Objekttausch finanzieren: So meistern Sie den Immobilientausch

Wer ein Haus gegen eine Wohnung tauschen möchte, steht oft vor der Frage, wie die bestehende Finanzierung weiterlaufen kann. Gerade bei bestehenden Darlehen mit günstigen Fixzinsen kann es finanziell vorteilhaft sein, das Altdarlehen auf die neue Immobilie zu übertragen, statt eine teurere Neu-Finanzierung abzuschließen. Auch wer sein Haus tauschen statt verkaufen möchte, sollte früh prüfen, ob ein Objekttausch mit der Bank möglich ist und welche Sicherheiten dafür benötigt werden.

Ein Objekttausch bedeutet, dass bei einer bestehenden Immobilienfinanzierung die bisherige Immobilie durch eine andere ersetzt wird. Die Bank prüft, ob das neue Objekt als Sicherheit ausreicht. Deshalb spricht man auch von einem Pfandtausch. Das Darlehen läuft dabei zu den bisherigen Zinskonditionen unverändert weiter. Der Objekttausch unterscheidet sich vom normalen Immobilienverkauf. Beim Verkauf wird das Darlehen meist abgelöst, was teure Vorfälligkeitsentschädigungen oder Pönalzahlungen auslösen kann. Beim Objekttausch bleibt der Kredit bestehen. Es kommt also zu einem reinen Objektwechsel bei laufender Finanzierung.

Das ist ideal, wenn Eigentümer ihr Haus tauschen statt verkaufen möchten, etwa bei einer Verkleinerung, Schenkung oder Erbschaft. Entscheidend ist immer die Zustimmung der Bank. Sie bewertet vor allem den Marktwert, die Beleihbarkeit und den möglichen Grundbuchrang der neuen Immobilie, um ihr Risiko ohne Verschlechterung abzusichern.

Infobox: Pfandtausch und Objekttausch

Der Begriff Pfandtausch wird häufig als Synonym für einen Objekttausch verwendet. Gemeint ist, dass die Bank die bisherige Immobilie als Sicherheit aus dem Darlehen entlässt und stattdessen eine neue Immobilie als Sicherheit akzeptiert. Das Darlehen selbst bleibt dabei grundsätzlich bestehen. Es wird also nicht automatisch eine neue Finanzierung abgeschlossen. Entscheidend ist, dass die neue Immobilie aus Sicht der Bank einen ausreichenden Marktwert hat und als Sicherheit akzeptiert werden kann.

Wer die Finanzierung beim Objekttausch weiterführen möchte, sollte die Sichtweise der Bank verstehen. Für sie zählt vor allem, ob die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht und das bestehende Darlehen weiterhin gut abgesichert ist. Dafür prüft die Bank nicht nur den Marktwert, sondern auch Lage, Zustand, Beleihbarkeit und mögliche Wertunterschiede zwischen alter und neuer Immobilie. Die folgenden Unterkapitel zeigen, welche Faktoren bei der Werteermittlung und beim Sicherheitentausch besonders wichtig sind.

Für Eigentümer hat eine Immobilie oft einen hohen persönlichen Nutzen durch die Lage, den Schnitt oder die Nähe zur Familie. Dieser individuelle Gebrauchswert ist für ein Kreditinstitut jedoch nicht relevant. Für sie zählt vor allem, welchen Erlös das Objekt im Ernstfall am Markt bei einem Verkauf erzielen würde. Bei einem Objekttausch spricht man in diesem Zusammenhang auch vom Tauschwert, da hier ein konkreter Sicherheitentausch stattfindet.

Bei einem Sicherheitentausch eines Immobiliendarlehen ersetzt das neue Objekt die bisherige Absicherung der Bank. Damit das Kreditistitut zustimmt, muss das neue Pfand dieselbe finanzielle Deckung bieten. In Österreich erfolgt diese Besicherung rechtlich über eine Hypothek, also ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht. Bei einem Zahlungsausfall sichert dieses Recht der Bank den Zugriff auf die Immobilie, um offene Forderungen über eine Verwertung zu decken.

Für die Bank zählen beim Sicherheitentausch mit Immobilien folgende Punkte:

• Der Marktwert beziehungsweise Beleihungswert des neuen Objekts ist ausreichend hoch.
• Die Immobilie ist durch Lage, Zustand und Marktnachfrage jederzeit gut verwertbar.
• Die Eigentumsverhältnisse am neuen Objekt sind rechtlich eindeutig geklärt.
• Die neue Hypothek lässt sich ohne rechtliche Hindernisse im Grundbuch eintragen.
• Es existieren keine vorrangigen Belastungen, die den Rang der Bank verschlechtern.
• Die verbleibende Restschuld steht in einem gesunden Verhältnis zur neuen Sicherheit.
• Bonität, Haushaltsrechnung und die bisherige Zahlungsmoral des Kunden sind makellos.

Wichtig ist, dass die Bank gesetzlich nicht zu einer Zustimmung für einen Sicherheitentausch verpflichtet ist. Sie prüft den Objekttausch wie bei einer neuen Kreditzusage, obwohl der alte Vertrag unverändert bleibt. Für die Sicherheitenprüfung kann das Kreditinstitut auch eine adäquate Gebühr verlangen. Reicht der Wert der neuen Immobilie nicht aus, kann die Bank Zusatzsicherheiten oder eine Teilrückzahlung des Kredits verlangen, oder sie lehnt den Sicherheitenwechsel ab.

Ist die neue Immobilie als Ersatzpfand geeignet, startet die finale Umsetzung. Nun übernimmt die Bank die finanzielle und grundbuchrechtliche Abwicklung des Prozesses. Dabei verknüpft das Institut den bestehenden Kreditvertrag, die neue Besicherung und sorgt für die Umschreibung der Pfandrechte im Grundbuch. Entscheidend ist hierbei, ob der neue Immobilienwert die Restschuld deckt oder ob Sie eine Differenz über eine Teilrückzahlung ausgleichen müssen. 

Beim Kredit-Pfandtausch muss sichergestellt sein, dass die Bank zu keinem Zeitpunkt ohne ausreichende Sicherheit dasteht. Deshalb erfolgt die Abwicklung über einen Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder. Dieser koordiniert die Löschung des alten Pfandrechts und die Eintragung des neuen Pfandrechts im Grundbuch.

Der Treuhänder sorgt dafür, dass alle Schritte in der richtigen Reihenfolge passieren. So entstehen keine Finanzierungslücken zwischen alter und neuer Immobilie. Gleichzeitig fallen beim Objekttausch Nebenkosten an. Neben den Notar- oder Rechtsanwaltskosten sind dies vor allem die staatlichen Grundbuchgebühren. Die Eintragungsgebühr für das neue Pfandrecht beträgt regulär 1,2 Prozent des Hypothekarwertes. Hinzu kommt eine gesetzliche Eingabengebühr sowie gegebenenfalls die Eigentums-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent für das neue Objekt.

Typischer Ablauf unter Verwendung der notwendigen Urkunden (unter der Annahme, dass gleichzeitig ein neues Objekt erworben wird):

• Die Bank stellt nach Prüfung eine beglaubigte Löschungsquittung für das alte Objekt aus.
• Der Notar (oder Rechtsanwalt) setzt eine neue Pfandurkunde (mit Aufsandungsklausel) für das Ersatzobjekt auf.
• Über eine Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung wird der Platz im Grundbuch vorab reserviert.
• Der Treuhänder reicht die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes ein.
• Die Gebühren, Steuern und allfällige Ausgleichszahlungen werden treuhändig abgewickelt.
• Das neue Pfandrecht wird einverleibt, danach wird die Löschungsquittung beim alten Objekt vollzogen.

Der Treuhandweg schützt beim Kredit-Pfandtausch beide Seiten. Kreditnehmer können den Immobilienwechsel rechtssicher durchführen, während die Bank ihre Forderung weiterhin über ein eingetragenes Pfandrecht absichert. Wichtig ist, die exakten Kosten für das Grundbuchamt, den Treuhänder und mögliche Steuern früh einzuplanen, und diese dann in der Finanzierung zu berücksichtigen oder aus Eigenmitteln zu begleichen.

Wer in Österreich mit einem Objekttausch finanzieren möchte, kann ein bestehendes Immobiliendarlehen unter bestimmten Voraussetzungen auf ein Ersatzobjekt übertragen. Entscheidend ist, dass die Bank den Sicherheitentausch akzeptiert und die neue Immobilie ausreichend werthaltig ist. Marktwert, Beleihungswert, Grundbuch, Gebühren und mögliche Ausgleichs- bzw. Teilrückzahlungen sollten frühzeitig geprüft werden. Besonders bei Darlehen mit günstigen Fixzinsen kann der Pfandtausch eine hochattraktive Alternative zu einer Neu-Finanzierung sein, da damit ggfs. eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Pönalezahlung vermieden werden kann.

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