Endfälliger Kredit: Vorteile, Zinsen und Rückzahlung

Was ist ein endfälliger Kredit eigentlich und für wen ist er empfehlenswert? Gibt es wesentliche Unterschiede zu einem Annuitätendarlehen? Was müssen Sie als Kreditnehmer alles dabei beachten? Welche Vor- und Nachteile gibt es bei dieser besonderen Kreditart? Wie berechne ich die Zinsen bei einem endfälligen Kredit? Gerade bei langfristigen Immobilienfinanzierungen ist es entscheidend, diese Kreditform genau zu verstehen, um finanzielle Risiken realistisch einschätzen zu können. Die Antworten auf diese Fragen und viele weitere interessante Fakten rund ums Thema endfälliger Kredit erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist denn überhaupt ein endfälliger Kredit? Ganz einfach: „Endfällig“ bedeutet, dass die Finanzierung erst am Ende der Kreditlaufzeit zur Gänze zurückbezahlt wird. Das hat den Vorteil, dass während der Laufzeit lediglich Sollzinsen gezahlt werden müssen. Die Rückzahlung kann dann erfolgen, wenn Sie die Immobilie verkaufen (die Immobilie wird von der Bank als Hypothek im Grundbuch in Österreich eingetragen). Auch der Verkauf eines anderen Vermögenswerts kann als Rückzahlung verwendet werden, dieser Vermögenswert wird dann im Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung zur Besicherung des Kredits angeführt.

Ein endfälliger Kredit mit variablen Zinsen hat einen wesentlichen Nachteil: Die Zinsbelastung wird bei steigenden Sollzinsen größer, da während der gesamten Laufzeit der ursprüngliche Kreditbetrag noch nicht zurückgezahlt ist. Damit das Zinsrisiko gering bleibt, ist ein eine Finanzierung mit Fixzinsen bei dieser Kreditform die bessere Option.

Endfällige Kredite in Österreich

Österreichische Banken haben vor allem vor der Finanzkrise 2008 endfällige Kredite in fremder Währung vergeben. Die Rückzahlung erfolgte mit einem Tilgungsträger, der während der Kreditlaufzeit parallel angespart wurde. Dieses Modell war sehr beliebt, fast jeder zweite Wohnbaukredit wurde zwischen 2000 und 2008 endfällig in fremder Währung abgeschlossen.

Diese Variante war deshalb so erfolgreich, weil man glaubte, dass aufgrund der geringen Kreditzinsen und der gleichzeitigen Besparung eines Tilgungsträgers eine positive Zinsdifferenz erzielt werden kann. Leider trat dieser Effekt jedoch nur selten ein. Mittlerweile hat die Finanzmarktaufsicht (FMA) den Banken nahegelegt, sowohl Fremdwährungskredite (endfällig und tilgend) als auch endfällige EUR-Kredite nicht mehr zu vergeben. Das Risiko ist für den klassischen Häuslbauer einfach zu groß.

Endfälliger Kredit versus Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die derzeit gängigste Darlehensform. Dabei wird die Finanzierung nach der Aufnahme laufend mit gleichbleibend hoher Annuität zurückgezahlt. Die Tilgung beginnt meist sofort nach Kreditaufnahme, außer Sie haben einen tilgungsfreien Zeitraum vereinbart. Beim endfälligen Kredit beginnt und endet die Tilgung am Ende der Kreditlaufzeit.

Sonderfall: der Schweizer-Franken-Kredit

Der Schweizer-Franken-Kredit hat in Österreich bei der Neukreditvergabe eigentlich keine Bedeutung mehr. Mittlerweile werden nur mehr wenige bis gar keine Kredite in Schweizer Franken vergeben. Bestandskredite gibt es aber sehr wohl noch, immerhin haften im dritten Quartal 2025 an private Haushalte vergebene Fremdwährungskredite  in Höhe von 5,42  Milliarden Euro aus, was 91 % weniger als bei der Finanzkrise sind. Diese Kredite befinden sich häufig im Minus, doch warum ist das so?

Die Gefahr, die einst von FX-Krediten, insbesondere von Franken-Krediten, ausging, ist mittlerweile gebannt. Laut jüngster FMA-Erhebung zu Fremdwährungskrediten ist das FX-Kreditvolumen (davon 98,9 % Franken-Kredite, Rest meist Yen-Kredite) an private Haushalte seit Verhängung des Neuvergabestopps im Herbst 2008 um 91 % auf umgerechnet 5,42 Mrd. EUR zurückgegangen. Das entspricht nur noch 3,0 % aller aushaftenden Kredite an private Haushalte. Die verbleibenden Kreditnehmer profitieren nach einer Zinssenkungsreihe der Schweizerischen Nationalbank nun von einem Nullzinsniveau im Referenzzinssatz ohne Aufschlag.  Der Referenzzins für CHF-Kredite (SARON 3 Monate) lag per 18. Dezember 2025 bei -0,04 % im Vergleich zu einem 3-Monats-Euribor von 2,04 %. Das ergibt einen Zinsvorteil von rund 208 Basispunkten (ein Basispunkt = 0,01 Prozentpunkte). Deshalb hat die Aufwertungsgeschwindigkeit des Frankens zuletzt etwas an Dynamik verloren. Dennoch bleibt der Franken aufgrund der strukturell niedrigen Inflationsrate in der Schweiz weiterhin eine Aufwertungswährung. Über fünf Jahre hinweg hat sich der Euro-Saldo eines endfälligen Franken-Kredits um rund 16,5 % erhöht (Stand: 23.12.2025). Langfristig betrachtet hat die Frankenaufwertung somit die Zinsersparnis überkompensiert.

Der zentrale Vorteil eines endfälligen Kredits liegt im geringen laufenden Finanzierungsaufwand, da während der gesamten Kreditlaufzeit keine laufenden Tilgungen, sondern ausschließlich Sollzinsen zu bezahlen sind. Dadurch bleibt die monatliche Belastung deutlich niedriger als bei einem klassischen Tilgungskredit. Voraussetzung ist jedoch, dass die Rückzahlung der gesamten Kreditsumme zum Laufzeitende gesichert ist. Diese erfolgt häufig durch laufende Ansparungen, den Verkauf der finanzierten Immobilie oder die Verwertung eines anderen im Kreditvertrag definierten Vermögenswerts.

Aufgrund des erhöhten Zins- und Rückzahlungsrisikos sowie der hohen Einmalbelastung am Laufzeitende empfehlen wir bei Immobilienfinanzierungen in Österreich in der Regel ein Annuitätendarlehen, bei dem die Kreditsumme kontinuierlich reduziert wird.

Sie können ein endfälliges Darlehen jederzeit vorzeitig tilgen. Die Voraussetzung dafür ist aber eine variable Verzinsung. Aktuell ist aufgrund der aktuellen Kreditzinsen aber ein endfälliger Kredit mit Fixzinsen sinnvoll, denn in diesem Fall werden für Verbraucher vorzeitige Tilgungen mit einer Pönale von nur 1 % belegt. Bei Unternehmern kommen endfällige Modelle häufiger vor, allerdings gibt hier häufig keine Sondertilgungen.

Wir empfehlen klassischen Häuslbauern und beim Immobilienkauf in Österreich einen Ratenkredit mit einer gleichbleibenden Annuität. Die hohe Rückzahlungssumme am Ende der Kreditlaufzeit bei endfälligen Krediten ist für den Großteil der Kreditnehmer einfach mit zu großen Risiken verbunden. Sollten Sie trotzdem Interesse an einem endfälligen Kredit haben, sind eine professionelle Beratung und ein umfangreicher Vergleich mit verschiedenen Varianten (inkl. Worst-Case-Szenario) die wichtigste Voraussetzung.

Sie interessieren sich für einen endfälligen Kredit? Unsere Wohnbau-Finanz-Experten beraten Sie gerne! 

Kontaktieren Sie uns

_{Bildquellen: Andrey_Popov/ Shutterstock.com, Infina, OPOLJA/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}