Doppelmakler in Österreich: Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

Ein Doppelmakler ist ein Immobilienmakler, der gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig wird. In Österreich ist diese Vermittlungsform verbreitet und rechtlich zulässig, sofern der Makler seine Doppelrolle offenlegt. Relevant sind vor allem Provision, Interessenkonflikte und faire Information. Käufer möchten sachliche Information und ausgewogene Behandlung, Verkäufer eine erfolgreiche Vermarktung. Der Makler muss daher transparent, sorgfältig und ausgewogen handeln.

Ein Doppelmakler vermittelt bei demselben Immobiliengeschäft für Verkäufer und Käufer zugleich. Er steht damit mit beiden Seiten in einem Maklerverhältnis.

Bei Immobiliengeschäften in Österreich ist die Tätigkeit als Doppelmakler rechtlich zulässig und in der Praxis verbreitet. Nach § 5 Maklergesetz muss der Immobilienmakler seine Doppeltätigkeit beiden Auftraggebern mitteilen. Diese Pflicht entfällt nur, wenn er den Umständen nach annehmen darf, dass seine Doppeltätigkeit bereits bekannt ist. Zugleich verpflichtet § 3 Maklergesetz den Makler, die Interessen seiner Auftraggeber redlich und sorgfältig zu wahren. Das gilt auch dann, wenn er zugleich für die andere Seite tätig ist.

In der Praxis bedeutet das etwa: Der Makler vermarktet eine Eigentumswohnung für den Verkäufer, organisiert Besichtigungen mit Interessenten und stellt dem Käufer Unterlagen wie Exposé, Betriebskostenübersicht, Energieausweis oder Grundbuchauszug bereit. Bei einem Hausverkauf kann er den Verkäufer bei der Präsentation unterstützen und den Käufer über bekannte objektbezogene Informationen wie Lage, Zustand, Preisvorstellungen und verfügbare Unterlagen aufklären. Entscheidend ist, dass seine Rolle transparent bleibt und beide Seiten nachvollziehbar informiert werden.

Ja, ein Doppelmakler ist in Österreich erlaubt. Nach § 5 Maklergesetz ist eine Doppeltätigkeit unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Wichtig ist Transparenz: Die Doppelrolle muss grundsätzlich beiden Auftraggebern offengelegt werden, außer sie ist den Umständen nach bereits bekannt. Bei Verbrauchern ist zusätzlich die schriftliche Kosten- und Informationsübersicht relevant. Ein Doppelmakler darf nicht einseitig nur die Interessen einer Partei verfolgen. Er hat die Interessen seiner Auftraggeber redlich und sorgfältig zu wahren. In der Praxis bedeutet das vor allem: wesentliche Informationen zur Immobilie, zu Kosten, Risiken, Naheverhältnissen oder zur eigenen Rolle sind klar offenzulegen.

Davon zu unterscheiden ist die rechtliche Abwicklung des Immobilienkaufs. Kaufvertrag, Treuhandabwicklung und Grundbucheintragung werden in der Praxis häufig durch Notar oder Rechtsanwalt begleitet. Diese können den Vertrag prüfen und die Treuhandabwicklung sowie die Grundbucheintragung rechtlich absichern. Der Makler vermittelt also das Geschäft, ersetzt aber keine rechtliche Vertragsprüfung.

Gleichzeitig hat die Beratung Grenzen. Ein Doppelmakler darf keine parteiische Empfehlung abgeben, die nur dem Käufer oder nur dem Verkäufer nützt. Er kann den Ablauf erklären, Unterlagen bereitstellen und auf offene Punkte hinweisen, ersetzt aber keine rechtliche oder steuerliche Beratung.

Ein Beispiel: Der Verkäufer möchte rasch abschließen, der Käufer hat aber Fragen zu Feuchtigkeitsschäden. Dann muss der Makler diese Hinweise sachlich behandeln und darf sie nicht verharmlosen.

Beim Immobilienkauf kann eine Doppelmaklerprovision Käufer und Verkäufer treffen, sofern mit der jeweiligen Partei ein Maklervertrag besteht und das Geschäft durch die Maklertätigkeit zustande kommt. Bei Mietwohnungen gilt seit 1. Juli 2023 meist das Bestellerprinzip.

Bei Eigentumswohnungen, Häusern und Grundstücken sind die Höchstprovisionen gestaffelt: bis 36.336,42 Euro maximal 4 %, von 36.336,43 bis 48.448,51 Euro 1.453,46 Euro pauschal, darüber 3 % je Partei. Dazu kommen 20 % Umsatzsteuer. Bei Mietwohnungen ist die Lage anders. Seit 1. Juli 2023 gilt das Erstauftraggeberprinzip/Bestellerprinzip. Hat der Vermieter den Makler zuerst beauftragt oder wurde die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters inseriert, zahlt der Wohnungssuchende grundsätzlich keine Provision.

Nur wenn der Wohnungssuchende den Makler selbst als erster mit der Suche beauftragt und kein Ausschlussgrund vorliegt, kann eine Provision entstehen. Dann gelten Höchstgrenzen: Bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietverträgen maximal zwei Bruttomonatsmieten, bei Befristungen bis zu drei Jahren maximal eine Bruttomonatsmiete, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Mit dem Vermieter dürfen bei Wohnungsmieten bis zu drei Bruttomonatsmieten vereinbart werden.

Ein Doppelmakler kann Abläufe erleichtern, birgt aber Risiken, wenn Interessen, Informationsstand oder Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer im konkreten Geschäft deutlich auseinandergehen.

Doppelmaklernachteile äußern sich zum Beispiel in möglichen Zielkonflikten zwischen beiden Seiten. Verkäufer möchten meist einen guten Preis und einen raschen Abschluss erzielen. Käufer achten stärker auf Sicherheit, vollständige Unterlagen und ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Ein Nachteil kann auch die begrenzte Verhandlungsschärfe sein. Da der Makler nicht ausschließlich auf einer Seite steht, handelt er nicht wie ein persönlicher Interessenvertreter des Käufers oder Verkäufers. Käufer sollten daher nicht erwarten, dass der Makler einseitig den niedrigsten Preis durchsetzt.

Kritisch wird es, wenn Informationen unausgewogen weitergegeben werden. Beispiel: Der Verkäufer drängt auf rasche Vertragsunterzeichnung, während der Käufer Fragen zu Feuchtigkeitsschäden oder Betriebskosten hat. Dann müssen relevante Hinweise sachlich behandelt werden.

Ein Praxisbeispiel: Bei einer Eigentumswohnung ist dem Makler bekannt, dass in der Eigentümergemeinschaft eine größere Sanierung diskutiert wird. Für den Käufer kann diese Information wichtig sein, weil daraus künftig höhere Rücklagen oder Sonderzahlungen entstehen könnten. Wird dieser Punkt nicht klar angesprochen, kann ein Wissensvorsprung zulasten des Käufers entstehen.

Typische Bedenken betreffen daher Transparenz, Preisangemessenheit, Naheverhältnisse und mögliche Wissensvorsprünge. Wichtige Aussagen sollten schriftlich dokumentiert werden. Bei rechtlichen, steuerlichen oder baulichen Fragen empfiehlt sich zusätzliche Fachberatung.

Wer sich fragt, worauf man bei einem Doppelmakler achtet, sollte vor allem Transparenz, Provision und Dokumentation prüfen. Wichtig ist, dass der Makler seine Rolle als Doppelmakler offenlegt und klar erklärt, für wen er tätig ist. 

Checkliste für Käufer und Verkäufer:

• Wurde die Doppelmaklertätigkeit ausdrücklich offengelegt?
• Gibt es eine klare Provisionsvereinbarung mit Betrag, Berechnungsbasis und Umsatzsteuer?
• Wurden Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis, Betriebskosten und bekannte Risiken vollständig übermittelt?
• Sind mündliche Aussagen zu Mängeln, Sanierungen oder Kosten schriftlich dokumentiert?
• Besteht ein Naheverhältnis zwischen Makler und einer Partei?
• Wurde bei Unsicherheiten unabhängige Beratung durch Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater, Sachverständigen oder Finanzierungsexperten eingeholt?

Praktisch gilt: Als Käufer sollten Sie keine übereilte Kaufentscheidung treffen, als Verkäufer keine wesentlichen Informationen zurückhalten. Je höher Kaufpreis oder Sanierungsrisiko, desto wichtiger ist eine sorgfältige externe Prüfung.

Alternativen zum Doppelmakler sind einseitige Maklervertretung, Eigenverkauf oder Teilservices. Entscheidend sind Kosten, Aufwand, Marktkenntnis und gewünschte Absicherung.

Eine Alternative zu Maklern, die beide Seiten vertreten, ist die einseitige Maklervertretung. Dabei arbeitet der Makler nur für Verkäufer oder Käufer. Das kann klare Interessenvertretung bringen, ist aber nicht immer marktüblich und kann die Kommunikation mit der Gegenseite verlängern.

Eine weitere Möglichkeit ist der Eigenverkauf ohne Makler. Verkäufer sparen unter Umständen Provision, müssen aber Bewertung, Inserate, Besichtigungen, Unterlagen und Verhandlungen selbst organisieren. Käufer haben dann keinen zentralen Vermittler, der verfügbare Objektinformationen bündelt.

Denkbar sind auch hybride Modelle, etwa Teilservices für Bewertung, Inserat, Besichtigung oder Vertragsvorbereitung. Diese können günstiger sein, bieten aber weniger Gesamtbegleitung. Welche Lösung passt, hängt von Erfahrung, Objektart, Zeitaufwand, Marktkenntnis und gewünschter Absicherung ab.

Ein Doppelmakler kann Orientierung und Tempo bringen, wenn Unterlagen, Kommunikation und Rollen klar sind. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich zusätzliche Prüfung.

Ob ein Doppelmakler für Sie sinnvoll ist, hängt stark vom konkreten Immobiliengeschäft ab. Vorteilhaft kann er sein, wenn das Objekt gut dokumentiert ist, beide Seiten rasch kommunizieren wollen und der Makler transparent sowie erfahren arbeitet.

Für Sie als Verkäufer kann ein Doppelmakler sinnvoll sein, wenn er Vermarktung, Besichtigungen und Interessentenkommunikation effizient bündeln soll. Sind Sie Käufer, kann er hilfreich sein, wenn Unterlagen rasch verfügbar sind und offene Fragen sachlich geklärt werden.

Kritischer ist die Situation bei komplexen Objekten, unklarer Preisangemessenheit, Sanierungsbedarf, rechtlichen Sonderfragen oder starkem Verhandlungsinteresse. Dann sollten Käufer und Verkäufer zusätzliche Fachberatung einholen. Die Entscheidung lautet daher: Doppelmakler ja, wenn Transparenz, Erfahrung und Dokumentation stimmen; Vorsicht, wenn Informationen lückenhaft bleiben.

Ein Doppelmakler ist in Österreich rechtlich zulässig, aber nicht blind zu akzeptieren. Nach § 5 Maklergesetz muss Ihnen der Makler seine Doppeltätigkeit grundsätzlich offenlegen; zugleich hat er nach § 3 Maklergesetz Ihre Interessen als Auftraggeber redlich und sorgfältig zu wahren. Für Käufer und Verkäufer kann das praktisch sein, weil Informationen, Besichtigungen und Verhandlungen gebündelt werden. Vorsicht ist aber bei unklaren Kosten, Interessenkonflikten, Naheverhältnissen oder lückenhaften Unterlagen geboten. Sie sollten Provision, Maklerrolle und wesentliche Objektdaten schriftlich festhalten und bei Unsicherheit rechtliche, bautechnische oder finanzielle Beratung einholen.

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