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Mieten oder Kaufen? Infina Tipps

Mieten oder Kaufen? Die Entscheidungshilfe Teil 1

Neben Beruf- und Partnerwahl zählt die Entscheidung zwischen Mietwohnung und Eigentum zu jenen mit der größten Tragweite im ganzen Leben. Umso reiflicher sollten die Überlegungen angestellt werden. Dazu liefert dieser Beitrag wertvolle Denkanstöße.


Diese wichtige Grundsatzentscheidung hängt von zahlreichen Faktoren ab. Singles und Personen mit häufigen Job- und Ortswechsel werden dem Mietmodell den Vorzug geben. Dies könnte auch für Personen gelten, die in der Lage sind im Fall der Mietvariante und bei Veranlagung der sich monatlich ergebenden Überschüsse an Kapitalmärkten überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Letzteres wird angesichts der Nullzinsphase und zunehmenden Unsicherheiten an den Märkten aber ein schwieriges Unterfangen, weshalb wir an dieser Stelle bodenständig bleiben und unseren Lesern erfundene „Milchmädchen-Rechnungen“ ersparen.

Konzentrieren wir uns stattdessen besser auf die allerwichtigste Grundvoraussetzung für den Kauf einer Wohnung oder gar eines Einfamilienhauses. Es ist die Leistbarkeit. Wer sich den Kauf einer eigenen Immobilie nicht leisten kann, muss weiter in Miete leben. Die Leistbarkeit ist dann gegeben, wenn ausreichend Eigenmittel zu Verfügung stehen und trotz monatlicher Kreditraten die vorhandenen Einnahmen die gesamten Ausgaben nachhaltig übersteigen. Und es geht noch weiter: Die monatlichen Kreditraten dürfen nicht auf Kosten der Lebensqualität gehen und sollen schon gar nicht zum „Zwangssparen“ führen.

Vernünftige Rahmenbedingungen für die Schaffung von Eigentum ausloten

Wie hoch nun die maximale Kreditrate sein soll, das hängt von der Höhe des Familien-Nettoeinkommens ab. Zwar kalkuliert jede Bank ihre eigenen „Sicherheitspolster“ ein, doch eine sinnvolle Grenze kann anhand einer fiktiven Kreditrate für die Phase höherer Zinsen wie folgt definiert werden:

Zieht man vom Familien-Nettoeinkommen alle laufenden Kosten ab, sollte nach Bedienung einer fiktiven Kreditrate kalkuliert mit einem Zins von 4 % p.a. noch mindestens ein monatlicher „Notgroschen“ von 10% des Einkommens übrig bleiben. Auch sollten nach Einbringung der erforderlichen Eigenmittel noch immer Reserven für mindestens 12 Monate auf der „hohen Kante“ liegen. Die Überlegung dahinter: Wer heute Job oder als Selbständiger wichtige Auftraggeber verliert, braucht meist lange um wieder mit neuen Einkommensquellen die Einkommenslücken zu schließen. In der Zwischenzeit müssen die Betroffenen aber häufig mit sehr wenig, und im Extremfall von Arbeitslosen-Unterstützung, leben.

Veranschaulichen wir das Ganze anhand einer 3-köpfigen Familie: Der Mann (Alter 38) arbeitet in Vollzeit und die Frau (Alter 35) für 16 Stunden die Woche. Der Sohn ist 13 Jahre alt und besucht das Gymnasium.

Das monatliche Netto-Einkommen liegt in unserem Beispiel bei 3.000 Euro. Davon werden abgezogen:

Monatliche Kosten
Lebenshaltungskosten inkl. AutoEUR 1.400,--
WohnnebenkostenEUR 400,-- (neue Wohnung nach Umzug)
KFZ-Steuern und VersicherungenEUR 100,--
VersicherungenEUR 130,--
Telefon/Internet/FernsehenEUR 120,--
Sonstiges EUR 150,--
Monatliche Ausgaben
EUR 2.300,--

Das verbleibende Familiennettoeinkommen liegt hier bei 700 Euro. Davon ziehen wir gleich 300 Euro ab, die zum Aufbau weiterer Reserven zurück gelegt gehören. Nun bleiben 400 Euro.

Das aktuelle Zinsniveau ist allerdings, laut dem Chefökonom der Bank of England, Andrew Haldane, auf dem niedrigsten Stand seit 5000 Jahren! Konkret bedeutet dies, dass die aktuelle Niedrigzinsphase nicht für die Ewigkeit bestimmt ist. Deshalb müssen in der Prüfung der nachhaltigen Leistbarkeit höhere Zinsen angenommen werden. Zwar sind in der aktuellen Niedrigzinsphase unter Standardbedingungen variable Kreditzinsen von 1,5% p.a. und Fixzinsbindungen auf 20 Jahre schon ab 2,5% p.a. erhältlich, doch betrachten wir die kommenden 30 Jahre, so sind über die gesamte Kreditlaufzeit langfristig wesentlich höhere Zinsniveaus als heute wahrscheinlich. Also berechnen wir die maximal mögliche Kreditsumme anhand einer fiktiven Rate von monatlich 400 Euro auf 27 Jahre bei einem Zinssatz von 4%. Ein Kreditendalter von 65 Jahren bei Fälligkeit geht in der Regel bei jedem Kreditinstitut durch.

Die unter Sicherheits-Aspekten maximal zulässige Kredithöhe liegt in unserem Fallbeispiel lediglich bei 79.175 Euro. Würde das Einkommen auf 3.300 Euro steigen, würde bei einer maximal „zulässigen“ Rate von 670 Euro die maximal vorgeschlagene Kreditsumme auf 132.619 Euro steigen.

Fixzinsbindungen erhöhen Spielräume zur Kreditaufnahme

Diese Kalkulation unterstellt einen raschen Zinsschock auf 4%, was aus heutiger Sicht als wenig wahrscheinlich erscheint. Vor allem auch deshalb, da die EZB (Europäische Zentralbank) ihre Inflationsziele aktuell in einer Weise neu definiert, die für ein noch länger andauerndes Null-Leitzinsniveau spricht. Bei einem variablen Zins von 1,5% p.a. würde bei einer Kreditsumme von 79.175 Euro die monatliche Rate daher anstatt bei 400 nur bei 297,33 Euro liegen. Im Falle der 20jährigen Fixzinsbindung mit 2,5% p.a. liegt die Kreditrate bei 336,29 Euro monatlich. In diesem Fall kann dann sogar von Anfang an ein höherer Kredit bedenkenlos aufgenommen werden, wenn man die „Sicherheits-Grenze“ von 400 Euro voll ausreizt.

Zinsanstieg

Bei einem Familieneinkommen von 3000 Euro steigt in diesem Fall die „sorgenlos mögliche“ Kredithöhe auf 94.173 Euro. Nach 20 Jahren liegt die Restschuld nur noch bei 30.795 EUR. Dieser dann wieder variabel verzinste Kreditbetrag stellt aus verschiedenen Überlegungen ein überschaubares Risiko dar.

Einkommen steigen, aber der Nominalwert der Schulden bleibt konstant

Der Vorteil bei Immobilienkrediten ist, dass Immobilienwert und Einkommen während der Laufzeit im Regelfall ansteigen. Der Nominalwert des Kredites bleibt hingegen gleich. Wie stark selbst im Zeitalter des Euro, geprägt von enttäuschenden Lohnrunden und Rationalisierung in den Unternehmen, in Österreich das durchschnittliche Nettojahreseinkommen der unselbständig Beschäftigten stieg, zeigen folgende Zahlen der Statistik Austria: Von 2000 bis 2015 stieg das durchschnittliche Netto-Jahreseinkommen von 16.832 auf 21.298 Euro, also um 26,5% bzw. um 1,6% p.a. Davon ausgehend, dass in den kommenden 20 Jahren das Einkommen der Familie voraussichtlich um 1,5% p.a. wächst während die Kosten um 1,8% p.a. ansteigen, stehen am Ende der Fixzinsperiode einem Einkommen von 4041 Euro pro Monat Kosten von 3.286 Euro gegenüber. Das verbleibende Familiennettoeinkommen, das notfalls zur Deckung der Raten herangezogen werden kann, liegt dann bei 755 Euro. Selbst wenn es dann in 20 Jahren ein Szenario gäbe, in dem die Kreditzinsen auf 18% p.a. angestiegen sind, wären die erforderlichen Monatsraten von 647,24 Euro gedeckt. Und es kommt noch besser. Wären auf 20 Jahre nur 300 Euro pro Monat unverzinst angespart worden, dann würden nun 72.000 Euro frei zur Verfügung stehen, um die restliche Schuld zu tilgen. Dieser Aspekt zeigt besonders den Nutzen des „monatlichen Notgroschens“.




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