Immobilienblase: Wie ist die Situation in Österreich?

Die von einigen Experten befürchtete Immobilienblase in Österreich ist ausgeblieben. Vielmehr gingen die durch außerordentlich niedrige Zinsen befeuerten Wohnimmobilienpreise in den Jahren 2023 und 2024 in eine sanfte Korrektur mit einem Minus von je 1,6 bzw. 2,1 % über, nachdem laut der Österreichischen Nationalbank (OeNB) von 2010 bis 2022 jährliche Anstiege um 6,6 % vorangingen. Ein zwischenzeitlicher Zinsanstieg bremste die Dynamik, ehe nach 8 Leitzinssenkungen der EZB eine Stabilisierung auf niedrigerem Niveau einsetzte. Im zweiten Quartal 2025 liegen die Preise für Wohnungen und Häuser noch immer rund 5 % unter dem Hoch vom dritten Quartal 2022. Dieser Beitrag zeigt Immobilienblasen der Vergangenheit und die aktuelle Situation auf dem österreichischen Immobilienmarkt auf.

Definition: Was ist eine Immobilienblase?

Die Definition Immobilienblase bezieht sich auf einen unverhältnismäßig starken Anstieg der Immobilienpreise über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Beim „Zerplatzen“ der Blase kommt es dann zu einem schnellen Rückgang der Immobilienpreise, verbunden mit negativen gesamtwirtschaftlichen Folgen. Der Begriff „unverhältnismäßig“ bezieht sich auf diverse quantitative Größen zur Immobilienbewertung in einem historischen Kontext. 

Konkret geht es um die Mietrenditen (jährliche Mieteinnahmen in Prozent des Kaufpreises), die Relation der Immobilienpreise zu Jahreseinkommen sowie Abweichungen der Preisanstiege im Verhältnis zur normalen Inflationsrate und dem Durchschnittseinkommen. Auch Abweichungen von langjährigen gleitenden Preisdurchschnitten können über eine gewisse Aussagekraft verfügen.

Je größer die Verzerrungen zum Durchschnitt nach oben sind, desto stärker ist die Tendenz Richtung Blase. Der Begriff spekulative Blase ist aber erst dann zutreffend, wenn wichtige volkswirtschaftliche und fundamentale Indikatoren Werte aufweisen, wie sie kurz vor früheren Immobilienkrisen auftraten. Bei einem Mangel an historischen Daten können stärkere Abweichungen als in 95 % der Fälle als potenzielle Gefahrensignale gewertet werden.

Für die Bildung einer Immobilienblase gibt es nicht nur eine einzige Erklärung. Sie ist das Ergebnis aus dem Zusammenspiel zahlreicher wirtschaftlicher und politischer Einflussfaktoren, die zu einer stärkeren Immobiliennachfrage führen. Schauen wir uns nachfolgend einige Einflussfaktoren an, welche eine Immobilienblase fördern können:

• Besonders günstige Refinanzierungszinssätze für Banken durch die Europäische Zentralbank (EZB)
• Erleichterungen der Immobilienkreditvergabe durch Banken, beispielsweise durch Senkung der erforderlichen Eigenmittelanteile
• Generell großzügige Kreditvergabe durch Banken und Bausparkassen
• Besonders niedrige Realzinssätze, also Zinsen abzüglich Inflation
• Wirtschaftsboom mit steigendem Einkommen (erhöht Leistbares Wohnen)
• Steuerliche Begünstigung von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen
• Eine besonders expansive Geldpolitik der Notenbanken
• Angst der Anleger vor Geldentwertung 
• Regionale Gegebenheiten und Auslandsnachfrage nach Immobilien (z. B. Zweitwohnsitze für Ausländer in Tirol oder auf Mallorca)    

Eine Immobilienblase in den USA entstand in den Jahren 2006 und 2007, nachdem sich in teuren Küstengebieten in Florida und Kalifornien die Immobilienpreise teilweise binnen weniger Jahre vervielfacht hatten. Dadurch kam es quer durch die größten Ballungszentren zu starken Preisanstiegen, die zu einem über eine Billion US-Dollar großen Finanzierungssegment, dem Subprime-Hypothekarkreditmarkt, führten. 

Eine vorangegangene Liberalisierung des Kreditwesens in den USA ermöglichte dabei einen Markt für Immobilienkredite an besonders bonitätsschwache Schuldner, die gar nicht in der Lage waren, ihre Verbindlichkeiten jemals zurückzuführen. Man nannte diesen Bereich „Subprime-Hypotheken“. Dieser Markt boomte und vermittelte den Eindruck, dass selbst Einkommensschwache in der Lage wären, Immobilien der Mittelklasse einfach zu erwerben.

Zusätzlich wurde es diesen Schuldnern ermöglicht, im Falle steigender Immobilienpreise, die Immobilien weiter zu belehnen (Mortgage Equity Withdrawal). Anfänglich niedrige Leitzinsen der US-Notenbank, an denen sich auch die Höhe der Immobilienkreditzinsen orientieren, beflügelten den Markt. Der wichtigste Leitzins der Notenbank lag 2003 und 2004 bei nur einem Prozent, ehe dann bis Juni 2006 aber ein schrittweiser Anstieg auf 5,25 % erfolgte. 

Viele Kreditnehmer konnten sich dann die Kredite nicht mehr leisten. Die Immobilienpreise brachen ein und die Ausfälle und Zwangsversteigerungen nahmen zu. Viele Hausbesitzer wurden obdachlos oder mussten in billige Appartements umziehen. Und es kam noch schlimmer. Da die schlechten Kredite in verschiedenen Geldanlagekonstruktionen der Banken verpackt waren, verbreiteten sich diese sogenannten toxischen Papiere über das Bankensystem, während immer mehr Subprime-Hypothekenbanken pleitegingen. 

Es kam zu einer Kettenreaktion und einer Marktpanik und Banken verweigerten einander Überbrückungsfinanzierungen. Gleichzeitig schlitterte der weltweit größte Kreditausfallversicherer AIG in die Krise und musste von der amerikanischen Notenbank (Fed) gerettet werden. Zahlreiche Großbanken wurden von der Fed und US-Regierung aufgefangen, nicht jedoch Lehman-Brothers, deren Pleite am 15. September 2008 den Startpunkt der Finanzkrise darstellte. 

Die Folgen: Immobiliencrash, fallende Aktien- und Anleihekurse, eine tiefe Wirtschaftskrise und mehr Arbeitslosigkeit, und zeitweise sogar rückläufige Verbraucherpreise (Deflation).

In den 80er-Jahren herrschte eine weltweite Japan-Euphorie. Japanische Manager galten als Maß aller Dinge und die Spekulation trieb seltsame Blüten. Von 1956 bis 1986 stiegen in Japan die Immobilienpreise im Schnitt auf das 50-fache. 

Um die Spekulation einzudämmen, wurde zwischen Mai 1989 und August 1990 von der japanischen Notenbank der Diskontsatz von 2,50 auf 6,00 % angehoben und eine Abwärtsspirale der Immobilienpreise begann. Ähnliche Verhaltensmuster zeigten sich in den USA, wo binnen weniger Jahre die Zinsen von 1,00 auf 5,25 % anstiegen, ehe wieder massive Zinssenkungen folgten. 

Im Verlauf der Krisenjahre versuchte die Bank of Japan in der Folge mit einer Nullzinspolitik entgegenzuwirken. Trotzdem blieb eine Wertvernichtung von 20 Billionen US-Dollar nicht aus. Die Wirkungen zwischenzeitlicher Konjunkturpakete ließen zu wünschen übrig. Zurückblieb ein Berg von Staatsschulden. Laut CEIC Data erreichten Japans Staatsschulden Ende 2024 mit 216 % einen außergewöhnlich hohen Wert im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt.

Wenn Immobilienblasen platzen, sind nicht nur verschuldete Immobilienbesitzer und die finanzierenden Banken betroffen. Vielmehr kann bei Erreichen einer kritischen Masse eine Kettenreaktion ausgelöst werden, die aufgrund nicht ausreichend refinanzierter Banken durch eine Kreditklemme in die Realwirtschaft übergreift. Dies verursacht erhöhte Arbeitslosigkeit. Die letzte Finanzkrise 2008/ 2009 führte sogar zu einer tiefen globalen Rezession. Konkrete Auswirkungen haben platzende Immobilienblasen beispielsweise auf die folgenden Gruppen:

Immobilienbesitzer

Schuldenfreie Immobilienbesitzer können abwarten und die Krise einfach aussitzen. Sie stehen nicht unter Druck, wenn die Preise fallen. Doch sollte die Liegenschaft mit 80 bis 100 Prozent Fremdkapital finanziert sein, dann zeigt sich der sogenannte „Leverage-Effekt“ von seiner unangenehmen Seite:

Beispiel:

Immobilienwert beim Kauf: 200.000 Euro; Kredit: 180.000 Euro; Eigenmitteleinsatz: 20.000 Euro.

Immobilienpreis fällt um 25 %: Dann steht einem reduzierten Verkehrswert von 150.000 Euro eine beispielsweise zwischenzeitliche Restschuld von 170.000 Euro gegenüber (10.000 Euro wurden seit Darlehensgewährung getilgt). Die Überschuldung beträgt 20.000 Euro. Entweder Sie hinterlegen eine zusätzliche Besicherung oder die Bank stellt unter Umständen den Kredit fällig. Im Worst-Case führt dies zu einer (Zwangs-) Versteigerung der Immobilie, was in einem derartigen Fall vor allem in den USA gängige Praxis ist.

Immobilienkäufer

Diese brauchen überdurchschnittlich viel Eigenkapital, da sich Banken in so einem Markt mit Immobilienkrediten stark zurückhalten. Doch gerade in derartigen Phasen können durchaus günstige Käufe antizyklisch getätigt werden, sofern genug Eigenmittel dafür vorhanden sind.

Anleger

Immobilienfondsanleger und Käufer von Anlegerwohnungen sind mit Wertverlusten konfrontiert. Letztere benötigen deshalb ausreichend Eigenmittel als Sicherheit bzw. sollten in kritischen Marktsituationen in der Lage sein, Teiltilgungen von Krediten durchzuführen, damit der noch verbleibende Kreditbetrag wieder voll gedeckt ist.

Immobilienblasen zeichnen sich oft durch eine rapide Beschleunigung des Preisanstiegs und eine starke Ausweitung des Angebots aufgrund eines Baubooms sowie exzessiver Kreditvergabe aus. Ein gutes Beispiel dafür war zuletzt China. In den USA war dies zwischen 2005 und 2007 der Fall, als der Markt für Subprime-Hypothekarkredite - Wohnbaukredite für Kreditnehmer mit schlechter Bonität - boomte. Viele dieser Kreditnehmer waren langfristig kaum in der Lage, ihre Raten zu bedienen. Da das Volumen dieser Kredite mehr als 1.000 Milliarden Dollar betrug, erreichte der Markt eine kritische Masse. Dies führte zu einer Kettenreaktion im Finanzsystem, die letztlich die Finanzkrise 2008/09 auslöste. 

Von derartigen Entwicklungen war und ist Österreich weit entfernt. Nach mehreren Jahren mit stark steigenden Immobilienpreisen, die durch das pandemiebedingte Zinstief zusätzlich befeuert wurden, kam es nach dem Peak im dritten Quartal 2023 zu einer Preiskorrektur. Auf Jahresbasis korrigierten die Wohnimmobilienpreise bundesweit durchgehend vom zweiten Quartal 2023 bis vierten Quartal 2024. Steigende Zinsen führten zu einer zwischenzeitlichen Korrektur, ehe es zu 8 Leitzinssenkungen der EZB kam, die mittlerweile stützend wirken, sodass es in der ersten Jahreshälfte 2025 zu einer Preisstabilisierung kam. Dieser Entwicklung voran ging aber tatsächlich eine Phase mit zweistelligen Preissteigerungen, die bereits erste Erhitzungstendenzen zeigten. Vom vierten Quartal 2020 bis dritten Quartal 2022 lagen die Preissteigerungen zwischen 10 und 13,1 % gegenüber dem Vorjahr. Der Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien wich im April 2022 mit 35,7 % vom langjährigen Durchschnittswert ab, da vor allem die Relationen Immobilienpreise zu Mieten und Immobilienpreise zu Baukosten eine mögliche Überbewertung signalisierten. Bis Januar 2025 hat sich die Lage entspannt und der Fundamentalpreisindikator für heimische Wohnimmobilien lag nur noch um 5,6 % über dem langjährigen Durchschnitt. Noch teils leicht abbröckelnde Preise gebrauchter Wohnungen stehen Anstiegen bei Neubauwohnungen gegenüber, die zunehmend knapper werden, was zusätzlich zu niedrigeren variablen Kreditzinsen preis stützend wirkt. Die Preiskorrektur verlief trotz starker zwischenzeitlicher Zinsanstiege nur moderat. Sollte hingegen eine Blase platzen, dann müsste es zu massiven Preiskorrekturen kommen.

Folgende Faktoren sprechen gegen eine solche Entwicklung:

Anhaltend hohe und steigende Baupreise: Der Anstieg des von der Statistik Austria veröffentlichten Baukostenindex für Wohnhaus- und Siedlungsbau setzt sich nach einer Verschnaufpause infolge rückläufiger Materialpreise im Jahr 2023 ab 2024 vor allem infolge höherer Lohnabschlüsse weiter fort. 2024 waren es 3,6 % und seit Dezember 2024 (bis August 2025) waren es knapp 2 %.

Rückläufige Neubautätigkeit: Laut Quartalsupdate von Exploreal und WKO sind die Fertigstellungszahlen von Neubauwohnungen von 2023 auf 2024 um 13 % auf ca. 36.800 zurückgegangen, wobei die Anzahl neuer Eigentumswohnungen sogar um 26,8 % auf 13.291 Einheiten rückläufig war. Für 2025 ist insgesamt mit einem weiteren Rückgang auf ca. 26.000 fertiggestellte Wohneinheiten zu rechnen, ehe 2026 und 2027 eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau eintreten sollte und danach wieder mehr gebaut wird. Gleichzeitig prognostiziert die Statistik Austria, dass die Bevölkerung von 2022 bis 2025 um etwa 146.000 Personen wachsen wird.

Nachfrage der Erbengeneration: Laut dem Momentum Institut werden in Österreich zwischen 2021 und 2050 insgesamt 709 Mrd. EUR vererbt. Das jährliche Erbschaftsvolumen belief sich 2021 auf rund 14 Mrd. EUR und sollte bis 2050 auf 25 Mrd. EUR ansteigen. Rund die Hälfte dieses Vermögens geht auf das reichste Zehntel der Haushalte, das verstärkt in Immobilien investiert und so zur Stabilisierung Preisgefüges beiträgt. 

Relativ attraktive Mietrenditen: Infolge der überdurchschnittlich hohen Inflationsraten stiegen die Mieterträge. In Städten wie Wien und Graz sind inzwischen wieder Mietrenditen zwischen 4 und 5 % erzielbar.

Starke Einkommenssteigerungen: Laut Statisik Austria ist das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen 2024 um 6,9 % (Medianwert) gestiegen. In der OeNB-Prognose vom Juni 2025 bezifferte die OeNB den durchschnittlichen realen Nettolohnanstieg pro Arbeitnehmer für 2024 mit 5 %. Der Wert sollte aber 2025 und 2026 nur noch jeweils 0,7 % betragen. Das spricht für moderate Immobilienpreisanstiege.

Von Schuldenblase weit entfernt: In Österreich stellt der Anteil der Wohnbaukredite am BIP keine Gefahr dar. Dieser lag im ersten Quartal 2025 bei 26,6 %, während er in Dänemark bei 79,7 %, in Schweden bei 68,2 % und in den Niederlanden bei 52,7 % liegt. Zudem ist das an private Haushalte vergebene Wohnbaukreditvolumen im Jahr 2023 um 55 % auf 10,43 Mrd. EUR eingebrochen, ehe 2024 wieder ein Anstieg auf 11,33 Mrd. EUR folgte. In den ersten 7 Monaten 2025 folgte ein Anstieg um 53,5 % auf 9,66 Mrd. EUR. Das ist eine klassische Erholung. Fazit: Aktuell zeigen sich keine Anzeichen für „Kreditexzesse“ auf dem Wohnimmobilienmarkt.

Immobilienblasen entstehen typischerweise durch deutlich erkennbare Marktverzerrungen, die zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen. Historisch führten überteuerte Immobilienpreise in verschiedenen Ländern zu hohen Verlusten bei Banken, Kreditklemmen und hohe Arbeitslosigkeit. In Österreich gab es während der Pandemiejahre zwar eine Phase mit zweistelligen Preisanstiegen, gefolgt von einer moderaten Korrektur durch stark steigende Zinsen. Dennoch hat sich die fundamentale Lage am Wohnungsmarkt verbessert, unterstützt durch steigende Mietrenditen, höhere Einkommen und sinkende Kreditzinsen. Die weiterhin hohen Baukosten und die rückläufige Anzahl neuer Bauprojekte begrenzen das Rückschlagpotenzial bei Immobilienpreisen, da eine für eine Immobilienblase häufig auftretende Überkapazität fehlt. Infolge der Knappheit neuer Wohnungen bleiben auch die Preise für ältere Immobilien stabil, insbesondere wenn diese bereits weitgehend den ökologischen und Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen und der Sanierungsbedarf begrenzt ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Österreich im Jahr 2025 trotz einiger Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt weit von einer spekulativen Blase oder Schuldenkrise entfernt ist. Stabile Mietrenditen, steigende Einkommen und eine zurückhaltende Kreditvergabe deuten darauf hin, dass der Markt vergleichsweise gesund und gut reguliert ist.

Tipp: Neben den Preisentwicklungen der Immobilien insgesamt, ist auch die faire Bewertung Ihrer konkreten einzelnen Immobilie wichtig. Mehr Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich: Methoden, Kosten und Kriterien.

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