Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 25.04.2025
Der Finanzierungsplan ist ein unterstützendes Tool für Privatpersonen, die eine größere Anschaffung (z.B. eine Immobilie) durch einen Kredit finanzieren möchten. Bei Unternehmen ist der Finanzierungsplan Teil des ganzheitlichen Finanzplans. Wir zeigen im folgenden Beitrag, wie Sie einen Finanzierungsplan erstellen, warum dieser Planungsschritt wichtig ist und worauf es ankommt, damit Ihr Finanzierungsplan praxistauglich wird.
Der Finanzierungsplan gibt Aufschluss darüber, woher finanzielle Mittel kommen und wofür diese eingesetzt werden sollen. Mittelherkunft und Mittelverwendung werden gegenübergestellt.
Ein Finanzierungsplan kann unkompliziert in Excel erstellt werden. Wichtig ist, die Kosten realistisch und vorsichtig anzugeben, um spätere finanzielle Engpässe zu vermeiden.
Durch den Finanzierungsplan wird schnell ersichtlich, in welcher Höhe ein Kredit aufgenommen werden muss.
Die Rolle der persönlichen Bonität im Finanzierungsplan
Ihre persönliche Bonität spielt beim Finanzierungsplan für eine Immobilie eine entscheidende Rolle. Eine gute Bonität zeigt, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen zuverlässig nachkommen können. Dies verbessert Ihre Chancen auf attraktive Kreditkonditionen und beeinflusst maßgeblich die Bewilligung Ihres Kreditantrags.
Was ist ein Finanzierungsplan?
Der Finanzierungsplan soll Ihnen und der finanzierenden Bank eine Übersicht bieten, welche finanziellen Mittel vorhanden sind (Eigenkapital, Fremdkapital, Förderungen) und welche Ausgaben erwartet werden. So lässt sich ableiten, wie viel Fremdkapital wann wofür benötigt wird. Sobald absehbar ist, wie hoch die gesamten Investitionskosten sind, kann bereits mit dem Finanzierungsplan begonnen werden, um zu klären, ob und wie die nötigen Beträge aufgebracht werden können.
Der Finanzierungsplan ist ein Teilbereich des Finanzplans.
Finanzplan vs. Finanzierungsplan
Der Finanzierungsplan bezieht sich auf ein konkretes Vorhaben, für welches ein Kredit benötigt wird. Er ist daher ein Teilbereich des Finanzplans. Der Finanzplan beinhaltet unterschiedliche Arten von Planungen. Unternehmen erstellen beispielsweise innerhalb des Finanzplans nicht nur eine Finanzierungsplanung, sondern z.B. auch eine Liquiditätsplanung. Während Unternehmen regelmäßig neue Finanzpläne erstellen, kümmern sich Privatpersonen meist nur anlassbezogen um die Finanzplanung. Etwa dann, wenn eine große Investition, wie z.B. ein Immobilienkauf in Österreich oder auch eine Auslandsfinanzierung einer Immobilie in Norditalien, bevorsteht.
Für Privatpersonen kann der Finanzplan beinhalten, wie hoch das monatliche Haushaltsbudget ist oder welcher Betrag für Urlaub angespart wird. Der Finanzierungsplan für ein Haus hingegen bezieht sich konkret darauf, alle relevanten Daten für die Finanzierung des Hauskaufs abzubilden.
Was gehört in einen Finanzierungsplan?
Im Finanzierungsplan werden die vorhandenen – oder noch zu organisierenden Mittel (Kredit, Förderungen) und die geplanten Kosten gegenübergestellt. Bei der Mittelherkunft wird zwischen Eigenkapital, Fremdkapital und Förderungen unterschieden. Die Kosten können in Baukosten bzw. Ankaufskosten und gegebenenfalls Sanierungskosten sowie Nebenkosten unterteilt werden.
Finanzierungsplan: Mittelherkunft
Egal ob es sich um einen Finanzierungsplan für den Kauf einer Wohnung handelt oder um einen Hauskauf, die Herkunft der Mittel muss gut überlegt sein. Stellen Sie sich dabei folgende Fragen:
Wie viel Eigenkapital besitze ich und möchte ich alles davon verwenden?
Wie hoch ist der Differenzbetrag zu den erwartenden Kosten, der somit durch einen Wohnbaukredit gedeckt werden muss?
Durch die Beantwortung dieser einfachen Fragen haben Sie schnell den ersten Teil der Finanzierungsplanung erledigt.
Finanzierungsplan: Mittelverwendung
Bei der Mittelverwendung ist es wichtig, realistisch zu kalkulieren. Neben dem Kaufpreis oder den Baukosten müssen auch alle Kaufnebenkosten, die zu erwarten sind, eingerechnet werden. Speziell wenn es sich um die Errichtung eines Neubaus oder eine Altbausanierung handelt, sollte noch ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden sein. Ansonsten kann es zu finanziellen Engpässen kommen, wenn überraschende Zusatzkosten auftreten.
Die Nebenkosten spielen beim Immobilienkauf eine bedeutende Rolle. Sie müssen daher unbedingt in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Dazu zählen:
Kosten für Rechtsanwalt (Vertragserstellung) und notarielle Abwicklung: ca. 2-3 %
Schätzungskosten: ca. 500 Euro
Kreditnebenkosten bzw. sonstige Gebühren (z.B. Bearbeitungsgebühr der Bank): ca. 3 % der zu finanzierenden Summe
Ggf. Eintragung eines Pfandrechts in das Grundbuch in Höhe von 1,2 % (der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung)
Zu bedenken ist, dass zusätzliche Kosten für Sanierung und Möblierung anfallen werden.
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Eigenkapital
Mehrmals wurde nun schon „Eigenkapital“ erwähnt. Meist wird dabei einfach nur an Ersparnisse gedacht, die gerade unmittelbar am Bankkonto verfügbar sind. Doch auch andere Werte können als Eigenkapital dienen:
Weitere persönliche Ersparnisse
Staatliche Zuschüsse
Nachranging zu behandelnde Darlehen von Privatpersonen, die nicht durch eine Hypothek besichert werden.
Unbelastete Liegenschaften (z.B. die Einbringung einer abbezahlten Wohnung als Simultanhypothek)
Aktiendepot
Fremdkapital
Als Fremdkapital werden jene Beträge bezeichnet, die als Kredit aufgenommen werden und zurückbezahlt werden müssen. Ein klassischer Bankkredit stellt somit Fremdkapital dar. Denkbar sind auch geförderte Darlehen, wie sie z.B. teilweise von den jeweiligen Bundesländern vergeben werden. Für Unternehmen gibt es noch weitere Formen von Fremdkapital, beispielsweise ein Gesellschafterdarlehen.
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Wann sollte der Finanzierungsplan erstellt werden?
Beginnen Sie idealerweise bereits ein bis zwei Jahre vor dem geplanten Kaufdatum mit Ihrem Finanzierungsplan Hauskauf oder Wohnungskauf. Eine frühzeitige Planung erlaubt es Ihnen, mögliche Förderungen rechtzeitig zu beantragen, eventuelle finanzielle Engpässe rechtzeitig zu erkennen und Ihre Finanzen gezielt zu optimieren.
Finanzierungsplan für Wohnung oder Haus: Beispiele
Ein Finanzierungsplan kann ganz unkompliziert in Tabellenform erstellt werden. Beachten Sie dabei jedenfalls folgende Kosten:
Kosten für Rechtsanwalt (Vertragserstellung) und notarielle Abwicklung: ca. 2-3 %
Schätzungskosten: ca. 500 Euro
Kreditnebenkosten bzw. sonstige Gebühren
Kosten für die Einrichtung
Ein Finanzierungsplan kann ganz unkompliziert in Tabellenform erstellt werden.
So ergibt sich ein Gesamtbetrag, der nun durch Eigenkapital, Fremdkapital und Förderungen gedeckt werden muss. Prüfen Sie daher als nächstes:
Welche Summe können Sie als Förderung bekommen?
Wie viel Eigenkapital ist vorhanden und soll auch tatsächlich für das Projekt eingesetzt werden?
Welcher Restbetrag besteht, der nun noch zu finanzieren ist? Wie soll dieser Betrag genau finanziert werden? Eine Möglichkeit ist ein Hypothekarkredit, der zunächst einen Fixzinssatz und anschließend einen variablen Zinssatz hat.
So ergibt sich eine strukturierte Übersicht, welche Beträge benötigt werden und wie diese aufgebracht werden können.
Finanzierungsplan bei Immobilien als Kapitalanlage
Wenn Sie eine Immobilie nicht zur Eigennutzung, sondern als Kapitalanlage erwerben möchten, ist der Finanzierungsplan besonders wichtig und wird zum Business Plan. Er hilft Kreditinstituten zu zeigen, wie wirtschaftlich sinnvoll Ihr Investment ist. Dabei werden die Einnahmen (z.B. Mieteinnahmen) und Ausgaben (z.B. Kreditkosten, Instandhaltung) klar gegenübergestellt.
Ein detaillierter und sorgfältig aufgestellter Finanzierungsplan beim Immobilien- und Hauskauf schafft die Basis für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung. Je genauer Sie planen, desto sicherer gestalten Sie Ihre finanzielle Zukunft.
Finanzierungsplan richtig erstellen
Der Finanzierungsplan kann einfach handschriftlich oder mittels einer Tabellenkalkuation am Rechner erstellt werden. Arbeiten Sie sorgfältig, denn Genauigkeit ist für diese Planung unerlässlich. So wird sichergestellt, dass der Finanzierungsbedarf korrekt ermittelt wird. Das heißt, dass Sie genau jene Summe als Kredit beantragen, die Sie auch tatsächlich brauchen werden. So ersparen Sie sich unnötige Kosten.
Je besser Ihr Finanzierungsplan vorbereitet ist, desto positiver ist auch der erste Eindruck, den Banken bei der Einreichung Ihrer Kreditanfrage haben werden, da gleich ersichtlich ist, dass Sie sich schon eingehend mit der Finanzierungsfrage beschäftigt und Ihre Finanzen im Griff haben. Damit haben Sie beste Ausgangsvoraussetzungen für eine Baufinanzierung in Österreich.
Nachweisführung für den Finanzierungsplan
Um Ihren Finanzierungsplan glaubhaft und nachvollziehbar zu gestalten, benötigen Sie verschiedene Dokumente und Nachweise. Dazu zählen:
Eigenkapitalnachweise: Kontoauszüge, Sparbücher, Depotauszüge, Grundbuchauszüge bei Immobilienvermögen
Einkommensnachweise: Lohn- oder Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Steuerbescheide, Rentenbescheide oder Gewinnermittlungen bei Selbstständigen
Nachweise bestehender Kreditverpflichtungen: laufende Kreditverträge, aktuelle Kontoauszüge oder Kreditübersichten Ihrer Bank
Bonitätsauskünfte: Schufa-Auskunft oder vergleichbare Bonitätsnachweise
Diese Unterlagen schaffen Transparenz für Banken und ermöglichen Ihnen realistische Planungen.
Kompakte Checkliste für Ihren Finanzierungsplan
Frühzeitig mit der Planung beginnen (1-2 Jahre vorher)
Einnahmen und Ausgaben regelmäßig aktualisieren und im Blick behalten
Fördermöglichkeiten und Zuschüsse rechtzeitig beantragen
Kreditvergleiche durchführen und Konditionen genau prüfen
Nebenkosten detailliert ermitteln und einkalkulieren
Bonitätsauskunft regelmäßig prüfen und verbessern
Finanzielle Reserven für unerwartete Kosten einplanen
Dokumente und Nachweise übersichtlich zusammenstellen
Häufig gestellte Fragen
Geben Sie im Finanzierungsplan genau an, welche finanziellen Mittel Sie wofür benötigen (Grundstück, Baukosten, Nebenkosten) und wie diese bereitgestellt werden sollen (Eigenkapital, Fremdkapital, Förderungen).
Der Finanzierungsplan zeigt, welche Kosten erwartet werden und welche Finanzierungsstruktur angedacht ist, um den Kapitalbedarf zu decken. Er kann dazu genutzt werden, die Höhe des Kreditbetrags zu errechnen und potenzielle finanzielle Engpässe vor dem Projektbeginn zu erkennen.
Der Finanzierungsplan kann einfach in Excel erstellt werden und sollte möglichst genau ausgearbeitet werden, um entsprechend aussagekräftig zu sein. Zur Sicherheit sollten die Kosten lieber etwas höher oder ein Puffer angesetzt werden, um spätere Engpässe zu vermeiden und eine vorsichtige Planung zu ermöglichen.
Typische Fehler beim Erstellen eines Finanzierungsplans sind vor allem zu optimistische Annahmen über die eigenen finanziellen Möglichkeiten und das Unterschätzen von Nebenkosten. Achten Sie darauf, stets einen finanziellen Puffer einzuplanen, um unerwartete Ausgaben problemlos bewältigen zu können.
Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20-30 % der Gesamtkosten, inklusive Nebenkosten. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind meist die Konditionen bei einer Bank.
Üblich sind Kreditlaufzeiten bis zu 35 Jahren. Lange Laufzeiten senken die monatlichen Raten, erhöhen jedoch die Gesamtkosten durch die Zinsbelastung. Wählen Sie eine Laufzeit, die eine komfortable Rückzahlung ermöglicht, ohne Ihre finanzielle Flexibilität einzuschränken.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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