Eigenmittel-Anteil: Neues Gesetz 2022

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Recht
Datum: 09.09.2022

Wer einen neuen Wohnkredit aufnehmen will, muss seit 01. August 2022 mit strengeren Auflagen rechnen. Denn die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat im Juni 2022 eine neue Verordnung erlassen: Kreditkunden müssen dann u. a. mindestens 20 Prozent an Eigenkapital für die Wohnbaufinanzierung mitbringen. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zu dieser neuen Verordnung wissen müssen.


Wann traten die neuen Regeln in Kraft?

Die Verordnung hält fest, dass die Regeln ab dem 01.08.2022 gelten. Ursprünglich war das Inkrafttreten bereits für den 01.07.2022 geplant. Da die Regeln in der Praxis für österreichische Kreditinstitute schwierig umzusetzen waren, wurde dann das Inkrafttreten nochmals um einen Monat verschoben.


Welche Richtlinien gelten jetzt?

Die neuen Regeln laufen unter dem offiziellen Namen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Folgende Richtlinien sind enthalten:

1. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Bisher war dies nur eine Empfehlung, mit der neuen Verordnung wurde es zur gesetzlichen Pflicht: Neue Kreditkunden müssen ab jetzt mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten durch Eigenkapital finanzieren.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 300.000 Euro, dazu kommen 30.000 Euro an Nebenkosten. Für die entstehenden Kosten von 330.000 Euro müssen Sie als neuer Kreditkunde mindestens 66.000 Euro selbst aufbringen. Die restlichen 264.000 Euro können Sie durch eine Finanzierung abdecken.

Gut zu wissen: Genau genommen regelt die Verordnung eigentlich die Beleihungsquote. Das ist der Kreditbetrag dividiert durch den Immobilienwert. Die Beleihungsquote darf maximal 90 % betragen, das entspricht dann in etwa einem Eigenmittel-Anteil von 20 Prozent in Abhängigkeit von der im Grundbuch in Österreich eingetragenen Hypothek.

2. Laufzeit maximal 35 Jahre

Darüber hinaus wird die Kreditlaufzeit von Wohnkrediten nach oben begrenzt. Als maximale Laufzeit sind 35 Jahre festgelegt. Eine allzu lange Laufzeit ist aber ohnehin nicht immer empfehlenswert, denn: Je länger die Laufzeit, desto höher werden insgesamt die Zinskosten.

3. Monatsrate maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens

Hohe monatliche Raten gehen mit dem Risiko einher, durch unvorhergesehene Ereignisse (z. B. Arbeitslosigkeit) den Kredit nicht mehr zahlen zu können. Auch hier hat die FMA einen Riegel vorgeschoben: Die monatlichen Kreditraten von Kreditnehmern dürfen 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten. Dabei spricht man von der sogenannten maximalen Schuldendienstquote.


Gibt es Ausnahmen?

Ja, Kredite für Sanierungen und Renovierungen sind bis zu einer Kredithöhe von 50.000 Euro (Geringfügigkeitsgrenze) von diesen Regeln ausgenommen. Durch diese Ausnahmeregelung soll z.B. auch der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger unterstützt werden.

Darüber hinaus können Banken nach eigenem Ermessen Ausnahmen gewähren, jedoch nur für einen maximalen Anteil von insgesamt 20 Prozent aller neu vergebener Wohnkredite (ohne Wohnimmobilienfinanzierungen, welche unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen).

Darunter gibt es drei Töpfe mit Ausnahmenkontingenten. Nur in maximal 20 Prozent der Fälle dürfen Kredite vergeben werden, bei denen der Eigenkapital-Anteil niedriger ist als per Gesetz gefordert. Die Ausnahmekontingente für die Überschreitung der Schuldendienstquote betragen je 10 Prozent sowie der maximalen Kreditlaufzeit je 5 Prozent.


Was sind die Folgen für Wohnkredit-Kunden in Österreich?

Wer bereits einen Wohnkredit abgeschlossen hat, muss sich keine Gedanken machen. Denn bestehende Finanzierungen sind von den neuen Regelungen nicht betroffen.

Für neue Kreditkunden bedeutet die Verordnung aber, dass die Hürden auf dem Weg zum Eigenheim größer werden. So kann etwa der Anteil an Eigenmitteln zum Problem werden: Aktuell liegt z. B. bei mehr als der Hälfte aller vergebenen Kredite der Eigenmittel-Anteil unter den geforderten 20 Prozent (Aussage von Gottfried Haber, österreichische Nationalbank).

Tipp: Unsere Wohnbau-Finanz-Experten wissen genau, welche Möglichkeiten es gibt, wenn Sie manche der Vorgaben nicht erfüllen. Im Beratungsgespräch erörtern wir mit Ihnen alle Optionen.

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Was ist der Grund für die Verordnung?

Mit der Verordnung will die Finanzmarktaufsicht (FMA) die Stabilität im Bankensystem sichern: Die strengeren Richtlinien für die Kreditvergabe sollen verhindern, dass Wohnkredite ausfallen und Banken dadurch selbst in Schwierigkeiten kommen. Die steigenden Immobilienpreise in Österreich sorgten in den letzten Jahren für tendenziell hohe Kreditbeträge – zusätzlich sind mit Wirkung zum 27. Juli sowie 14. September 2022 bereits zwei Anhebungen der EZB-Leitzinsen eingetreten. In diesem Marktumfeld möchte die FMA das Risiko von Kreditausfällen reduzieren.


Aktuelle Trends bei Zinsen, Krediten und Immobilien

Der Anstieg der Leitzinsen macht sich aktuell bereits auch bei den Zinsen für Wohnkredite bemerkbar: Fix verzinste Kredite sind bereits um einiges teurer als noch zum Jahresbeginn 2022, ein weiterer Anstieg ist möglich. Ob die Immobilienpreise weiter steigen - oder durch die neuen Regelungen eher gebremst werden - ist aktuell noch offen.

Tipp: Verfolgen Sie mit unseren Trend-Artikeln aktuelle Entwicklungen, z. B. den Leitzins-Verlauf, die Statistik der Immobilienpreise oder die Statistik der Inflation.

Zu den Trend-Artikeln


Fazit: Kompetente Beratung wird immer wichtiger

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, hat es künftig etwas schwerer. Denn aufgrund der neuen Regelungen gehen die Banken bei der Kreditvergabe strenger vor. Umso wichtiger ist es, einen kompetenten Partner an der Seite zu haben, der das Angebotsspektrum der Banken genau kennt – und für Sie verhandeln kann. Profitieren Sie hier von der Fachkenntnis unserer Wohnbau-Finanz-Experten und vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin.

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen und der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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