Was beeinflusst aktuell die Höhe der Wohnkredit-Zinsen?

Inflation und Zinsen – Der Markt sucht sein Gleichgewicht

Steigende Zinsen wirken grundsätzlich inflationsdämpfend, bremsen jedoch auch das Wirtschaftswachstum. Dies führt zu einem schwindenden Vertrauen bei Wirtschaftstreibenden und Konsumenten, was wiederum zu einem Rückgang der Investitionen und der Inflation führt. Eine derartige Entwicklung öffnet der EZB den Raum für mögliche Zinssenkungen. Generell wird für das Jahr 2025 in der Eurozone mit einer Konsolidierung der Inflation auf niedrigem Niveau gerechnet. 

Allerdings sorgt der sich zuspitzende Zollkonflikt mit den USA für Verunsicherung. Im schlimmsten Fall könnte dieser nicht nur die Konjunktur belasten, sondern mittelfristig auch neue inflationäre Impulse setzen. Vor diesem Hintergrund sind im Laufe des Jahres 2025 weitere moderate Zinssenkungen durch die EZB wahrscheinlich. Ob der Zollkonflikt jedoch langfristig gegenläufige Effekte auslöst, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

Günstigere Refinanzierung für Banken durch sinkende Zinsen

Der starke Anstieg der Leitzinsen bis Mitte 2024 hat die Refinanzierungskosten für Banken deutlich erhöht – sowohl bei den von der EZB bereitgestellten Mitteln als auch bei den Kundeneinlagen, da auch Sparzinsen gestiegen sind. Diese Entwicklung hat sich ebenfalls auf die Kreditzinsen für Wohnbaukredite ausgewirkt. 

Inzwischen sind die Leitzinsen der EZB wieder gesunken, und auch die Sparzinsen wurden von den Kreditinstituten entsprechend angepasst. Für den weiteren Verlauf bis Ende 2025 wird mit zusätzlichen, wenn auch moderaten, Zinssenkungen gerechnet. Dies würde zu geringeren Refinanzierungskosten der Banken und zu günstigeren variabel verzinsten Wohnbaukrediten führen. Bei fix verzinsten Krediten spielt hingegen die wirtschaftliche Entwicklung der Eurozone eine entscheidende Rolle. Sollte sich die Konjunktur stabilisieren, könnten die langfristigen Swapsätze und damit auch die Fixzinssätze steigen. 

An der Spitze eines jeden Währungsraums steht eine Zentralbank, beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) für den Euroraum und das Federal Reserve System (Fed) für die USA. Jede dieser Zentralbanken legt Leitzinsen für ihren Währungsraum fest. Für viele Jahre bis in den Sommer 2022 lag der Hauptrefinanzierungszinssatz der EZB bei 0 %. Zum Jahresbeginn 2023 hat dieser dann 2,50 % betragen und im weiteren Verlauf des Jahres 2023 wurde der Leitzins bis auf 4,50 % angehoben. Im April 2025 beträgt der Leitzins nach einigen Leitzinssenkungen 2,40 %. 

Europa und USA – Zinswende mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten

Im Euroraum wird die Höhe der Leitzinsen maßgeblich von der Entwicklung der Inflation beeinflusst. Aufgrund des starken Anstiegs der Inflation seit 2022 erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen deutlich – ebenso wie die Fed im US-Dollar-Raum. Steigende Leitzinsen in großen Währungsräumen machen Anlagen in diesen Regionen attraktiver, da sie höhere Zinserträge versprechen. Das führt zu Kapitalzuflüssen und einer Aufwertung der jeweiligen Währung. Für den Euroraum hat dies folgende Auswirkungen: Da viele Rohstoffe wie Öl und Gas in US-Dollar gehandelt werden, verteuert sich deren Import bei einem stärkeren Dollar – was wiederum Inflation nach Europa importieren kann. Umgekehrt wirkt ein schwächerer US-Dollar tendenziell preisdämpfend.

Ein Blick auf die Leitzinsentwicklung der letzten 20 Jahre zeigt: Die US-Notenbank war der EZB bei Zinserhöhungen und -senkungen in der Regel zeitlich voraus, und die US-Leitzinsen lagen meist über denen im Euroraum. Eine Ausnahme gab es im Juni 2024: Erstmals senkte die EZB ihre Leitzinsen vor der Fed. Seither hat sie weitere Zinssenkungen vorgenommen, zuletzt im April 2025. Die Fed hingegen agiert seit einigen Monaten deutlich zurückhaltender – wohl auch aufgrund der unklaren wirtschaftlichen Folgen der aktuellen US-Zollpolitik. Insgesamt hat sich die Zinspolitik der beiden Notenbanken damit spürbar voneinander entfernt.

Eine der vorrangigen Aufgaben der Europäischen Zentralbank besteht darin, den Wirtschaftsraum mit Liquidität und Geld zu versorgen. Die Geldmenge wird durch Kennziffern gemessen, die von M0 bis M3 reichen. Dabei repräsentiert M3 die umfassendste dieser Kennziffern. Die Bilanz der EZB erfasst sämtliche Aktivitäten der Zentralbank, und die Bilanzsumme steigt mit zunehmender Aktivität der EZB am Markt. Sobald die Europäische Zentralbank Vermögenswerte ankauft, kann sie diese mit Zentralbankgeld bezahlen. Gelangt dadurch neues Geld in Umlauf, erhöht dies die Geldmenge im Euroraum.

Geldmenge steigt weiter an

Im Euroraum führten verschiedene Faktoren dazu, dass die Geldmengen erheblich zunahmen. Bis 2022 verfolgte die EZB eine expansive Geldpolitik mit niedrigen Leitzinsen und umfangreichen Anleihekäufen, um das Wirtschaftswachstum zu fördern und die Inflation zu steigern. Die Finanzkrise von 2008 und die Staatsschuldenkrise verstärkten diese Maßnahmen. Zudem trugen digitale Innovationen zur Veränderung der Zahlungsgewohnheiten bei. Dadurch erhöhten sich Geldmenge, aber auch die Umlaufgeschwindigkeit des Geldes.

EZB-Bilanzsumme: Sukzessive Schrumpfung seit 2022

Bis 2022 setzte die EZB verstärkt unkonventionelle geldpolitische Maßnahmen ein, um Wirtschaftswachstum und Inflation zu steuern. Dazu zählte insbesondere der Ankauf von Anleihen unterschiedlicher Emittenten und Qualität. Diese unorthodoxen Methoden führten zu einer erheblichen Ausweitung der EZB-Bilanzsumme. Im Verlauf des Jahres 2022 erfolgte jedoch eine Trendwende. Die Ankaufsprogramme wurden durch die EZB sukzessive reduziert und die Bilanzsumme nahm 2023 und 2024 ab. Bis Ende Februar 2025 erfolgte eine weitere Reduktion der Bilanzsumme.

Kreditbedarf und -angebot: Steigende Nachfrage in einem von Preisdruck und Regulierung geprägten Markt

Viele Käufer können die Investition für die Schaffung von Wohnraumeigentum nicht aus eigenen Mitteln decken. Der Bedarf an Wohnbaukrediten ist daher grundsätzlich hoch. Allerdings gibt es Herausforderungen, die die Nachfrage nach Wohnbaukrediten und das Angebot der Kreditinstitute maßgeblich beeinflussen.

Die Immobilienpreise in Österreich - insbesondere bei Neubauten –bleiben auf einem sehr hohen Niveau. Die Finanzierung erfordert daher entweder einen hohen Eigenmittelanteil und/oder ein sehr gutes Nettoeinkommen. Positiv zu vermerken ist, dass die durchschnittlichen Nettoeinkommen in den letzten drei Jahren deutlich gestiegen sind, was die Leistbarkeit von Krediten grundsätzlich verbessert hat. 

Die Leitzinssenkungen der EZB haben zu sinkenden Geldmarktzinsen geführt, die Kapitalmarktzinsen – entscheidend für langfristige Fixzinssätze sind jedoch weniger stark gefallen. Entsprechend liegen die Kreditzinsen noch immer auf einem vergleichsweise hohen Niveau. In Kombination mit hohen Immobilienpreisen stellt dies für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar. 

Trotz dieser Rahmenbedingungen zieht die Nachfrage am Immobilienmarkt wieder leicht an. Viele Haushalte zögern jedoch weiterhin mit dem Immobilienkauf. Im Januar und Februar 2025 wurden in Österreich durchschnittlich rund 1,1 Milliarden Euro an neuen Wohnbaukrediten pro Monat vergeben (Quelle: OeNB). Das bedeutet bereits eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr – auch wenn das Niveau der boomenden Jahre 2020 bis 2022 noch weit entfernt ist.

Kreditangebot vielfältig, KIM-V läuft aus und kommt wieder …

Kreditinstitute können ausreichend Kredite mit attraktiven Konditionen anbieten. Besonders gefragt sind Kredite mit Fixzinssätzen und langen Kreditlaufzeiten von bis zu 35 Jahren. Bremsend wirkt allerdings die im August 2022 in Kraft getretene KIM-V. Diese regelt den maximalen Beleihungsquotienten (BELQ) sowie Verschuldungsquotienten (DSTI), wobei Kreditinstitute über ein Ausnahmekontingent von 20 % verfügen. Die Praxis zeigt, dass insbesondere die Maximierung des Verschuldungsquotienten bei 40 % für Kreditnehmer häufig eine Hürde ist. 

Auch wenn die KIM-V mit Anfang Juli 2025 nun außer Kraft tritt, bleiben die verschärften Standards für die Vergabe von Wohnkrediten weiterhin bestehen. Nach Einschätzung des österreichischen Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) sind diese Regelungen auch künftig notwendig, um Risiken im Finanzsystem zu begrenzen. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) wurde daher beauftragt, entsprechende Leitlinien für österreichische Banken zu erstellen und deren Einhaltung künftig zu überwachen.

Die Europäische Zentralbank (EZB) befindet sich seit Mitte 2024 in einem Zinssenkungszyklus. Gleichzeitig wurden geldpolitische Maßnahmen angepasst, um die EZB-Bilanzsumme zu reduzieren. Das vorrangige Ziel bleibt weiterhin eine durchschnittliche Gesamtinflation von 2 % pro Jahr im Euroraum. Die bisher ergriffenen Maßnahmen zeigen Wirkung und die Inflation hat sich auf einem niedrigen Bereich eingependelt. 

Vor diesem Hintergrund erscheint es realistisch, dass die EZB die Leitzinsen im Laufe des Jahres 2025 weiter schrittweise senken wird. Dies dürfte vor allem zu einem Rückgang der  Zinsen bei variabel verzinsten Wohnbaufinanzierungen führen. Bei langfristig fix verzinsten Krediten spielt hingegen die künftige wirtschaftliche Entwicklung in der Eurozone eine entscheidende Rolle. Sollte sich die Konjunktur stabilisieren, ist mit höheren langfristigen Fixzinssätzen und einer Normalisierung der Zinsstrukturkurve zu rechnen.

Zusätzlich zur Zinssituation trägt auch die wieder steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien dazu bei, dass die Vergabe von Wohnbaukrediten 2025 weiter an Dynamik gewinnt.

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