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Kaufnebenkosten

Nebenkosten beim Immobilienkauf, Hausbau oder Grundstückserwerb

Datum: 18.05.2018 | Autor: Redaktion

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Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten. Zusätzlich fallen nämlich einige Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich aus der Maklerprovision, der Eintragungsgebühr ins Grundbuch und der Grunderwerbssteuer sowie Notar- bzw. Anwaltskosten zusammen.

Die Kaufnebenkosten werden nur in Ausnahmefällen von der Bank abgedeckt, weshalb Sie dafür genügend Erspartes zur Verfügung haben sollten.


Die Kaufnebenkosten im Detail:

Maklerprovision

In Österreich ist die Maklerprovision durch das Maklergesetz (MaklerG) geregelt. Die Provision hängt dabei vom Kaufpreis der Immobilie ab. Die Maklerprovision teilt sich für gewöhnlich zu gleichen Teilen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer auf. Es gibt aber auch Fälle, wo Verkäufer bzw. Käufer 100% der Kosten tragen.

Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, fällt eine Maklerprovision an. Bei einem Kaufpreis bis € 36.336,42 beträgt sie maximal 4 % vom Kaufpreis, bei einem Kaufpreis darüber maximal 3%. Dazu kommt jeweils ein Umsatzsteuerbetrag von 20%.

ImmobilienpreisMaklerprovision
bis 36.366,42 Euro4% des Verkaufspreises
von 36.366,42 bis 48.448,51 Euro1.453,46 Euro
über 48.448,51 Euro3% des Verkaufspreises
zzgl. 20%

Die Maklerprovision ist vom Kaufpreis abhängig.

Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird immer mindestens vom Grundstückswert berechnet.

Der Grundstückswert – was ist das?

Der Grundstückswert ist die Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Der Wert wird entweder mit dem Pauschalwertmodell berechnet oder aus einem geeignetem Immobilienpreisspiegel ermittelt. Die Methode kann frei gewählt werden, denn beide Varianten sind rechtlich gleichwertig.

Pauschalwertmodell

Beim Pauschalwertmodell werden mehrere Faktoren zur Berechnung des Grundstückswertes berücksichtigt.

  • Grundfläche
    = Grundstücksfläche, welche man im Grundbuch oder dem Einheitswertbescheid finden kann. Bei Teilübertragung ist die Grundfläche anteilsmäßig zu berechnen 
  • Bodenwert
    = Wert eines nicht bebauten oder fiktiv freien Grundstücks
  • Hochrechnungsfaktor
    für die Bewertung der Lage gibt es für jede Postleitzahl einen Hochrechnungsfaktor (diese Werte können sehr stark variieren) [Download ]
  • Nutzfläche
    = gesamte Bodenfläche des Gebäudes ohne Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen. Nicht zu beachten sind Treppen, offene Balkone, Terrassen und nicht ausgebauter Dachraum.
  • Bruttogrundrissfläche
    = Alternative zur Nutzfläche, berechnet aus der Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen minus 30% für Nicht-Nutzflächenteile
  • Baukostenfaktor
    = durchschnittliche Baukosten, hochgerechnet von Daten der Statistik Austria
GrundwertGrundfläche × (3 × Bodenwert/m²) × Hochrechnungsfaktor
+
GebäudewertNutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche × Baukostenfaktor × Abschlag für Alter und Art des Gebäudes
=
Grundstückswert
Immobilienpreisspiegel

Der Grundstückswert kann auch mit einem geeigneten Immobilienpreisspiegel (seit 2017 Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich gültig) berechnet werden.

„Unentgeltliche“ Erwerbe

Seit 1. Jänner 2016 gilt der Erwerb einer Liegenschaft von nahen Verwandten als „unentgeltlich“. Unentgeltliche Erwerbe sind z.B. der Verkauf/Kauf im Familienkreis, Schenkung an Personen außerhalb des Familienkreises oder der Erwerb aufgrund eines Todesfalles. Die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken beträgt:

für die ersten 250.000 Euro
> 0,5% des Grundstückswertes

für die nächsten 150.000 Euro
> 2,0% des Grundstückswertes

darüber hinaus
> 3,5% des Grundstückswertes

Bei Kaufvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer immer 2 Prozent vom Einheitswert.

Weitere Informationen zur Bemessungsgrundlage auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen

Die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch

Die Eintragungsgebühr in das Grundbuch beträgt 1,1% vom Kaufpreis.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis von allen Grundstücken in Österreich. Im Grundbuch sind die Eigentümer einer Liegenschaft und die dazugehörigen Rechte, Pflichten und Belastungen aufgelistet.

Bei Finanzierungen durch Kreditinstitute kommen zusätzlich noch 1,2% des Pfandbetrages hinzu.

In Österreich wird bei einer Immobilienfinanzierung eine Sicherstellung im Grundbuch durch das Kreditinstitut vorgenommen. Die Sicherstellung erfolgt in Form eines Pfandrechtes. 1,2% des eingetragenen Pfandrechtwertes fallen dafür zusätzlich zum Grundbucheintrag des Eigentumsrechts an.

Ebenfalls ist noch die Eingabegebühr von 44 Euro zu beachten. Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt, werden 62 Euro veranschlagt.

Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag

Die Höhe der Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten beläuft sich auf rund 2-3 Prozent des Kaufpreises.

Der Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar oder Anwalt erstellt. Für die Erstellung des Kaufvertrages wird ein Honorar verlangt. Die Kosten dafür sind durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, ein individuelles Pauschalhonorar zu vereinbaren.

Beispielrechnungen Kaufnebenkosten


Nicht vergessen...

Auch die Einrichtung kostet Geld!

Es macht zwar einen Unterschied, ob man zum Häuslbauer wird oder sich eine Eigentumswohnung kauft, aber Einrichtungskosten kommen im Regelfall auf jeden zu. Es sein denn, man kann das neue Eigenheim vollständig mit dem Inventar der vorherigen Wohnung füllen.

Es gibt viele Dinge, die bei der Einrichtung Ihres neuen Zuhauses Geld kosten. Hier nur ein paar Beispiele: Sie möchten sich endlich Ihren Traum von einer top-ausgestatteten Küche erfüllen, qualitativ hochwertige Böden sind Ihnen wichtig, moderne Rollos in den Zimmern gehören auf Ihre „das will ich unbedingt“-Liste, Sie wollten schon immer ein Badezimmer zum Wellnessen haben und der Großteil Ihrer Möbel passt nicht in Ihre neue Immobilie.

Solche und noch viele andere Kosten erwarten Sie neben dem Kaufpreis der Immobilie. Überlegen Sie sich also gut, was Sie wirklich brauchen, was Ihnen persönlich wichtig ist und in welchen Bereichen Sie sparen könnten.

Die Einrichtungskosten variieren natürlich und können im Vorhinein nicht zu 100% eingeplant werden. Aber rechnen Sie sich auf jeden Fall schon im Vorhinein aus, wie viel die Einrichtung ungefähr kosten wird, damit Sie einen Richtwert haben. Ein persönliches Maximalbudget festzulegen ist ebenfalls zu empfehlen.

Einrichtungskosten beachten

Laufende Kosten gibt es ständig.

Nicht nur der teure Sportwagen mit 300PS und allen möglichen Extras an Bord bringt regelmäßige Kosten mit sich. Auch als Immobilienbesitzer merkt man schnell, dass die laufenden Kosten gar nicht so klein sind. Beim Auto sind es zum Beispiel Versicherung, Tankkosten sowie Instandhaltung. Welche zukünftigen, regelmäßigen Kosten muss man also beim Haus- oder Wohnungskauf bedenken?

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind davon abhängig, wie groß der Wohnraum ist.

Grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnung ist, desto höher sind die Betriebskosten.

Als Richtwert können Sie mit ca. 2,- €/m² Wohnfläche rechnen. Im Allgemeinen werden die Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus etwas höher sein als bei einer Mietwohnung.

In den Betriebskosten enthalten sind:

  • Heizung
  • Wasser
  • Kanalgebühr
  • Müllentsorgung
  • Versicherungsprämie für das Gebäude
  • öffentliche Abgaben
  • Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Grünanlagen, etc.

Wissenswertes
Durchschnittliche Betriebskosten 2015: 23,35€ netto/m² jährlich

Quelle: mietervereinigung.at 

Individuelle laufende Kosten

Neben den Betriebskosten gibt es noch weitere regelmäßige Ausgaben zu beachten:

  • GIS, Fernsehempfang
  • Strom (Anbietervergleich lohnt sich)
  • Internet
  • Versicherung (Haushaltsversicherung, Haftpflichtversicherung, etc.)

Finanzierungskosten

Kosten für die Finanzierung von Hausbau oder Wohnungskauf fallen nur an, wenn Sie einen Wohnkredit beantragen. Viele können sich ein neues Eigenheim ohne Fremdfinanzierung schlichtweg nicht leisten, deshalb gibt es viele individuelle Angebote von verschiedenen Banken, sodass jeder eine perfekte Finanzierung genießen kann.

Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung

Eine Bearbeitungsgebühr gibt es bei jeder Immobilienfinanzierung, die über eine Bank oder Bausparkasse abgeschlossen wird.

Die Höhe der Bearbeitungsgebühr beträgt maximal 3% des Kreditbetrags.

Infina vergleich die Angebote aller Banken und findet für Sie den besten Wohnkredit - kostenlos! Infina erhält nämlich erst bei erfolgreich abgeschlossener Finanzierung eine Provision und zwar direkt über die Bearbeitungsgebühr der Bank.

Monatliche Rate

Auch die Kreditrate zählt zu regelmäßigen Ausgaben und sollte nicht unterschätzt werden. Je nach Kreditbetrag, -modell und -laufzeit kann die monatliche Rate sehr variieren. Achten Sie hier unbedingt darauf, dass Sie monatlich neben der Kreditrate noch genügend Spielraum für anderweitige Kosten (wie z.B. Betriebskosten, weitere Fixkosten, Kosten für Lebensmittel, etc.) haben. Auch Sparen sollte noch möglich sein.

Wollen Sie wissen, wie hoch Ihre Kreditrate sein könnte?
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Sparen beim Hausbau und Immobilienkauf

Entscheiden Sie selbst, wo Sie sparen. Wichtig ist, dass Sie sich wohlfühlen und Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen können. Allerdings schadet es nicht, manchmal zu hinterfragen, ob gewisse Ausgaben wirklich notwendig sind.

Hier eine kleine Liste, damit Sie auch wirklich dort sparen, wo Sie möchten und sich das gönnen, was Ihnen wichtig ist.

Lage der Immobilie

Die Lage entscheidet über Lebensqualität – da sind wir uns vermutlich alle einig. Bedenken Sie hierbei, dass Stadtwohnungen meist teurer als Immobilien am Land sind. Infrastruktur, Verkehrsanbindungen, Arbeitsmarkt und vieles mehr beeinflusst den Preis der Immobilie. Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:

  • Was ist ihnen lieber: Flachland oder Berge? Bevorzugen Sie die Ruhe auf dem Land oder lieben Sie den Trubel in der Stadt?
  • Wie lange darf der Weg zur Arbeit dauern? Sind Ihnen 30 Minuten zu lang? Möchten Sie mit dem Auto oder mit den öffentlichen Verkehrsmitteln fahren?
  • Wie wichtig sind Ihnen Verkehr, Straßenanbindungen (z.b. Autobahn), Bahnhöfe oder Flughäfen in der Nähe?
  • Haben Sie Kinder? Ist Ihnen ein breites Bildungsangebot in Ihrer Gemeinde wichtig?
  • Wie viel Wert legen Sie auf Infrastruktur - Ärzte, Geschäfte, kulturelles Angebot, öffentliche Dienstleistungen – in der näheren Umgebung?
  • Wünschen Sie eine große Auswahl an Freizeiteinrichtungen, Sportstätten, Einkaufsmöglichkeiten, Kinos, Vereinen und kulturellen Einrichtungen?
  • Nehmen Sie eventuelle Wetter- und Umweltprobleme in Kauf (z.B. Hochwasser, Föhn, massiver Schneefall, hohe Temperaturen, Wasserqualität, etc.)? 
Maklerkosten

Die Maklerprovision macht einen großen Teil des Immobilienkaufes aus. Die Summe könnte man auch perfekt für anderweitige Kosten wie z.B. für die Einrichtung nutzen. Mit viel Zeit und Geduld findet man im Internet, in Kleinanzeigen und vor allem in sozialen Netzwerken auch Angebote ohne Makler.

TIPP

Für kostengünstige Lösungen beim Immobilienkauf empfehlen wir Ihnen auf Zwangsversteigerungen zu achten. Hier werden Immobilien häufig unter dem eigentlichen Verkehrswert angeboten.
» immowelt.at
» Ediktsdatei des Justizministeriums
» willhaben.at
» immobilienscout24.at

Stil des Hauses

Können Sie auf ein aufwändiges Design bei der Hausplanung verzichten? Dadurch besteht ebenfalls die Möglichkeit, viel Geld und zudem auch noch wertvolle Zeit zu sparen.

Außerdem: Je zeitloser der Stil des Hauses ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Ihnen ihr Heim auch in den nächsten Jahrzehnten gefällt. Zudem lässt sich eine Immobilie mit einem zeitlosen Design auch in 30 Jahren noch gut verkaufen.

Planung und Umsetzung des Bauprojektes

Die Bauarbeiten unter professioneller Aufsicht von Architekten und Bauplanern überwachen zu lassen, statt sich selbst darum zu kümmern, ist auf jeden Fall die richtige Entscheidung. Das erspart nämlich viele Baufehler und Folgekosten. Vielleicht gibt es aber in Ihrem Umfeld jemanden, der Freunde in der Baubranche hat oder selbst in einem Bauunternehmen arbeitet. Fragen kostet nichts, kann Ihnen aber unter Umständen ein gutes Angebot verschaffen.

Effiziente Planung

Die richtige Planung ist das A und O. Schon zu Beginn muss man auf so einiges achten und sich vieles sehr gut überlegen.

Brauchen Sie denn wirklich einen Keller? Nicht selten genügt auch eine Teilunterkellerung, eine Abstellkammer oder ein bisschen Platz unter dem Dach. Einsparen können Sie sich somit bis zu 30.000 Euro.

Was für ein Haus möchten Sie? Wie viel Platz brauchen Sie? Die Wahl des richtigen Haustyps ist wichtig und kann ebenfalls viel Geld sparen, denn je verwinkelter und verspielter das Haus, desto teurer wird es für Sie. Klare, einfache Formen sind hingegen nicht nur in der Errichtung günstiger, sondern haben im Regelfall auch eine erhöhte Energieeffizienz.

Empfehlung – Fertighaus statt selber bauen

Haas-Fertighaus : „Wir bauen Häuser, in die Sie ein Leben lang gerne nach Hause kommen. Die eigenen vier Wände nach den persönlichen Wünschen gestalten: Haas Fertighaus lässt es Wirklichkeit werden und errichtet Wohnkonzepte, so individuell wie ihre Bauherren.“

Bei den Kaufnebenkosten kann man auch sparen.

Sparen mit Hilfe von Förderungen

Wohnbauförderung

Sowohl Neubauten, Umbauten, Renovierungen aber auch die Anschaffung gebrauchter Wohnungen können unter die Wohnbauförderung fallen. Die Wohnbauförderung ist in jedem Bundesland individuell geregelt.

Ratgeber Beitrag

„Die Wohnbauförderung in Österreich“ jetzt lesen

Bausparen

Bausparen ist in Österreich sehr beliebt: Knapp 60 Prozent haben einen Bausparvertrag.

Das ist auch kein Wunder, denn neben den Sparzinsen gibt es zudem auch eine staatliche Prämie zwischen 1,5 und 4%, welche jährlich vom Finanzministerium neu berechnet wird (Stand 2018: 1,5%). Gefördert werden maximal 100 Euro im Monat bzw. 1.200 Euro im Jahr.

Wer also den maximal geförderten Betrag von 1.200 € einbezahlt, bekommt im Jahr 2018 eine Bausparprämie von 18,00 Euro (1.200 x 0,015) pro Jahr KESt-Frei ausbezahlt. Über die Laufzeit von 6 Jahren wären das ohne Erhöhung der Prämie 108,00 Euro.

In Österreich gibt es insgesamt 4 Bausparkassen:

Eigenmittelersatzdarlehen (Wien)

Für geförderte Eigentumswohnungen gibt es Unterstützung von der Stadt Wien. Mit dem Eigenmittelersatzdarlehen (oder Ein-Prozent-Landesdarlehen) werden Bau- und Grundkosten besonders günstig.

Eigenmittelersatzdarlehen berechnen
Weitere Informationen 

Übersicht

Förderungen in den einzelnen Bundesländern

Tipps für die Kosten zukünftiger Reparaturen

Jede Immobilie muss im Laufe der Zeit renoviert oder saniert werden. Neben der monatlichen Kreditrate kann es also durchaus sein, dass Sie eine größere Summe für Reparaturen/Sanierungen trifft. Damit auch solche Ausgaben finanzierbar sind, sollten Sie folgende Sparregeln beachten:

Sparen beim Neubau
0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat
Bei einer Immobilie mit 90m² fallen somit Nebenkosten von 45 Euro im Monat und 540 Euro pro Jahr an.

Sparen beim Altbau
1,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat
(Der Betrag kann je nach Zustand der Immobilie auch höher sein.)
Für eine Immobilie mit 90m² fallen dadurch 90 Euro im Monat und 1.080 Euro pro Jahr an. 


Checkliste

Haben Sie auch nichts vergessen? Abschließend noch einmal ein kleiner Überblick der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf:

Kosten, die beim Immobilienkauf auf Sie zukommen können

Maklerprovision: 3 %
Grunderwerbssteuer: 3,5 %
Grundbucheintragung: 1,2 %
Notar- bzw. Anwaltskosten: 2-3 %
Einrichtungskosten (Wie viel können Sie dafür einplanen?)
Laufende Kosten (Betriebskosten, Strom, TV, etc. variieren stark)
Finanzierungskosten (Monatliche Rate, Bearbeitungs- bzw. Vermittlungsgebühr) 

Kostenplanung beim Hausbau und Wohnungskauf

Ungefähre Kostenaufstellung (inkl. Kaufnebenkosten und Einrichtungskosten) erstellt
Sparmöglichkeiten berücksichtigt
Informationen über mögliche Förderungen eingeholt
Zukünftige Kosten bedacht 

✓ Checkliste: Haben Sie auch nichts vergessen?

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