Die Frage, ob Österreich vor einer Immobilienblase steht, ist 2026 weniger drängend als die Frage, wer sich Wohneigentum noch leisten kann. Nach den Preisrückgängen 2023 und 2024 stiegen die Wohnimmobilienpreise 2025 wieder um 1,0 %. Im zweiten Quartal 2026 lagen sie österreichweit bereits 3,6 % über dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig haben sich Wohnkredite gegenüber den günstigeren Niveaus des Jahres 2025 wieder verteuert. Der Infina-Leistbarkeitsindex weist für das zweite Quartal 2026 eine Schuldendienstquote von 39,4 % für Gesamtösterreich und 35,8 % für Wien aus. Dieser Ratgeber zeigt, warum derzeit wenig für eine klassische Immobilienblase spricht – und weshalb Leistbarkeit, Finanzierung und Objektqualität für Käufer stärker in den Mittelpunkt rücken.
Für eine klassische Immobilienblase sprechen typischerweise stark beschleunigte Preise, ein Kreditboom und eine kräftige Ausweitung des Wohnungsangebots. Diese Kombination ist in Österreich derzeit nicht zu sehen.
Die Wohnimmobilienpreise drehten nach moderaten Rückgängen 2023 (-1,6 %) und 2024 (-2,1 %) wieder nach oben: 2025 plus 1,0 %, im zweiten Quartal 2026 plus 3,6 % gegenüber dem Vorjahr.
Für private Käufer ist die Leistbarkeit das größere Alltagsthema: Der Infina-Leistbarkeitsindex erreichte im zweiten Quartal 2026 eine Schuldendienstquote von 39,4 % für Gesamtösterreich.
Wohnkredite sind wieder teurer geworden. Im Infina Kredit Index lag der Effektivzins am 1. Juli 2026 bei 4,49 % für 20 Jahre Fixzins und bei 3,91 % für variable Verzinsung.
Die Kreditvergabe erholt sich deutlich, ohne auf die früheren Merkmale eines Kreditexzesses hinzuweisen: 2025 wurden 16,69 Mrd. Euro (ca. + 47 %) neue Wohnbaukredite vergeben. Der Peak im Jahr 2021 lag bei 25,65 Mrd. Euro.
Der Neubau bleibt knapp. 2025 wurden nur 31.979 Wohnungen in neuen Gebäuden bewilligt – der niedrigste Wert seit Beginn der Statistik 2010.
Gleichzeitig verteuerte sich der Wohnhaus- und Siedlungsbau im Juli 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat um 5,2 %. Hohe Baukosten begrenzen den Spielraum für günstigeren Neubau.
Für Kaufinteressenten zählt deshalb weniger die abstrakte Blasenfrage als die konkrete Rechnung aus Kaufpreis, Eigenmitteln, Kreditrate, Sanierungsbedarf, laufenden Kosten und finanziellen Reserven.
Definition: Was ist eine Immobilienblase?
Die Definition Immobilienblase bezieht sich auf einen unverhältnismäßig starken Anstieg der Immobilienpreise über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Beim „Zerplatzen“ der Blase kommt es dann zu einem schnellen Rückgang der Immobilienpreise, verbunden mit negativen gesamtwirtschaftlichen Folgen. Der Begriff „unverhältnismäßig“ bezieht sich auf diverse quantitative Größen zur Immobilienbewertung in einem historischen Kontext.
Konkret geht es um die Mietrenditen (jährliche Mieteinnahmen in Prozent des Kaufpreises), die Relation der Immobilienpreise zu Jahreseinkommen sowie Abweichungen der Preisanstiege im Verhältnis zur normalen Inflationsrate und dem Durchschnittseinkommen. Auch Abweichungen von langjährigen gleitenden Preisdurchschnitten können über eine gewisse Aussagekraft verfügen.
Je größer die Verzerrungen zum Durchschnitt nach oben sind, desto stärker ist die Tendenz Richtung Blase. Der Begriff spekulative Blase ist aber erst dann zutreffend, wenn wichtige volkswirtschaftliche und fundamentale Indikatoren Werte aufweisen, wie sie kurz vor früheren Immobilienkrisen auftraten. Bei einem Mangel an historischen Daten können stärkere Abweichungen als in 95 % der Fälle als potenzielle Gefahrensignale gewertet werden. Wichtig ist, dass Immobilienblasen häufig mit einem Bauboom und Überkapazitäten am Immobilienmarkt begleitet waren.
Wie kommt es zu einer Immobilienblase?
Für die Bildung einer Immobilienblase gibt es nicht nur eine einzige Erklärung. Sie ist das Ergebnis aus dem Zusammenspiel zahlreicher wirtschaftlicher und politischer Einflussfaktoren, die zu einer stärkeren Immobiliennachfrage führen. Schauen wir uns nachfolgend einige Einflussfaktoren an, welche eine Immobilienblase fördern können:
Steuerliche Begünstigung von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen
Eine besonders expansive Geldpolitik der Notenbanken
Angst der Anleger vor Geldentwertung
Regionale Gegebenheiten und Auslandsnachfrage nach Immobilien (z. B. Zweitwohnsitze für Ausländer in Tirol oder auf Mallorca)
Die Leitzinsen sind ein wesentliches Instrumentarium der EZB zur Bekämpfung zu hoher Inflation, Deflation oder auch von Immobilienblasen.
Tipp
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Ratgeber Leitzins: Definition, Entwicklung und aktueller EZB-Leitzins
Beispiel 1: US-Immobilienblase, die zur Finanzkrise 2008/2009 führte
Eine Immobilienblase in den USA entstand in den Jahren 2006 und 2007, nachdem sich in teuren Küstengebieten in Florida und Kalifornien die Immobilienpreise teilweise binnen weniger Jahre vervielfacht hatten. Dadurch kam es quer durch die größten Ballungszentren zu starken Preisanstiegen, die zu einem über eine Billion US-Dollar großen Finanzierungssegment, dem Subprime-Hypothekarkreditmarkt, führten.
Eine vorangegangene Liberalisierung des Kreditwesens in den USA ermöglichte dabei einen Markt für Immobilienkredite an besonders bonitätsschwache Schuldner, die gar nicht in der Lage waren, ihre Verbindlichkeiten jemals zurückzuführen. Man nannte diesen Bereich „Subprime-Hypotheken“. Dieser Markt boomte und vermittelte den Eindruck, dass selbst Einkommensschwache in der Lage wären, Immobilien der Mittelklasse einfach zu erwerben.
Zusätzlich wurde es diesen Schuldnern ermöglicht, im Falle steigender Immobilienpreise, die Immobilien weiter zu belehnen (Mortgage Equity Withdrawal). Anfänglich niedrige Leitzinsen der US-Notenbank, an denen sich auch die Höhe der Immobilienkreditzinsen orientieren, beflügelten den Markt. Der wichtigste Leitzins der Notenbank lag 2003 und 2004 bei nur einem Prozent, ehe dann bis Juni 2006 aber ein schrittweiser Anstieg auf 5,25 % erfolgte.
Viele Kreditnehmer konnten sich dann die Kredite nicht mehr leisten. Die Immobilienpreise brachen ein und die Ausfälle und Zwangsversteigerungen nahmen zu. Viele Hausbesitzer wurden obdachlos oder mussten in billige Appartements umziehen. Und es kam noch schlimmer. Da die schlechten Kredite in verschiedenen Geldanlagekonstruktionen der Banken verpackt waren, verbreiteten sich diese sogenannten toxischen Papiere über das Bankensystem, während immer mehr Subprime-Hypothekenbanken pleitegingen.
Es kam zu einer Kettenreaktion und einer Marktpanik und Banken verweigerten einander Überbrückungsfinanzierungen. Gleichzeitig schlitterte der weltweit größte Kreditausfallversicherer AIG in die Krise und musste von der amerikanischen Notenbank (Fed) gerettet werden. Zahlreiche Großbanken wurden von der Fed und US-Regierung aufgefangen, nicht jedoch Lehman-Brothers, deren Pleite am 15. September 2008 den Startpunkt der Finanzkrise darstellte.
Die Folgen: Immobiliencrash, fallende Aktien- und Anleihekurse, eine tiefe Wirtschaftskrise und mehr Arbeitslosigkeit, und zeitweise sogar rückläufige Verbraucherpreise (Deflation).
Beispiel 2: Immobilienblase in Japan
In den 80er-Jahren herrschte eine weltweite Japan-Euphorie. Japanische Manager galten als Maß aller Dinge und die Spekulation trieb seltsame Blüten. Von 1956 bis 1986 stiegen in Japan die Immobilienpreise im Schnitt auf das 50-fache.
Um die Spekulation einzudämmen, wurde zwischen Mai 1989 und August 1990 von der japanischen Notenbank der Diskontsatz von 2,50 auf 6,00 % angehoben und eine Abwärtsspirale der Immobilienpreise begann. Ähnliche Verhaltensmuster zeigten sich in den USA, wo binnen weniger Jahre die Zinsen von 1,00 auf 5,25 % anstiegen, ehe wieder massive Zinssenkungen folgten.
Im Verlauf der Krisenjahre versuchte die Bank of Japan in der Folge mit einer Nullzinspolitik entgegenzuwirken. Trotzdem blieb eine Wertvernichtung von 20 Billionen US-Dollar nicht aus. Die Wirkungen zwischenzeitlicher Konjunkturpakete ließen zu wünschen übrig. Zurückblieb ein Berg von Staatsschulden. Laut CEIC Data erreichten Japans Staatsschulden Ende 2024 mit 216 % einen außergewöhnlich hohen Wert im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt. Nach Berechnungen der OECD belief sich Japans Bruttostaatsverschuldung 2025 auf 197,4 % des BIP; für 2026 werden 194,2 % erwartet.
Welche Folgen hat es, wenn eine Immobilienblase platzt?
Wenn Immobilienblasen platzen, sind nicht nur verschuldete Immobilienbesitzer und die finanzierenden Banken betroffen. Vielmehr kann bei Erreichen einer kritischen Masse eine Kettenreaktion ausgelöst werden, die aufgrund nicht ausreichend refinanzierter Banken durch eine Kreditklemme in die Realwirtschaft übergreift. Dies verursacht erhöhte Arbeitslosigkeit. Die letzte Finanzkrise 2008/ 2009 führte sogar zu einer tiefen globalen Rezession. Konkrete Auswirkungen haben platzende Immobilienblasen beispielsweise auf die folgenden Gruppen:
Immobilienbesitzer
Schuldenfreie Immobilienbesitzer können abwarten und die Krise einfach aussitzen. Sie stehen nicht unter Druck, wenn die Preise fallen. Doch sollte die Liegenschaft mit 80 bis 100 Prozent Fremdkapital finanziert sein, dann zeigt sich der sogenannte „Leverage-Effekt“ von seiner unangenehmen Seite:
Immobilienpreis fällt um 25 %: Dann steht einem reduzierten Verkehrswert von 150.000 Euro eine beispielsweise zwischenzeitliche Restschuld von 170.000 Euro gegenüber (10.000 Euro wurden seit Darlehensgewährung getilgt). Die Überschuldung beträgt 20.000 Euro. Entweder Sie hinterlegen eine zusätzliche Besicherung oder die Bank stellt unter Umständen den Kredit fällig. Im Worst-Case führt dies zu einer (Zwangs-) Versteigerung der Immobilie, was in einem derartigen Fall vor allem in den USA gängige Praxis ist.
Immobilienkäufer
Diese brauchen überdurchschnittlich viel Eigenkapital, da sich Banken in so einem Markt mit Immobilienkrediten stark zurückhalten. Doch gerade in derartigen Phasen können durchaus günstige Käufe antizyklisch getätigt werden, sofern genug Eigenmittel dafür vorhanden sind.
Anleger
Immobilienfondsanleger und Käufer von Anlegerwohnungen sind mit Wertverlusten konfrontiert. Letztere benötigen deshalb ausreichend Eigenmittel als Sicherheit bzw. sollten in kritischen Marktsituationen in der Lage sein, Teiltilgungen von Krediten durchzuführen, damit der noch verbleibende Kreditbetrag wieder voll gedeckt ist.
Gibt es 2026 eine Immobilienblase in Österreich – oder ist Leistbarkeit das größere Thema?
Die verfügbaren Daten sprechen derzeit eher gegen eine klassische Immobilienblase. Für private Käufer ist die Leistbarkeit jedoch erneut schwieriger geworden, weil Immobilienpreise und Finanzierungskosten gleichzeitig anziehen. Eine Blase wäre typischerweise durch eine starke Beschleunigung der Preise, einen kreditfinanzierten Nachfrageboom und einen Bauboom mit zunehmenden Überkapazitäten gekennzeichnet. Genau diese Kombination ist in Österreich aktuell nicht erkennbar.
Die Preise steigen wieder, aber nicht explosionsartig: Laut OeNB erhöhte sich der österreichweite Wohnimmobilienpreisindex 2025 um 1,0 %. Im zweiten Quartal 2026 lag der Index bei 274,0 Punkten und damit 3,6 % über dem Vorjahresquartal. Nach der Korrektur der Jahre 2023 und 2024 hat sich der Markt somit klar stabilisiert und wieder nach oben gedreht. [Quelle: OeNB]
Leistbarkeit ist wieder unter Druck: Der Infina-Leistbarkeitsindex stellt die jährliche Kreditbelastung einem modellierten Nettoeinkommen eines Haushalts mit zwei unselbständig Beschäftigten gegenüber. Im zweiten Quartal 2026 stieg die Schuldendienstquote laut Schnellschätzung auf 39,4 % für Gesamtösterreich und auf 35,8 % für Wien. Der für den Index mit der Immobilienpreisentwicklung fortgeschriebene Vergleichskredit beträgt rund 408.000 Euro für Gesamtösterreich und rund 370.000 Euro für Wien. Der Index ist eine Modellrechnung, zeigt aber deutlich, wie stark Preise, Einkommen und Kreditzinsen gemeinsam die Finanzierbarkeit bestimmen. [Quelle: Infina Leistbarkeitsindex]
Für die Leistbarkeit sind derzeit vier Faktoren besonders wichtig:
1. Kaufpreise ziehen wieder an: Mit einem Plus von 3,6 % im zweiten Quartal 2026 hat sich die Preisdynamik gegenüber 2025 verstärkt. Wer heute kauft, trifft daher vielerorts nicht mehr auf einen fallenden Markt. Entscheidend sind Lage, Objektart, Zustand und die regionale Preisentwicklung.
2. Die Kreditrate bleibt ein zentraler Engpass: Im Infina Kredit Index lag der Effektivzins für einen 20 Jahre fix verzinsten Wohnkredit am 1. Juli 2026 bei 4,49 %. Für einen variabel verzinsten Kredit auf Basis des 3-Monats-Euribor waren es 3,91 %. Bei jeweils 100.000 Euro Kreditbetrag und 25 Jahren Laufzeit ergaben sich effektive Monatsraten von 542,07 beziehungsweise 511,78 Euro. Schon kleine Zinsänderungen wirken sich damit spürbar auf das Budget aus. [Infina IKI]
3. Neubau bleibt knapp und teuer: Statistik Austria meldete für 2025 nur 31.979 bewilligte Wohnungen in neuen Gebäuden. Das waren 7,1 % weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit Beginn der Erhebung 2010; gegenüber 2015 beträgt der Rückgang 40 %. Zugleich lagen die Baukosten für Wohnhaus- und Siedlungsbau im Juli 2026 um 5,2 % über dem Vorjahresmonat. Ein massiver Angebotsüberhang, wie er für viele Immobilienblasen typisch ist, ist damit nicht erkennbar.
Wie haben sich die Immobilienpreise bis 2025 entwickelt?
Der folgende Chart zeigt die langfristige Entwicklung bis 2025. Aktuell lag der österreichweite OeNB-Wohnimmobilienpreisindex im zweiten Quartal 2026 bei 274,0 Punkten. [Aktuelle OeNB-Daten]
Wie haben sich die Immobilienpreise für Wohnungen seit 2000 entwickelt?
Warum dies auch Einfluss auf meine Immobilienfinanzierung hat.
4. Die Kreditvergabe erholt sich – ein Kreditboom ist daraus noch nicht abzuleiten: Die OeNB weist für neue Wohnbaukredite an private Haushalte 10,43 Mrd. Euro im Jahr 2023, 11,33 Mrd. Euro 2024 und 16,69 Mrd. Euro 2025 aus. Von Jänner bis Juni 2026 kamen 9,48 Mrd. Euro hinzu. Das zeigt eine deutliche Erholung der Nachfrage nach dem Einbruch 2023, ist für sich allein aber kein Beleg für eine kreditgetriebene Immobilienblase, zumal der Peak von 25,65 Mrd. Euro aus dem Jahr 2021 nicht annähernd erreicht wurde.
Banken prüfen die Leistbarkeit weiterhin nach klaren Risikomaßstäben: Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA weist jedoch darauf hin, dass die bisherigen Kriterien weiterhin in der Aufsichtspraxis angewendet werden. Dazu zählen als Richtwerte eine maximale Beleihungsquote von 90 %, eine Schuldendienstquote von höchstens 40 % des Jahresnettoeinkommens und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. Für Kreditnehmer sind diese Werte keine persönliche Budgetempfehlung, sondern aufsichtsrechtliche Orientierungspunkte.
Was bedeutet das für Kaufinteressenten? Leistbarkeit lässt sich nicht am Kaufpreis allein ablesen. Eigenmittel, Kreditrate, Zinsbindung, Betriebskosten, Rücklagen und mögliche Sanierungen müssen gemeinsam betrachtet werden. Im aktuellen Markt können Bestandsimmobilien preislich interessanter sein als Neubauten, zugleich ist dort der technische Zustand besonders sorgfältig zu prüfen. Denn allzugünstige Kaufpreise können hier auf hohe Sanierungskosten hindeuten. Darüber hinaus sind auch die Preise im Neubau nicht in Stein gemeißelt. Bauträger tun sich in B- und C-Lagen zunehmend schwerer, ihre Wohnungen rasch zu verkaufen. Auch am Luxusimmobilienmarkt wird nicht mehr jeder Preis gezahlt: Trotzdem verharren die Angebotspreise oft noch lange Zeit auf hohem Niveau, während Käufer geduldig auf Preisnachlässe warten. Wenige Transaktionen auf hohem Niveau sollten somit nicht vor niedrigerer Nachfrage hinwegtäuschen. Warum die Immobilienpreise derzeit (noch) nicht einbebrochen sind, liegt an der verhältnismäßig guten Liquiditätssituation der meisten Immobilienverkäufer.
Ratgeber Immobilienpreise in Europa: Vergleich und Entwicklung
In Europa und auch innerhalb Österreichs bestehen große regionale Preisunterschiede. Für die Leistbarkeit eines konkreten Kaufs sind deshalb nicht Durchschnittspreise, sondern der Standort, die Objektqualität, das verfügbare Eigenkapital und die Finanzierung entscheidend.
Wenn Sie sich über Immobilienpreise im europäischen Vergleich und speziell über Österreich informieren möchten, finden Sie im verlinkten Ratgeber zusätzliche Einordnungen.
Auch innerhalb Österreichs unterscheiden sich Preisniveau und Marktdynamik deutlich. Gerade bei Eigennutzung oder einer Vorsorgewohnung sollten Sie deshalb regionale Daten und die konkrete Finanzierung gemeinsam beurteilen.
Unsere Wohnbau-Finanz-Experten in den einzelnen Bundesländern beraten Sie gerne dazu, welcher Kaufpreis und welche Finanzierungsstruktur zu Ihrem verfügbaren Budget passen – bei Eigennutzung ebenso wie bei einer Kapitalanlage.
Ob Kauf, Verkauf oder Vermietung – mit Infina finden Sie schnell die passenden Lösungen. Durchsuchen Sie Angebote oder lassen Sie sich ein professionelles Inserat erstellen und profitieren Sie von unserer großen Reichweite.
Fazit: Keine Immobilienblase in Österreich - Leistbarkeit bleibt das Kernthema
Österreich zeigt 2026 keine typischen Merkmale einer klassischen Immobilienblase: Der Neubau ist schwach, die Kreditvergabe erholt sich erst wieder, und die Preissteigerungen bleiben weit von früheren Boomraten entfernt. Gleichzeitig bedeutet das keineswegs, dass Wohneigentum leicht leistbar wäre. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 3,6 % gegenüber dem Vorjahr, während Finanzierungskosten im historischen Vergleich weiterhin erhöht sind. Der Infina-Leistbarkeitsindex weist deshalb wieder eine höhere Schuldendienstquote aus. [OeNB][Infina]
Für Kaufinteressenten ist damit nicht die Frage nach einem möglichen „Platzen“ des Marktes am wichtigsten, sondern die nachhaltige Tragbarkeit des konkreten Vorhabens. Hohe Baukosten und sehr niedrige Baubewilligungszahlen begrenzen das Neubauangebot. Gleichzeitig kann der Bestandsmarkt Chancen bieten, wenn Kaufpreis, Sanierungsbedarf und Finanzierung realistisch kalkuliert werden. Die Kreditentscheidung sollte deshalb genügend Reserve für Zinsänderungen, laufende Wohnkosten und unerwartete Investitionen lassen.
Tipp: Prüfen Sie vor einem Immobilienkauf nicht nur den aktuellen Kaufpreis. Entscheidend sind die Gesamtrechnung aus Eigenmitteln, Monatsrate, Zinsrisiko, Nebenkosten, Rücklagen und Sanierungsbedarf sowie ein ausreichender finanzieller Puffer. Mehr Informationen zur fairen Bewertung einer konkreten Immobilie finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich: Methoden, Kosten und Kriterien.
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Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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