Notverkauf Haus in Österreich:
Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Autor: Lorenz Sigl, MA
Kategorie: Immobilie
Datum: 26.02.2026
Wenn sich Lebensumstände drastisch verändern, sei es durch eine Scheidung oder wegen finanzieller Einschnitte, kann ein Notverkauf eines Hauses in Österreich nötig werden. Wir zeigen, wie ein solch dringender Verkauf abgewickelt werden kann, worauf besonders zu achten ist, welche Alternativen es zum Notverkauf gibt und welche Chancen sich für Immobilienkäufer ergeben können.
Wenn dringender Liquiditätsbedarf besteht, kann der Notverkauf eines Hauses in Österreich eine praktische, sinnvolle Lösung sein.
Um eine Zwangsversteigerung oder einen Notverkauf zu vermeiden, gibt es auch alternative Wege, wie beispielsweise die Umschuldung bestehender Kredite.
Ein Notverkauf bringt meist einen geringen Kaufpreis ein, weshalb zuerst geprüft werden sollte, welche Alternativen zum Notverkauf existieren.
Professionelle Beratung (Steuerberater, Rechtsanwalt, Infina Wohnbau-Finanz-Experten) sorgt dafür, dass Risiken minimiert und mögliche Fehler beim Notverkauf vermieden werden.
Die juristischen Abläufe eines Hausverkaufs in Österreich nehmen einige Zeit in Anspruch.
Was bedeutet der Notverkauf eines Hauses?
Ein Notverkauf ist eine für den Verkäufer schwierige, belastende Situation. Denn das Haus muss rasch veräußert werden, um liquide Mittel zu erhalten. Mögliche Gründe für den Notverkauf können beispielsweise eine Scheidung sein oder Überschuldung, sodass eine Zwangsversteigerung der Immobilie droht.
Auch andere Gründe können zu dringendem Kapitalbedarf führen. Wer über keine gute Bonität verfügt oder gar einen entsprechend negativen KSV-Eintrag hat und dadurch keinen neuen Kredit aufnehmen kann, muss einen Notverkauf des Hauses andenken, um liquide zu bleiben.
Während bei einem regulären Hausverkauf der Zeitdruck keine große Rolle spielt, ist bei einem Notverkauf die schnelle Abwicklung von höchster Priorität. Dadurch kann nicht der optimale Verkaufspreis erzielt werden.
Vielmehr wird womöglich eines der ersten verbindlichen Angebote angenommen, auch wenn es zu Abstrichen beim Kaufpreis kommt. Auf Grund der juristischen Abläufe eines Hausverkaufs in Österreich ist zu bedenken, dass dieser Prozess einige Zeit in Anspruch nimmt. Nachdem ein Kaufanbot angenommen wurde, muss ein Kaufvertrag errichtet und notariell beglaubigt unterschrieben werden. Typischerweise gibt es eine Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen, bis der Kaufpreis beim Treuhänder eingeht und dann dauert es, bis der Grundbucheintrag fertiggestellt ist. Erst danach erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises.
Gründe für einen Notverkauf einer Immobilie
Leider können verschiedenste Gründe zum Notverkauf eines Hauses in Österreich führen. Beispiele dafür sind:
Anlassfall
Mögliche Auswirkungen
Scheidung
Um Streitigkeiten darüber, wie Vermögenswerte aufzuteilen sind, zu vermeiden, wird das Haus verkauft und der Erlös aufgeteilt. Geprüft werden kann aber auch eine Umschuldung bei einer Scheidung.
Schulden
Wenn bestehende Schulden nicht bezahlt werden können, ist ein Notverkauf üblicherweise besser als eine Zwangsversteigerung.
Erbschaft
Bei Erbengemeinschaften kommt es häufig zu Streitfällen darüber, wie Vermögenswerte zu verteilen sind. Ein rascher Verkauf führt dazu, dass der Erlös aufgeteilt werden kann und keine langwierige Bewertung der Immobilie und kein Auszahlen anderer Erben usw. nötig werden. Weitere Informationen zu den Themen Erbe einer Immobilie und den Umgang mit einem Kredit im Todesfall.
Finanzielle Notlage
Wenn sehr dringend Geldmittel benötigt werden, ist der rasche Verkauf der Immobilie meist die naheliegende Option, um zeitnah eine höhere Summe zu erhalten.
Besonders die Vermeidung einer Zwangsversteigerung ist ein wichtiger Grund für den Notverkauf eines Hauses. Auch ein Haus mit Schulden kann verkauft werden und bei einem Notverkauf gelingt es idealerweise, nicht nur den Schuldenbetrag zu decken, sondern möglichst auch noch einen etwas höheren Kaufpreis zu erzielen.
Ablauf beim Haus Notverkauf
Bei einem Notverkauf ist es wichtig, einen kühlen Kopf zu bewahren und strukturiert vorzugehen. Auch wenn die Zeit drängt, sollte nichts überhastet umgesetzt werden. Der typische Ablauf eines Notverkaufs sieht folgendermaßen aus:
Unterlagen vorbereiten: Wie bei einem regulären Verkauf benötigen Sie diverse Dokumente wie z.B. den Energieausweis, Grundriss, einen aktuellen Grundbuchauszug, den Einreichplan bzw. die Baubewilligung usw.). Interessant können auch Wartungsdokumente und Abrechnungen (Heizkosten, Strom, etc.) sein.
Immobilie bewerten lassen: Die objektive Werteinschätzung Ihrer Immobilie ist wichtig, denn sie gibt auch die erste Indikation darüber, ob ein Notverkauf Ihre finanziellen Probleme tatsächlich lösen kann.
Vermarktung: In der Vermarktungsphase wird Ihr Haus am Markt angeboten, es werden Besichtigungen abgewickelt und Kaufanbote geprüft sowie Verhandlungen geführt. Gleichzeitig kann bereits ein Rechtsanwalt oder Notar mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt werden.
Übergabe: Schlussendlich wird der Kaufvertrag unterschrieben, der Kaufpreis bezahlt, die Formalitäten werden erledigt und es kommt zur Übergabe des Hauses.
Als Faustregel gilt: Je schneller der Verkauf erfolgen muss, desto größer sind in der Regel die finanziellen Abstriche. Ein schneller Hausverkauf ist möglich, wenn sich das Objekt entweder in sehr begehrter Lage befindet oder es deutlich unter dem Marktpreis angeboten wird. Deshalb sind Notverkäufe oftmals auch für Investoren interessant. Aus Verkäufersicht macht der Verkauf an einen Investor dann Sinn, wenn der angebotene Preis geringfügig unter dem Marktpreis liegt und eine sehr rasche Abwicklung sichergestellt werden kann.
Risiken und Nachteile beim Notverkauf
Der zentrale Nachteil eines Notverkaufs ist, dass nicht ausreichend Zeit bleibt, um zum Maximalpreis zu verkaufen. Gegenüber einem regulären Verkauf ergibt sich somit in der Regel ein Verlust für den bisherigen Eigentümer. Stress und Zeitdruck können im Verkaufsprozess außerdem mental belastend sein und die Verhandlungsposition gegenüber potenziellen Käufern ist schlecht.
Wenn Sie Ihr Haus dringend verkaufen möchten, sollten Sie deshalb jedenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Das ist möglich, indem Sie einen etablierten, professionellen Makler beauftragen oder auch durch Rücksprache mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt, der in weiterer Folge mit der Kaufvertragserstellung beauftragt wird.
Den bevorstehenden Verkauf sollten Sie zudem mit der Bank, die das Haus ursprünglich finanziert hat, besprechen, um eine weitere Meinung einzuholen. Bevor Sie mit diesen Parteien sprechen, prüfen Sie jedoch am besten zuerst Alternativem zum Notverkauf.
Alternativen zum Notverkauf eines Hauses
Vermeintlich ist der Notverkauf des Hauses die beste Option, doch die gute Nachricht lautet: Häufig gibt es Alternativen zum hektischen Verkauf unter Zeitdruck.
Alternative zum Notverkauf
Mögliche Auswirkung
Umschuldung
Bei einer Umschuldung wird ein bestehender Kredit getilgt, indem ein neuer Kredit aufgenommen wird, der über bessere Konditionen verfügt – beispielsweise eine längere Laufzeit, sodass die monatlichen Raten geringer ausfallen. Wenn mehrere offene Kredite vorhanden sind, können diese, im Zuge der Umschuldung, zu einem Kredit zusammengeführt werden. So sorgt die Umschuldung auch für bessere Übersichtlichkeit offener Verbindlichkeiten.
Abhängig davon, weshalb Sie das Haus verkaufen möchten, kann die Immobilie auch als Besicherung dienen. Das ist vor allem dann sinnvoll möglich, wenn das Haus unbelastet ist, also keine Schulden für das Haus mehr bestehen.
Verkauf mit Rückmietung
Indem Sie Ihr Haus an einen Investor verkaufen, der Ihnen einen Mietvertrag für Ihr Haus gibt, erhalten Sie einerseits den Kaufpreis und können andererseits weiterhin in Ihrem Haus wohnen.
Zwangsversteigerung vermeiden
Eine Zwangsversteigerung sollte jedenfalls vermieden werden, denn diese bringt gegenüber einem Notverkauf meist einen schlechteren Verkaufspreis ein. Nutzen Sie alle Möglichkeiten, um Schulden, die ansonsten zu einer Zwangsversteigerung führen würden, zu tilgen – beispielsweise, indem sonstige Vermögenswerte verkauft werden, um eine neue Kreditrate bezahlen zu können.
Die wichtigste Alternative zum Notverkauf ist jedenfalls die Umschuldung bestehender Kredite. Mit unserem Umschuldungsrechner können Sie schnell, einfach und online prüfen, wie sich eine Umschuldung auf Ihre finanzielle Situation auswirken könnte:
Chancen für Käufer bei einem Notverkauf
Aus Käufersicht bietet der Notverkauf eine interessante Möglichkeit. Denn ein Haus günstig zu kaufen ist in Österreich generell nur selten möglich. Wer bei einem Notverkauf preiswert einkaufen möchte, muss sich entsprechend gut vorbereiten.
Wenn die Finanzierung bereits gesichert ist, kann umgehend ein verbindliches Kaufanbot abgegeben werden. Verkäufer entscheiden sich meist schnell und bevorzugen Kaufanbote ohne Finanzierungsvorbehalt. Organisieren Sie sich daher bereits vorab eine grundsätzliche Finanzierungszusage.
Zu berücksichtigten ist, dass einerseits ein etwas niedrigerer Kaufpreis möglich ist, aber andererseits oft auch weniger Zeit für die Angebotslegung bleibt. Sie gehen daher ein etwas höheres Risiko ein. Denn womöglich wurden in der Eile Mängel übersehen oder es liegen nicht alle relevanten Unterlagen zur Prüfung vor.
Häufige Fragen zum Notverkauf eines Hauses
Wenn sich Ihr Haus in begehrter Lage befindet, ist oft ohnehin ein schneller Verkauf möglich – auch, wenn es sich um einen Notverkauf handelt. Ist der Immobilienmarkt in der Region, in der sich Ihr Haus befindet hingegen kein Verkäufermarkt, so ist der erzielbare Verkaufserlös bei einem Notverkauf, der unter Zeitdruck erfolgt, häufig geringer.
Eine bevorstehende Zwangsversteigerung lässt sich möglicherweise durch eine Umschuldung vermeiden. Nehmen Sie rasch mit den Wohnbau-Finanz-Experten Kontakt auf, um die Möglichkeit einer Umschuldung prüfen zu lassen.
Ein Notverkauf wird meist binnen weniger Wochen abgewickelt, während ein regulärer Hausverkauf oft Monate dauert. Die Zeitspanne ist davon abhängig, wie günstig Sie Ihre Immobilie anbieten und wie die Marktsituation in Ihrer Region generell ist.
Ob es sich um einen regulären Verkauf oder einen Notverkauf handelt, macht hinsichtlich der Besteuerung des Erlöses keinen Unterschied. Lassen Sie am besten vorab einen Steuerberater prüfen, ob und in welchem Ausmaß Steuer (Immobilienertragssteuer, ImmoESt) bezahlt werden muss.
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Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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