Viele Eigentümer stehen vor der Frage: Immobilie verkaufen oder vermieten? Entscheidend ist, welche Option unter Berücksichtigung von Rendite, Risiko und Liquidität die bessere ist. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es bei der Entscheidung Immobilie verkaufen oder vermieten in Österreich wirklich ankommt.
Das Wichtigste im Überblick: Immobilie verkaufen oder vermieten?
Die Frage „Immobilie verkaufen oder vermieten?“ ist eine strategische Entscheidung. Der Verkauf bringt sofortige Liquidität, die Vermietung laufende Einnahmen und einen langfristigen Vermögensaufbau.
Verkaufen lohnt sich bei Kapitalbedarf, hohem Sanierungsaufwand oder unsicherer Vermietbarkeit.
Vermieten ist eine Option bei guter Lage, stabiler Nachfrage mit laufenden Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial.
Kosten und Risiken unterscheiden sich deutlich: Verkauf ist einmalig, Vermietung bedeutet laufenden Ertrag, aber auch Aufwand und Mietausfallrisiken.
Steuern, Mietrecht und Rendite sind entscheidend: Immobilienertragsteuer (ImmoESt), Mietrechtsgesetz (MRG) und Nettomietrenditen bestimmen die Wirtschaftlichkeit.
Immobilie verkaufen oder vermieten: Eine Grundsatzentscheidung
Die Antwort auf die Frage „Immobilie verkaufen oder vermieten?“ hängt von Faktoren ab wie Lebensplanung, Finanzierungsstruktur, steuerliche Rahmenbedingungen sowie der Zustand und die Lage der Immobilie.
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Flexibilität und sofort verfügbares Kapital benötigen, tendieren Sie vermutlich eher zum Verkauf. Wenn Sie hingegen langfristig denken und bereit sind, sich mit Mietern, Hausverwaltung und Instandhaltung auseinanderzusetzen, können Sie durch Vermietung stabile Erträge erzielen.
In der Praxis zeigt sich, dass in hoch bewerteten Märkten mit niedrigen Mietrenditen die Entscheidung eher im Richtung Verkauf ausfällt, während in stabilen Märkten mit soliden Nettorenditen die Vermietung langfristig überlegen sein kann.
Direkter Vergleich
Die nachfolgende Übersicht gibt Ihnen Orientierung, ob sich eine Immobilie besser zum Verkaufen oder zum Vermieten eignet.
Kriterium
Immobilie verkaufen
Immobilie vermieten
Liquidität
Sofortiger Verkaufserlös
Laufende Mieteinnahmen über Jahre
Kapitalwirkung
Kapital wird freigesetzt und neu investierbar
Kapital bleibt gebunden, arbeitet aber weiter
Einnahmenstruktur
Einmaliger Erlös
Kontinuierlicher Cashflow
Aufwand
Einmaliger Prozess
Laufende Verwaltung, Mietersuche, Instandhaltung
Risiko
Marktrisiko bis Verkauf
Mietausfall, Leerstand, Kostensteigerungen
Renditelogik
Realisierte Wertsteigerung
Laufende Mietrendite + potenzielle Wertsteigerung
Flexibilität
Hohe Flexibilität nach Verkauf
Geringere Flexibilität durch gebumdemes Kapital
Der zentrale Unterschied liegt in der Zeitdimension. Beim Verkauf wird der aktuelle Marktwert sofort realisiert. Bei der Vermietung hingegen wird die Immobilie zur laufenden Einkommensquelle, deren Gesamtertrag sich über viele Jahre entfaltet.
Erst die Nettobetrachtung zeigt Ihnen, wie profitabel eine Vermietung tatsächlich ist. Die Nettomietrendite hängt von den Faktoren Kaufpreis, laufenden Kosten, Leerstand und Steuern ab. Der Verkauf hingegen bietet Planungssicherheit. Nach Abzug von möglichen Steuern und Kosten steht Ihnen der Nettoerlös sofort zur Verfügung und Sie können flexibel reinvestieren. Entscheidend ist daher weniger die Immobilie selbst als deren Verhältnis aus Marktwert und erzielbarer Rendite.
Option 1: Immobilie verkaufen
Langfristig betrachtet zeigen Immobilienpreise in Österreich trotz zwischenzeitlicher Schwankungen historisch überwiegend eine deutlich steigende Preisentwicklung. Gründe dafür sind unter anderem die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum, steigende Baukosten sowie die anhaltende Nachfrage nach Immobilien. Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, sollte daher neben der aktuellen Marktsituation auch die langfristige Preisentwicklung berücksichtigen.
Im nachfolgenden Trendbeitrag von Infina werden sowohl die langfristigen Entwicklungen als auch die jeweils aktuellsten Veränderungen der Immobilienpreise in Österreich laufend analysiert und übersichtlich dargestellt. So können Sie sich jederzeit über die aktuelle Marktentwicklung informieren: Statistik Immobilienpreise.
Immobilienpreise Wohnen in Österreich
2000 bis 2025 (Indexierung auf Jahr 2000)
Verkaufsprozess
Der Verkaufsprozess beginnt mit Ihrer Entscheidung für den Verkauf. Anschließend ist eine realistische Bewertung der Immobilie entscheidend, idealerweise unter Einbeziehung von Vergleichsobjekten oder eines Sachverständigen. Danach stellt sich die Frage, ob der Verkauf über einen Makler oder privat erfolgen soll. In jedem Fall sind ein Energieausweis sowie eine professionelle Aufbereitung der Objektunterlagen erforderlich.
Im nächsten Schritt müssen Sie sämtliche Unterlagen zusammenstellen, darunter Grundbuchauszug, Betriebskostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Wartungsnachweise. Parallel dazu müssen der Makler oder Sie Besichtigungen organisieren und Kaufangebote prüfen. Nach Annahme eines Angebots erfolgt die Vertragserstellung durch einen Rechtsanwalt, die grundbücherliche Abwicklung sowie die Kaufpreiszahlung.
Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber “Wohnung verkaufen”.
Steuern
Ein wichtiger Punkt ist die steuerliche Betrachtung. Seit 1. April 2012 unterliegen Immobilienverkäufe der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Diese beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten und wertsteigernder Investitionen. Dabei ist zwischen Alt- und Neugrundstücken zu unterscheiden. Eine wichtige Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung.
Während Renovierungsmaßnahmen wie Boden erneuern und Ausmalen meist wenig Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben, kann eine umfassende Sanierung (neue Dämmung, Fensteraustausch, energetische Sanierung mit Erneuerung der Heizung) bei entsprechender Investition zu deutlichen Wertsteigerungen führen.
Option 2: Immobilie vermieten
Bei Vermietung erzielen Sie als Eigentümer laufende Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerungen, die jedoch durch laufende Kosten und Regulierungen, wie eine Mietpreisbremse, relativiert werden.
Kosten, Wert und Nettorendite
Neben laufenden Betriebskosten fallen insbesondere Instandhaltungs- und Sanierungskosten an, die dem Werterhalt dienen. Als Faustregel gelten jährlich rund 0,3 bis 0,5 % des Gebäudewerts, mit steigender Tendenz bei älteren Objekten. Zusätzlich sollten Leerstandszeiten von etwa 3 bis 6 % einkalkuliert werden. Hinzukommen noch Finanzierungskosten, Verwaltung, Versicherungen sowie gegebenenfalls Maklerkosten bei der Mietersuche. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, wobei Zinsen, Abschreibung und Instandhaltung gegengerechnet werden können. Die Kosten und Steuern schmälern die netto erzielbare Rendite erheblich. Nach Kosten, Steuern und Leerstand liegen die realen Nettorenditen in Österreich häufig unter 3 %.
Mietrecht und Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG 2026)
Der rechtliche Rahmen der Vermietung wird maßgeblich durch das Mietrechtsgesetz (MRG) bestimmt. Entscheidend ist dabei, ob ein Objekt dem Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich oder gar nicht dem MRG unterliegt. Im Vollanwendungsbereich des MRG (typischerweise Altbauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 bzw. Wohnungseigentum in Gebäuden vor dem 9. Mai 1945) sind Vermieter stark eingeschränkt. Mietzinse unterliegen meist dem Richtwertsystem, Kündigungen sind nur aus gesetzlich definierten Gründen möglich, und auch Befristungen sind streng reguliert.
Im Teilanwendungsbereich gilt hingegen deutlich mehr Vertragsfreiheit. Dieser betrifft insbesondere Neubauten ohne öffentliche Förderung ab dem 1. Juli 1953 sowie Wohnungseigentumsobjekte in Gebäuden nach dem 8. Mai 1945. Hier sind Mietzinse grundsätzlich frei vereinbar, während Kündigungsschutz und Eintrittsrechte weiterhin bestehen.
Außerhalb des MRG – etwa bei Gebäuden mit maximal zwei Wohneinheiten – besteht eine deutlich größere Vertragsfreiheit. Mietzins, Befristung und Kündigung können hier individuell vereinbart werden, was Vermietern deutlich mehr Flexibilität verschafft. Seit 1. Jänner 2026 gilt zudem das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es betrifft alle dem MRG unterliegenden Wohnungsmietverträge mit Wertsicherungsklausel. Mietzinsanpassungen sind seither nur mehr einmal jährlich und frühestens zum 1. April zulässig. Zusätzlich sind Erhöhungen gedeckelt. Diese orientieren sich am Verbraucherpreisindex, wobei bei Anstiegen von über 3 % der 3 Prozentpunkte übersteigende Anteil nur zur Hälfte valorisiert wird.
Bei Wohnungsmietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Wertsicherung zusätzlich begrenzt. Für das Jahr 2026 darf die durchschnittliche Veränderung des VPI höchstens mit 1 % berücksichtigt werden, für 2027 höchstens mit 2 %. Die regulatorischen Risiken in Form von Eingriffen in die Mietanpassung haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen.
Mietersuche
Die Auswahl des Mieters ist ein weiterer Erfolgsfaktor. „Mietnomaden“ sind in Österreich zwar vergleichsweise selten, dennoch sollten Sie eine sorgfältige Bonitätsprüfung durchführen, um Risiken möglichst gering zu halten.
Sonderfall: Vermietete Wohnung verkaufen
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt in Österreich der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Bestehende Mietverhältnisse bleiben unverändert bestehen und gehen vollständig auf den Käufer über. Dieser übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag.
Entscheidend ist die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG). Im Vollanwendungsbereich sind Mieter besonders geschützt. Unbefristete Mietverhältnisse können vom Vermieter nur aus gesetzlich definierten Gründen beendet werden. Eine zeitnahe Beendigung ist daher in der Praxis kaum möglich.
Auch befristete Verträge bergen Risiken. Wird ein Mietverhältnis nach Ablauf nicht aktiv beendet und stillschweigend fortgesetzt, verlängert es sich zunächst automatisch um weitere 3 Jahre (bei Unternehmern 5 Jahre). Erfolgt auch danach keine rechtzeitige Beendigung, gilt das Mietverhältnis in der Folge als unbefristet.
Bei Verkauf einer vermieteten Wohnung bleiben bestehende Mietverhältnisse bestehen.
Eine Anpassung des Mietzinses ist durch den Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht möglich, sondern nur im Rahmen der bestehenden gesetzlichen und vertraglichen Regelungen zulässig.
Ein Verkauf lohnt sich in der Regel dann für Sie, wenn Sie einen hohen Liquiditätsbedarf haben, die Immobilie bereits stark im Wert gestiegen ist oder in den nächsten Jahren größere Sanierungen anstehen. Auch bei unsicherer Vermietbarkeit oder geringem Mietpotenzial ist Verkaufen oft die wirtschaftlich bessere Wahl.
Die Vermietung hingegen eignet sich, wenn eine stabile Lage mit guter Nachfrage vorliegt, laufende Einnahmen gewünscht sind und die Immobilie langfristig im Familienvermögen bleiben soll. Wenn Sie bereit sind, sich mit Verwaltung, Mietrecht und Instandhaltung auseinanderzusetzen, können Sie durch Vermietung einen kontinuierlichen Cashflow und langfristigen Vermögensaufbau erzielen.
FAQs zu Immobilie verkaufen oder vermieten
Das hängt von Ziel und Situation ab: Verkauf bringt sofort Kapital, Vermietung langfristige Einnahmen und Vermögensaufbau.
Durch Vergleichswerte, Online-Bewertungen oder einen Sachverständigen. Eine professionelle Bewertung schafft realistische Preisgrundlagen.
Nein, Verkauf bricht Miete nicht: Bestehende Mietverhältnisse bleiben aufrecht und gehen auf den Käufer über. Ausnahmen bestehen außerhalb des MRG, etwa bei Gebäuden mit maximal zwei Mietobjekten.
Grundbuchauszug, Energieausweis und Objektunterlagen. Dazu zählen zudem Betriebskostenabrechnungen und ggf. Protokolle der Eigentümerversammlung.
Die Bruttoanfangsrenditen (ohne Kostenabzüge) hängen vom Standort, der Lage und der Qualität der Wohnung ab. Sie bewegen sich meist zwischen 2,25 und 4,50 % und können in Toplagen Wiens und Innsbrucks niedriger, aber in diversen Randlagen oder bei Spezialobjekten teilweise höher sein. Nach Kosten, Leerstand und Steuern fällt die Nettorendite im Regelfall deutlich niedriger aus.
Bildquellen: David/ Adobe Stock, ty/ Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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