Kaufnebenkosten für Immobilien: Höhe und Berechnung

Kaufnebenkosten
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 11.07.2022

Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten. Zusätzlich fallen diverse Kaufnebenkosten für die Immobilie an. Zusammen ergeben die Nebenkosten beim Immobilienkauf etwa 10-12 % des Kaufpreises. Genaueres zu den einzelnen Kosten und welche Gebühren Sie zusätzlich beachten sollten, erläutern wir Ihnen in diesem Beitrag.

Überblick: Kaufnebenkosten für eine Immobilie

Bei einem Immobilienkauf fallen zusätzlich zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Mit folgenden Nebenkosten müssen Sie rechnen:

Eintragung ins Grundbuch1,1 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer3,5 % des Kaufpreises
Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag2-3 % des Kaufpreises (inkl. Ust.)
Ggf. Maklergebühr3 % des Kaufpreises + USt.
Ggf. Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch1,2 % des Pfandbetrags

Insgesamt sollten Sie für die Kaufnebenkosten der Immobilie noch einmal 10-12 % des Kaufpreises veranschlagen.

Sie suchen speziell nach Informationen zu den Nebenkosten beim Wohnungs-, Haus- oder Grundstückskauf? Oder wollen sich über die Bau-Nebenkosten informieren? Dann lesen Sie unsere detaillierten Ratgeber:

Buchstabenwürfel mit Miniaturhaus und Geldmünzen

Wohnungskauf

Alle Informationen zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf.

Münzstapel in aufsteigender Höhe nebeneinander

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Alle Informationen zu den Nebenkosten beim Hauskauf.

Mann hält Glühbirne und zählt Geldmünzen

Grundstückskauf

Alle Informationen zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Münzstapel mit Hausfigur aus Holz

Baunebenkosten

Alle Informationen zu den Baunebenkosten, inkl. Checkliste.


Kaufnebenkosten berechnen

Wenn Sie die Kaufnebenkosten berechnen möchten, so können Sie dies mit einer einfachen Prozentrechnung selbst tun.

Dieses Beispiel zeigt, wie es geht:

Über einen Immobilienmakler kaufen Sie eine Wohnung für 350.000 Euro. Um die Wohnung zu finanzieren, nehmen Sie einen Kredit über 200.000 Euro auf. Die Bank sichert den Kredit mit einer Hypothek in Höhe von 200.000 ab und lässt sich dieses Pfandrecht auch ins Grundbuch eintragen.

Diese Kaufnebenkosten fallen an:

Eintragung ins Grundbuch0,011 x 350.000 € = 3.850 €
Grunderwerbsteuer0,035 x 350.000 € = 12.250 €
Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag0,02 x 350.000 € = 7.000 €
Maklergebühr (inkl. 20 % USt.)0,03 x 350.000 € * 1,2 = 12.600 €
Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch0,012 x 200.000 € = 2.400 €
Kaufnebenkosten gesamt38.100 €

In diesem Fall würden also die gesamten Kaufnebenkosten der Immobilie 38.100 Euro ausmachen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das noch einmal 10,90 % des Kaufpreises zusätzlich. Erwerben Sie die Immobilie ohne Makler oder nehmen Sie keine Hypothek auf und brauchen daher keine Grundbucheintragung des Pfandrechts, dann sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf natürlich entsprechend niedriger.

Kaufpreis berechnen – Formel:

Wenn Sie für die Notarkosten 2 % des Kaufpreises und für die Maklergebühren 3 % des Kaufpreises veranschlagen, können Sie diese Formel nutzen:

0,102 x Kaufpreis + 0,012 x Pfandrecht = Kaufnebenkosten

Kreditrechner

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Damit haben Sie nun einen schnellen Überblick darüber gewonnen, wie hoch die Kaufnebenkosten der Immobilie ausfallen und wie sich diese berechnen lassen. Im Folgenden lesen Sie wichtige Details zu den einzelnen Gebühren. Außerdem erläutern wir, welche weiteren Kosten auf Sie zukommen können (etwa Einrichtungs- und Finanzierungskosten), wenn Sie einen Immobilienkauf in Österreich vorhaben.


Die Grunderwerbsteuer: Höhe, Berechnung, Sonderfälle

Beim Kauf einer Immobilie fällt prinzipiell die Grunderwerbsteuer an. Der Immobilienkauf gilt vor Gesetz als „entgeltlicher Erwerbsvorgang“, was bedeutet, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer 3,5 % vom Kaufpreis beträgt.

Lesen Sie mehr zur Grunderwerbsteuer in unserem Ratgeber

Grunderwerbsteuer in Österreich

Sonderfall: Kauf von einem Verwandten

Wenn Sie die Immobilie von einem Verwandten erwerben, gilt bezüglich der Grunderwerbsteuer jedoch eine Sonderregelung. Ein Kauf bzw. Verkauf unter nahen Verwandten wird nämlich nach den Richtlinien für einen „unentgeltlichen Erwerb“ besteuert. Da dies ein günstigerer Steuertarif ist, sinken damit auch die Kaufnebenkosten der Immobilie.

Als nahe Verwandte gelten laut Gesetz:

  • Eltern
  • Kinder, auch Stief- und Adoptivkinder
  • Ehepartner oder eingetragene Partner
  • Lebensgefährten mit gleichem Wohnsitz
  • Geschwister
  • Enkelkinder
  • Nichten und Neffen
  • Verschwägerte in gerader Linie

Die Steuer wird hierbei nicht vom Kaufpreis, sondern vom sogenannten Grundstückswert berechnet. Dieser Grundstückswert wird entweder mit dem Pauschalwertmodell berechnet oder aus einem geeignetem Immobilienpreisspiegel (seit 2017 Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich gültig) ermittelt. Die Methode kann frei gewählt werden, denn beide Varianten sind rechtlich gleichwertig.

Beim Pauschalwertmodell werden mehrere Faktoren zur Berechnung des Grundstückswertes berücksichtigt.

  • Grundfläche = Grundstücksfläche, welche Sie im Grundbuch oder dem Einheitswertbescheid finden können. Bei einer Teilübertragung ist die Grundfläche anteilsmäßig zu berechnen
  • Bodenwert = Wert eines nicht bebauten oder fiktiv freien Grundstücks
  • Hochrechnungsfaktor = für die Bewertung der Lage gibt es für jede Postleitzahl einen Hochrechnungsfaktor – diese Werte variieren sehr stark (Liste downloaden).
  • Nutzfläche = gesamte Bodenfläche des Gebäudes ohne Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen. Nicht zu beachten sind Treppen, offene Balkone, Terrassen und nicht ausgebauter Dachraum
  • Bruttogrundrissfläche = Alternative zur Nutzfläche, berechnet aus der Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen minus 30 % für Nicht-Nutzflächenteile
  • Baukostenfaktor = durchschnittliche Baukosten, hochgerechnet auf Basis von Daten der Statistik Austria

Grundwert + Gebäudewert = Grundstückwert

Grundwert = Grundfläche × (3 × Bodenwert/m²) × Hochrechnungsfaktor)

Gebäudewert = Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche × Baukostenfaktor × Abschlag für Alter und Art des Gebäudes

Außerdem gilt ein anderer Steuersatz, der sogenannte Stufentarif:

Für die ersten 250.000 €0,5 % des Grundstückswertes
Für die nächsten 150.000 €2,0 % des Grundstückswertes
Ab 400.000 €3,5 % des Grundstückswertes

Das bedeutet also: Kaufen Sie von Ihrem Vater eine Immobilie mit einem Grundstückswert von 450.000, dann zahlen Sie 6.000 Euro an Grunderwerbsteuer.

Die Steuer berechnet sich folgendermaßen: 250.000 Euro x 0,005 + 150.000 Euro x 0,02 + 50.000 Euro x 0,035 = 6.000 Euro

Sonderfall 2: Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken

Bei Kaufvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gilt eine wesentlich niedrigere Besteuerung. Die Grunderwerbsteuer beträgt hier immer 2 Prozent vom Einheitswert. Dadurch verringern sich die Kaufnebenkosten der Immobilie erheblich.

Weitere Informationen zur Bemessungsgrundlage auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen


Immobilienkauf: Nebenkosten bei der Grundbucheintragung

Die Eintragungsgebühr in das Grundbuch beträgt 1,1 % vom Kaufpreis. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis von allen Grundstücken in Österreich. Im Grundbuch sind die Eigentümer einer Liegenschaft und die dazugehörigen Rechte, Pflichten und Belastungen aufgelistet.

Bei Finanzierungen durch Kreditinstitute kommen zusätzlich noch 1,2 % des Pfandbetrages als Kaufnebenkosten der Immobilie hinzu. Ebenfalls ist noch die Eingabegebühr von 44 Euro zu beachten. Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt, werden 62 Euro veranschlagt.

Ratgeber

Grundbucheintragungsgebühr: Das kostet der Grundbucheintrag


Maklerprovision: Wie hoch ist die Gebühr und wer zahlt?

Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, fällt eine Maklerprovision an. Die Maklerprovision teilt sich für gewöhnlich zu gleichen Teilen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer auf. Es gibt aber auch Fälle, wo Verkäufer bzw. Käufer 100 % der Kosten tragen.

In Österreich ist die Maklerprovision durch das Maklergesetz (MaklerG) geregelt. Die Provision hängt dabei vom Kaufpreis der Immobilie ab. Die maximale Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich festgelegt:

  • Bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro beträgt sie maximal 4 % vom Kaufpreis.
  • Bei einem Kaufpreis zwischen 36.336,42 Euro und 48.488,51 Euro beträgt sie 1.453,46 Euro.
  • Bei einem Kaufpreis ab 48.488,51 Euro beträgt sie maximal 3 % vom Kaufpreis.

Hinzu kommt immer ein Umsatzsteuerbetrag von 20 %.


Immobilienkauf: Nebenkosten für den Notar oder Anwalt

Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird in der Regel von einem Notar oder Anwalt erstellt. Für die Erstellung des Kaufvertrages wird ein Honorar verlangt, welches Sie beim Immobilienkauf als Nebenkosten einkalkulieren sollten.

Die Höhe des Honorars ist durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, ein individuelles Pauschalhonorar zu vereinbaren. In der Regel belaufen sich die Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten aber auf rund 2-3 Prozent des Kaufpreises.

Ratgeber

Notarkosten bei Immobilien: Ein Überblick


Weitere Kosten beim Immobilienkauf

Spricht man von den Kaufnebenkosten für Immobilien, so sind in der Regel die oben genannten Punkte gemeint: Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Maklerprovision und Notar- bzw. Anwaltskosten. Um Ihr Projekt zu verwirklichen, sollten Sie aber noch weitere Kosten im Blick behalten: beispielsweise Einrichtungskosten, Kosten für die Finanzierung und die künftigen Betriebskosten.

Kosten für die Einrichtung

Es macht zwar einen Unterschied, ob Sie ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen, aber Einrichtungskosten kommen im Regelfall auf jeden zu. Außer Sie können den Großteil bzw. gar alles im neuen Eigenheim vollständig mit dem Inventar der vorherigen Wohnung füllen oder wenn Sie eine Vorsorgewohnung kaufen, welche Sie unmöbliert vermieten.

Es gibt viele Dinge, welche bei der Einrichtung Ihres neuen Zuhauses Geld kosten. Man sollte dabei die Kosten immer im Blick haben und planen, was wirklich benötigt wird.

Sie möchten sich vielleicht endlich Ihren Traum von einer top-ausgestatteten Küche erfüllen, qualitativ hochwertige Böden sind Ihnen wichtig, moderne Rollos in den Zimmern gehören auf Ihre „das will ich unbedingt“-Liste, Sie wollten schon immer ein Badezimmer zum Wellness haben oder der Großteil Ihrer Möbel passt einfach nicht in Ihre neue Immobilie?

Solche und noch viele andere Kosten erwarten Sie neben dem Kaufpreis der Immobilie. Überlegen Sie sich also gut, was Sie wirklich brauchen, was Ihnen persönlich wichtig ist und wo Sie sparen könnten. Die Einrichtungskosten variieren natürlich und können im Vorhinein nicht zu 100 % eingeplant werden.

Aber rechnen Sie sich vor einer Finanzierungsanfrage zumindest ungefähr aus, wie viel die Einrichtung kosten wird, damit Sie einen Richtwert haben. Und vergessen Sie an dieser Stelle nicht die Kosten für den Umzug und die Gartengestaltung, sofern Sie ein Haus bauen oder kaufen. Ein persönliches Maximalbudget festzulegen ist ebenfalls zu empfehlen und kann sehr hilfreich sein.

Laufende monatliche Kosten für Ihr Haus

Als Immobilienbesitzer merkt man schnell, dass die laufenden Kosten gar nicht so gering sind.Welche zukünftigen, regelmäßigen Kosten muss man also Haus- oder Wohnungskauf bedenken? Zum einen sind Ihre Betriebskosten zu beachten. Diese sind davon abhängig, wie groß der Wohnraum ist.

Grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnung ist, desto höher sind die Betriebskosten.

Als Richtwert können Sie mit ca. 2,20 € pro m² Wohnfläche rechnen. Im Allgemeinen werden die Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus etwas höher sein als bei einer Mietwohnung.

In den Betriebskosten enthalten sind:

  • Heizung
  • Wasser
  • Kanalgebühr
  • Müllentsorgung
  • Versicherungsprämie für das Gebäude
  • öffentliche Abgaben
  • Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Grünanlagen, etc.
Ratgeber

Betriebskosten für das Haus berechnen

Neben den Betriebskosten gibt es noch weitere regelmäßige Ausgaben zu beachten, wie GIS-Gebühren, Kosten für Fernsehempfang, Strom (Anbietervergleich lohnt sich) und Internet oder für Versicherungen (Haushaltsversicherung, Haftpflichtversicherung, etc.).

Finanzierungskosten bei Ihrem Wohnkredit

Kosten für die Finanzierung von Hausbau und den Kauf einer Eigentumswohnung fallen nur an, wenn Sie einen Wohnbaukredit bei einer Bank oder einem Kreditinstitut beantragen. Viele können sich ein neues Eigenheim ohne Fremdfinanzierung schlichtweg nicht leisten, deshalb gibt es viele individuelle Angebote von verschiedenen Banken, sodass jeder eine perfekte Finanzierung genießen kann.

Eine Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung gibt es zudem bei einer Immobilienfinanzierung, die über eine Bank oder eine der Bausparkassen in Österreich abgeschlossen wird. Die Höhe der Bearbeitungsgebühr beträgt maximal 3 % des Kreditbetrags.

Auch die monatliche Kreditrate ist Teil der Finanzierungskosten und sollte nicht unterschätzt werden. Je nach Kreditbetrag, Kreditmodell und Kreditlaufzeit kann die monatliche Rate sehr variieren. Achten Sie hier unbedingt darauf, dass Sie monatlich neben der Kreditrate noch genügend Spielraum für anderweitige Kosten (wie z.B. Betriebskosten, weitere Fixkosten, Kosten für Lebensmittel, etc.) haben. Auch Sparen in eine Rücklage sollte noch möglich sein.

Ratgeber

Die Immobilienpreise in Österreich sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. In diesem Ratgeber finden Sie Tipps, wie Sie beim Erwerb einer Immobilie sparen können.

Nebenkosten: Sparen beim Hausbau und Immobilienkauf


Checkliste: Kaufnebenkosten für Immobilien

Haben Sie auch nichts vergessen? Abschließend noch einmal ein Überblick über die Kaufnebenkosten der Immobilie sowie eine Zusammenfassung der perfekten Kostenplanung.

Kosten, die beim Immobilienkauf auf Sie zukommen können:

  • Maklerprovision: 3 %
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 %
  • Grundbucheintragung: 1,1 %
  • Pfandrechteintragung Hypothek: 1,2 % des Pfandbetrages
  • Notar- bzw. Anwaltskosten: 2-3 %
  • Kosten für Einrichtung, Umzug und Gartengestaltung: Wie viel können Sie dafür einplanen?
  • Laufende Kosten (Betriebskosten, Strom, TV, etc.)
  • Finanzierungskosten (monatliche Rate, Bearbeitungs- bzw. Vermittlungsgebühr) 

Kostenplanung beim Hausbau und Wohnungskauf

  • Ungefähre Kostenaufstellung (inkl. Kaufnebenkosten der Immobilie und Einrichtungskosten) erstellt
  • Sparmöglichkeiten berücksichtigt
  • Informationen über mögliche Förderungen eingeholt
  • Zukünftige Kosten bedacht 

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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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