Neubauwohnung vom Plan kaufen in Österreich: Chancen, Risiken und Finanzierung

Viele Menschen in Österreich entscheiden sich beim Immobilienkauf für eine sogenannte Neubauwohnung vom Plan, also ein Objekt, das noch nicht fertiggestellt wurde. Dieses Modell bietet Vorteile wie Mitgestaltungsmöglichkeiten und moderne Technik, birgt aber auch Restrisiken. In diesem Ratgeber zeigen wir, wie der Kauf vom Plan funktioniert, welche rechtlichen und finanziellen Besonderheiten gelten und für wen sich diese Form des Immobilienkaufs lohnen kann.

Eine Neubauwohnung vom Plan zu kaufen bedeutet, eine Immobilie zu erwerben, bevor sie real existiert, also nur anhand von Plänen, Visualisierungen und Bauunterlagen. Der Kauf erfolgt direkt vom Bauträger oder einem Projektentwickler. Die typischen Projektphasen sind:

• Planung und Genehmigungsverfahren
• Baustart
• Rohbau
• Fertigstellung und Übergabe. 

Diese Form des Immobilienkaufs unterscheidet sich klar vom Erwerb von Bestandsimmobilien. Eine sofortige Nutzung ist ebenso wenig möglich wie eine Besichtigung, außer das Objekt befindet sich zumindest schon in der Rohbau-Phase.

Eine noch nicht fertiggestellte Immobilie kann für Investoren interessant sein. Wenn die Raumaufteilung perfekt ist, lässt sich im städtischen Bereich eine moderne Neubauwohnung nahezu immer gut vermieten. Gleichzeitig haben Kapitalanleger den Vorteil, das Investment gut planen zu können, denn Reparaturen sind in einer gerade errichteten Neubauwohnung in den ersten Jahren nicht zu erwarten. 

Kapitalanleger können von Bauträgern eine Wohnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer kaufen. Die Vorsteuer wird in Abzug gebracht. Umgekehrt muss dann auch auf die künftige Nettomiete die Mehrwertsteuer aufgeschlagen werden, die an das Finanzamt abzuführen ist. Dieselbe Vorgehensweise kommt zur Anwendung, wenn Unternehmen (ausgenommen mit Kleinunternehmerregelung) eine Wohnung von einem Bauträger erwerben. Besonders interessant ist auch die beschleunigte Abschreibung, denn in den ersten Jahren ist ein höherer Abschreibungssatz (4,5 % in Jahr 1, dann 3 % in Jahr 2) möglich – das senkt die Steuerlast.

Für Eigennutzer spielen die Mitgestaltungsmöglichkeiten bei einer Bauträgerwohnung die größte Rolle. Abhängig davon, in welcher Phase sich das Projekt befindet, kann die Wohnung noch adaptiert werden. Wer bereits früh kauft, kann häufig sogar die Raumplanung noch anpassen. Innenwände versetzen ist meist möglich, solange es sich um nicht-tragende Wände handelt. Selbst wenn der Bau bereits im Gange ist, können zumindest diverse Ausstattungsmerkmale gewählt werden. Das betrifft beispielsweise den Bodenbelag und die Sanitärausstattung. 

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In Städten wie Wien, Graz oder Linz ist der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger längst Alltag. Viele Käufer schätzen die Möglichkeit, Ausstattung, Materialien oder Grundriss nach ihren Wünschen zu gestalten. Neubauten erfüllen aktuelle Energieeffizienzstandards und die laufenden Betriebskosten sind geringer. Hinzu kommt, dass bei Neubauwohnungen zeitgemäße Grundrisse umgesetzt werden, meist in Kombination mit Freiflächen. 

Wenn Sie eine in Bau befindliche Immobilie kaufen und anschließend vermieten möchten, stellt sich immer die Frage nach der erzielbaren Rendite. Denn schließlich soll das Investment einen attraktiven Ertrag bringen. Ganz besonders darauf achten müssen all jene, die eine Anlegerwohnung mit Vorsteuerabzug erwerben. Denn das Finanzamt fragt nach einer Prognoserechnung, die belegt, dass die Vermietung gewerblich erfolgt, somit die Vorsteuerabzugsfähigkeit gegeben ist und es sich nicht um Liebhaberei handelt. Sie müssen also nachweisen können, dass das Investment künftig Erträge abwerfen wird. 

Für die Kalkulation prüfen Sie am besten, welche Nettomiete pro Quadratmeter in der Region erzielbar ist. Achten Sie darauf, möglichst ähnliche Vergleichsobjekte heranzuziehen. Es sollte sich also ebenfalls um Neubauwohnungen handeln, die ähnlich ausgestattet sind. Hinzu kommt, dass eine Erstbezugswohnung typischerweise etwas teurer vermietet werden kann. 

Damit die Erstvermietung gelingt, starten Sie den Vermietungsprozess am besten bereits frühzeitig. Heben Sie hervor, dass es sich um eine nagelneue, moderne Wohnung handelt. Wenn ein realistischer Mietpreis gewählt wurde, steht der erfolgreichen Erstvermietung nichts im Wege. Das Leerstandrisiko ist gering, da gerade moderne, völlig neue Wohnungen immer gefragt sind. 

Natürlich gibt es auch Risiken. Dazu zählen Bauverzögerungen, Insolvenz des Bauträgers oder von Subunternehmen sowie Abweichungen vom geplanten Standard. In Österreich schützt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Käufer effektiv: Zahlungen erfolgen treuhändisch und nur in Raten je nach Baufortschritt. Sollte der Bauträger insolvent werden, sind bereits geleistete Zahlungen abgesichert. Zu deutlichem Zeitverlust kann es jedoch trotzdem kommen. Wichtig ist, auf seriöse Projektentwickler, realistische Bauzeitpläne und genaue Vertragsprüfung zu achten. Auch ein Rücktrittsrecht bei schwerwiegenden Änderungen gehört zum gesetzlichen Schutz.

Wichtig ist, sich nicht von blumigen Beschreibungen und schönen Websites täuschen zu lassen. Sehen Sie sich an, welche Projekte der Bauträger konkret umgesetzt hat. Suchen Sie online nach Bewertungen und am besten auch nach Informationen über den Geschäftsführer der Gesellschaft. Wie lange existiert das Unternehmen schon und seit wann leitet es der aktuelle Geschäftsführer? Ist das Unternehmen komplex verschachtelt oder transparent aufgestellt? 

Zusätzlich können Sie eine Bonitätsauskunft anfragen. Entweder bei Anbietern wie dem Kreditschutzverband KSV1870 oder auch direkt beim Bauträger selbst, der idealerweise problemlos Dokumente bereitstellt, die seine Zahlungsfähigkeit bestätigt. 

Selbstverständlich sollte nicht nur der Bauträger geprüft werden, sondern auch der Kaufvertrag. Hinterfragen Sie alle Details, die Ihnen unklar scheinen, beim Errichter des Vertrages. Dieser Anwalt wird zwar vom Bauträger vorgegeben, aber von Ihnen bezahlt – daher können Sie sich jedenfalls auch zur Abklärung von Fragen an ihn wenden.

Reservierung & Kaufvertrag: Zunächst wird das Objekt reserviert. Der Kaufvertrag wird notariell beglaubigt unterschrieben. Zumindest im Anhang des Vertrages liegt eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung bei. Diese definiert, welche Standards mindestens umgesetzt werden müssen und welche Ausstattung konkret beim Kaufpreis inkludiert ist. Die genaue Produktauswahl (z.B. Bodenbelag) erfolgt bei einem eigenen Bemusterungstermin. 

Die wichtigsten Schritte sind: 

1. Treuhandabwicklung gem. BTVG: Das Geld wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt und erst bei Baufortschritt freigegeben.
2. Zahlungsplan: In der Regel erfolgt die Bezahlung in Raten, z. B. 10 % bei Baubeginn, 30 % bei Rohbau etc.
3. Abnahme & Übergabe: Nach Fertigstellung erfolgen die technische Abnahme und Übergabe der Wohnung.
4. Grundbucheintrag: Der Eigentumseintrag im Grundbuch erfolgt nach vollständiger Bezahlung und Übergabe. Ein Restbetrag bleibt üblicherweise einige Jahre am Treuhandkonto, damit Gewährleistungsansprüche jedenfalls bezahlt werden können.

Die Finanzierung für eine Bauträgerwohnung ist mit einem Immobilienkredit möglich. Die finanzierende Bank nimmt in diesem Fall vorab nicht nur Ihre persönliche Bonität unter die Lupe, sondern prüft auch den Bauträger und das konkrete Projekt. Hinsichtlich der Tilgung der monatlichen Raten kann vereinbart werden, dass diese erst später beginnt. 

Ein Restrisiko besteht darin, dass die künftige Nettomiete noch unbekannt ist. Daher ist anzuraten, lieber etwas vorsichtiger zu planen, sodass die monatliche Kreditbelastung jedenfalls durch die Nettomiete (abzüglich nicht-umlegbarer Kosten wie z.B. Zahlung zum Reparaturfonds) gedeckt ist. 

Tipp: Sie möchten eine Bauträgerimmobilie vom Plan weg kaufen? 

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Für Eigennutzer bieten Bauträgerwohnungen keinerlei steuerliche Vorteile. Wer die Wohnung selbst nutzt, profitiert einzig davon, dass die Betriebskosten gering sind und in den ersten Jahren mit minimalen Reparaturrücklagen-Zuweisungen zu rechnen ist. Wie bei jedem Immobilienkauf kann geprüft werden, ob die Wohnbauförderung nutzbar ist. Diese ist österreichweit verfügbar und stellt eine finanzielle Erleichterung dar, wenn die Kriterien durch die Käufer eingehalten werden.

Für Kapitalanleger ist die Situation anders. Sie können den Vorsteuerabzug geltend machen und die beschleunigte Abschreibung (AfA) nutzen. Das bedeutet, dass nicht wie üblich 1,5 % abgeschrieben werden können, sondern im ersten Jahr 4,5 % und im zweiten Jahr 3 % und erst ab Jahr drei dann die üblichen 1,5 % zur Anwendung kommen. Dadurch wird die Steuerlast zu Beginn des Investments verringert.

Ein Sonderfall: Wenn das Gebäude vor dem Jahr 2027 fertiggestellt wird und mindestens dem „Gebäudestandard Bronze“ entspricht (laut „klimaaktiv Kriterienkatalog in der aktuellen Version 2020“ des Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie), so dürfen in den ersten drei Jahren immer 4,5 % abgeschrieben werden. Der Steuervorteil ist somit bei energieeffizienten Gebäuden besonders groß.

Der Bauträger gibt üblicherweise nicht nur einen Zeitplan für die Baumaßnahmen vor, sondern legt auch fest, welche Änderungen bis wann bekanntgegeben werden müssen. Typischerweise gibt es einen Bemusterungstermin. Bei diesem präsentiert der Bauträger die geplante Ausstattung und die vorhandenen Alternativen. Sie müssen selbst entscheiden, ob Ihnen bestimmte Ausstattungsmerkmale einen Aufpreis wert sind. Speziell bei Immobilien, die der Vermietung dienen, ist häufig bereits die Standardausstattung ausreichend.

Spätere Sonderwünsche bei Neubauwohnungen sind nicht immer umsetzbar. Kleinere Zusatzwünsche, für die keine Materialbestellungen oder Planungsarbeiten nötig sind, lassen sich meist jedoch auch noch gut realisieren. Das kann beispielsweise der Einbau zusätzlicher Steckdosen sein. Bei spät bekanntgegebenen Sonderwünschen sind meist überschaubare, geringe Aufpreise üblich.

Wenn Sie überlegen, eine Immobilie vom Plan weg zu kaufen, müssen einige grundlegende Punkte jedenfalls berücksichtigt werden: 

• Bauträger prüfen: Informieren Sie sich genau über das Unternehmen und die Geschäftsführung. Bisherige Projekte und eine aktuelle Bonitätsauskunft können aufschlussreich sein.
• Ausstattung begutachten: Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung zeigt, welche Produkte zum Einsatz kommen und im Preis inkludiert sind. Dabei sollte es sich um namhafte, normgerechte Markenprodukte handeln.
• Flexibilität klären: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Änderungen kostenlos möglich sind (z.B. Ergänzung einzelner Steckdosen) und für welche Anpassungen Aufpreise anfallen (z.B. wesentlich teurerer Fußbodenbelag).
• Steuerberater hinzuziehen und Finanzierung sichern: Prüfen Sie, ob es vorteilhaft ist die Wohnung als Anlegerwohnung (Vorsteuerabzug) zu erwerben und klären Sie auch frühzeitig die Finanzierungsmöglichkeiten ab. 

Grundsätzlich kann der Kauf einer nagelneuen Neubauwohnung ein hervorragendes Investment sein oder auch bedeuten, dass Sie Ihre persönliche Traumwohnung nach Ihren Wünschen gestalten können. Achten Sie jedoch darauf, alle relevanten Aspekte vorab wirklich genau zu prüfen, denn Sie müssen sich schlussendlich sicher sein, dass der Bauträger das Projekt in der versprochenen Qualität abschließen und den Zeitplan einhalten wird. 

_{Bildquellen: Roman Babakin / Adobe Stock, Nataliya/ Adobe Stock
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