Kernsanierung:
Kosten, Maßnahmen und Fördermöglichkeiten im Überblick
Autor: Lorenz Sigl, MA
Kategorie: Immobilie
Datum: 28.08.2025
Die Kernsanierung eines Gebäudes bedeutet großen Aufwand und hohe Kosten. Dafür wird hochwertiger Wohnraum geschaffen, der Wert des Objektes gesteigert und meist lässt sich auch die Energieeffizienz der Immobilie wesentlich verbessern. Eine Kernsanierung kann eine langfristige Investition sein, die sich lohnt.
Die Kernsanierung einer Immobilie ist ein zeit- und kostenintensives Vorhaben:
Die Kernsanierung ist wesentlich umfangreicher als eine oberflächliche Aufwertung einer Bestandsimmobilie.
Für Sanierungsmaßnahmen können Förderungen genutzt werden. Der restliche Finanzierungsbedarf kann durch einen Kredit gedeckt werden.
Eine Kernsanierung wertet jede Immobilie, egal ob Kleinwohnung, Einfamilienhaus, Villa oder Mehrparteienhaus, wesentlich auf.
Was ist Kernsanierung?
Unter Kernsanierung ist die ganzheitliche Sanierung der Substanz eines Gebäudes zu verstehen. Anders bei einer Teilsanierung, bei der beispielsweise ein bestimmter Raum saniert oder der Boden erneuert wird, geht es bei einer echten Kernsanierung darum, die Immobilie ganzheitlich aufzuwerten und sie auf den zeitgemäßen Stand der Technik zu bringen.
Der typische Umfang einer Kernsanierung inkludiert daher folgende Bereiche:
Fassade
Dach
Fenster und Türen
Haustechnik bzw. Installationen (Heizung, Elektrik, etc.)
All diese Arbeiten tragen zur langfristigen Erhaltung der Substanz bei und sollen die Lebensqualität für die Bewohner der Immobilie wesentlich verbessern.
Kosten der Kernsanierung
Die Kosten der Kernsanierung können sehr unterschiedlich ausfallen. Baujahr und Zustand des Gebäudes spielen dabei die entscheidende Rolle. Die verwendeten Materialien und die gewünschte Ausführungsqualität beeinflussen den Preis ebenfalls.
Vergleichen Sie vorab jedenfalls mehrere Angebote für jedes Gewerk.
Kosten Kernsanierung pro Quadratmeter (pro m²)
Die durchschnittlichen Kosten für die Kernsanierung einer Immobilie liegen zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. Vereinzelt sind auch höhere Kosten pro Quadratmeter möglich, insbesondere wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen. Der genaue Umfang der Arbeiten und die Qualität des Bestandsgebäudes können für deutliche Preisunterschiede sorgen. So können z.B. hohe Zusatzkosten entstehen, wenn sehr viele Baumaterialien entsorgt werden müssen, nachdem Wände abgetragen wurden.
Außerdem kann im Zuge der Kernsanierung Technik zu deutlich unterschiedlichen Kosten verbaut werden – beispielsweise, wenn die Elektrik erneuert wird. Hier reicht die Bandbreite von einem Austausch der Leitungen bis hin zum Einbau eines BUS-Systems (Binary Unit System). So ergeben sich wesentliche Preisunterschiede bei der Kernsanierung.
Gesamtkosten einer Kernsanierung
Folgende Tabelle zeigt, mit welchen Kosten für die Kernsanierung ungefähr geplant werden kann.
Sanierungsbedarf
Gewünschte Qualität
Kernsanierungskosten pro m²
Gesamtkosten für 150 m²
Hoch
Hoch
2.000 EUR
300.000 EUR
Durchschnittlich
Standard
1.300 EUR
195.000 EUR
Hoch
Standard
1.750 EUR
262.500 EUR
Für die Kosten der Kernsanierung sind folgende Faktoren entscheidend:
Zustand des Gebäudes
Gewünschte Qualität der Sanierung und gewähltes Ausstattungsniveau (verwendete Materialien, etc.)
Dringlichkeit des Sanierungsauftrags.
Das Baujahr der Immobilie beeinflusst typischerweise den aktuellen Zustand. Allerdings sagt das Jahr der Errichtung noch nichts darüber aus, wie hoch die Sanierungskosten sein werden. Wenn ein Haus völlig kernsaniert werden muss, ist nicht entscheidend, ob es 1900 oder 1960 gebaut wurde, da ohnehin ein Rückbau auf die tragenden Wände erfolgen muss und beispielsweise alle Leitungen erneuert werden müssen, unabhängig davon, wann diese eingebaut wurden. Auch ein Austausch alter Fenster ist in der Regel sinnvoll, egal ob diese vor 30 oder 40 Jahren eingebaut wurden.
Kosten für verschiedene Haustypen
Die Kosten für dieKernsanierung eines ganzen Hauses sind immer höher als bei der Kernsanierung einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses. Dieser Unterschied ergibt sich alleine schon, weil bei der Kernsanierung einer einzelnen Wohnung keine Dachsanierung nötig ist.
Zwischen Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern bestehen ebenfalls Unterschiede. Bei Zinshäusern, in denen sich mehrere einzelne Wohnungen befinden, sind beispielsweise die Installationen komplexer. So gibt es etwa einzelne Ablesegeräte für den Wärmebedarf jeder Wohnung, vielleicht auch einen Fahrstuhl und zusätzliche Allgemeinflächen, die saniert werden müssen.
Die Kosten für die Kernsanierung sind somit je nach Gebäudeart unterschiedlich. Zusätzlicher Aufwand bei der Kernsanierung von Mehrfamilienhäusern steigert zwar die Gesamtkosten, dafür können jedoch möglicherweise günstigere Preise für die Kernsanierung pro Quadratmeter erzielt werden. Denn es ergeben sich Synergie-Effekte und Mengenrabatte, wenn ein besonders großes Objekt kernsaniert wird, verglichen zur Sanierung eines Einfamilienhauses.
Fördermöglichkeiten und Finanzierung
Die wichtigste Förderung für die Finanzierung einer Kernsanierung ist die Wohnbauförderung. Diese wird vom jeweiligen Bundesland vergeben. Auf Landesebene gibt es zudem noch weitere Fördermöglichkeiten, beispielsweise die sogenannte „Wohnraumoffensive“ in der Steiermark.
Wenn Sie Ihre Immobilie kernsanieren möchten, sollten Sie auch einen Blick auf den „Sanierungsbonus“ werfen, ob hier zwischenzeitlich wieder Fördermittel zur Verfügung gestellt werden (Stand Juni 2025 beendet, über Fortsetzung soll noch entschieden werden). Einige Gemeinden vergeben lokale Förderungen. Das kann z.B. ein Zuschuss sein, wenn ein Gebäude im Ortskern saniert wird oder wenn eine PV-Anlage errichtet wird.
Bei allen Förderungen gilt: Informieren Sie sich möglichst frühzeitig, klären Sie ab, welche Förderung für Sie infrage kommt (Voraussetzungen prüfen) und wann Sie die Förderung beantragen müssen.
Unabhängig davon, welche Fördermittel lukriert werden können, gibt es noch darüberhinausgehende Kosten zu decken. Für diese Ausgaben wird meistens ein Kredit aufgenommen. Wenn Sie eine Immobilie sanieren und nicht selbst einziehen, sondern das Objekt vermieten, können Sie die Kreditzinsen als Finanzierungskosten absetzen. Die Zinsen verringern also Ihren rechnerischen Gewinn und somit die Steuerlast.
Sanierungsmaßnahmen bei der Kernsanierung
Doch was passiert genau, wenn eine Immobilie kernsaniert wird? Im Zuge der Kernsanierung wird das Bestandsgebäude auf seine wesentlichen Teile reduziert. Tragende Wände bleiben erhalten, doch ansonsten kann bei einer Kernsanierung nahezu alles erneuert werden:
Dämmung und energetische Optimierung: Die Außenhülle des Gebäudes wird gedämmt. Je nach Gegebenheiten können auch Keller, Dach und die oberste Geschoßdecke gedämmt werden. Fenster und Türen werden erneuert. Wichtig: Vor einer energetischen Sanierung sollten Sie potenzielle Fördermittel prüfen und eine diesbezügliche Beratung in Anspruch nehmen. Diese ist in vielen Bundesländern kostenlos oder zu sehr geringen Kosten verfügbar. Die Inanspruchnahme der Beratung und die Erreichung einer bestimmten Energieeffizienz ist Voraussetzung für manche Fördermittel.
Fenstertausch verbessert Energieeffizienz und Wohnkomfort bei Sanierungen.
Modernisierung der Haustechnik: Dazu zählt die Erneuerung der Elektrik, die den gesetzlichen Standards entsprechen muss, sodass ein E-Befund erstellt werden kann. Ebenso können andere Leitungen wie Wasser und Gas erneuert werden und eventuell eine Fußbodenheizung nachgerüstet werden. Das gesamte Heizungssystem zu tauschen ist besonders sinnvoll, wenn bisher mit einer veralteten Methode wie Öl oder Gas geheizt wurde.
Zur Haustechnik zählen auch Detailausstattungsmerkmale: Sei es ein BUS-System, der Einbau von elektrischen Jalousien, einer Klimaanlage oder Markise. All diese Wünsche müssen bei der Planung der technischen Umsetzung beachtet werden, damit entsprechende Leitungen gelegt werden.
Innenausbau und Gestaltung: Zum Innenausbau zählen diverse Arbeiten. Zwischenwände können eingezogen werden, es wird verputzt, frisch gestrichen und der Bodenbelag erneuert. Moderne Innentüren werten jede Immobilie auf und auch Bad, WC und Küche werden zeitgemäß ausgestattet. Bei einer Altbausanierung wird oft die Raumaufteilung verändert, Zwischendecken können eingezogen werden.
Tipp: Erfahren Sie mehr zu den Themen Planen, Kosten und Finanzieren in unserem Ratgeber Effiziente Badsanierung.
Die Maßnahmen einer Kernsanierung sind vielfältig und immer auf das jeweilige Gebäude, die künftige Nutzung und die persönlichen Anforderungen abzustimmen. Überlegen Sie vor der Kernsanierung, ob Sie die Immobilie barrierefrei gestalten möchten.
Wenn es sich um ein Haus handelt, ist es empfehlenswert, auch eine Sanierung der Nebengebäude und Außenanlagen anzudenken, da für diese Bereiche teilweise dieselben Gewerke (z.B. Elektriker, um die Garage mit einem elektrischen Tor auszustatten) erforderlich sind.
Ablauf einer Kernsanierung
Für eine Kernsanierung können Sie einen Generalunternehmer beauftragen, der alle Arbeiten verantwortet oder einen Architekten, welcher sämtliche Gewerke organisiert. Alternativ dazu können Sie eigenständig jedes Gewerk einzeln beauftragen. Das erfordert genaue Planungsarbeit und viel Kommunikation. Außerdem müssen Sie vorab bei der Baubehörde klären, ob für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung nötig ist, denn dann wäre eine professionelle Einreichplanung erforderlich.
Erstellen Sie jedenfalls einen genauen Zeitplan, auf dem zu sehen ist, welches Gewerk in welcher Kalenderwoche arbeiten soll, sobald die Genehmigung für die Kernsanierung vorliegt und Sie die Handwerksbetriebe ausgewählt haben.
Die nachstehende Tabelle zeigt, wie lange eine Kernsanierung ungefähr dauert. Bedenken Sie jedoch, dass die Kernsanierung einer Kleinwohnung in zwei bis drei Monaten abgeschlossen sein kann, während die Kernsanierung eines Mehrparteienhauses ein Jahr dauern kann. Werden bestimmte Genehmigungen benötigt, können sich alle Abläufe erheblich verzögern.
Außerdem ist es empfehlenswert, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen. Auch diese Aufgabe nimmt einige Zeit in Anspruch, da Unternehmen oft mehrere Wochen brauchen, um ein qualifiziertes Angebot zu erstellen. Achten Sie bei der Auswahl der Handwerksbetriebe auf Bewertungen, Referenzen und darauf, wie detailliert das Angebot ausgearbeitet wurde.
Maßnahme
Durchschnittliche Dauer
Planung & Genehmigungen
1-6 Monate
Entkernung
1-4 Wochen
Rohbauarbeiten
2-8 Wochen
Dämmung & energetische Sanierung
2-12 Wochen
Haustechnik (Elektrik, Heizung, Sanitär)
2-12 Wochen
Innenausbau
2-16 Wochen
Gesamtdauer inkl. Planungsphase
3-12 Monate (je nach Umfang)
Ergänzend kann ein Architekt, Sachverständiger oder Baumeister damit beauftragt werden, die Ausführungen der einzelnen Gewerke laufend zu prüfen und abzunehmen. Als Laie stellen Sie so sicher, dass die beauftragten Leistungen entsprechend den relevanten Normen und laut Angebot umgesetzt werden.
Kernsanierung: Checklisten und praktische Tipps
Bevor Sie mit der Sanierung starten, müssen Sie insbesondere folgende Aspekte klären:
Welche Sanierungsmaßnahmen sind grundsätzlich erwünscht?
Ist für diese Maßnahmen eine Einreichplanung und Baugenehmigung nötig oder welchen Ablauf sieht die Baubehörde vor?
Welche der geplanten Maßnahmen können gefördert werden?
Wie hoch sind die jeweiligen Förderungen und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um die Förderung beantragen zu können?
Soll ein Architekt oder Generalunternehmer beauftragt werden oder möchten Sie alle Gewerke einzeln vergeben?
Einholung von Angeboten und Auswahl der Dienstleister
Finanzierung klären: Wie hoch ist die benötigte Kreditsumme? Ein Wohnbau-Finanz-Experte unterstützt dabei, den passenden Kredit für die Kernsanierung Ihrer Immobilie zu finden.
Detailabstimmung: Welche Einsparungspotenziale sind vorhanden, welche Materialien sollen verwendet werden, etc.?
Erstellung einer Zeit- bzw. Ablaufplanung und verbindliche Vereinbarung mit beteiligten Unternehmen, damit alle Arbeiten zeitgerecht ausgeführt werden
Laufende Prüfung, ob Arbeiten qualitativ korrekt und im Zeitplan ausgeführt werden
Abnahme der erledigten Arbeiten und ggf. Prüfung durch einen Sachverständigen.
Empfehlenswert ist, eine Kernsanierung nur selbst zu koordinieren, wenn Sie eine gewisse fachliche Qualifikation mitbringen oder ausreichend Zeit haben, um Handwerker zu koordinieren. Der Planungs- und Kommunikationsaufwand ist nicht zu unterschätzen. Ebenso wichtig ist, mögliche Förderungen und einen optimalen Kredit für die Kernsanierung rechtzeitig sicherzustellen. Denn ein bewilligter Kreditvertrag ist häufig die finanzielle Voraussetzung, um die einzelnen Arbeiten in Auftrag geben zu können.
FAQs zur Kernsanierung
Die Gesamtkosten einer Kernsanierung hängen stark von Gebäudetyp, Zustand und Ausstattungswünschen ab. Kalkulieren Sie nicht nur mit dem Durchschnittswert von 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, sondern holen Sie gezielt Vergleichsangebote für jedes einzelne Gewerk ein. Unsere Erfahrung zeigt: Gerade bei älteren Objekten oder denkmalgeschützten Immobilien können unerwartete Zusatzkosten entstehen, etwa durch Schadstoffsanierungen oder versteckte Baumängel. Als Wohnbau-Finanz-Experte unterstützen wir Sie dabei, auch Nebenkosten, Eigenmittel und Fördermöglichkeiten optimal einzubeziehen.
Die Bauzeit variiert deutlich. Wohnungen können in zwei bis drei Monaten saniert werden, Einfamilienhäuser benötigen meist drei bis sechs Monate, während große Mehrparteienhäuser bis zu einem Jahr in Anspruch nehmen können.Ein zentraler Tipp aus unserer Beratungspraxis ist, dass Sie immer einen Zeitpuffer für Genehmigungen, Lieferengpässe oder unvorhergesehene Bauverzögerungen einplanen sollten. Über unser Immobilienportal Infina Home vermitteln wir nicht nur die passende Immobilie und Finanzierung, sondern kennen auch die Abläufe zahlreicher Sanierungsprojekte aus erster Hand.
Die Förderprograme ändern sich laufend. Nutzen Sie deshalb unseren kostenlosen Fördermittel-Check. Wir prüfen, welche Förderungen für Ihre Immobilie zum Stichtag tatsächlich verfügbar sind und wie Sie alle Fristen einhalten.
Eine umfassende Kernsanierung erfordert häufig einen eigenen Baukredit mit klar definierten Auszahlungsstufen. Banken achten besonders auf Eigenmittel, Wertverbesserung und die künftige Vermietbarkeit der Immobilie. Als Marktführer in der Kreditvermittlung finden wir unter mehr als 120 Bankpartnern die maßgeschneiderte Finanzierungslösung, inklusive Tipps zum Einsatz von Eigenkapital und Förderdarlehen. Unsere Finanzierungsexperten unterstützen Sie bis zur erfolgreichen Umsetzung und begleiten Sie auch bei Nachfinanzierungen.
Kostensteigerungen, Bauverzögerungen oder unerwartete Bauschäden können die Finanzierung belasten. Mit einer professionellen Baufortschrittskontrolle, flexiblen Kreditmodellen und realistischen Pufferbeträgen sichern Sie Ihr Vorhaben ab. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten beraten Sie zur optimalen Absicherung, sei es mit Versicherungen, Rücklagen oder rechtssicheren Zahlungsplänen. So bleiben Sie auch bei unvorhergesehenen Ereignissen finanziell auf Kurs.
Die Kernsanierung einer einzelnen Wohnung ist oft günstiger und organisatorisch einfacher, da Dach, Außenfassade oder Allgemeinbereiche meist nicht betroffen sind. Im Mehrparteienhaus müssen jedoch Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung einbezogen werden. Dies gilt insbesondere bei gemeinschaftlichen Gewerken wie Haustechnik, Aufzügen oder der Dämmung.
Achten Sie auf transparente, detaillierte Angebote, geprüfte Referenzen und regionale Erfahrung. Nutzen Sie Plattformen, um bewährte Dienstleister zu finden und Bewertungen einzusehen. Unsere Expertentipps: Fordern Sie stets einen Festpreis, vereinbaren Sie verbindliche Bauzeiten und prüfen Sie, ob alle notwendigen Gewerke abgedeckt sind.
Typische Fehler sind eine unzureichende Budgetplanung, zu knappe Zeitpläne, fehlende Förderanträge und die Vergabe von Arbeiten ohne Vergleichsangebote. Vermeiden Sie es, notwendige Versicherungen oder Vertragsdetails zu übersehen.
Bildquellen: Anuson / Adobe Stock, Pavel / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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