Was beeinflusst aktuell die Höhe der Wohnkredit-Zinsen?

Inflation und Zinsen – Der Markt findet sein Gleichgewicht

Steigende Zinsen wirken grundsätzlich inflationsdämpfend, bremsen jedoch auch das Wirtschaftswachstum. Dies führt zu einem schwindenden Vertrauen bei Wirtschaftstreibenden und Konsumenten, was wiederum zu einem Rückgang der Investitionen und der Inflation führt. Aktuell befinden sich das Zinsniveau der Eurozone in einem neutralen Bereich. Das bedeutet, dass die Leitzinsen für die europäische Wirtschaft weder hemmend noch wachstumsfördernd wirken. Generell wird von der EZB für das Jahr 2026 in der Eurozone mit einer Inflation etwas unter dem Zielwert von 2 % gerechnet.

Allerdings sorgt der weiterhin schwellende Zollkonflikt mit den USA für Verunsicherung. Zölle beeinflussen die Lieferketten weltweit, und die konkreten Auswirkungen werden sich erst längerfristig zeigen. Im schlimmsten Fall könnte nicht nur die Konjunktur belastet werden, sondern mittelfristig auch eine höhere Inflation zurückkehren. Vor diesem Hintergrund sind im Laufe des Jahres 2026 bestenfalls moderate Zinssenkungen durch die EZB zu erwarten.

Günstigere Refinanzierung für Banken durch niedrige Leitzinsen

Der starke Anstieg der Leitzinsen bis Mitte 2024 hatte die Refinanzierungskosten für Banken deutlich erhöht – sowohl bei den von der EZB bereitgestellten Mitteln als auch bei den Kundeneinlagen, da auch Sparzinsen gestiegen waren.

Inzwischen sind die Leitzinsen der EZB wieder gesunken, und auch die Sparzinsen wurden von den Kreditinstituten entsprechend reduziert. Da der aktuelle Zinssenkungszyklus schon weit fortgeschritten ist, sind aktuell keine weiteren größeren Zinsschritte seitens der EZB zu erwarten. Es spricht daher derzeit viel dafür, dass die Verzinsung von variabel verzinsten Wohnbaukrediten vorerst seitwärts tendiert. Mittel- bis langfristig rechnet der Kapitalmarkt allerdings mit einem leichten Anstieg. Bei fix verzinsten Krediten spielt hingegen die wirtschaftliche Entwicklung der Eurozone eine entscheidende Rolle. Sollte sich die Konjunktur weiter stabilisieren und die geplanten Investitionsprogramme der europäischen Union greifen, könnten die langfristigen Swapsätze und damit auch die Fixzinssätze weiter steigen.

An der Spitze eines jeden Währungsraums steht eine Zentralbank, beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) für den Euroraum und das Federal Reserve System (Fed) für die USA. Jede dieser Zentralbanken legt Leitzinsen für ihren Währungsraum fest. Für viele Jahre bis in den Sommer 2022 lag der Hauptrefinanzierungszinssatz der EZB bei 0 %. Nach einem Hoch im Jahr 2023 liegt dieser Leitzins nach einigen Zinssenkungen im Oktober 2025 bei 2,15 %. Der Einlagenzins beträgt 2,00 %.

Europa und USA – Zinswende mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten

Im Euroraum wird die Höhe der Leitzinsen maßgeblich von der Entwicklung der Inflation beeinflusst. Aufgrund des starken Anstiegs der Inflation erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen bis 2023 deutlich – ebenso wie die Fed im US-Dollar-Raum. Steigende Leitzinsen in großen Währungsräumen machen Anlagen in diesen Regionen attraktiver, da sie höhere Zinserträge versprechen. Das führt zu Kapitalzuflüssen und einer Aufwertung der jeweiligen Währung. Für den Euroraum hat dies folgende Bedeutung: Da viele Rohstoffe wie Öl und Gas in US-Dollar gehandelt werden, verteuert sich deren Import bei einem stärkeren Dollar – was wiederum Inflation nach Europa importieren kann. Umgekehrt wirkt ein schwächerer US-Dollar tendenziell preisdämpfend. Für das Jahr 2026 rechnen Experten mit einem vergleichsweise schwachen US-Dollar.

Ein Blick auf die Leitzinsentwicklung der letzten 20 Jahre zeigt: Die US-Notenbank Fed war der EZB bei Zinserhöhungen und -senkungen in der Regel zeitlich voraus, und die US-Leitzinsen lagen meist über denen im Euroraum. Seit Juni 2024 hat sich dieses Bild gewandelt: Erstmals senkte die EZB damals ihre Leitzinsen vor der Fed. Seither hat die europäische Zentralbank weitere Zinssenkungen vorgenommen, zuletzt im September 2025. Die US-amerikanische Notenbank agiert hingegen trotz der letzten Zinssenkung im Oktober 2025 bisher noch zurückhaltender. Dies liegt unter anderem an der stabileren Konjunktur aber auch an den unklaren Auswirkungen der US-Zollpolitik. Insgesamt hat sich die Zinspolitik der beiden Notenbanken spürbar voneinander entfernt.

Eine der vorrangigen Aufgaben der Europäischen Zentralbank besteht darin, den Wirtschaftsraum mit Liquidität und Geld zu versorgen. Die Geldmenge wird durch Kennziffern gemessen, die von M0 bis M3 reichen. Dabei repräsentiert M3 die umfassendste dieser Kennziffern. Die Bilanz der EZB erfasst sämtliche Aktivitäten der Zentralbank, und die Bilanzsumme steigt mit zunehmender Aktivität der EZB am Markt. Sobald die Europäische Zentralbank Vermögenswerte ankauft, kann sie diese mit Zentralbankgeld bezahlen. Gelangt dadurch neues Geld in Umlauf, erhöht dies die Geldmenge im Euroraum.

Geldmenge steigt weiter leicht an

Im Euroraum führten verschiedene Faktoren dazu, dass die Geldmengen erheblich zunahmen. Bis 2022 verfolgte die EZB eine expansive Geldpolitik mit niedrigen Leitzinsen und umfangreichen Anleihekäufen, um das Wirtschaftswachstum zu fördern und die Inflation zu steigern. Zudem trugen digitale Innovationen zur Veränderung der Zahlungsgewohnheiten bei. Dadurch erhöhten sich Geldmenge, aber auch die Umlaufgeschwindigkeit des Geldes. Dies führte zu einem starken Anstieg der Geldmenge M3 bis Ende 2024. Im Jahr 2025 stieg die Geldmenge weiter leicht an. Eine Fortsetzung dieses Trends ist auch für 2026 zu erwarten.

EZB-Bilanzsumme: Sukzessive Schrumpfung seit 2022

Bis 2022 setzte die EZB verstärkt unkonventionelle geldpolitische Maßnahmen ein, um Wirtschaftswachstum und Inflation zu steuern. Dazu zählte insbesondere der Ankauf von Anleihen unterschiedlicher Emittenten und Qualität. Diese unorthodoxen Methoden führten zu einer erheblichen Ausweitung der EZB-Bilanzsumme. Im Verlauf des Jahres 2022 erfolgte jedoch eine Trendwende. Die Ankaufsprogramme wurden durch die EZB sukzessive reduziert und die Bilanzsumme nahm deutlich ab. Bis Ende Juli 2025 erfolgte eine weitere Reduktion der Bilanzsumme. Eine Fortsetzung dieses Trends ist auch für 2026 zu erwarten.

Kreditbedarf und -angebot: Steigende Nachfrage in einem von Preisdruck und Regulierung geprägten Markt

Viele Käufer können die Investition für die Schaffung von Wohnraumeigentum nicht aus eigenen Mitteln decken. Der Bedarf an Wohnbaukrediten ist daher grundsätzlich hoch. Allerdings gibt es Herausforderungen, die die Nachfrage nach Wohnbaukrediten und das Angebot der Kreditinstitute maßgeblich beeinflussen.

Die Immobilienpreise in Österreich - insbesondere bei Neubauten –bleiben auf einem sehr hohen Niveau. Die Finanzierung erfordert daher entweder einen hohen Eigenmittelanteil und/oder ein sehr gutes Nettoeinkommen. Positiv zu vermerken ist, dass die durchschnittlichen Nettoeinkommen in den letzten drei Jahren deutlich gestiegen sind, was die Leistbarkeit von Krediten grundsätzlich verbessert hat. 

Die Leitzinssenkungen der EZB haben zwar zu sinkenden Geldmarktzinsen geführt, die Kapitalmarktzinsen – entscheidend für langfristige Fixzinssätze - sind nun aber wieder höher und die Zinskurve hat sich normalisiert. Entsprechend liegen die Kreditzinsen auf einem vergleichsweise hohen Niveau. In Kombination mit hohen Immobilienpreisen stellt dies für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar. 

Dennoch zieht die Nachfrage am Immobilienmarkt nun wieder an. Viele Haushalte zögern jedoch weiterhin mit dem Immobilienkauf. Von Jänner bis August 2025 wurden in Österreich durchschnittlich rund 1,36 Milliarden Euro an neuen Wohnbaukrediten pro Monat vergeben (Quelle: OeNB). Das bedeutet bereits eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr – auch wenn das Niveau der boomenden Jahre 2020 bis 2022 noch weit entfernt ist.

Kreditangebot vielfältig, KIM-V (nur) formal abgelaufen

Kreditinstitute können ausreichend Kredite mit attraktiven Konditionen anbieten. Besonders gefragt sind Kredite mit Fixzinssätzen und langen Kreditlaufzeiten von bis zu 35 Jahren. Bremsend wirkte allerdings lange die im August 2022 in Kraft getretene KIM-V. Diese regelte den maximalen Beleihungsquotienten (BELQ) sowie Verschuldungsquotienten (DSTI), wobei Kreditinstitute über Ausnahmekontingente von 20 % verfügten. 

Auch wenn die KIM-V seit Anfang Juli 2025 formal außer Kraft getreten ist, bleiben diese Standards für die Vergabe von Wohnkrediten in der Praxis weitgehend bestehen. Nach Einschätzung des österreichischen Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) sind diese Regelungen nämlich auch weiterhin notwendig, um Risiken im Finanzsystem zu begrenzen. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat daher entsprechende Leitlinien für österreichische Banken erstellt und wird deren Einhaltung überwachen.

Die Europäische Zentralbank (EZB) befindet sich seit Mitte 2024 in einem Zinssenkungszyklus und der Leitzins hat ein neutrales Niveau erreicht. Das vorrangige Ziel bleibt weiterhin eine durchschnittliche Gesamtinflation von 2 % pro Jahr im Euroraum. Die bisher ergriffenen Maßnahmen zeigen Wirkung und die Inflation hat sich auf einem niedrigen Bereich eingependelt.

Vor diesem Hintergrund erscheint es wahrscheinlich, dass die EZB die Leitzinsen im Jahr 2026 nur graduell anpassen wird. Dies dürfte zu einer Seitwärtsbewegung der Zinsen von variabel verzinsten Wohnbaufinanzierungen führen. Bei langfristig fix verzinsten Krediten spielt hingegen die künftige wirtschaftliche Entwicklung in der Eurozone eine entscheidende Rolle. Sollte sich die Konjunktur stabilisieren, ist mit höheren langfristigen Fixzinssätzen und einer Versteilerung der Zinsstrukturkurve zu rechnen.

Zusätzlich zur Zinssituation trägt auch die wieder steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien dazu bei, dass die Vergabe von Wohnbaukrediten 2026 weiter an Dynamik gewinnen könnte.

Bildquellen: nmann77 / Adobe Stock, gopixa / Adobe Stock, fizkes / Adobe Stock
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