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Umschuldung: Für wen lohnt es sich?

Datum: 25.09.2019 | Autor: Redaktion

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Infina Wohnbau-Finanz-Experten Umschuldung

In Zeiten niedrigerer Zinsen haben Konsumenten in Österreich mehr Spielraum bei der Verhandlung von Kreditkonditionen. Auch die Wirtschaftskammer empfiehlt Kunden, bei bestehenden Krediten über die Laufzeit ihres Kredits sowie Zinsobergrenzen zu verhandeln. Der große Wettbewerb unter den österreichischen Banken, in Verbindung mit den Zinsen auf derart niedrigem Niveau, bietet die Möglichkeit, extrem günstige Fixzinssätze auf 15, 20 oder noch mehr Jahre zu vereinbaren. Nachfolgend finden Sie alle wichtigen Informationen zum Thema Optimierung einer bestehenden Wohnbaufinanzierung und ob es sich für Sie lohnt, Ihren aktuellen Kredit einzutauschen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Umschuldung lösen Sie mit einem neuen Kredit einen oder mehrere bestehende Kredite ab
  • Mit einer Umschuldung besteht die Chance, von neueren - an die aktuelle Lebenssituation angepassten - Kreditmodellen zu profitieren und in Summe weniger zurückzahlen zu müssen
  • Die Angebote an Krediten in Österreich sind vielfältig und häufig nicht direkt vergleichbar
  • Daher können Sie mittels eines unabhängigen Wohnbau-Finanz-Experten auch am besten überprüfen lassen, ob eine Umschuldung bei Ihrer bisherigen oder zu einer anderen Bank die bessere Wahl ist
  • Trotz möglicherweise anfallender Entschädigungen (Pönalen) und Gebühren (in der Regel bei Wohnkrediten) lohnt sich in sehr vielen Fällen eine Umschuldung, da die Zinsen deutlich günstiger geworden sind
  • Teure Dispo- und Ratenkredite können oftmals mit abgelöst und damit Zinsen gespart werden
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Was ist eine Umschuldung von Krediten?

Wer umschulden möchte, muss zunächst einmal wissen, dass sich an der aktuellen Kreditsumme nichts ändern wird. Die aktuelle Schuldensumme bleibt erhalten, es werden aber entweder die Konditionen bei der aktuellen Bank verbessert oder die Finanzierung auf einen neuen Kredit bei einer anderen Bank übertragen. Der Clou dabei: Der Zinssatz bzw. die monatlichen Rückzahlungsraten für den Kredit können unter Umständen dadurch deutlich gesenkt werden.

Aber das ist nur eine Seite der möglichen Kreditoptimierung. Mit einer Umschuldung kann man zudem das Kreditmodell wechseln. So wird zum Beispiel ein variabel verzinster Kredit zum Fixzinskredit. Auch eine Laufzeitänderung ist ein Motiv für eine Umschuldung. Eine längere Kreditlaufzeit bedeutet nämlich meist eine geringere monatliche Belastung.

Eine Umschuldung ist also potenziell eine ideale Chance, günstigere Kreditkonditionen zu bekommen und sich damit einen großen Betrag an Kreditzinsen zu sparen. Genauso ist es möglich, einen bestehenden Kredit an eine neue Lebenssituation anzupassen. Sie sehen schon: Es kann sich definitiv lohnen, den eigenen Kredit zu prüfen!


In welchem Fall lohnt es sich umzuschulden?

Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl von guten Gründen, einen bestehenden Kredit zu optimieren. Die häufigsten Beweggründe sind eine Verbesserung der Konditionen, eine Anpassung der Finanzierung an die aktuelle Lebenssituation sowie eine veränderte Risikoneigung.

Motive für eine Umschuldung:
  • Veränderung der persönlichen Lebensplanung
  • Verlängerung der Fixzinsperiode
  • Verbesserung der Kreditmarge bzw. Zinskondition
  • Änderung der Liquiditätsplanung
  • Anpassung der Kreditlaufzeit aufgrund Lebenssituation
  • Umstrukturierung in Bezug auf die Sicherstellung
  • Risikominimierung beim Fremdwährungskredit
  • Neuausrichtung im Rahmen einer Aufstockung (z.B. Sanierung, Modernisierung)
  • Änderung des Referenzzinssatzes
  • Einbindung teurer Dispo- und Ratenkredite
  • Verbesserung/Verschlechterung der Bonität bzw. Beleihung
  • Änderung des Zinsmodells abhängig von der persönlichen Risikoneigung (z.B. Umstellung variable Verzinsung auf fixe Verzinsung oder umgekehrt)

Da Immobilienfinanzierungen mit einer Hypothek der Bank ein Höchstmaß an Sicherheit gibt, werden diese von Banken gerne vergeben. Dieser Markt in Österreich ist heiß umkämpft, weshalb für Kunden gute Möglichkeiten bestehen, sich günstige Kreditkonditionen zu holen. Wird eine Umschuldung allerdings erst angestrebt, wenn die Kreditrate bereits schwer zu tragen ist, werden die angebotenen Bankkonditionen weniger vorteilhaft sein.

Soll ein bestehender Kredit mit Fixzinsvereinbarung auf eine neue Finanzierung ebenfalls mit einem Fixzins umgeschuldet werden, so ist dies nur zu empfehlen, wenn die Spesen in einem rentablen Verhältnis zu der ersparten Zinssumme steht. Häufig gibt es jedoch zusätzlich oder hauptursächlich andere Gründe, welche für eine Umschuldung sprechen wie oben bei der Aufzählung möglicher Motive dargestellt.

In einer Phase von Niedrigzinsen ist zu überlegen, ob eine Umschuldung auf einen Fixzinssatz mit langer Laufzeit sinnvoll ist. Selbst wenn die variablen Zinsen häufig noch günstiger sind, kann es vorteilhaft sein, sich unter Sicherheitsaspekten niedrige Zinsen langfristig zu sichern. Eine langfristige Fixierung auf niedrigem Zinsniveau bedeutet Kontinuität in den regelmäßigen Haushaltsausgaben.

Die Ablösung von Bauspardarlehen kann gleichfalls rentabel sein. Insbesondere dann, wenn es sich noch um Darlehen mit längeren Restlaufzeiten handelt. Bei variabel verzinsten Bauspardarlehen mit festgelegter Zinsunter- und Zinsobergrenze rechnet sich eine Umstellung bei einem niedrigen Zinsniveau häufig. Die Kosten für die neue Finanzierung sowie die Kosten für das vorzeitige Auflösen des Kreditvertrages sollten aber im Vorfeld einer Umschuldung genau berechnet werden.


Was kostet die Umschuldung eines Kredits?

Ein Hauskredit umfasst in der Regel eine nicht zu verachtende Summe, schließlich ist der Hausbau kein günstiger Spaß. Die Zinszahlungen fallen dementsprechend stark ins Gewicht und eine Umschuldung kann in vielen Fällen eine rentable Maßnahme sein.

Ein wichtiger Faktor ist dabei der Effektivzinssatz. Mit anderen Worten: Welche Kosten kommen durch die Umschuldung insgesamt tatsächlich auf Sie zu? Sie sollten dabei den Nominalzinssatz und die Zusatzkosten, wie die Übertragung oder die Neueintragung der Hypothek, Bearbeitungsgebühren oder Provisionen, Beglaubigungskosten etc. im Blick behalten.

Stellt sich heraus, dass der niedrigere Effektivzinssatz beim Umschulden des Hauskredits ein Ersparnis bedeuten würde, sollten Sie sich diese Option definitiv überlegen. Aber Achtung – der Effektivzinssatz ist leider nicht immer aussagekräftig. Schulden Sie beispielsweise Ihren Kredit von einer variablen Verzinsung auf eine Fixzinsvariante um, so wählen Sie zwar vernünftigerweise eine langfristig abgesicherte Kreditvariante, einen Zinsvorteil werden Sie aber eher seltener erzielen.

Zudem sollten Sie den Vertrag Ihrer bestehenden Finanzierung in Bezug auf Ponäle (Vertragsstrafe) bei vorzeitiger Kündigung prüfen. Eine Pönale kostet in der Regel zwischen 1 und 5 Prozent, berechnet auf den Betrag, den Sie vorzeitig (vor Laufzeitende) an die Bank zurück zahlen. Bei Kreditverträgen, die ab dem 11.6.2010 abgeschlossen wurden, beträgt diese maximal 1%.

Pönalen wurden z.B. bei Krediten vereinbart, die nachweislich zur Schaffung oder Sa­nie­rung von Gebäuden bestimmt sind und eine Laufzeit von zumindest zehn Jahr­en haben. Auch bei Hypothekarkrediten sowie Krediten mit vereinbarter Festzinsperiode kann eine Pönale verrechnet werden.


Wie ist meine aktuelle persönliche Lebenssituation?

Eine Optimierung oder Neustrukturierung muss nicht zwangsläufig in einer Verbesserung der Kreditkondition liegen, sondern kann auch anderweitige Motive haben wie z.B. die Reduktion von Risiken, mehr Flexibilität bei der Rückzahlung, die Erhöhung der monatlichen Liquidität etc.

Vor einem Beratungstermin sollten Sie nachfolgende wesentliche Punkte dahingehend überprüfen, wie diese sich ggf. seit dem Abschluss der bisherigen Finanzierung verändert haben. Im Rahmen einer Umschuldung kann eine neue Finanzierung bei Bedarf auf die möglicherweise veränderte Lebenssituation angepasst werden:

  • Einkommensverhältnisse (Höhe, selbständig/unselbständig)
  • Familiensituation
  • Liegenschaftsverhältnisse (wurden seit der letzten Finanzierung Investitionen getätigt)
  • Veränderte Nutzung der Liegenschaft (eigengenutzt/vermietet)
  • Etwaig geleistete Sondertilgungen
  • Aktueller Kreditsaldo (letzter Kontoauszug oder Netbanking)
  • Persönliche Risikosituation (Fixzins versus variable Verzinsung)
  • Aktuelles Verhältnis zur finanzierenden Bank (Ansprechpartner)
  • Aktuelle Präferenzen

Für die finale Beurteilung einer Umschuldung ist eine umfassende Erhebung der Ausgangssituation entscheidend. Die Umsetzung sollte im Rahmen einer Gestaltungsberatung erfolgen.


Wie gehe ich das Thema Umschuldung richtig an?

Vorwiegend Kredite mit längeren Laufzeiten, wie z.B. Wohnbaukredite, sind bezüglich des Zinssatzes häufig nicht mehr zeitgemäß. Im Laufe der Jahre haben sich die Konditionen erheblich geändert, die Zinsen für das geliehene Geld sind in vielen Fällen günstiger geworden. Mit einer Umschuldung besteht die Chance, von neueren Kreditmodellen zu profitieren und in Summe weniger zurückzahlen zu müssen.

Nach Bewertung der aktuellen Lebenssituation gilt es den richtigen Partner für die Kreditoptimierung zu finden. Unverändert gilt analog der bestehenden Finanzierung, dass der Zinssatz von Ihrer Bonität, Ihren gebotenen Sicherheiten sowie der Summe des Finanzierungsbedarfs abhängt. Eine qualifizierte Beratung berücksichtigt dabei alle Kostenbestandteile.

Im Internet finden Sie Kreditvergleichsrechner , mit welchen Sie bei Bedarf eine erste Indikation zu aktuellen Zinskonditionen für Ihre derzeitige Situation erhalten. Im Rahmen einer unverbindlichen sowie kostenlosen und persönlichen Beratung kann ihre individuelle Situation nochmals besprochen und verschiedene Kreditmodelle aufgezeigt werden. Dabei gilt es abzuwägen, welchen Aufwand man bereit ist zu betreiben, um eine möglichst vorteilhafte Umschuldung zu erhalten.

Das Angebot einzelner Banken ist bezüglich Produktvarianten und Flexibilität auf das jeweilige Institut begrenzt. Ein unabhängiger Kreditvermittler hat, je nach Größe, Zugriff auf die Produkte von bis zu 100 oder mehr Banken und Bausparkassen und kann Ihren Aufwand von diversen Einzelterminen in Banken reduzieren. Nur im Falle einer einer erfolgreichen Kreditoptimierung fallen dafür Kosten an.


Was ist bei den Angaben zu den Zinssätzen zu beachten?

Zinssatz ist nicht gleich Zinssatz. Ganz wesentlich beim Vergleich von Angeboten einzelner Banken ist es, den Unterschied zwischen Effektiv- und Nominalzinssatz zu kennen.

Der nominale Zinssatz ist der Jahreszinssatz, mit welchem der Kreditbetrag zu verzinsen ist. Über die tatsächliche Kostenbelastung eines Kredites gibt dieser Nominalzins jedoch noch keine Auskunft, da Nebenkosten noch nicht berücksichtigt sind. Im effektiven Jahreszinssatz hingegen sind die Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühr, ver­langte Kreditrestschuldversicherung oder Kontoführungsgebühr eingerechnet.

Der effektive Jahreszinssatz drückt damit für den Kreditnehmer den Preis des Kredites aus und ist damit stets höher als der Nominalzins eines Kredits.


Welchen Kredit soll ich im Rahmen der Umschuldung wählen?

Vor der Entscheidung Fixzinssatz oder variable Zinsen sind Sie bereits bei Abschluss des aktuell noch laufenden Kredits gestanden, welcher jetzt auf eine Optimierung hin überprüft werden soll. Die Zinssätze haben sich zwischenzeitlich genauso verändert wie vielleicht auch Ihre persönlichen Lebensumstände.

Genau in dieser Situation haben Sie jetzt im Rahmen einer Umschuldung die Möglichkeit, Ihre Finanzierung in Bezug auf Fixzinssatz, variabler Zinssatz, Erhöhung oder Senkung des Kreditbetrags, zukünftige Sondertilgungsmöglichkeiten sowie Ratenhöhe und Laufzeit neu zu justieren. Parameter für die Wahl des richtigen Kreditmodells sind neben Ihren persönlichen Präferenzen auch Ihre aktuelle Bonität sowie freie Vermögenswerte. Welches Modell also das Richtige für Sie ist, kann Ihnen schlussendlich nur ein Experte sagen.


Kredit umschulden leicht gemacht: der Kreditvergleichsrechner

Mit einem Kreditvergleichsrechner können Sie sich einige Zeit und Mühe für die Umschuldung sparen. Hier vergleichen Sie mit wenigen Klicks alle Angebote und finden dadurch die Variante, die tatsächlich am günstigsten ist. Sie können dutzende Banktermine absolvieren – oder schnell und einfach unser Angebot nutzen.

Holen Sie sich mit unserer Hilfe in jedem Fall einen Finanzierungsvorschlag ein. Diese Aufstellung sollte alle wichtigen Informationen enthalten, sodass Sie eine aussagekräftige Planung für Ihre Finanzen erstellen können.

Verschaffen Sie sich mit einem Rechner jetzt einen ersten Überblick und kontaktieren Sie uns gerne jederzeit für Fragen und einen Beratungstermin . Auf der Basis eines unverbindlichen und kostenlosen persönlichen Beratungsgesprächs führen wir folgende Schritte durch:

  • Detailprüfung aktueller Stand Ihrer Finanzierung
  • Analyse und gemeinsame Erarbeitung verschiedener Alternativen (Kreditmodelle)
  • Abgleich dieser Alternativen mit den aktuell besten Angeboten des Marktes
  • Prüfung sämtlicher Bedingungen der besten Angebote
  • Prüfung der Umsetzung dieser Alternativen für Ihre Finanzierung
  • Ausarbeitung von konkreten Umschuldungsalternativen
  • Begleitung im gesamten Prozess bis zum neuen Vertragsabschluss

Denn in sehr vielen Fällen heißt es – eine Umschuldung bedeutet auch für Sie eine Ersparnis, die sich sehen lassen kann!


Schweizerfranken Kredit umschulden?

Ob Sie einen CHF-Kredit umzuschulden sollten, hängt von mehreren Faktoren ab. Primär ist zu klären, wie sich Ihre Risikoneigung im Vergleich zum Kreditabschluss verändert hat. Ihre Risikoeinschätzung hängt oft stark von der gesamten Entwicklung Ihrer Kreditposition sowie von Ihrer Einkommenssituation ab. Weiters sind Ihre Einschätzung des zukünftigen Fremdwährungskurses, die Entwicklung der Ansparprodukte als auch die Einschätzung des Zinsniveaus von entscheidender Bedeutung.

Abschließend kann gesagt werden, dass jene Kunden, die sich seit 2015 entschieden haben, den FX-Kredit in EUR zu konvertieren, auch die Chance wahrgenommen haben, im neu verhandelten Kreditmodell sämtliche Risiken auszuschließen. Bei einem tilgenden EUR-Kredit gibt es kein Kursrisiko und auch kein Investmentrisiko. Das einzige Risiko ist das Zinsrisiko, das bei einem variablen Kredit bestehen bleibt. Und dieses Risiko wird mittlerweile von einer großen Mehrheit aller Kunden mit einem langfristigen Fixzinssatz in EUR abgesichert.


Umschulden eines Dispokredits

Der Dispositionskredit ermöglicht es, das Girokonto zu überziehen. Das kann sehr praktisch sein, wenn in einem Monat einmal unerwartete Kosten anfallen, für die man keine Ersparnisse parat hat. Allerdings sind Dispokredite meist mit hohen Zinssätzen verbunden. Wenn Sie also wissen, dass Sie auf längere Zeit Ihr Konto überziehen werden müssen, sollten Sie sich die Umschuldung auf einen Konsum- oder Privatkredit durch den Kopf gehen lassen.

Mit einem Privatkredit können Sie den Minusbetrag auf dem Girokonto tilgen und steigen damit günstiger aus, als mit einer regelmäßigen Kontoüberziehung. Allerdings ist ein solcher Kredit in der Regel mit einer Mindestvertragslaufzeit verbunden. Sie sollten also sichergehen, dass die monatliche Rate Ihr Budget nicht sprengt – und dass das Girokonto nicht konstant weiter überzogen wird.

Unter Umständen hat sich Ihre Lebenssituation wie z.B. durch Familienzuwachs oder dem Wegfall eines Einkommens in den letzten Monaten verändert. Aufgrund einer hohen monatlichen Finanzierungsrate für ein Eigenheim ist die Ausnutzung des Dispokredits entstanden. Im Zuge einer Umschuldung kann dann eine Umstellung auf eine niedrigere monatliche Finanzierungsrate sowie ggf. auch eine Ablösung des Dispokredits erfolgen. Profitieren Sie hier von einer persönlichen Beratung und einem neuen Kreditmodell, welches aktuell für Sie das passende ist.