Eigenmittel bzw. Eigenkapital: Definition und Wissenswertes

Eine Immobilie oder ein anderes größeres Projekt (auch in Unternehmen) wird meist aus zwei Quellen finanziert: dem Geld der Eigentümer (dem Eigenkapital) und Krediten (dem Fremdkapital). In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zum Eigenkapital in der Betriebswirtschaftslehre und beim Wohnbau: Welche Positionen der Bilanz zählen dazu? Welche Funktion hat es? Wie viel Eigenmittel braucht man für den Wohnungskauf? Und wie sieht es mit Wohnungs- oder Hauskauf ganz ohne eigenes Kapital aus?

Das Eigenkapital ist jener Teil einer Finanzierung, der von den Eigentümern bzw. Kreditnehmern selbst bereitgestellt wird. Die Ergänzung dazu bildet das Fremdkapital – also jenes Kapital, das von Fremden ausgeliehen wird (beispielsweise einen Unternehmenskredit oder Kredit für eine Wohnbaufinanzierung).

Bei einem Unternehmen kann man dies folgendermaßen berechnen:

Gesamtvermögen – Schulden (Fremdkapital) = Reinvermögen (Eigenkapital)

Im Bereich der Immobilienfinanzierung spielt das Eigenkapital eine zentrale Rolle: Wer über ausreichend Eigenmittel verfügt, erhält meist bessere Konditionen bei der Bank. Die seit 1. August 2022 geltenden strengeren Vorgaben zum Eigenmittelanteil sind mit 30. Juni 2025 ausgelaufen.

Nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung bleibt der Grundsatz einer nachhaltigen Kreditvergabe bestehen, wobei OeNB und FMA die weitere Anwendung der bisherigen Kriterien empfehlen. Ein neues Rundschreiben der FMA legt klare Leitlinien für Wohnimmobilienkredite fest, insbesondere zu Eigenmittelanteil, Kreditrate und Laufzeit, um auch künftig systemische Risiken frühzeitig zu erkennen und zu steuern.

Tipp: Im Folgenden widmen wir uns zuerst dem Eigenkapital im Unternehmen bzw. in der BWL. Wenn Sie sich für den Bereich der Wohnbaufinanzierung interessieren, dann können Sie hier einfach zum unteren Teil des Beitrags gelangen.

Das Gesamtkapital eines Unternehmens setzt sich aus dem Eigenkapital und dem Fremdkapital zusammen. Im Gegensatz zum Fremdkapital stehen die eigenen Mittel dem Unternehmen unbegrenzt lange zur Verfügung. Es besteht also - sofern keine spezifische Regelung vereinbart wurde - keine Verpflichtung zur Rückzahlung. Aber welche Positionen gehören nun konkret dazu und woher stammen sie?

Eigenkapital in der Bilanz: Was gehört dazu?

Im betrieblichen Rechnungswesen wird das Eigenkapital (und das Fremdkapital) auf der Passivseite ausgewiesen. Diese Seite beschreibt in der Bilanz die Herkunft der Geldmittel:

Das Gesamtvermögen auf der linken Seite (zusammengesetzt aus Anlage- und Umlaufvermögen) entspricht der Summe aus Eigen- und Fremdkapital. In dieser Darstellung sieht man, dass sich das Eigenkapital in der Bilanz berechnen lässt, indem man vom Gesamtvermögen das Fremdkapital abzieht:

Nach der Vorschrift des § 224 UGB (Unternehmensgesetzbuch) setzt sich das Eigenkapital aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

1. Nennkapital/Grundkapital/Stammkapital: Das ist das Kapital, das die Eigentümer des Unternehmens bei der Gründung sowie möglicherweise zusätzlich im Zeitablauf zur Verfügung stellen.
2. Kapitalrücklagen: Rücklagen sind finanzielle Reserven, die das Unternehmen zur Vorsicht zur Seite gelegt hat. Die Kapitalrücklagen fließen dem Unternehmen von außen zu, zum Beispiel, wenn Unternehmensanteile ausgegeben werden.
3. Gewinnrücklagen: Rücklagen, die dadurch entstehen, dass Teile des Gewinns zurückbehalten werden, statt diese an die Eigentümer/Investoren auszuschütten.
4. Bilanzgewinn (Bilanzverlust): Der Gewinn, den ein Unternehmen in diesem Jahr erwirtschaftet hat – korrigiert um den Gewinnvortrag/Verlustvortrag von Vorjahren sowie Entnahmen/Einlagen in die Rücklagen.

Unterschied Rücklagen zu Rückstellungen: Im Gegensatz zu den Rücklagen gehören die Rückstellungen nicht zum Eigenkapital.Es handelt sich dabei um Schulden, bei denen noch nicht ganz sicher ist, ob und wie hoch sie ausfallen. Jedoch wird mit hoher Wahrscheinlichkeit damit gerechnet, dass sie anfallen. Aus diesem Grund gehören sie zum Fremdkapital. Beispiel für eine Rückstellung ist ein laufendes Gerichtsverfahren, in welchem das eigene Unternehmen verklagt wurde.

Die Quellen des Eigenkapitals

Woher kommt das Eigenkapital eines Unternehmens nun? Zum einen natürlich aus den Finanzmitteln, die die Eigentümer bei der Gründung einbringen (also dem Nennkapital). Aber auch bei bestehenden Unternehmen kann sich das Eigenkapital noch erhöhen – zum Beispiel durch:

• Kapitalerhöhung: etwa bei der Ausgabe von zusätzlichen Aktien.
• Gewinnthesaurierung: Damit ist nichts anderes gemeint, als dass Gewinne einbehalten werden und wieder in das Unternehmen einfließen.
• Aktivierung von Vermögensposten: Es kann sein, dass manche Unternehmenswerte noch nicht in der Bilanz aufscheinen. Wenn diese dann in die Bilanz aufgenommen – also „aktiviert“ werden – dann vergrößert sich das Kapital.
• Höherbewertung von Aktiva: Das bedeutet, dass Teile des Vermögens aus dem Unternehmen höher bewertet werden als zuvor.
• Niedrigerbewertung von Passiva: Dies ist der Fall, wenn Schulden niedriger bewertet werden als zuvor.

Funktionen des Eigenkapitals 

Vor- und Nachteile des Eigenkapitals

Je höher der Anteil des Eigenkapitals, desto besser? Bei der Finanzierung von Unternehmen trifft das tatsächlich nicht zu. Denn die Eigenfinanzierung hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Es ist daher immer zwischen Eigenmitteln und Krediten abzuwägen.

Hier ein kurzer Überblick über die positiven sowie negativen Seiten einer hohen Eigenkapitalquote:

Doch was bedeuten die Begriffe „Eigenkapitalquote“ und „Eigenkapitalrentabilität“? Nachfolgend finden Sie eine Erläuterung hierzu sowie eine Auflistung einiger weiterer wichtiger Kennzahlen. Weiterhin wird dargestellt, wie diese berechnet werden.

Wichtige Kennzahlen

Mithilfe der Höhe des Eigenkapitals lassen sich verschiedene Kennzahlen berechnen. Diese können Gläubigern, Investoren oder Ratingagenturen helfen, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens einzuschätzen.

Eigenkapitalquote

Hier geht es um den Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital. Eine hohe Eigenkapitalquote steht für wirtschaftliche Stabilität und signalisiert Kreditgebern ein geringes Risiko.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Anlagendeckungsgrad

Der Anlagendeckungsgrad gibt an, wie viel Prozent des Anlagevermögens durch Eigenkapital (und damit langfristig) finanziert sind. Ein hoher Anlagendeckungsgrad gilt als positiv, denn er macht es unwahrscheinlicher, dass das Unternehmen in Zahlungsschwierigkeiten gerät.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Eigenkapitalrentabilität

Die Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Gewinn und Eigenkapital. Sie informiert also über die Verzinsung des eingesetzten Kapitals der Eigentümer.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Als Privatperson begegnet Ihnen der Begriff „Eigenkapital“ am ehesten beim Hauskauf oder Wohnungskauf. Es handelt sich dabei um jenes Vermögen, das Sie als Käufer bei einer Investition selbst aufbringen. Häufig wird im Rahmen einer Immobilienfinanzierung auch von Eigenmitteln gesprochen.

Welche Vorteile hat es, Eigenmittel einzubringen?

Zum anderen kann das Vermögen bzw. Teile davon der Bank als Sicherheit dienen. Falls Sie Ihren Kredit in Österreich nicht zurückzahlen können, kann die Bank dadurch ihre offene Forderung decken. Auch dies verhilft Ihnen zu besseren Kreditkonditionen.

Es gilt also die Faustregel: Wenn Sie mehr Eigenkapital mitbringen, erhalten Sie bessere Zinskonditionen.

Was fällt unter Eigenkapital bzw. Eigenmittel?

Bei den Eigenmitteln muss es sich nicht unbedingt um Bargeld handeln. Auch andere Vermögenswerte können herangezogen werden. Nachfolgend ein Überblick über mögliche Formen des Eigenkapitals:

• Barkapital in Form von Kontoguthaben oder Sparbüchern: Dieses ist kurzfristig verfügbar und kann zeitnah verwendet verwenden. Falls es zur Besicherung dient, kann die Bank bei Zahlungsausfall sofort darauf zugreifen.
• Rückkaufswerte von Lebensversicherungen: Hierbei muss unterschieden werden zwischen Kapitallebensversicherungen und fondsgebundenen Lebensversicherungen. Erstere werden seitens der Banken bis zu 90 % des Rückkaufswertes bewertet, fondsgebundene Papiere bis max. 70%, bei reinen Aktienveranlagungen sind es max. 50 % des aktuellen Anteilswertes.
• Bausparguthaben: Dieses ist theoretisch ebenfalls sofort verfügbar. Aber Achtung: Bei der vorzeitigen Auflösung fallen bei Bausparkassen in Österreich diverse Kosten an bzw. verlieren Sie Vorteile. So wird zum einen der vereinbarte Zins auf einen Mindestzins zurückgerechnet, zum anderen fallen zusätzliche Verwaltungskosten an. Unter Umständen ist auch die staatliche Prämie zurückzuzahlen.
• Aktien und Wertpapiere
• abbezahlte Grundstücke oder Immobilien
• Münzen oder Antiquitäten

So ermitteln Sie das verfügbare Eigenkapital

Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können, sollten Sie zunächst eine Liste mit allen Finanzmitteln aufstellen, welche Sie besitzen. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur das Sparkonto, sondern auch andere Vermögenswerte – die obige Liste kann Ihnen als Orientierung dienen. Bei Kapitalformen, deren Wert schwanken kann (also beispielsweise bei Wertpapieren), müssen Sie einen Risikoabschlag mit einberechnen.

Wenn Sie Ihre gesamten Vermögenswerte aufgelistet haben, sollten Sie davon einen persönlichen Notgroschen abziehen. Diese Reserve – mindestens drei Netto-Monatsgehälter – sollten Sie als Polster für Notfälle einbehalten. Die verbleibende Summe ist das verfügbare Eigenkapital für Ihre Immobilienfinanzierung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hausbau oder Wohnungskauf?

Klar ist also: Mehr Eigenmittel sind beim Immobilienkauf immer wünschenswert. Aber wie viel Prozent Eigenkapital sollten es beim Hauskauf mindestens sein?

Als Faustregel gilt: Bei einem optimalen Finanzierungsplan stellen Sie 1/3 der Objektkosten durch eigene Mittel und die übrigen 2/3 der Kosten werden durch Bankkredit oder Wohnbauförderungen aufgebracht.

Das ist aber natürlich nur eine grobe Richtlinie. Folgende Punkte spielen ebenfalls eine Rolle beim Thema Eigenkapital:

• Mit einem regelmäßigen, hohen Einkommen können Sie sich evtl. auch mit weniger Eigenkapital einen Kredit in Österreich leisten.
• Entsprechende Sicherheiten – etwa eine Lebensversicherung – können geringes Eigenkapital unter Umständen ebenfalls ausgleichen.
• Ein Blankoanteil bei der Finanzierung wird von den meisten Banken nicht gern gesehen. Das ist der Anteil, der nicht durch die Hypothek gedeckt ist. Ein Beispiel: Die Bank bewertet Ihre neu erworbene Immobilie mit 400.000 € und sichert sich mit einer Hypothek im Grundbuch ab. Sie nehmen aber einen Kredit von 430.000 € auf. Dann sind 30.000 € nicht durch die Immobilie gedeckt und die Bank hat dafür keine Sicherheit durch die Hypothek. Viele Banken würden hier keine Finanzierung gewähren bzw. höhere Zinsen als Gegenleistung verlangen. Eine Lösungsmöglichkeit könnte in diesem Fall eine Simultanhypothek sein.
• Natürlich spielt auch der konkrete Kaufpreis eine Rolle: Wenn Sie von Bekannten ein günstiges Kaufangebot für eine kleine Wohnung um nur 100.000 € erhalten, dann lässt sich diese vielleicht auch mit nur 10 % Eigenkapital finanzieren. Denn die verbleibende Kreditsumme würde (bei zusätzlichen 10 % Nebenkosten) bei 99.000 € liegen und läge damit in einem vertretbaren Rahmen. Während der Gültigkeit der KIM-Verordnung bis 30. Juni 2025 war hierfür eine Ausnahmegenehmigung des finanzierenden Kreditinstituts erforderlich. Wie es nun weitergeht, hängt von den aktuellen Leitlinien der FMA ab, die weiterhin eine verantwortungsvolle Kreditvergabe fordern.

Kredit für ein Haus ohne Eigenkapital: Geht das?

Was aber, wenn man gar keine Eigenmittel aufbringen kann: Lässt sich eine Eigentumswohnung ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Unter Umständen schon – aber das kommt auf ganz bestimmte Faktoren an.

Junge Kreditnehmer mit einem hohen, regelmäßigen Einkommen haben hierbei die besten Chancen. Wenn Sie der Bank anderweitige Sicherheiten anbieten können, ist das ebenfalls von Vorteil. Idealerweise haben Sie außerdem eine plausible Begründung für die fehlenden Eigenmittel.

Insgesamt ist es jedoch eher riskant, komplett eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen. Nicht zuletzt müssen Sie auch lange Laufzeiten und schlechtere Kreditkonditionen (etwa höhere Zinsen) in Kauf nehmen.

Wenn Sie gar kein Eigenkapital aufbringen können, dann sollten Sie sich die Frage stellen, ob es möglicherweise zu früh für einen Immobilienkauf ist. Es könnte in diesem Fall klüger sein, zunächst einen Grundstock an Kapital anzusparen.

Sie möchten nicht so lange warten und die Sparphase überspringen? Unsere Ratgeber zeigen Ihnen die Möglichkeiten der Alternativen zum Wohnungskauf oder Hausbau auf.

5 Tipps, um Eigenkapital für den Immobilienkauf aufzubauen

In Bezug auf das Eigenkapital gilt der Grundsatz: je mehr, desto besser. Wer eine hohe Summe an Eigenmitteln aufbringen kann, profitiert von günstigen Konditionen bei der Bank. Folgende Tipps geben einige Anregungen, um das notwendige Kapital zusammenzubekommen.

5. Private Pensionsversicherung genau unter die Lupe nehmen: Unter Umständen zahlen Sie monatlich mehrere hundert Euro in eine private Pensionsvorsorge ein, sodass Ihnen kaum mehr Geld zum Ansparen der Eigenmittel bleibt. In diesem Fall gilt es, die laufende Pensionsversicherung kritisch zu prüfen – denn schließlich stellt auch das Eigenheim eine Form der Altersvorsorge dar.

Egal, ob als Unternehmenseigentümer oder potenzieller Häuslbauer: Wer mehr Eigenkapital aufbringen kann, hat viele Vorteile. Denn somit ist man unabhängiger von Kreditgebern und muss weniger Zinsen zahlen. Beim Immobilienkauf sind es idealerweise ein Drittel der Gesamtkosten – aber auch mit weniger Eigenmitteln kann man einen Kredit in Österreich erhalten. Hier lohnt sich auf jeden Fall eine fachkundige Beratung durch einen Wohnbau-Finanz-Experten, um die beste Finanzierung für die eigenen Möglichkeiten zu finden.

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