Immobilien als Erbschaft – Was Sie tun sollen

Datum: 09.01.2020 | Autor: Redaktion

Immobilien als Erbschaft

Oft erben ein oder mehrere Hinterbliebene eine Liegenschaft. in aller Regel sind dies Häuser, Wohnungen oder Grundstücke. Erben Sie, so bedeutet dies vorerst administrativen Aufwand. Sind mehrere Erben betroffen, so treffen auch unterschiedliche Interessenslagen aufeinander, die es dann zu vereinen gilt. Die Fragen, die sich dabei viele stellen, werden in folgenden Themenbereichen beantwortet.


Gibt es eine Erbschaftssteuer in Österreich – und wie hoch ist diese?

Der österreichische Verfassungsgerichtshof entschied am 7. März 2007, dass die erbschaftssteuerlichen Regelungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes verfassungswidrig sind. Ebenso erklärte es am 15. Juni 2007 auch die schenkungssteuerlichen Regelungen für verfassungswidrig und mit Wirkung ab dem 1. August 2008 für aufgehoben, da die Bewertungsvorschriften für Grundstücke gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstießen.

Da der österreichische Staat darauf verzichtete, eine ihm gewährte Frist zur Nachbesserung des Gesetzes zu nützen, ist die Erbschafts- und Schenkungssteuer ausgelaufen. Die Folge: Sie zahlen daher weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer!


Grunderwerbssteuer – auch bei Erbschaften

Die gute Nachricht ist also, dass in Österreich für Liegenschaften keine Erbschaftssteuer anfällt. Allerdings wurde im Jahr 2016 die Grunderwerbssteuer „reformiert“. Erben Sie eine Liegenschaft, so liegt ein sogenannter „unentgeltlicher“ Erwerbsvorgang vor. Auch bei einem unentgeltlichen Erwerbsvorgang ist Grunderwerbssteuer, und zwar auf Basis eines zu ermittelten Grundstückswerts, zu entrichten.

Der ermittelte Grundstückswert kann nach drei Methoden ermittelt werden. Diese sind die Pauschalwertmethode, die Wertermittlung gemäß Immobilienpreisspiegel oder aber ein nachgewiesener, geringerer gemeiner Wert. In Bezug auf die verwendete Methode besteht Wahlfreiheit und es wird bei der Ermittlung in der Praxis wohl auch darauf ankommen, zu welchen Daten Sie relativ einfach Zugang finden und wer Sie bei dem Vorgang unterstützen kann.

Für die Besteuerung wird bei einer Erbschaft dann ein Stufentarif zugrunde gelegt. Dabei beträgt der Steuersatz für die ersten 250.000 Euro der Bemessungsgrundlage eines Erwerbsvorganges 0,5%, für die nächsten 150.000 Euro 2% und darüber hinaus 3,5%.

Je geringer der Wert der geerbten Liegenschaft, desto günstiger steigen Sie also auch aus. Zwei Beispiele in Zahlen: Beträgt der Wert der geerbten Liegenschaft 250.000 Euro, dann ist eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 1.250 Euro zu bezahlen. Beträgt der Wert hingegen 400.000 Euro, dann beläuft sich die Steuerlast bereits auf 4.250 Euro.


Innerhalb welcher Frist müssen nach einem Todesfall die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch umgeschrieben werden?

Die Erben müssen nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens die notwendigen Änderungen im Grundbuch durchführen lassen. Sie müssen selbst binnen einer Frist von einem Jahr nach Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses einen Antrag beim Grundbuchsgericht – in aller Regel das zuständige Bezirksgericht - einbringen. Ansonsten muss der Notar den Antrag einbringen, der das Verlassenschaftsverfahren durchgeführt hat.


Was ist, wenn sich die Erben bezüglich Umbauten, Vermietung oder Veräußerung nicht einig sind?

Während Sie als Alleineigentümer über Ihre Liegenschaft frei verfügen können, bedeutet eine auf mehrere Erben aufgeteilte Immobilie für den einzelnen Erben lediglich ideeles Miteigentum. Dabei gibt es keine konkrete Eigentumszuweisung, wie z.B. Ober- oder Untergeschoss eines Einfamilienhauses, sondern nur einen ideellen Anteil (z.B. ein Drittel oder die Hälfte) an der Gesamtliegenschaft.

Das bedeutet, dass Umbauten und Veränderungen oder aber auch ein Verkauf der gesamten Liegenschaft eines einstimmigen Beschlusses aller Miteigentümer bedürfen. Ohne zusätzliche Vereinbarungen, wie z.B. einen Mietvertrag zur Nutzung einer bestimmten Räumlichkeit, hätten Sie als Miteigentümer faktisch keine alleinigen Rechte. Im schlimmsten Fall haben Sie zwar einen Anteil an der Liegenschaft, aber kein Wohn- oder Nutzungsrecht.

Allerdings steht es Ihnen frei, Ihren Anteil zu verkaufen oder zu belasten. Der Nachteil: Sollte überhaupt eine Bank das Objekt beleihen, dann wird sie dabei sehr konservativ vorgehen, weshalb sich Ihr Finanzierungspotenzial in Grenzen hält. Ebenso schwierig wird ein Verkauf. Der Interessentenkreis ist eng und häufig auf die anderen Miteigentümer beschränkt. Sprechen nicht individuelle Umstände eine andere Sprache, dann haben Sie in dieser Position keine besonders guten Karten. Die Folgen könnten z.B. hohe Abschläge beim Verkauf sein, die Sie hinnehmen müssen. Denn wer kauft sich schon gerne einen nur sehr eingeschränkt nutz- und verwertbaren Miteigentumsanteil?

Die optimale Lösung: Im Streitfall ist häufig der Verkauf der gesamten Liegenschaft eine sinnvolle Lösung, da dabei im Verhältnis ein höherer Gesamterlös aus dem Verkauf resultieren wird.

Erzielen Sie jedoch mit den anderen Miteigentümern keine Einigung und soll nun die Miteigentümergemeinschaft aufgehoben werden, dann müssen Sie eine Teilungsklage einbringen. Im Zuge der Teilungsklage kann die Liegenschaft gerichtlich zwangsversteigert werden und der Erlös wird auf die Miteigentümer aufgeteilt. Der Richter kann aber auch den Miteigentümern der Liegenschaft Wohnungseigentum zusprechen.


Wohnungseigentum als Lösung

In diesem Fall wäre es so wie bei einer Eigentumswohnung. Sie hätten dann als Miteigentümer der Liegenschaft das ausschließliche Nutzungsrecht einer bestimmten Wohnung. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen.

Für Paare gibt es eine Sonderform des Wohnungseigentums, die auch eine Finanzierung erleichtert. Nämlich die Eigentümerpartnerschaft, die ausschließlich zwischen zwei Personen begründet werden kann. Beide sind dann je zur Hälfte Eigentümer der Wohnung. Allerdings können auch nur beide Anteile gemeinsam veräußert werden, was beispielsweise im Scheidungsfall zum Streitthema werden kann.


Was soll ich tun, wenn ich eine belastete Liegenschaft erbe?

Oft hinterlassen Verwandte Schulden, weshalb sich Erben vor Erbantritt über die finanzielle Situation des Verstorbenen informieren sollten. In Österreich können Sie, wenn Sie in einem Testament bedacht sind, entweder das Erbe ausschlagen, oder es bedingt oder unbedingt antreten.

In letzterem Fall würden Sie die Erbschaft mit allen Konsequenzen übernehmen. Das hat zur Folge, dass Sie unabhängig vom Verhältnis zwischen Vermögen und Verbindlichkeiten die Schulden aus eigener Tasche abdecken müssen. Erben Sie anstatt eines Nettovermögens nur Nettoschulden, dann könnten Sie - je nach Verjährungsfristen – bis zu 30 Jahre Schulden abbezahlen.

Im Vergleich dazu ist der Vorteil gegenüber dem bedingten Antritt, nämlich die Ersparnis der Schätzungskosten für die Hinterlassenschaft, marginal. Nur wenn es sich um engste Angehörige als Erblasser handelt, über deren finanzielle Verhältnisse Sie wirklich gut im Bilde sind, sollten Sie die Erbschaft unbedingt antreten.

Beim bedingten Erbantritt muss ein Sachverständiger den Wert der Erbschaft eruieren. Der Vorteil ist dabei, dass Sie für etwaige Erbschulden nur mit dem so ermittelten Wert haften. Im schlimmsten Fall wird das Ganze zum Nullsummenspiel, aber Sie werden – bis auf das Honorar für den Notar und den Sachverständigen – keine Verluste erleiden.

Auch diese administrativen Kosten können Sie sich ersparen, wenn Sie das Erbe ausschlagen. Eine Ausschlagung macht dann Sinn, wenn Sie wissen, dass Sie ohnehin nur Schulden erben werden. Diese Entscheidung können Sie aber nicht mehr rückgängig machen.


Umschulden im Zuge einer Erbschaft

Treten Sie die Erbschaft an und übernehmen Sie mit der Liegenschaft auch die Belastung, da der Wert der Liegenschaft weit über der noch aushaftenden Kreditsumme liegt, haben Sie grundsätzliche folgende Möglichkeiten, um Ihre Belastung zu minimieren:

a) Im Falle eines höher verzinsten Kredites und bei ausreichender Bonität Ihrerseits - eine Umschuldung auf eine günstigere Kreditvariante. Hierbei können Sie, je nach Zinssituation, erhebliche Einsparungen erzielen.

b) Verlängerung der Kreditlaufzeit um die laufende Belastung zu senken: Angenommen Sie haben einen Kredit mit Restschuld 150.000 Euro und Restlaufzeit 15 Jahre laufen. Durch die Verlängerung um 10 auf 25 Jahre sinkt bei 2% Zinsen Ihre monatliche Ratenbelastung von 965 auf 636 Euro. Diese Varianten können sowohl mit der bereits bisher finanzierenden als auch mit weiteren Kreditinstituten angedacht werden. Ein professioneller, unabhängiger Vergleich hilft, die für Sie beste und nachhaltige Lösung zu finden.

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