Immobilienfinanzierung im EU-Vergleich

Noch vor einem Jahr lagen die variablen Zinsen für Wohnbaukredite im Baltikum (Estland, Lettland und Litauen) im Spitzenfeld des Euroraums. Im zweiten Quartal 2023 erreichten die Hypothekarkreditzinsen dort sogar den höchsten Stand seit 14 Jahren. Noch vor einem Jahr waren in Estland mehr als 2 Prozentpunkte Aufschlag auf den Euribor keine Seltenheit. In Estland sind mittlerweile schon seit neun Jahren die Immobilienkredite teuerer als im Durchschnitt des Euoraums. In Litauen teilen nur noch zwei Megabanken einander den Markt auf. Starke Marktkonzentration gibt es auch in Estland und Lettland. Gleichzeitig ist das Lohnniveau des Baltikums im europäischen Vergleich noch niedrig, woraus höhere Ausfallsrisiken resultieren. Doch in den letzten Jahren gab es Entspannungstendenzen im Einklang mit den Leitzinssenkungen der EZB. Während auf Jahresbasis im Euroraum bis Februar 2025 die variablen Hypothekarkreditzinsen um 0,81 Prozentpunkte auf 4 % rückläufig waren, waren es in Estland, Litauen und Lettland Rückgänge um jeweils 1,54; 1,45 bzw. 1,39 Prozentpunkte auf je 4,25 % (Estland), 4,26 % (Litauen) bzw. 4,20 % (Lettland). Der Hintergrund: Bei gleichzeitig weiter überdurchschnittlichen Wohnimmobilienpreissteigerungen 2024 gab es kräftige Reallohnsteigerungen. Alleine im vierten Quartal 2024 stiegen die Lohnkosten in Estland, Lettland und Litauen um je 7,0; 11,4 bzw. 10,7 %. Auf der Seite der Beschäftigten sind dies Realeinkommenszuwächse. Das verbesserte im Wohnbaufinanzierungsgeschäft die Konditionsspielräume der Banken.

In Frankreich wird die Zinsobergrenze für Immobilienkredite von der französischen Zentralbank festgelegt. Dabei liegt die Zinsobergrenze maximal ein Drittel über dem durchschnittlichen effektiven Zinssatz, der im Laufe des vorangegangenen Quartals von Kreditinstituten für alle Immobiliendarlehen gleicher Art angewandt wurde. Daraus resultiert zeitweise ein gewisser „Bremseffekt“ – aktuell beim Rückgang (lediglich -12 Basispunkte auf Jahressicht bis Februar 2025).

Mit nur 2,62 % p.a. ist Malta das Land mit den niedrigsten Hypothekarkreditzinsen in Europa. Eine Studie der Zentralbank von Malte begründet dies mit der hohen Liquidität der lokalen Banken, zumal die Einlagen der privaten Haushalte seit der Pandemie um fast 4 Milliarden Euro gestiegen sind und somit doppelt so hoch sind wie im Jahr 2013. Innerhalb städtischer Erhaltungsgebiete winken zudem großzügige Zuschüsse. Allerdings beginnt sich auch in Malta das Zinsniveau langsam wieder zu normalisieren, was auf Jahressicht bis Februar 2025 eine Konditionsverteuerung um 18 Basispunkte zeigt. In Finnland fallen über 95 % des Neugeschäfts auf variabel verzinste Kredite und in punkto Aufschlag auf den Referenzzinssatz stehen die Banken auch unter einem gewissen Wettbewerbsdruck. Mit 3,13 % ist somit Finnland derzeit der zweitgünstigste Immobilienkreditmarkt im Euroraum.

Mit 1.315 Euro pro Quadratmeter mit Abstand am günstigsten ist Bosnien und Herzegowina, was an einer teils noch veralteten Infrastruktur, eher niedrigem Lebensstandard und teils schwierigen klimatischen Bedingungen liegt. Angesichts einer hohen Arbeitslosigkeit und eines Mangels an Industrie laut Deloitte im Jahr 2023 mit 1.463 Euro pro Quadratmeter am zweitgünstigsten ist Griechenland. Am drittgünstigsten sind Wohnungen mit 1.504 Euro pro Quadratmeter in Rumänien. Alte, teils noch ex-kommunistische Infrastruktur, niedriger Lebensstandard in ländlichen Gegenden und niedriges Einkommensniveau – unter diesen Rahmenbedingungen halten sich auch die Wohnungs- und Hauspreise in Grenzen.

Weitere Informationen zu einzelnen Länderpreisen und Städten in Europa finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienpreise in Europa.

Wie definiert man Leistbarkeit? Auf jeden Fall ist das Verhältnis Immobilienpreise zu Jahreseinkommen eine maßgebliche Größe. Für Kreditnehmer ist es das Verhältnis des monatlichen Schuldendienstes zum Nettoeinkommens unter der Annahme vollständiger Fremdfinanzierung einer Referenzliegenschaft ausschlaggebend.

Im Zuge des jährlichen Deloitte Property Index erscheint eine Auflistung, die zeigt, wie viele Bruttojahreslöhne eine 70 Quadratmeter-Referenzwohnung in den einzelnen europäischen Ländern kostet. Das aktuelle Ergebnis (Marktdaten 2023):

Auch in diesem relativen Vergleich sind Wohnungen in Österreich auffallend teuer.

Vom zweiten Quartal 2014 bis zum zweiten Quartal 2024 wuchs im Euroraum insgesamt das neu vergebene Kreditvolumen an private Haushaltezur Finanzierung von Wohnbaukrediten von 162,5 auf 202,3 Mrd. Euro. Noch im Corona-Jahr 2021 konnte ein Zuwachs von 7,4 % auf einen Rekordwert von 1.047,8 Mrd. Euro registriert werden. In den beiden darauffolgenden Jahren ging es im Einklang mit steigenden Zinsen und teils strengeren Kreditvergaberichtlinien kontinuierlich abwärts. Im Jahr 2023 war das Neuvergabevolumen bereits um 30,7 % auf 676,9 Mrd. Euro rückläufig. Eine Stabilisierung zeigte sich im Jahr 2024: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das neu vergebene Wohnbaukreditvolumen um 27,9 % auf 869,5 Mrd. Euro gestiegen. Hohe Lohnsteigerungen und stagnierende bis leicht fallende Immobilienpreise verbesserten die Leistbarkeit von Wohnraum.

Betrachtet man die von der Österreichischen Nationalbank veröffentlichten Daten, dann fallen seit 2018 Bulgarien, Rumänien, Litauen, Kroatien, Malta, Ungarn und die Slowakei mit stärkerem Wachstum des Bestandsvolumens an Wohnbaukrediten auf. Diese Länder weisen bis auf Malta und die Slowakei eine verhältnismäßig geringe Relation des „Hauskreditvolumens“ zum BIP auf.

Im dritten Quartal 2024 lag Bulgariens Immobilienkreditanteil privater Haushalte lediglich bei 11,2 % des BIP und die Wohneigentumsquote 2023 bei 86,1 %. In Rumänien, Ungarn, Kroatien und der Slowakei leben sogar über 90 % in Wohneigentum. Hier herrscht generell Nachholbedarf. Die Einkommen sind gestiegen. Doch die (Wohn)Infrastruktur stammt noch zu großen Teilen aus der Zeit des Kommunismus. In der Wendezeit konnte Wohneigentum sehr günstig erworben werden, daher die niedrige Verschuldungsquote.

Schon seit mehreren Jahren standen viele Abrisse, Umbauten und Restaurierungsarbeiten, aber auch Neukäufe von Wohnungen und Eigenheimen an, die von Banken finanziert wurden. Privathaushalte nutzten dabei insbesondere das niedrige Zinsniveau der Pandemiejahre für günstige Wohnbaukredite, was beispielsweise in Bulgarien in den Jahren 2021 und 2022 Zuwächse der neu vergebenen Wohnbaukredite von jeweils 48,2 bzw. 22,2 % erklärt. Im Jahr 2023 noch stärkere Zuwächse in der Neuvergabe zeigte neben Bulgarien auch Kroatien, und zwar im Zuge der Euro-Einführung und eines Runs auf (Ferien)Immobilien mit 59 %. Aufgrund des beliebten steuergünstigen Firmenstandorts expandierte laut der Österreichischen Nationalbank (OeNB) ebenfalls 2022 auch das neu vergebene Wohnbaukreditvolumen in Irland, und zwar um 9,9 %. 

Ansonsten setzten zumindest im Verlauf des Jahres 2022 auf breiter Front Rückgänge in der Neukreditvergabe für private Wohnbaufinanzierungen ein, ehe 2024 bis zum dritten Quartal infolge rückläufiger Kreditzinsen und höherer Reallöhne wieder eine Erholung einsetzte. Im dritten Quartal 2024 besonders erfreulich entwickelte sich -  laut Publikation der OeNB unter Verweis auf die EZB als Datenquelle - Ungarn (133,1%), Tschechien (104,6 %), Litauen (-49,5 %) und Estland (47,1 %). In Österreich setzte 2024 im Gesamtjahr ebenfalls eine spürbare Erholung ein.

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung wesentlicher Kreditvergabekriterien in einzelnen ausgewählten Ländern des Euroraums gemäß dem ESRB (European Systemic Risk Board):

Griechenland ab 01.01.2025: Bei Ersterwerb einer Immobilie maximale Loan-to-Value Ratio (LTV) von 90 % zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Im Falle des Erwerbs weiterer Immobilienkäufe sinkt der maximal zulässige Wert auf 80 %. Die maximale DSTI bei Ersterwerb beträgt 50 %. Sie sinkt beim Erwerb weiterer Liegenschaften auf 40 %. Für beide Kriterien gibt es ein quartalsweises Ausnahmekontingent von 10 % der Anzahl an genehmigten Krediten. Weitere Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Griechenland. 

Bulgarien seit 01.10.2024: Bei Wohnbaukrediten an private Haushalte Beschränkung der Loan-to-Value Ratio (LTV) auf 85 % und der maximalen DSTI auf 50 %.  Die maximale Kreditlaufzeit liegt bei 30 Jahren. Pro Quartal gibt es in der Neuvergabe ein Ausnahmekontingent von 5 % des Volumens. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Bulgarien.

Estland seit 01.04.2024: Im Zuge der DSTI-Kalkulation ist ein Rechnungszins anzusetzen, der entweder dem vereinbarten Kreditzins plus zwei Prozentpunkte entspricht oder 6 % p.a. beträgt, wobei der jeweils höhere Wert maßgeblich ist. Weitere Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Estland.

Ungarn seit 01.01.2024: Die Ungarische Zentralbank (MNB) führt höhere Beleihungsgrenzen von 90 % für Erstkäufer von Liegenschaften ein, die entweder mittels HUF-Hypothekarkredite oder HUF-Finanzierungsleasing finanzieren. Für andere HUF-Hypothekarkredite gelten weiterhin 80 % und 85 % für HUF-Finanzierungsleasing. Achtung: In Ungarn sind Immobilienkredite erst ab bestimmten Mindesteinkommen möglich. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Ungarn.

Dänemark seit 01.11.2015: Mindestens 5 % Eigenmittel beim Kauf von Wohneigentum. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Dänemark.

Finnland seit 01.01.2023: Maximale DSTI von 60 %, aber 15 % des Immobilienkreditvolumens der Banken als Ausnahmekontingent möglich. Fiktive Rate muss mit mindestens 6 % p.a. auf maximal 25 Jahren kalkuliert werden. Weitere Einschränkung seit 01.07.2023: Maximale Kreditlaufzeit von 30 Jahren (Ausnahmekontingent: 10 %) und seit 20.12.2023 ist die maximale Loan-to-Cost Ratio für nicht erstmalige Eigenheimkäufe auf 90 % begrenzt. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Finnland.

Tschechien seit 01.04.2022: Debt-to-Income Ratio (DTI, Verhältnis Kreditsumme zu Jahreseinkommen) von 9,5 für Immobilienkreditnehmer im Alter von bis zu 36 Jahren, ansonsten eine DTI von 8,5. Allerdings wurde die DTI-Obergrenze per Jahresanfang 2024 aufgehoben. Die maximale Loan-to-Value Ratio (LTV) bei einem Alter unter 36 zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme liegt bei 90 %. Wer älter ist, kann nur noch 80 % des Immobilienwertes finanzieren. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Tschechien.

Frankreich seit 01.01.2022: Maximale DSTI von 35 % und maximale Kreditlaufzeit von 25 Jahren. Seit 01.01.2024 ist es Kreditinstituten gestattet, die Zinszahlungen für Überbrückungsdarlehen bei der Bewertung der DSTI-Ratio des Kreditnehmers nicht zu berücksichtigen, sofern der Beleihungsauslauf des Überbrückungsdarlehens hinreichend konservativ ist, d.h. weniger als oder gleich 80 % des Werts der vermarkteten Immobilie beträgt. Um energetische Renovierungsarbeiten zu fördern, wurde der Schwellenwert für Renovierungsarbeiten, ab dem Hauskäufer ihre Darlehensrückzahlungen aufschieben können, auf 10 % der Gesamtkosten der Maßnahme gesenkt. Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Frankreich.

Slowenien seit 01.07.2023: Maximale DSTI von 67 % auf 50 % reduziert und Mindest-Liquiditäts-Spielraum nach Abzug des Schuldendienstes von 745 Euro.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Slowenien.

Litauen seit 02.01.2022: LTV für natürliche Personen auf 70 % begrenzt; Ausnahme: Liegt die Beleihung des vorangegangenen Kredits unter 50 %, dann LTV-Grenze von 85 %.
Weitergehende Informationen zu den Kreditvergabekriterien in Litauen.

Alle hier angeführten Maßnahmen dienen der Einschränkung des Kreditwachstums und der Begrenzung des Fremdkapitalanteils bei Immobilienfinanzierungen. Das soll Immobilienkrisen mit höheren Ausfallquoten entgegenwirken.

Fazit: Das strengste Land bezüglich Kreditvergabekriterien im Euroraum kann nicht seriös bestimmt werden, da neben den Regulatorien auch die Exekution und Umsetzung dieser durch die Banken zu betrachten sind. Dies ist schwer messbar bzw. vergleichbar. Gemäß erwähnten nationalen Regelungen erscheinen Frankreich, Tschechien und Ungarn tendenziell noch restriktiver als Österreich.

In den ehemaligen kommunistischen Staaten herrscht eine strukturell hohe Wohneigentumsquote, was mit der neuen Besitzaufteilung nach dem Zerfall des Kommunismus und teils auch nach wie vor günstigen Immobilienpreisen zusammenhängt. Fakt ist, dass gemessen an den Werten des Jahres 2023 Rumänien und die Slowakei mit je 95,6 % bzw. 93,6 % laut Wohneigentumsquote der CESEE Property Market Review Q4 23/Q1 24 von der OeNB die absoluten Spitzenreiter in puncto Wohneigentumsquote sind, gefolgt von Kroatien und Ungarn. Hingegen die klaren Schlusslichter sind die teuren Pflaster am Wohnungsmarkt, nämlich Deutschland (47,6 %), Österreich (54,3 %) und Dänemark (60,0 %).

Ein Kredit zählt als Non-Performing Loan, wenn der Kreditnehmer mit der Ratenzahlung mindestens 90 Tage in Verzug ist. Diese Ausfälle mehren sich, wenn hoch verschuldete Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sind, ihre Kredite zu tilgen. Dies kann mit gestiegenen Zinsen und/ oder einem Konjunkturabschwung zusammenhängen. Nimmt man die NPL-Ratio bezogen auf das gesamte Kreditvolumen ex Einlagen der Banken bei der EZB, dann war diese im 4. Quartal 2024 wegen hoher Ausfälle im Gewerbeimmobiliensegment und bei KMUs mit 3,42 % in Luxemburg am höchsten, gefolgt von 3,35 % in Griechenland, 3,05 % in Spanien und 2,83 % in Österreich. Hingegen die niedrigsten Ausfallquoten haben mit je 0,60 %; 0,84 % bzw. 1,10 % Lettland, Litauen und Estland, was dort auch auf eine strenge Selektion der Kreditnehmer zurückzuführen ist. Österreich liegt indessen mit 2,83 % über dem Querschnitt des Euroraums (2,28 %). Weitergehende Informationen zu Non-Performing-Loans, Länder im Euroraum (Supervisory Banking Statistics, Q4 2024, S. 51).

Ein Indikator der Verschuldung privater Haushalte bei Immobilienkrediten in einzelnen Ländern des Euroraums sind die von der Österreichische Nationalbank veröffentlichten „Housing Loans in Prozent des BIP“ (OeNB: CESEE Property Market Review Q4 23/ Q1 24):

Vergleich der 5 Länder mit den am höchsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2023 mit dem Stand von 2019:

Vergleich der 5 Länder mit den am niedrigsten verschuldeten privaten Haushalten im Jahr 2022 mit dem Stand von 2018:

Zur Finanzierung von Wohneigentum sind die privaten Haushalte in Dänemark, Schweden und den Niederlanden am höchsten verschuldet. Dänemark und Schweden sind Wohlfahrtsstaaten mit hohen Steuern. In den Niederlanden sind indessen die Wohnungspreise 2023 im Europavergleich relativ hoch. Hinzukommen dort ebenfalls hohe Steuern, woraus in erhöhter Finanzierungsbedarf bei Wohneigentum resultiert. Österreich liegt mit einer Immobilienkreditverschuldung privater Haushalte von 27,6 % im Mittelfeld.

Während in Süd-/ Osteuropa niedrige Immobilienpreise zur Schaffung von Wohneigentum einladen, führen in Österreich und Deutschland die höchsten Immobilienpreise in Europa zu einem Trend hin zur Miete, der sich indessen infolge der strengen Wohnkreditvergaberegeln seit August 2022 noch zusätzlich verstärkt ehe niedrigere Zinsen den Markt wieder erneut belebten. Ein weiterer Faktor ist noch das Baupaket der Regierung, die mit einem Sonderbudget von über 2 Mrd. Euro durch diverse Förderungen bis zum Jahr 2030 die Eigentumsquote von 48 auf 60 % steigern möchte. So sollten die einzelnen Bundesländer bis zu einer Kreditsumme von 200.000 Euro zur Schaffung von Wohneigentum Darlehen mit einem maximalen Zins von 1,5 % vergeben. Für den Erwerb des Eigenheims sollen unter bestimmten Rahmenbedingungen bis zu einem Betrag von 500.000 die Grundbucheintragungs-Gebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr entfallen (zeitlich befristete Maßnahme auf 2 Jahre). Hinzukommt noch das Ende der KIM-V nach dem 30. Juni 2025. Mehr dazu finden Sie in folgendem Ratgeber: Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024/2025.

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