Haben Sie Fragen?
+43 512 584 380

Montag - Freitag 08:00 - 18:00

Umschuldung: Für wen macht dies Sinn?

Datum: 31.03.2020 | Autor: Redaktion

Infina Wohnbau-Finanz-Experten Umschuldung

In Zeiten niedrigerer Zinsen haben Konsumenten in Österreich grundsätzlich mehr Spielraum bei der Verhandlung von Kreditkonditionen. Auch Wirtschaftskammer empfiehlt Kunden, bei bestehenden Krediten über die Laufzeit ihres Kredits sowie Zinsobergrenzen zu verhandeln. Der große Wettbewerb unter den österreichischen Banken, in Verbindung mit den Zinsen auf derart niedrigem Niveau, bietet die Möglichkeit, extrem günstige Fixzinssätze auf 15, 20 oder noch mehr Jahre zu vereinbaren. Nachfolgend finden Sie alle wichtigen Informationen zum Thema Optimierung einer bestehenden Wohnbaufinanzierung: Was ist eine Umschuldung? Wann lohnt es sich, umzuschulden? Und welche Kosten kommen dabei auf Sie zu? Was mache ich bei Eintritt einer Krise?


Was ist eine Umschuldung von Krediten?

Bei einer Umschuldung ersetzen Sie einen laufenden Kredit durch einen oder mehrere andere Kredite. An der tatsächlichen Kreditsumme ändert sich dabei nichts. Die aktuelle Schuldensumme bleibt erhalten, es werden aber entweder die Konditionen bei der aktuellen Bank verbessert oder die Finanzierung wird auf einen neuen Kredit bei einer anderen Bank übertragen. Der Clou dabei: Der Zinssatz bzw. die monatlichen Rückzahlungsraten für den Kredit können unter Umständen dadurch deutlich gesenkt werden.

Aber das ist nur eine Seite der möglichen Kreditoptimierung. Mit einer Umschuldung kann man zudem das Kreditmodell wechseln. So wird zum Beispiel ein variabel verzinster Kredit zum Fixzinskredit. Auch eine Laufzeitänderung kann ein Grund sein, warum man umschulden möchte. Eine längere Kreditlaufzeit bedeutet nämlich meist eine geringere monatliche Belastung.

Eine Umschuldung ist also potenziell eine ideale Chance, günstigere Kreditkonditionen zu bekommen und sich damit einen großen Betrag an Kreditzinsen zu sparen. Genauso ist es möglich, einen bestehenden Kredit an eine neue Lebenssituation anzupassen. Sie sehen schon: Es kann sich definitiv lohnen, den eigenen Kredit zu prüfen!


Das Wichtigste im Überblick

  • Bei einer Umschuldung lösen Sie mit einem neuen Kredit einen oder mehrere bestehende Kredite ab.
  • Mit einer Umschuldung besteht die Chance, von neueren – an die aktuelle Lebenssituation angepassten – Kreditmodellen zu profitieren und in Summe weniger zurückzahlen zu müssen.
  • Bei Eintritt einer Krise sollten bestehende Finanzierungen auf das Risiko steigender Zinsen überprüft werden.
  • Die Angebote an Krediten in Österreich sind vielfältig und häufig nicht direkt vergleichbar.
  • Daher können Sie mittels eines unabhängigen Finanz-Experten auch am besten überprüfen lassen, ob eine Umschuldung bei Ihrer bisherigen oder einer anderen Bank die bessere Wahl ist.
  • Trotz anfallender Entschädigungen (Pönalen) und Gebühren (in der Regel bei Wohnkrediten) lohnt sich in sehr vielen Fällen eine Umschuldung, da die Zinsen deutlich günstiger geworden sind.
  • Teure Dispo- und Ratenkredite können damit abgelöst und Zinsen gespart werden.

In welchem Fall lohnt es sich umzuschulden?

Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl von guten Gründen, einen bestehenden Kredit zu optimieren. Die häufigsten Beweggründe sind eine Verbesserung der Konditionen, eine Anpassung der Finanzierung an die aktuelle Lebenssituation sowie eine veränderte Risikoneigung.

Motive für eine Umschuldung:
  • Veränderung der persönlichen Lebensplanung
  • Verlängerung der Fixzinsperiode
  • Verbesserung der Kreditmarge bzw. Zinskondition
  • Änderung der Liquiditätsplanung
  • Anpassung der Kreditlaufzeit aufgrund Lebenssituation
  • Umstrukturierung in Bezug auf die Sicherstellung
  • Risikominimierung beim Fremdwährungskredit
  • Neuausrichtung im Rahmen einer Aufstockung (z.B. Sanierung, Modernisierung)
  • Änderung des Referenzzinssatzes
  • Einbindung teurer Dispo- und Ratenkredite
  • Verbesserung/Verschlechterung der Bonität bzw. Beleihung
  • Änderung des Zinsmodells abhängig von der persönlichen Risikoneigung (z.B. Umstellung variable Verzinsung auf fixe Verzinsung oder umgekehrt)

Da Immobilienfinanzierungen mit einer Hypothek der Bank ein Höchstmaß an Sicherheit geben, werden diese von Banken gerne vergeben. Dieser Markt in Österreich ist heiß umkämpft, weshalb für Kunden gute Möglichkeiten bestehen, sich günstige Kreditkonditionen zu holen. Allerdings sollten Sie die Umschuldung nicht solange hinausschieben, bis die Kreditrate kaum mehr zu tragen ist. Denn dann werden die angebotenen Bankkonditionen weniger vorteilhaft sein.

Bei einem bestehenden Kredit mit Fixzinsvereinbarung ist zu beachten: Um den Kredit aufzulösen, müssen Sie meist Spesen an die alte Bank zahlen. Eine Umschuldung lohnt sich also nur, wenn diese Spesen in einem rentablen Verhältnis zu der ersparten Zinssumme stehen.

In einer Phase von Niedrigzinsen ist zu überlegen, ob eine Umschuldung auf einen Fixzinssatz mit langer Laufzeit sinnvoll ist. Denn damit kann man sich die niedrigen Zinsen langfristig sichern – selbst, wenn die variablen Zinsen momentan noch günstiger sind. Eine langfristige Fixierung auf niedrigem Zinsniveau bedeutet Kontinuität in den regelmäßigen Haushaltsausgaben.

Auch bei Bauspardarlehen kann sich die Umschuldung lohnen. Grundsätzlich gilt: Bei Verträgen mit niedrigen Kreditsummen und kurzen Restlaufzeiten lässt sich verhältnismäßig wenig einsparen. Diese Kredite abzulösen, ist meist nicht rentabel. Anders ist der Fall bei Bauspardarlehen mit noch hohen Kreditsummen – bereits geringe Zinsunterschiede können zu hohen Einsparungen führen.

Tipp: Berechnen Sie die Kosten für die neue Finanzierung und die Kosten für das vorzeitige Auflösen des alten Kreditvertrags – beispielsweise mit einem Kreditrechner. So erhalten Sie Klarheit, ob sich die Umschuldung rechnet.


Was kostet die Umschuldung eines Kredits in Österreich?

Ein Hauskredit umfasst in der Regel eine nicht zu verachtende Summe, schließlich ist der Hausbau kein günstiger Spaß. Die Zinszahlungen fallen unter Umständen dementsprechend stark ins Gewicht und eine Umschuldung kann in vielen Fällen eine rentable Maßnahme sein.

Ein wichtiger Faktor ist dabei der Effektivzinssatz. Mit anderen Worten: Welche Kosten kommen durch die Umschuldung insgesamt tatsächlich auf Sie zu? Sie sollten dabei den Nominalzinssatz und alle Zusatzkosten, wie die Übertragung oder die Neueintragung der Hypothek, Bearbeitungsgebühren oder Provisionen, Beglaubigungskosten etc., im Blick behalten. Stellt sich heraus, dass der niedrigere Effektivzinssatz beim Umschulden des Hauskredits ein Ersparnis bedeuten würde, sollten Sie sich diese Option definitiv überlegen.

Aber Achtung – der Effektivzinssatz allein ist nicht aussagekräftig, denn auch das Risiko spielt eine Rolle. Wenn Sie beispielsweise Ihren Kredit von einer variablen Verzinsung auf eine Fixzinsvariante umschulden, dann vermindern Sie Ihr Risiko und sichern sich gegen Zinsveränderungen ab. Einen Zinsvorteil im Sinne von niedrigeren Zinsen werden Sie in diesem Fall aber eher seltener erzielen.

Zudem sollten Sie den Vertrag Ihrer bestehenden Finanzierung in Bezug auf Pönale (Vertragsstrafe) bei vorzeitiger Kündigung prüfen. Eine Pönale kostet in der Regel zwischen 1 und 5 % des Betrags, den Sie vorzeitig (vor Laufzeitende) an die Bank zurückzahlen. Bei neueren Kreditverträgen (abgeschlossen ab dem 11.6.2010) darf diese maximal 1 % betragen.


Kredit umschulden leicht gemacht: der Kreditvergleichsrechner

Mit einem Kreditvergleichsrechner können Sie sich einige Zeit und Mühe für die Umschuldung sparen. Hier vergleichen Sie mit wenigen Klicks alle Angebote und finden dadurch die Variante, die tatsächlich am günstigsten ist. Sie können dutzende Banktermine absolvieren – oder schnell und einfach unser Angebot nutzen.

Holen Sie sich mit unserer Hilfe in jedem Fall einen Finanzierungsvorschlag ein. Diese Aufstellung sollte alle wichtigen Informationen enthalten, sodass Sie eine aussagekräftige Planung für Ihre Finanzen erstellen können.

Verschaffen Sie sich mit einem Rechner jetzt einen ersten Überblick und kontaktieren Sie uns gerne jederzeit für Fragen und einen Beratungstermin . Auf der Basis eines unverbindlichen und kostenlosen persönlichen Beratungsgesprächs führen wir folgende Schritte durch:

  • Detailprüfung aktueller Stand Ihrer Finanzierung
  • Analyse und gemeinsame Erarbeitung verschiedener Alternativen (Kreditmodelle)
  • Abgleich dieser Alternativen mit den aktuell besten Angeboten des Marktes
  • Prüfung sämtlicher Bedingungen der besten Angebote
  • Prüfung der Umsetzung dieser Alternativen für Ihre Finanzierung
  • Ausarbeitung von konkreten Umschuldungsalternativen
  • Begleitung im gesamten Prozess bis zum neuen Vertragsabschluss

Denn in sehr vielen Fällen heißt es – eine Umschuldung bedeutet auch für Sie eine Ersparnis, die sich sehen lassen kann!


Kredit an die aktuelle Lebenssituation anpassen

Ihren Kredit zu optimieren, muss nicht zwangsläufig zum Ziel haben, dass sie weniger Gesamtkosten haben. Die Umschuldung kann auch anderweitige Motive haben wie z. B. weniger Risiken, mehr Flexibilität bei der Rückzahlung, eine geringere monatliche Rate etc.

Im Rahmen einer Umschuldung kann Ihre Finanzierung an eine möglicherweise veränderte Lebenssituation angepasst werden. Vor einem Beratungstermin sollten Sie nachfolgende Punkte dahingehend überprüfen, wie diese sich seit dem Abschluss der bisherigen Finanzierung verändert haben:

  • Einkommensverhältnisse (Höhe, selbständig/unselbständig)
  • Familiensituation
  • Liegenschaftsverhältnisse (wurden seit der letzten Finanzierung Investitionen getätigt?)
  • Veränderte Nutzung der Liegenschaft (eigengenutzt/vermietet)
  • Etwaig geleistete Sondertilgungen
  • Aktueller Kreditsaldo (letzter Kontoauszug oder Netbanking)
  • Persönliche Risikosituation (Fixzins versus variable Verzinsung)
  • Aktuelles Verhältnis zur finanzierenden Bank (Ansprechpartner)
  • Aktuelle Präferenzen

Für die finale Beurteilung einer Umschuldung muss immer die gesamte Situation betrachtet werden. Die Umsetzung sollte im Rahmen einer Gestaltungsberatung erfolgen.


Wie gehe ich das Thema Umschuldung richtig an?

Viele Kredite mit längeren Laufzeiten, wie z. B. Wohnbaukredite, sind bezüglich des Zinssatzes nicht mehr zeitgemäß. Im Laufe der Jahre haben sich die Konditionen erheblich geändert, die Zinsen für das geliehene Geld sind in vielen Fällen günstiger geworden. Mit einer Umschuldung besteht die Chance, von neueren Kreditmodellen zu profitieren und in Summe weniger zurückzahlen zu müssen.

Nach Bewertung der aktuellen Lebenssituation gilt es, den richtigen Partner für die Kreditoptimierung zu finden. Genau wie bei einer erstmaligen Kreditaufnahme gilt: Der Zinssatz hängt von Ihrer Bonität, Ihren gebotenen Sicherheiten sowie der Summe des Finanzierungsbedarfs ab. Eine qualifizierte Beratung berücksichtigt dabei alle Kostenbestandteile.

Im Internet finden Sie Kreditvergleichsrechner, mit denen Sie bei Bedarf erste Hinweise zu aktuellen Zinskonditionen für Ihre derzeitige Situation erhalten. Im Rahmen einer unverbindlichen sowie kostenlosen und persönlichen Beratung kann Ihre individuelle Situation nochmals besprochen und verschiedene Kreditmodelle aufgezeigt werden.

Das Angebot einzelner Banken ist bezüglich Produktvarianten und Flexibilität auf das jeweilige Institut begrenzt. Ein unabhängiger Kreditvermittler hat, je nach Größe, Zugriff auf die Produkte von bis zu 100 oder mehr Banken und Bausparkassen und kann Ihren Aufwand von diversen Einzelterminen in Banken reduzieren. Eine Bearbeitungsgebühr fällt nur im Falle einer tatsächlich durchgeführten Umschuldung an.


Was ist bei den Angaben zu den Zinssätzen zu beachten?

Zinssatz ist nicht gleich Zinssatz. Ganz wesentlich beim Vergleich von Angeboten einzelner Banken ist es, den Unterschied zwischen Effektiv- und Nominalzinssatz zu kennen.

Der nominale Zinssatz ist der Jahreszinssatz, mit welchem der Kreditbetrag zu verzinsen ist. Über die tatsächliche Kostenbelastung eines Kredites gibt dieser Nominalzins jedoch noch keine Auskunft, da Nebenkosten noch nicht berücksichtigt sind. Im effektiven Jahreszinssatz hingegen sind die Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühr, verlangte Kreditrestschuldversicherung oder Kontoführungsgebühr eingerechnet.

Der effektive Jahreszinssatz drückt damit für den Kreditnehmer den Preis des Kredites aus und ist damit stets höher als der Nominalzins eines Kredits. Wenn Sie verschiedene Angebote vergleichen, sollten Sie deshalb immer auf den effektiven Zinssatz achten.


Welchen Kredit soll ich im Rahmen der Umschuldung wählen?

Vor der Entscheidung Fixzinssatz oder variable Zinsen sind Sie bereits bei Abschluss des aktuell noch laufenden Kredits gestanden. Die Zinssätze haben sich aber zwischenzeitlich genauso verändert wie vielleicht auch Ihre persönlichen Lebensumstände.

Im Rahmen einer Umschuldung haben Sie die Möglichkeit, Ihre Finanzierung in Bezug auf Fixzinssatz, variablen Zinssatz, Erhöhung oder Senkung des Kreditbetrags, zukünftige Sondertilgungsmöglichkeiten sowie Ratenhöhe und Laufzeit neu zu justieren. Wichtige Kriterien für die Wahl des richtigen Kreditmodells sind:

  • persönliche Vorlieben
  • Ihre aktuelle Bonität
  • freie Vermögenswerte

Welches Modell also das richtige für Sie ist, kann Ihnen schlussendlich nur ein Experte sagen.


Was mache ich bei Eintritt einer Krise mit meinem Kredit?

Während der Laufzeit eines bestehenden Kredits können verschiedene Krisensituationen auftreten, zum Beispiel:

  • Krise im persönlichen Umfeld (unerwarteter Todesfall eines von mehreren Kreditnehmern, ein Unfall, eine Scheidung oder ein anderes Ereignis, welches die Kreditnehmer finanziell in eine andere Situation versetzen)
  • Krisen außerhalb des persönlichen Umfelds (wirtschaftliche Schwierigkeiten einzelner Branchen, nationale oder globale Krisen wie beispielsweise Epidemien, Pandemien oder eine Finanzkrise)

Was ist in solchen Situationen zu tun? Zunächst sollten Sie überlegen, was dies aktuell für Ihre finanzielle Situation bedeutet, und abschätzen, wie Ihre Finanzlage nach der Krise aussehen könnte. Am besten Sie besprechen Ihre Situation mit einem Experten. Dabei gilt es zu schauen, wo man Einsparungen vornehmen kann und wie man Risiken minimieren kann.

Einsparungen durch Umschuldung

Kurzfristige finanzielle Engpässe sollten – wenn möglich – durch Rücklagen abgedeckt werden. Wenn das nicht möglich ist, kann mit der Bank über eine Stundung des Kredits verhandelt werden.

Weitere Einsparungen können Sie durch Umschuldung erzielen: Wenn Sie eine bestehende Finanzierung mit Fixzinssatz, welche Sie in einer Phase höherer Zinsen abgeschlossen haben, jetzt in eine neue Finanzierung mit niedrigerem Fixzinssatz umschulden, sparen Sie in Summe häufig mehrere tausend Euro.

Eine Umschuldung kann auch sinnvoll sein, wenn Sie bedingt durch die Krise mit dauerhaft geringeren Einkünften rechnen. Eine Verlängerung der Gesamtkreditlaufzeit entlastet Sie bei der monatlichen Rate.

Bei einer Umschuldung in der Krise sollten Sie aber Folgendes im Hinterkopf behalten:

Schlechtere Konditionen bei Banken: In Krisenzeiten kommt es zu höheren Kreditausfällen bei den Banken. Diese haben daher höhere Risikokosten zu tragen, weshalb die Zinsen höher ausfallen. Zudem bekommen Berufsgruppen von „Krisenbranchen” erheblich schwieriger eine neue Finanzierung oder müssen deutlich mehr Eigenkapital in eine Finanzierung einbringen.

Niedrigere Bewertung Ihrer Immobilie: In Krisenzeiten steigt die Gefahr fallender Immobilienpreise. Es könnte also sein, dass Ihre Immobilie bei einer Kreditanfrage (zum Beispiel einer Umstellung von variablem Zinssatz auf Fixzinssatz) niedriger bewertet wird. Die Belehnung Ihrer Immobilie könnte dann höher ausfallen, sodass sich die Kreditkonditionen insgesamt verschlechtern.

Häufig setzen diese Veränderungen zeitlich verzögert ein. Insofern sollten Sie zu Beginn einer Krise aktiv werden.

Risiko reduzieren durch Fixzinssatz

In Krisen lässt sich die Entwicklung der Zinsen nur schwer voraussagen. Daher sind variable Zinsen dann mit höherem Risiko behaftet. Wenn Sie sich wegen der bisher niedrigen Zinsen für eine Finanzierung mit variablem Zinssatz entschieden haben, gilt es jetzt genau zu überlegen. Möglicherweise ändert sich der Zinssatz durch die Krise bedeutend. Nur ein Fixzinssatz bietet Ihnen langfristig die Gewissheit, dass die Kosten der Finanzierung gleichbleiben.

Dann profitieren Sie zwar nicht mehr davon, wenn die Zinsen nochmals sinken; dafür gewinnen Sie aber erheblich mehr Sicherheit.


Schweizerfranken Kredit umschulden?

Ob Sie einen CHF-Kredit umzuschulden sollten, hängt von mehreren Faktoren ab. Primär ist zu klären, wie sich Ihre Risikoneigung im Vergleich zum Kreditabschluss verändert hat. Ihre Risikoeinschätzung hängt oft stark von der gesamten Entwicklung Ihrer Kreditposition sowie von Ihrer Einkommenssituation ab. Weiters sind Ihre Einschätzung des zukünftigen Fremdwährungskurses, die Entwicklung der Ansparprodukte als auch die Einschätzung des Zinsniveaus von entscheidender Bedeutung.

Abschließend kann gesagt werden, dass jene Kunden, die sich seit 2015 entschieden haben, den FX-Kredit in EUR zu konvertieren, auch die Chance wahrgenommen haben, im neu verhandelten Kreditmodell sämtliche Risiken auszuschließen. Bei einem tilgenden EUR-Kredit gibt es kein Kursrisiko und auch kein Investmentrisiko. Das einzige Risiko ist das Zinsrisiko, das bei einem variablen Kredit bestehen bleibt. Und dieses Risiko wird mittlerweile von einer großen Mehrheit aller Kunden mit einem langfristigen Fixzinssatz in EUR abgesichert.


Umschulden eines Dispokredits

Der Dispositionskredit ermöglicht es, das Girokonto zu überziehen. Das kann sehr praktisch sein, wenn in einem Monat einmal unerwartete Kosten anfallen, für die man keine Ersparnisse parat hat. Allerdings sind Dispokredite meist mit hohen Zinssätzen verbunden. Wenn Sie also wissen, dass Sie auf längere Zeit Ihr Konto überziehen werden müssen, sollten Sie sich die Umschuldung auf einen Konsum- oder Privatkredit durch den Kopf gehen lassen.

Mit einem Privatkredit können Sie den Minusbetrag auf dem Girokonto tilgen und steigen damit günstiger aus, als mit einer regelmäßigen Kontoüberziehung. Allerdings ist ein solcher Kredit in der Regel mit einer Mindestvertragslaufzeit verbunden. Sie sollten also sichergehen, dass die monatliche Rate Ihr Budget nicht sprengt – und dass das Girokonto nicht konstant weiter überzogen wird.

Ein Beispiel:
Sie haben Familienzuwachs bekommen und dadurch hat sich Ihre finanzielle Situation in den letzten Monaten verändert. Die laufende hohe Rate für ein Eigenheim konnten Sie nur bezahlen, indem Sie Ihr Konto überzogen haben. Mit einer Umschuldung erhöhen Sie die Laufzeit des Kredits und haben nun eine niedrigere monatliche Rate zu zahlen. Außerdem gleichen Sie dabei auch den Dispokredit aus, sodass Sie dafür keine hohen Zinsen mehr zahlen müssen.

Tipp: Egal, wie Ihre neue Lebenssituation aussieht.Profitieren Sie hier von einer persönlichen Beratung und einem neuen Kreditmodell, welches aktuell für Sie das passende ist.


Lesen Sie mehr zum Thema Finanzierung beim Immobilienkauf

Fixzinsen oder variable Zinsen?
Tilgung und Tilgungsplan bei Immobilienkrediten
Zinsentwicklung und Prognosen
Schweizer-Franken-Kredit