufen vor. Daher ist die KIM-V zum 30.06.2025 ausgelaufen. Gleichwohl bleiben die regulatorischen Risikoparameter, an denen sich die Kreditvergabe zu orientieren hat, weiterhin bestehen. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat die Kreditwirtschaft in diesem Zusammenhang ausdrücklich zur Einhaltung disziplinierter Vergabestandards ermahnt, nicht zuletzt im Interesse der finanziellen Stabilität.

Nach dem Auslaufen der KIM‑V bleibt der Grundsatz einer nachhaltigen Kreditvergabe erhalten. Die Verordnung endet, weil kein schwerwiegendes Systemrisiko mehr besteht, das einen Eingriff rechtfertigen würde. Gleichzeitig betonen sowohl die OeNB als auch die FMA, dass die KIM‑Regeln weiterhin Anwendung finden sollen. Wie die Presseaussendung zur 44. Sitzung des Finanzmarktstabilitätsgremiums zeigt, sollen begleitend klare Kreditvergaberichtlinien, häufigere Datenerhebungen und regelmäßige OeNB-Berichte dazu beitragen, systemische Risiken auch in Zukunft frühzeitig zu erkennen und zu steuern.

Wie die Parlamentskorrespondenz 595 vom 24.06.2025 zeigt, sorgt die KIM-V und die seitens der FMA empfohlenen weiteren Anwendung der Kriterien über den 30.06.2025 hinaus, für kontroverse Diskussionen. Folgende Ausführung in der Parlamentskorrespondenz fasst die aktuelle Lage zusammen: Da das Systemrisiko nicht mehr existiere, sei der Grund für die Verordnung entfallen. Die FMA agiere weisungsfrei. In der Empfehlung wird eine “pragmatische Vorgangsweise” verortet. 

Die österreichische Finanzmarktaufsicht veröffentlichte am 26.06.2025 ein Rundschreiben zur verantwortungsvollen Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten (WIK Rundschreiben). Es definiert die Leitlinien für die Kreditvergabe nach dem Auslaufen der KIM Verordnung mit 30. Juni 2025 und setzt damit einen Auftrag des Finanzmarktstabilitätsgremiums um. Zentrales Element des Rundschreibens sind in Übereinstimmung mit der Empfehlung des FMSG die drei klaren Grundsätze, die bereits mit der KIM Verordnung etabliert wurden: erstens ein ausreichender Eigenmittelanteil (konkret maximal 90 Prozent Beleihungsquote), zweitens eine tragbare monatliche Kreditrate (höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens) und drittens eine Kreditlaufzeit, die eine Rückzahlung möglichst vor dem Pensionsantritt erlaubt (maximal 35 Jahre).    

Die neuen Regeln galten verbindlich vom 01.08.2022 bis 30.06.2025 unter dem offiziellen Namen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Folgende Punkte waren einzuhalten und sollen auch nach Auslaufen der KIM-V weiterhin Anwendung finden:

1. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Mit der Verordnung wurde es zur gesetzlichen Pflicht: Neue Kreditkunden mussten mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten durch Eigenkapital finanzieren.

Gut zu wissen: Genau genommen regelte die Verordnung eigentlich die Beleihungsquote. Das ist der Kreditbetrag, dividiert durch den Immobilienwert. Die Beleihungsquote durfte maximal 90 % betragen, das entspricht dann in etwa einem Eigenmittel-Anteil von 20 Prozent in Abhängigkeit von der im Grundbuch in Österreich eingetragenen Hypothek.

Ja, um kleinere private Wohnimmobilienfinanzierungen (beispielsweise Kredite für Sanierungen und Renovierungen) auszunehmen, wurde eine Geringfügigkeitsgrenze bis zu einer Kredithöhe von insgesamt 50.000 Euro eingeführt. Diese waren nicht auf die Ausnahmekontingente bei den Kreditinstituten anzurechnen. Durch diese Ausnahmeregelung sollte z.B. auch der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger unterstützt werden. Mit Wirkung zum 01.04.2023 wurde bei mehreren Kreditnehmern für Ehegatten, eingetragene Partner und Lebensgemeinschaften eine Geringfügigkeitsgrenze pro Kreditnehmer definiert, sodass diese dann auf 100.000 Euro verdoppelt wurde. 

Darüber hinaus konnten Banken nach eigenem Ermessen Ausnahmen gewähren, jedoch nur für einen maximalen Anteil von insgesamt 20 Prozent aller neu vergebener Wohnkredite (ohne Wohnimmobilienfinanzierungen, welche unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen). Darunter gab es drei Töpfe mit Ausnahmekontingenten (für die Beleihungsquote, Schuldendienstquote und maximale Laufzeit). Die einzelnen Ausnahmekontingente wurden später abgeschafft und eine einzige Obergrenze gesetzlich fixiert: Das institutsspezifische Ausnahmekontingent ab 01. Juli 2024 betrug 20 %.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hatte in seiner Sitzung am 13. Februar 2023 der Finanzmarktaufsicht (FMA) Empfehlungen zur Anpassung der bestehenden KIM-V ausgesprochen. Diese wurden mit Wirkung zum 01.04.2023 durch eine Änderung der KIM-V umgesetzt.

1. Eingeschränkte Anwendung der KIM-V auf Zwischenfinanzierungen

Für Zwischenfinanzierungen, die im Zusammenhang mit einem Wohnsitzwechsel von den Kreditnehmern und deren Angehörigen stehen, galten dann folgendes: Beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen erleichterte die Novelle der KIM-V wieder die Vergabe von Zwischenfinanzierungen. Die Zwischenfinanzierung durfte dabei maximal 80 % des geschätzten Marktwertes der zu veräußernden Immobilie und eine maximale Laufzeit von zwei Jahren betragen.

Dies war eine gute Nachricht für Häuslbauer in Österreich: Häufig war bereits eine Bestandsimmobilie, also eine Wohnung oder ein anderes Haus, vorhanden. Der Gesetzgeber in Österreich hatte erkannt, dass analog dem Thema Seniorenkredite dringend Anpassungsbedarf bei Zwischenfinanzierungen in Österreich bestand. Für das Thema Haus bauen wurden mit der Gesetzesänderung unnötige Hürden der KIM-V aus dem Weg geräumt und zumindest ein kleiner Impuls zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes in Österreich zu diesem Zeitpunkt gesetzt.

2. Ausweitung der Geringfügigkeitsgrenze bei gemeinsamen Kreditnehmern

Bei Paaren, welche gemeinsam als Kreditnehmer auftreten, galt überarbeitet die Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro pro Person. Damit hatte in diesen Fällen die Geringfügigkeitsgrenze auf 100.000 Euro verdoppelt.

3. Keine Anrechnung vorfinanzierter nicht-rückzahlbarer Zuschüsse von Gebietskörperschaften

Da vorfinanzierte nicht-rückzahlbarer Zuschüsse von Gebietskörperschaften nur temporär die Verschuldung von Kreditnehmern erhöhen, durften diese unter bestimmten Voraussetzungen für einen Zeitraum von maximal zwei Jahren ebenfalls vom Anwendungsbereich der KIM-V ausgenommen werden.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hatte in seiner Sitzung am 12. März 2024 der Finanzmarktaufsicht (FMA) Empfehlungen zur Anpassung der bestehenden KIM-V ausgesprochen. Diese wurden in eine neue rechtliche Regelung eingearbeitet, welche verbindlich ab 1. Juli 2024 auf neu vereinbarte Wohnimmobilienfinanzierungen anzuwenden war. Das Ziel dieser Anpassungen war es, den Verwaltungsaufwand im Zusammenhang mit den Ausnahmekontingenten zu verringern. Konkret hatte das Gremium der FMA empfohlen, die Regelungen zu den Ausnahmekontingenten in der KIM-V zu vereinfachen. Dies wurde durch eine Novellierung der KIM-V am 13. Juni 2024 umgesetzt und ein einheitliches, institutsbezogenes Ausnahmekontingent von 20 % des Volumens neuer Wohnimmobilienfinanzierungen eingeführt. Die vorherigen, auf spezifische Kennzahlen bezogenen Ausnahmekontingente (siehe oben: mindestens 20 % Eigenkapital, Laufzeit maximal 35 Jahre, Monatsrate maximal 40 % des Haushaltseinkommens), wurden abgeschafft. Trotz dieser Vereinfachung sollte die Vergabe von Krediten nach den Prinzipien der KIM-V, welche nachhaltige Kreditvergabe fördern, weiterhin der Standardfall bleiben. Insbesondere für Kreditinstitute kleinerer und mittlerer Größe dürfte die Steuerung der Ausnahmekontingente damit aber etwas einfacher gefallen sein. 

Mit der Verordnung wollte die Finanzmarktaufsicht (FMA) die Stabilität im Bankensystem sichern: Die strengeren Richtlinien für die Kreditvergabe sollten verhindern, dass Wohnkredite ausfallen und Banken dadurch selbst in Schwierigkeiten kommen. Die gestiegenen Immobilienpreise in Österreich sorgten in den Jahren davor für immer höhere Kreditbeträge. In diesem Marktumfeld wollte die FMA das Risiko von Kreditausfällen reduzieren. Zusätzlich erfolgten von Juli 2022 bis September 2023 in Summe zehn Anhebungen der EZB-Leitzinsen. In den darauf folgenden fünf Sitzungen des EZB-Rates erfolgte keine Leitzinsänderung. Am 06. Juni, 12. September, 17. Oktober, 12. Dezember 2024, 30. Januar, 06. März, 17. April sowie 05. Juni 2025 folgten dann wieder acht Leitzinssenkungen, da die Inflationsrate im Euroraum wieder deutlich niedriger als noch im Sommer 2023 liegt.

In einer Veröffentlichung der Österreichischen Nationalbank (OeNB) vom 10. Mai 2024 wird die positive Entwicklung in der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten seit der Einführung der KIM-V Regelung dargestellt. Die veröffentlichten Daten zeigten eine signifikante Verbesserung in der Nachhaltigkeit der Wohnimmobilienkreditvergabe seit der Einführung der gesetzlichen Regelung KIM-V. Vor dieser Regelung wurden im ersten Halbjahr 2021 nur etwa 12 % der neu vergebenen Wohnbaukredite an private Haushalte als nachhaltig bewertet. Eine deutliche Trendwende sei seitdem zu verzeichnen: Im zweiten Halbjahr 2023 erfüllten bereits 80 % der neu vergebenen Wohnbaukredite die festgelegten Nachhaltigkeitskriterien. Diese Kriterien umfassen eine maximale Beleihungsquote von 90 %, was bedeutet, dass etwa 90 % des Wertes der als Sicherheit dienenden Immobilie finanziert werden können, eine maximale Schuldendienstquote von 40 % und eine Laufzeitbegrenzung auf 35 Jahre. Diese Entwicklung trägt langfristig zur Stabilität des Finanzsystems und zur finanziellen Sicherheit der Haushalte bei.

Eine Aufgabe der Österreichischen Nationalbank (OeNB) ist die Beurteilung möglicher systemischer Risiken aus der Fremdkapitalfinanzierung bei Immobilienkrediten. Eine nicht nachhaltige Immobilienkreditvergabe in Kombination mit einem Immobilienpreisboom (bzw. einer daraus folgenden Immobilienblase) führt nicht selten zu erhöhten systemischen Risiken für die Finanzmarktstabilität. Ziel der OeNB ist es daher, eine Begrenzung der systemischen Risiken aus der Immobilienfinanzierung zu erlangen. Der Grund dafür ist die erhöhte Krisenanfälligkeit von Kreditnehmern und Kreditgebern, die sowohl im privaten als auch im gewerblichen Immobiliensektor auftreten kann. Stellt das Financial Market Stability Board (FMSB) Veränderungen im Ausmaß der systemischen Risiken aus der Fremdfinanzierung von Immobilien mit potenziell negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität fest, empfiehlt das Board geeignete Instrumente zur Minderung dieser Risiken.

Durch kreditnehmerbezogene Maßnahmen im Bereich der Immobilienfinanzierung soll nicht nachhaltigen Kreditvergabepraktiken entgegengewirkt werden (§ 23h Bankwesengesetz, BWG). Zu diesen Instrumenten gehören Begrenzungen der Beleihungsquote (LTV = Loan-to-Value, LTV-Quote), der Schuldendienstquote (DSTI = Debt-Service-to-Income, DTI-Quote) und der Verschuldungsquote (DTI = Debt-to-Income, DTI-Quote). Diese Maßnahmen werden in der Regel in Zeiten eingesetzt, in denen die Kreditvergabestandards der Banken aufgrund eines hohen Kreditwachstums und einer größeren Risikobereitschaft zu sinken drohen, insbesondere in Verbindung mit einem starken Anstieg der Immobilienpreise in Österreich. Um das Vorhandensein eines systemischen Risikos zu beurteilen, werden neben den oben genannten Kennzahlen weitere Risikoparameter (z. B. Risikogewicht, Ausfallwahrscheinlichkeit und Verlust bei Ausfall) in die Betrachtung mit einbezogen.

Diese Werte müssen Sie als Kreditnehmer nicht im Einzelnen kennen. Banken und Bausparkassen in Österreich müssen diese aber im Zuge der Prüfung Ihres Krediantrags einbeziehen.

Die höheren Leitzinsen machen sich aktuell immer noch bei den Zinsen für Wohnkredite bemerkbar: Sowohl fix verzinste Kredite, als auch variabel verzinste Kredite sind deutlich teurer als noch zum Jahresbeginn 2022 und seit mehreren Monaten befinden sich die Leitzinsen der EZB (Europäische Zentralbank) immer noch auf einem erhöhten Niveau, auch wenn zuletzt acht Leitzinssenkungen erfolgten und ein weiteres Nullzinsniveau aktuell nicht zu erwarten ist. Der weitere Anstieg der Immobilienpreise wurde damit zumindest im Bereich gebrauchter Immobilien in Teilen gebremst.

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, hat es etwas schwerer. Denn aufgrund der Nachwirkungen der Regelungen gehen die Banken bei der Kreditvergabe immer noch strenger vor. Umso wichtiger ist es, einen kompetenten Partner an der Seite zu haben, der das Angebotsspektrum der Banken genau kennt und für Sie verhandeln kann. Profitieren Sie hier von der Fachkenntnis unserer Wohnbau-Finanz-Experten und vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin.

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