Eigennutzung einer Immobilie: Steuern, Finanzierung und wichtige Tipps

Schon beim Kauf einer Immobilie macht es einen Unterschied, ob diese künftig selbst bewohnt oder vermietet wird. Dieser Beitrag zeigt, welche Aspekte für die Eigennutzung sprechen. Ob Sie eine Liegenschaft künftig selbst nutzen oder eventuell später doch vermieten möchten, sollten Sie am besten bereits bei der Immobiliensuche berücksichtigen.

Die Eigennutzung einer Immobilie bedeutet, dass Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen und nicht an andere vermieten. Eine vollständige Eigennutzung liegt vor, wenn die gesamte Immobilie vom Eigentümer genutzt wird. Wird zum Beispiel ein Teil der Immobilie vermietet, handelt es sich um eine gemischte Nutzung und nicht mehr um reine Eigennutzung.

Die Alternative zur Eigennutzung einer Immobilie ist die Vermietung. Sie können die Immobilie komplett, nur einzelne Bereiche oder auch nur für eine bestimmte Zeit vermieten, etwa für einige Monate im Jahr. Es gibt viele Möglichkeiten, Immobilien zu nutzen. Besonders bei Einfamilienhäusern ist die Eigennutzung am häufigsten.

Die Entscheidung zwischen Eigennutzung und Vermietung einer Immobilie in Österreich hat erhebliche Auswirkungen auf Steuerpflicht, Fördermöglichkeiten und laufende Kosten. Nur bei Vermietung können etwa Kreditzinsen und Betriebskosten steuerlich abgesetzt werden, bei Eigennutzung hingegen ist Wohnbauförderung möglich.

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und unsicher sind, ob Sie diese selbst nutzen oder vermieten sollten, helfen womöglich folgende Kriterien:

Ob Eigennutzung oder Vermietung die passende Lösung ist, wird schlussendlich zur höchstpersönlichen Entscheidung. Relevant ist dabei auch, ob Sie überhaupt eine neue, andere Immobilie zum selbst Bewohnen benötigen oder ob Sie mit Ihrer aktuellen Wohnsituation zufrieden sind.

Steuerliche Vorteile, die es bei der Vermietung einer Immobilie gibt, sind bei Eigennutzung nicht vorhanden. Es können weder Abschreibung noch Werbekosten geltend gemacht werden. Auch die Kreditzinsen bringen, wenn die Immobilie selbst genutzt wird, keinen Steuervorteil. Diese diversen Ausgaben reduzieren bei vermieteten Immobilien die Steuerlast auf den laufenden Mietertrag. Wichtig ist das Thema Eigennutzung auch dann, wenn eine Immobilie später einmal wieder verkauft werden soll: 

• Hauptwohnsitz steuerfrei verkaufen: Der Verkauf einer Immobilie ist steuerfrei, wenn diese direkt vor dem Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgängig als Hauptwohnsitz genutzt wurde und durch den Verkauf nun dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Alternativ gilt die Steuerfreiheit, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre lang der Hauptwohnsitz an dieser Adresse war.

  Die frühere Regelung, dass jede Immobilie nach zehn Jahren Besitzdauer („Spekulationsfrist“) einfach steuerfrei verkauft werden kann, gibt es hingegen heute nicht mehr.

• Herstellerbefreiung: Ebenfalls relevant ist die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude, also z.B. ein von Ihnen (bzw. einer beauftragten Fachfirma, aber Baukostenrisiko beim Steuerpflichtigen) gebautes Haus. Wenn diese Immobilie in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat, können Sie das Gebäude steuerfrei verkaufen. Für das Grundstück fallen hingegen Steuern an.
• Erbschaft und Schenkung: Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, ist diese Transaktion unentgeltlich. In Österreich gibt es derzeit (Stand: 09/2025) keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.

Doch Achtung: Die Immobilienertragsteuer beträgt für neue Transaktionen grundsätzlich 30 Prozent des aus der Transaktion erzielten Gewinns. Doch die Besteuerung eines Immobilienverkaufs kann, abhängig von verschiedenen Details wie z.B. Kaufzeitpunkt, unterschiedlich ausfallen. Klären Sie steuerliche Fragen daher jedenfalls mit einem Steuerberater ab.

Für den Kauf oder Bau einer Immobilie, die künftig als Hauptwohnsitz dienen soll, kann zudem die Wohnbauförderung genutzt werden. Diese ermöglicht es, sofern die Voraussetzungen für die Förderung erfüllt werden (Einkommensgrenze, etc.), dass Sie nur einen geringeren Kreditbetrag bei der Bank aufnehmen müssen. Die Wohnbauförderung ist jedoch, mit wenigen Ausnahmen, nicht abrufbar, wenn die Immobilie zur Vermietung vorgesehen ist.

Für die Planbarkeit Ihrer Finanzierung können Sie unseren Online-Kreditrechner nutzen. So verschaffen Sie sich rasch einen ersten Überblick, welche Kreditsumme leistbar ist und wie hoch die monatlichen Raten bei einem bestimmten Kreditbetrag wären:

Die mit Abstand wichtigste Förderung für Immobilien zur Eigennutzung ist die Wohnbauförderung. Vergeben wird diese Förderung vom jeweiligen Bundesland, wobei stets Einkommensgrenzen beachtet werden müssen und ein Hauptwohnsitz an der zu fördernden Adresse begründet werden muss. Manche Bundesländer gestalten die Wohnbauförderung als sehr günstigen Kredit, andere setzen auf nicht-rückzahlbare Zuschüsse oder eine Kombination dieser Modelle.

Wenngleich, die genaue Ausgestaltung der Förderung regional unterschiedlich ist, lohnend ist sie jedenfalls in ganz Österreich. Prüfen Sie am besten gleich, ob Sie die Fördervorgaben Ihres Bundeslandes erfüllen und Ihr künftiges Eigenheim somit leichter finanzierbar wird. Hier finden Sie eine Übersicht aller Wohnbauförderungen auf Bundesebene sowie Bundesländerebene.

Für den übrigen Betrag, der nicht per Wohnbauförderung und Eigenmittel abgedeckt werden kann, ist eine klassische Kreditfinanzierung nötig. Die Konditionen für Ihren Kredit können Sie einfach online ermitteln:

In Österreich besteht Meldepflicht. Dazu gehört, dass der Gemeinde bekanntgegeben wird, wenn ein Haupt- oder Nebenwohnsitz begründet wird. Der Hauptwohnsitz ist jener Ort, an dem Sie Ihren Lebensmittelpunkt haben. Hier verbringen Sie die meiste Zeit des Jahres und hier sind Sie steuerpflichtig. Würden Sie hingegen mehr als 183 Tage pro Jahr im Ausland verbringen, wäre zu klären, wo Sie steuerlich ansässig sind.

Die erwähnte Hauptwohnsitzregelung beim Verkauf einer Immobilie ist ebenfalls sehr wichtig, denn nur, wer in den beiden Jahren vor dem Verkauf oder in mindestens fünf von zehn Jahren vor dem Verkauf der Immobilie dort seinen Hauptwohnsitz hatte, kann das Objekt steuerfrei veräußern.

Die Eigennutzung einer Immobilie als Hauptwohnsitz ermöglicht die Beantragung von Förderungen für dieses Gebäude und die damit verbundenen Kosten. So ist etwa die zuvor erwähnte Wohnbauförderung an den Hauptwohnsitz gekoppelt, für den Kauf einer Ferienimmobilie könnte die Förderung hingegen nicht beantragt werden.

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, bei der Sie hinsichtlich der Eigennutzung unsicher sind, müssen Sie die Pro- und Contra-Argumente gut abwiegen. Denn wo Sie leben möchten, ist eine höchstpersönliche, individuelle Entscheidung.

Folgende Aspekte sind beispielsweise zu bedenken: 

• Lage der Immobilie: Können Sie sich vorstellen, in dieser Region zu leben? Bedenken Sie auch die unmittelbare Umgebung, also die direkte Nachbarschaft, den Ausblick, Nahversorger und sonstige Infrastruktur.
• Aktuelle Wohnsituation: Wie zufrieden sind Sie mit Ihrer derzeitigen Wohnsituation? Planen Sie schon länger einen Umzug oder sind Sie mit Ihrem aktuellen Eigenheim glücklich?
• Finanzielles: Welche Auswirkungen hätte der Umzug finanziell, würden Sie z.B. somit keine Miete mehr zahlen müssen? Welcher Erlös würde sich alternativ ergeben, wenn Sie die Immobilie vermieten, statt sie selbst zu nutzen?
• Zukunftsplanung: Welche Immobilie passt am besten zu ihrer mittel- und langfristigen Lebensplanung?

Erweitern Sie diese Checkliste zur Eigennutzung einer Immobilie am besten um weitere Punkte, die Ihnen persönlich für Ihre Entscheidung wichtig sind. Entwickeln Sie verschiedene Szenarien dazu, wie Sie künftig wohnen möchten und finden Sie dadurch nach und nach heraus, ob die Eigennutzung dieser Liegenschaft die richtige Entscheidung ist.

• Wohnbedarf ermitteln: Welche Anforderungen haben Sie an Ihr zukünftiges Zuhause? Unterscheiden Sie am besten zwischen Punkten, die unbedingt erfüllt sein müssen und Extras, bei denen Sie kompromissbereit sind.
• Finanzierung sichern: Klären Sie frühzeitig ab, zu welchen Rahmenbedingungen Sie einen Kredit bekommen können. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina unterstützen Sie dabei, eine Finanzierung mit den individuell passenden Rahmenbedingungen und Konditionen zu erhalten.
• Förderungen prüfen: Im Zuge der Finanzierungsplanung klären Sie auch ab, ob Sie bestimmte Förderungen in Anspruch nehmen können. Das kann die Wohnbauförderung sein, doch auch auf lokaler Ebene kann es relevante Förderungen geben, z.B. für die Sanierung einer Liegenschaft im Ortskern.
• Immobilie kaufen: Sie haben sich Gedanken dazu gemacht, welche Anforderungen Sie an Ihr künftiges Zuhause haben, die Eckdaten für Ihre Finanzierung geklärt und Fördermöglichkeiten geprüft? Dann ist es jetzt an der Zeit, den Kauf Ihrer Traumimmobilie zu vollziehen.

• Hauptwohnsitz anmelden: Selbstverständlich geht der Immobilienkauf auch mit etwas Bürokratie einher. Dazu gehört, dass Sie bereits binnen drei Tagen den Wohnsitz anmelden müssen. Die Hauptwohnsitzmeldung können Sie einfach bei der Gemeinde (bzw. in Wien bei jedem Magistrat) durchführen.

Die gute Nachricht: Eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen ist zwar einiges an Aufwand, doch Sie sind nie allein, es sind immer Experten an Ihrer Seite. Von den Immobilienexperten und Finanzierungsexperten bei Infina, die Sie bei der Immobiliensuche und Finanzierung unterstützen bis hin zum Rechtsanwalt, der schlussendlich den Kaufvertrag erstellt oder dem Notar, der die Unterschriften beglaubigt.

Ob sich eine Immobilie zur Eigennutzung anbietet, hängt einerseits vom Objekt, andererseits von Ihrer individuellen Lebensplanung und Ihrem Wohnbedarf ab. Wohnen im Eigenheim ist jedenfalls der Traum vieler Österreicher, wie die vom Marktforschungsinstitut INTEGRAL erhobenen Daten im Rahmen der Wohnstudie 2025 zeigen, in welcher 56 % der Österreicher gerne im Eigentum wohnen würden. Damit dieser Realität wird, ist der erste Schritt die  Bildung von finanziellen Rücklagen. Denn selbst wer eine Immobilie zur Eigennutzung besitzt, darf die laufenden Kosten nicht unterschätzen. Regelmäßige Sanierungen erhalten den Bestand und zur Verbesserung der Energieeffizienz können auch teurere Investitionen nötig sein, die sich dann, im Lauf der Jahre häufig wieder amortisieren.

Passen Sie Ihre Wohnsituation jedenfalls Ihrer Lebensphase an. Vielleicht war die Mietwohnung bislang die optimale Lösung für Sie, doch die Bedürfnisse ändern sich. Möglicherweise möchten Sie vonMieterhöhungen unabhängig werden oder denken sogar schon daran, eine Immobilie zur Eigennutzung gleich barrierefrei zu gestalten, um selbst im höheren Alter hier gut leben zu können.

Die Vorteile der Eigennutzung einer Immobilie liegen auf der Hand, doch es müssen auch die privaten Lebensumstände passen. Ein eigenes Haus geht mit laufendem Aufwand und Betriebskosten einher, dafür müssen Sie sich nicht länger um Mieterhöhungen sorgen. Außerdem lassen sich Liegenschaften zur Eigennutzung meist problemlos finanzieren. Zusätzlich können Förderungen genutzt werden, die finanzielle Vorteile bringen.

Die Optionen, wo und wie Sie wohnen könnten, sind vielfältig. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um zu entscheiden, welche Wohnform und welche Wohntrends für Sie perfekt geeignet ist.

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